Μια νέα γραμμή ισορροπίας ανάμεσα στην τουριστική ανάπτυξη και στην αντοχή των προορισμών επιχειρεί να χαράξει το νέο Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο για τον Τουρισμό, που θεσμοθετήθηκε την Παρασκευή. Πέρα από τα νέα όρια για ξενοδοχεία, κλίνες και εκτός σχεδίου επενδύσεις, το κείμενο βάζει στο επίκεντρο το νερό, τις ακτές, τη βιοποικιλότητα, τα απόβλητα και την κλιματική ανθεκτικότητα, επιχειρώντας να συνδέσει πλέον πιο στενά το πού και πόσο μπορεί να αναπτυχθεί ο τουρισμός με τις πιέσεις που ήδη δέχεται κάθε περιοχή.
Η Κοινή Υπουργική Απόφαση των υπουργών Περιβάλλοντος και Ενέργειας, Σταύρου Παπασταύρου, και Τουρισμού, Όλγας Κεφαλογιάννη, την οποία συνυπογράφει η υφυπουργός Περιβάλλοντος και Ενέργειας, Μαριλένα Σούκουλη, ουσιαστικά δημιουργεί τον νέο εθνικό «χάρτη» χωροθέτησης του τουρισμού. Το πλαίσιο καθορίζει πού και με ποιους όρους μπορούν να αναπτύσσονται τουριστικές δραστηριότητες, με την κυβέρνηση να θέτει ως κεντρικό στόχο την οικονομική, περιβαλλοντική και κοινωνική βιωσιμότητα.
Η πιο ουσιαστική αλλαγή φιλοσοφίας είναι ότι η χώρα δεν αντιμετωπίζεται πλέον ως ενιαίος τουριστικός χώρος. Η ένταση της τουριστικής ανάπτυξης, ο αριθμός των κλινών, η έκταση και ο μόνιμος πληθυσμός κάθε Δημοτικής Ενότητας χρησιμοποιούνται για να αποτυπωθούν οι πιέσεις στον χώρο, στο τοπίο και στο περιβάλλον. Έτσι, άλλο καθεστώς προβλέπεται για έναν ήδη ιδιαίτερα επιβαρυμένο προορισμό και διαφορετικό για μια περιοχή όπου η τουριστική δραστηριότητα βρίσκεται ακόμη σε πρώιμο στάδιο. Ωστόσο, οι διορθώσεις που έγιναν μετά τη διαβούλευση δεν στάθηκαν αρκετές για να κατευνάσουν τις αντιδράσεις της αγοράς, καθώς παρά τις επιμέρους βελτιώσεις εξακολουθούν να διατυπώνονται επιφυλάξεις ότι ο βασικός πυρήνας των περιορισμών παρέμεινε ουσιαστικά αμετάβλητος.
Περιβάλλον και φέρουσα ικανότητα στο επίκεντρο του σχεδιασμού
Η σημαντικότερη ίσως τομή του νέου Χωροταξικού δεν αφορά τα όρια δόμησης αλλά τον τρόπο με τον οποίο θα αξιολογούνται στο εξής οι τουριστικές επενδύσεις. Το περιβάλλον παύει να αποτελεί μια παράλληλη παράμετρο του σχεδιασμού και μετατρέπεται σε βασικό κριτήριο για το πού και με ποιους όρους μπορεί να αναπτυχθεί μια περιοχή, με τη φέρουσα ικανότητα να αποκτά πλέον κεντρικό ρόλο.
Αυτό αποτυπώνεται κυρίως στις προστατευόμενες περιοχές, όπου οι νέες τουριστικές αναπτύξεις συνδέονται πλέον με τα σχέδια διαχείρισης και τους στόχους διατήρησης της βιοποικιλότητας. Στις περιοχές Natura που χαρακτηρίζονται ως ελεγχόμενης ανάπτυξης, νέες τουριστικές υποδομές δεν μπορούν να προχωρήσουν χωρίς να έχει προηγηθεί ο απαραίτητος σχεδιασμός διαχείρισης.
Αυστηρότερο γίνεται και το πλαίσιο για τις παράκτιες ζώνες, όπου επιχειρείται να περιοριστεί η περαιτέρω περιβαλλοντική επιβάρυνση από νέες χρήσεις μέχρι να ολοκληρωθεί ο πολεοδομικός σχεδιασμός. Παράλληλα, για έργα στο θαλάσσιο μέτωπο, όπως λιμενικές εγκαταστάσεις και αναπλάσεις ακτών, τίθενται προϋποθέσεις ώστε να μην επηρεάζονται η ποιότητα των υδάτων, η φυσική λειτουργία των ακτών και τα παράκτια οικοσυστήματα.
Νερό, απορρίμματα και κλιματική ανθεκτικότητα αλλάζουν τους όρους των επενδύσεων
Πέρα από τα όρια δόμησης, το νέο Χωροταξικό επιχειρεί να συνδέσει για πρώτη φορά πιο άμεσα την τουριστική ανάπτυξη με τις πραγματικές αντοχές κάθε προορισμού. Στο επίκεντρο βρίσκονται ζητήματα που μέχρι σήμερα αντιμετωπίζονταν κυρίως ως προβλήματα υποδομών, η επάρκεια νερού, η διαχείριση των απορριμμάτων, η ενεργειακή επάρκεια και η προσαρμογή στην κλιματική αλλαγή.
Το νερό αποτελεί ίσως τη σημαντικότερη παράμετρο, ιδιαίτερα για πολλά νησιά που τα τελευταία καλοκαίρια δοκιμάζονται από λειψυδρία και αυξημένη τουριστική ζήτηση. Το πλαίσιο προβλέπει ότι νέες τουριστικές αναπτύξεις θα πρέπει να λαμβάνουν υπόψη τη διαθεσιμότητα υδατικών πόρων, ενώ στις περιοχές με φυσικό έλλειμμα προκρίνεται η αξιοποίηση ανακυκλωμένου νερού, η αφαλάτωση και η συλλογή ομβρίων, ώστε να περιορίζεται η πίεση στα υφιστάμενα δίκτυα.
Αντίστοιχα, η δυνατότητα περαιτέρω τουριστικής ανάπτυξης συνδέεται με την ύπαρξη επαρκών υποδομών διαχείρισης απορριμμάτων και λυμάτων. Το Χωροταξικό δίνει έμφαση στην ολοκλήρωση σύγχρονων μονάδων διαχείρισης αποβλήτων και βιολογικών καθαρισμών, ενώ καλεί και τις ίδιες τις τουριστικές επιχειρήσεις να μειώσουν το περιβαλλοντικό τους αποτύπωμα.
Η κλιματική αλλαγή ενσωματώνεται επίσης στον σχεδιασμό, καθώς κατά την περιβαλλοντική αδειοδότηση θα πρέπει να αξιολογείται η ανθεκτικότητα των έργων απέναντι σε κινδύνους όπως η λειψυδρία, τα ακραία καιρικά φαινόμενα ή η άνοδος της θερμοκρασίας. Στην ίδια λογική, τα Περιφερειακά Σχέδια Προσαρμογής στην Κλιματική Αλλαγή αποκτούν πλέον ουσιαστικό ρόλο στον χωροταξικό σχεδιασμό.
Ενδεικτική της νέας προσέγγισης είναι η πρόβλεψη για τα χιονοδρομικά κέντρα. Πριν από οποιαδήποτε επέκταση θα εξετάζονται όχι μόνο η οικονομική βιωσιμότητα αλλά και οι ανάγκες σε νερό και ενέργεια για τεχνητή χιόνωση, καθώς και το συνολικό περιβαλλοντικό αποτύπωμα των εγκαταστάσεων. Παράλληλα, ενθαρρύνεται η ανάπτυξή τους ως προορισμών ορεινού τουρισμού καθ' όλη τη διάρκεια του έτους και όχι αποκλειστικά ως χειμερινών προορισμών.
Ο νέος χάρτης του τουρισμού: Πού αυστηροποιούνται και πού χαλαρώνουν οι κανόνες
Η πιο ουσιαστική αλλαγή για τις νέες τουριστικές επενδύσεις είναι ότι καταργείται στην πράξη η ενιαία αντιμετώπιση της χώρας. Το νέο Χωροταξικό χωρίζει την επικράτεια σε πέντε κατηγορίες, ανάλογα με το επίπεδο τουριστικής ανάπτυξης και τις πιέσεις που δέχεται κάθε προορισμός, υιοθετώντας διαφορετικούς κανόνες για τη δημιουργία νέων ξενοδοχειακών μονάδων.
Το αυστηρότερο πλαίσιο εφαρμόζεται στις Περιοχές Ελεγχόμενης Ανάπτυξης, δηλαδή στους προορισμούς όπου η τουριστική δραστηριότητα θεωρείται ήδη ιδιαίτερα πυκνή. Εκεί, μέχρι να ολοκληρωθεί ο πολεοδομικός σχεδιασμός, η δημιουργία νέων εκτός σχεδίου ξενοδοχείων προϋποθέτει γήπεδο τουλάχιστον 16 στρεμμάτων, αυξάνοντας σημαντικά τον πήχη για νέες επενδύσεις.
Στις Αναπτυγμένες Περιοχές, όπου επίσης καταγράφεται έντονη τουριστική δραστηριότητα αλλά μικρότερη πίεση, το ελάχιστο όριο διαμορφώνεται στα 12 στρέμματα, ενώ στις Αναπτυσσόμενες και στις Περιοχές Πρώιμης Ανάπτυξης μειώνεται στα 8 στρέμματα, διατηρώντας μεγαλύτερα περιθώρια για νέες επενδύσεις. Στις τελευταίες, μάλιστα, επιτρέπεται και η ανάπτυξη καταλυμάτων δύο αστέρων, καθώς στόχος είναι να ενισχυθεί η τουριστική δραστηριότητα σε περιοχές που δεν έχουν ακόμη αναπτυχθεί έντονα.
Ουσιαστικά, το νέο πλαίσιο επιχειρεί να μεταφέρει το βάρος από την ποσοτική αύξηση των κλινών στην καλύτερη κατανομή των επενδύσεων. Όσο πιο κορεσμένος θεωρείται ένας προορισμός, τόσο αυστηρότεροι γίνονται οι όροι για νέες ξενοδοχειακές μονάδες. Αντίθετα, περιοχές με μικρότερη τουριστική ανάπτυξη αποκτούν μεγαλύτερη ευελιξία, ώστε να προσελκύσουν νέες επενδύσεις και ειδικές μορφές τουρισμού.
Η λογική αυτή δεν περιορίζεται μόνο στη δημιουργία νέων καταλυμάτων. Το Χωροταξικό δίνει ιδιαίτερη έμφαση και στην αναβάθμιση του υφιστάμενου ξενοδοχειακού δυναμικού, μέσω εκσυγχρονισμού των μονάδων, αναβάθμισης σε υψηλότερες κατηγορίες αστέρων, αξιοποίησης διατηρητέων κτιρίων και κινήτρων που συνδέονται με την περιβαλλοντική τους απόδοση.
Τι αλλάζει στα νησιά - Διαφορετικοί κανόνες ανάλογα με το μέγεθος και τις πιέσεις
Η νησιωτική Ελλάδα αποτελεί ένα από τα πιο κρίσιμα κεφάλαια του νέου Χωροταξικού, καθώς για πρώτη φορά υιοθετείται μια διαφορετική προσέγγιση ανάλογα με το μέγεθος και τα χαρακτηριστικά κάθε νησιού. Αντί για ενιαίους κανόνες, το πλαίσιο διαχωρίζει τα νησιά σε τρεις ομάδες, επιχειρώντας να προσαρμόσει τους όρους ανάπτυξης στις πραγματικές πιέσεις που αντιμετωπίζει κάθε προορισμός.
Στην πρώτη κατηγορία εντάσσονται τα μεγαλύτερα νησιά, άνω των 250 τετραγωνικών χιλιομέτρων, όπως η Ρόδος, η Κέρκυρα, η Κως, η Νάξος, η Λέσβος, η Χίος, η Κεφαλονιά και η Ζάκυνθος. Εκεί το Χωροταξικό αφήνει μεγαλύτερο περιθώριο στον πολεοδομικό σχεδιασμό να καθορίσει τόσο ζώνες τουριστικής ανάπτυξης όσο και ζώνες αυξημένης προστασίας φυσικού και πολιτιστικού περιβάλλοντος, όπου μπορεί ακόμη και να αποκλείεται η νέα τουριστική δόμηση. Για τους οργανωμένους υποδοχείς προβλέπεται, κατά κανόνα, μόνο ήπια ανάπτυξη, με εξαίρεση τη Ρόδο και την Κέρκυρα.
Στη δεύτερη κατηγορία εντάσσονται τα μεσαίου μεγέθους νησιά, μεταξύ των οποίων η Μύκονος, η Σαντορίνη, η Πάρος, η Μήλος, η Σύρος, η Σίφνος και η Τήνος. Για τις περιοχές αυτές διατηρείται η δυνατότητα νέων τουριστικών επενδύσεων, αλλά με αυστηρότερους όρους ως προς το μέγεθος και τη δυναμικότητα των νέων μονάδων, σε μια προσπάθεια να περιοριστεί η περαιτέρω επιβάρυνση προορισμών που ήδη δέχονται έντονες τουριστικές πιέσεις.
Ακόμη πιο αυστηρό είναι το πλαίσιο για τα μικρότερα νησιά, κάτω από 20 τετραγωνικά χιλιόμετρα, όπου οι νέες ξενοδοχειακές μονάδες περιορίζονται σε τρεις έως πέντε αστέρες και μέγιστη δυναμικότητα 100 κλινών. Για τα πολύ μικρά νησιά, κάτω από 1.000 στρέμματα, η φιλοσοφία αλλάζει πλήρως, καθώς προκρίνονται αποκλειστικά ήπιες μορφές τουρισμού, όπως η θαλάσσια αναψυχή, η τουριστική κατοικία υπό προϋποθέσεις, οι μικρές μονάδες glamping και οι υποδομές εξυπηρέτησης τουριστικών σκαφών.
Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζουν και τα νέα ανώτατα όρια δυναμικότητας. Στις Περιοχές Ελεγχόμενης Ανάπτυξης των νησιών προβλέπονται έως 100 κλίνες για τα πρώτα 16 στρέμματα, ενώ στις Αναπτυγμένες Περιοχές το ανώτατο όριο φτάνει τις 350 κλίνες. Με τον τρόπο αυτό, το νέο Χωροταξικό επιχειρεί να ελέγξει όχι μόνο το πού θα γίνονται νέες επενδύσεις, αλλά και το μέγεθος που μπορούν να αποκτήσουν, ιδιαίτερα στους πιο επιβαρυμένους νησιωτικούς προορισμούς.
Τι άλλαξε μετά τη διαβούλευση - Ποιες παρατηρήσεις της αγοράς ενσωματώθηκαν
Το τελικό κείμενο δεν ανέτρεψε τη βασική φιλοσοφία του Ειδικού Χωροταξικού, ωστόσο περιλαμβάνει ορισμένες αλλαγές που ανταποκρίνονται σε αιτήματα των φορέων του τουρισμού. Η σημαντικότερη αφορά τις μεταβατικές διατάξεις, καθώς προστατεύονται επενδύσεις που είχαν ήδη ωριμάσει ή βρίσκονταν σε στάδιο αδειοδότησης πριν από τη δημοσίευση της ΚΥΑ. Έτσι, έργα που είχαν ήδη εξασφαλίσει περιβαλλοντική αδειοδότηση, είχαν υποβάλει πλήρεις φακέλους, είχαν λάβει προέγκριση οικοδομικής άδειας ή είχαν ενταχθεί στον Αναπτυξιακό Νόμο, στο Ταμείο Ανάκαμψης ή στο ΕΣΠΑ συνεχίζουν να εξελίσσονται με το προηγούμενο καθεστώς, ενώ διατηρούνται και τα δικαιώματα των ήδη εγκεκριμένων στρατηγικών επενδύσεων.
Παράλληλα, το νέο Χωροταξικό ανοίγει τον δρόμο για χωρικά διαφοροποιημένους περιορισμούς στις βραχυχρόνιες μισθώσεις, προβλέποντας ότι ανάλογα με την κατηγορία κάθε περιοχής ή τα ιδιαίτερα γεωγραφικά χαρακτηριστικά της θα μπορούν να θεσπίζονται όρια στη διάρκεια εκμετάλλευσης, ζώνες περιορισμού ή ακόμη και περιορισμοί στη δημιουργία νέας προσφοράς, ιδίως σε περιοχές με έντονη τουριστική πίεση ή σε νεόδμητες κατοικίες.
Αντίθετα, δεν έγινε δεκτό το αίτημα του ΣΕΤΕ να μην απαιτείται Έκθεση Εκτίμησης Φέρουσας Ικανότητας (ΕκΕΦΙ) για μεγάλες μεμονωμένες τουριστικές επενδύσεις. Η υποχρέωση παραμένει για συγκεκριμένες κατηγορίες μονάδων, ανάλογα με τον αριθμό κλινών, τον πληθυσμό της περιοχής και την κατηγορία του προορισμού.
Η πρώτη ένσταση από την αγορά
Η υπογραφή της ΚΥΑ, πάντως, δεν έκλεισε τη συζήτηση με τον τουριστικό κλάδο. Ο πρόεδρος του ΣΕΤΕ, Γιάννης Χατζής, σε δημόσια παρέμβασή του μετά την ανακοίνωση του νέου πλαισίου, σημείωσε ότι παρά τη διαβούλευση και τις παρεμβάσεις των φορέων «ο πυρήνας των περιορισμών παραμένει σε μεγάλο βαθμό αμετάβλητος», θέτοντας ευθέως το ζήτημα της ασφάλειας δικαίου και της εμπιστοσύνης στις αναπτυξιακές δυνατότητες κάθε προορισμού.
Η παρέμβαση έχει ιδιαίτερο ενδιαφέρον ακριβώς επειδή έρχεται πάνω στη βασική ισορροπία που επιχειρεί να επιτύχει το νέο Χωροταξικό. Από τη μία πλευρά, η κυβέρνηση επιλέγει αυστηρότερα όρια σε περιοχές όπου θεωρεί ότι η τουριστική πίεση έχει ήδη αυξηθεί σημαντικά. Από την άλλη, η αγορά προειδοποιεί ότι οριζόντιοι ή υπερβολικά περιοριστικοί κανόνες μπορεί να περιορίσουν την επενδυτική δυνατότητα ακόμη και εκεί όπου υπάρχουν διαφορετικά χαρακτηριστικά και περιθώρια ανάπτυξης.
