Ροή
Η παγκόσμια άνοδος του πληθωρισμού και των επιτοκίων τα τελευταία δύο χρόνια οδήγησε σε απότομη μείωση των ανισορροπιών στις χρηματοπιστωτικές αγορές παγκοσμίως, σύμφωνα με το Global Real Estate Bubble Index 2023 της UBS, με αντίκτυπο στο real estate.
Στη φετινή έκδοση της ελβετικής τράπεζας, μόνο δύο πόλεις διεθνώς – Ζυρίχη και Τόκιο – παραμένουν στην κατηγορία κινδύνου «φούσκας», από εννέα πόλεις πριν από ένα χρόνο. Παλαιότερα στη ζώνη κινδύνου «φούσκας», το Τορόντο, η Φρανκφούρτη, το Μόναχο, το Χονγκ Κονγκ, το Βανκούβερ, το Άμστερνταμ και το Τελ Αβίβ, βρίσκονται τώρα όλα στην «κόκκινη ζώνη». Αμετάβλητες σε σχέση με το προηγούμενο έτος, τα ακίνητα στο Μαϊάμι, τη Γενεύη, το Λος Άντζελες, το Λονδίνο, τη Στοκχόλμη, το Παρίσι και το Σίδνεϊ συνεχίζουν επίσης να είναι υπερτιμημένα.
Επίσης, κατά την UBS, σε Νέα Υόρκη, Βοστώνη, Σαν Φρανσίσκο και Μαδρίτη υπήρξε άμβλυνση των αναντιστοιχιών και τα ακίνητά τους μετά την διόρθωση να έχουν πλέον ρεαλιστική αξία, σύμφωνα με τον δείκτη, όπως άλλωστε το Μιλάνο, το Σάο Πάολο και η Βαρσοβία. Το ίδιο ισχύει ακόμη για τη Σιγκαπούρη και το Ντουμπάι, παρόλο που η φήμη τους ως «γεωπολιτικά ασφαλή καταφύγια» έχει προκαλέσει πρόσφατα αύξηση της ζήτησης τόσο για ενοικίαση όσο και για απόκτηση.
Καθολική υποχώρηση τιμών
Το διεθνές real estate υποφέρει λόγω του αυξανόμενου κόστους χρηματοδότησης, καθώς τα μέσα επιτόκια στεγαστικών δανείων έχουν σχεδόν τριπλασιαστεί από το 2021 στις περισσότερες αγορές, οδηγώντας σε πτώση των τιμών των κατοικιών. Ειδικότερα, η ονομαστική αύξηση των τιμών στις 25 πόλεις που ανέλυσε η UBS ήταν μηδενική, έπειτα από το περσινό +10%, όπως επισημαίνεται χαρακτηριστικά.
Στη Φρανκφούρτη και το Τορόντο – τις δύο πόλεις με τους υψηλότερους βαθμούς κινδύνου πέρυσι – οι πραγματικές τιμές υποχώρησαν κατά 15% τα τελευταία τέσσερα τρίμηνα. Ο συνδυασμός των ακριβών αποτιμήσεων και των μη ευνοϊκών όρων χρηματοδότησης άσκησε ισχυρές πιέσεις στη Στοκχόλμη και σε μικρότερο βαθμό στο Σίδνεϊ, το Λονδίνο και το Βανκούβερ. Αντιθέτως, σε Μαδρίτη, Νέα Υόρκη και Σάο Πάολο, οι πραγματικές τιμές των κατοικιών συνεχίζουν να αυξάνονται με ήπιο ρυθμό.
Ο πληθωρισμός μειώνει τον κίνδυνο φούσκας
Η διόρθωση οφείλεται ταυτοχρόνως τόσο στην αύξηση του εισοδήματος όσο και των ενοικίων λόγω των πληθωριστικών πιέσεων, αλλά δεν ήταν αρκετές για να βελτιώσουν σημαντικά τα κόστη. Σε ορισμένες πόλεις, ωστόσο, οι σπόροι για την επόμενη έκρηξη των τιμών των ακινήτων έχουν ήδη σπαρθεί.
Ευρώπη
Το προσαρμοσμένο στον πληθωρισμό επίπεδο τιμών κατοικιών και στις δύο γερμανικές πόλεις που αναλύθηκαν, τη Φρανκφούρτη και το Μόναχο, διπλασιάστηκε μεταξύ 2012 και 2022 – η ισχυρότερη αύξηση από όλες τις πόλεις που περιλαμβάνονται στη μελέτη. Εντούτοις, οι τιμές υπερεκτιμούνταν, κατά την άποψή μας, και οι αυξήσεις των επιτοκίων, καθώς και ο υψηλός πληθωρισμός, προκάλεσαν μια ανατίμηση. Με αποκορύφωμα στις αρχές του 2022, οι πραγματικές τιμές στη Φρανκφούρτη έχουν διορθωθεί έκτοτε κατά σχεδόν 20% και κατά 15% στο Μόναχο. Η εν λόγω διόρθωση συνεχίζεται ακόμη.
Οι πραγματικές τιμές στην αγορά κατοικίας του Λονδίνου βρίσκονται σε πτωτική πορεία μετά το Brexit το 2016. Παρά τις διαρθρωτικές ελλείψεις προσφοράς, οι τιμές έχουν μείνει πίσω από τον εθνικό μέσο όρο. Ελλείψει ισχυρής διεθνούς ζήτησης, οι τιμές των κατοικιών παραμένουν υπό πίεση, καθώς η τοπική οικονομική πρόσβαση βρίσκεται στο χειρότερο σημείο της από το 2007, λόγω των υψηλών επιτοκίων των ενυπόθηκων δανείων. Στη Βαρσοβία οι πραγματικές τιμές των κατοικιών αυξήθηκαν κατά σχεδόν 40% μεταξύ 2012 και 2022.
Οι ισχυρές προοπτικές απασχόλησης, η επέκταση του δικτύου του μετρό και οι σύγχρονες οικιστικές αναπτύξεις διατήρησαν την αγορά ελκυστική. Ωστόσο, στο πλαίσιο του ισχυρού και επίμονου πληθωρισμού, τα επιτόκια των ενυπόθηκων δανείων αυξήθηκαν κατακόρυφα, μειώνοντας την προθυμία των νοικοκυριών να πληρώσουν για κατοικίες. Αυτό έχει οδηγήσει σε μείωση των προσαρμοσμένων στον πληθωρισμό τιμών κατά περίπου 10% από τα μέσα του 2022 και έχει μεταφέρει τη ζήτηση στον τομέα των ενοικίων, ο οποίος παρουσιάζει ισχυρή ανάπτυξη.
Οι νέες επιδοτήσεις ενυπόθηκων δανείων, όμως, προκάλεσαν αγοραστική φρενίτιδα. Οι υπερβολικές αποτιμήσεις των κατοικιών στη Στοκχόλμη και η μεγάλη εξάρτηση από τα ενυπόθηκα δάνεια κυμαινόμενου επιτοκίου αποδείχθηκαν ένα ευμετάβλητο μείγμα. Επί του παρόντος, η οικονομική πρόσβαση είναι περιορισμένη και, ως αποτέλεσμα, μεταξύ των μέσων του 2022 και των μέσων του 2023, οι τιμές προσαρμοσμένες στον πληθωρισμό διορθώθηκαν κατά περισσότερο από 20% – περισσότερο από ό,τι σε οποιαδήποτε άλλη πόλη που αναλύθηκε.
Οι πραγματικές τιμές στο Άμστερνταμ μειώθηκαν κατά 14% – η μεγαλύτερη ετήσια διόρθωση από τη δεκαετία του 1980. Η επιδείνωση των συνθηκών χρηματοδότησης, ο πληθωρισμός που μειώνει την αγοραστική δύναμη των νοικοκυριών και οι κανονιστικές αλλαγές επιβάρυναν ταυτόχρονα τη ζήτηση. Στο Παρίσι οι τιμές των κατοικιών είχαν αρχίσει να μειώνονται ήδη από το 2021. Η πτώση επιταχύνθηκε τα τελευταία τρίμηνα, εν μέσω της μείωσης της οικονομικής πρόσβασης, των περιορισμών δανεισμού και της αύξησης του φόρου ακίνητης περιουσίας.
Η αγορά κατοικίας της Μαδρίτης παρέμεινε προσιτή, όπως μετράται από την αναλογία τιμών προς το εισόδημα. Μετά από μια τριετή περίοδο στασιμότητας, οι τιμές αυξήθηκαν κατά 3% σε όρους προσαρμοσμένους στον πληθωρισμό τα τελευταία τέσσερα τρίμηνα. Στο Μιλάνο, οι πραγματικές τιμές μειώθηκαν κατά 2%, σύμφωνα με την τοπική αύξηση των ενοικίων και των εισοδημάτων. Ωστόσο, οι σταθερές προοπτικές της τοπικής οικονομίας, η επέκταση του υπόγειου σιδηροδρόμου και οι επερχόμενοι Χειμερινοί Ολυμπιακοί Αγώνες του 2026 συμβάλλουν στη διατήρηση των αποτιμήσεων σε ονομαστικούς όρους.
