Η αγορά logistics της Θεσσαλονίκης διατήρησε ισχυρή δυναμική καθ' όλη τη διάρκεια του δεύτερου εξαμήνου του 2025, εδραιώνοντας τον ρόλο της ως αδιαμφισβήτητης πύλης προς τη Νοτιοανατολική Ευρώπη και τα Βαλκάνια. Τα εξαιρετικά χαμηλά ποσοστά κενών θέσεων και το θεσμικό επενδυτικό ενδιαφέρον συνεχίζουν να οδηγούν τη ζήτηση, τοποθετώντας την αγορά σε ένα κομβικό σημείο, όπου η παροχή στρατηγικών υποδομών και σύγχρονων (Κατηγορίας Α) αποθεμάτων είναι απαραίτητη για τη μελλοντική ανάπτυξη.
Η αγορά της Βόρειας Ελλάδας χαρακτηρίζεται από εξαιρετικά χαμηλό επίπεδο κενών θέσεων, διαρκείς επενδύσεις σε σύγχρονες αποθηκευτικές εγκαταστάσεις και την κρίσιμη ανάπτυξη στρατηγικών λιμενικών και διατροπικών υποδομών, αναφέρεται σε σχετική ανάλυση της γνωστής εταιρείας συμβούλων ακινήτων Danos (σε συνεργασία με την PNP Paribas Real Estate).
Ενώ τα εθνικά μακροοικονομικά στοιχεία παρέχουν το φόντο, η αγορά της Θεσσαλονίκης λειτουργεί ως ο βασικός εμπορικός μοχλός για τη Βόρεια Ελλάδα και την ευρύτερη περιοχή. Η επενδυτική ελκυστικότητα της πόλης είναι άρρηκτα συνδεδεμένη με τη γεωγραφική της θέση, λειτουργώντας ως κόμβος που συνδέει την ΕΕ με τα Βαλκάνια και τη Μαύρη Θάλασσα.
Ο συνολικός ελληνικός τομέας logistics παραμένει ιδιαίτερα ελκυστικός για τα θεσμικά κεφάλαια, με πάνω από 2 δισεκατομμύρια ευρώ σε δημόσιες και ιδιωτικές επενδύσεις που στοχεύουν σε νέους κόμβους logistics, κάτι που ωφελεί σημαντικά και την περιοχή της Θεσσαλονίκης.
Τα ειδικά χαρακτηριστικά
- Έλλειψη Προσφοράς: Παρά τα νέα έργα, η ζήτηση για σύγχρονες, μεγάλης κλίμακας αποθηκευτικές εγκαταστάσεις στη Δυτική Βιομηχανική Ζώνη Θεσσαλονίκης συνεχίζει να ξεπερνά σημαντικά την προσφορά. Η έλλειψη αντικατοπτρίζεται σε ένα εξαιρετικά χαμηλό συνολικό ποσοστό κενών θέσεων, που παραμένει κάτω από 3%. Το εξαιρετικά χαμηλό ποσοστό κενών θέσεων (<3%) αναμένεται να αντιμετωπιστεί με την ωρίμανση στρατηγικών αναπτύξεων στην ευρύτερη Δυτική Βιομηχανική Ζώνη Θεσσαλονίκης (Καλοχώρι/Σίνδος). Αυτά τα έργα περιλαμβάνουν τόσο την μαζικής κλίμακας ανακατασκευή του πρώην Στρατοπέδου Γκόνου σε μια διατροπική εμπορευματική πύλη όσο και την ανάπτυξη νέων εγκαταστάσεων Κατηγορίας Α από μεγάλους κατασκευαστές, οι οποίες είναι απαραίτητες για την απορρόφηση της υπάρχουσας ζήτησης.
- Επίπεδα Ενοικίων: Οι τιμές ενοικίασης στην περιοχή παρέμειναν ισχυρές και σταθερές καθ' όλη τη διάρκεια του Β' Εξαμήνου 2025, διαμορφούμενες περίπου στα 5,25 € / τ.μ. / μήνα για τα περιουσιακά στοιχεία υψηλότερων προδιαγραφών, αντανακλώντας τον έντονο ανταγωνισμό μεταξύ των ενοικιαστών.
- Ανταγωνιστικότητα Απόδοσης: Η Θεσσαλονίκη επωφελείται από τον ανταγωνιστικό χαρακτήρα της ελληνικής αγοράς logistics, όπου οι prime αποδόσεις παραμένουν ελκυστικές σε ποσοστό περίπου 6,75%–7,00%, μια σημαντική διαφορά σε σύγκριση με τις βασικές αγορές της Δυτικής Ευρώπης.
- Στρατηγική Ενοποίηση: Η δραστηριότητα της αγοράς καθ' όλη τη διάρκεια του έτους έχει οδηγήσει βασικούς παράγοντες να επιδιώκουν την ενοποίηση για τη βελτιστοποίηση της πυκνότητας δικτύου, μια τάση που ενισχύει τη στρατηγική σημασία των υφιστάμενων και μελλοντικών περιφερειακών κόμβων όπως η Θεσσαλονίκη.
Όπως αναφέρεται, η αγορά logistics παρουσιάζει σαφή διχασμό, με τα περιουσιακά στοιχεία Βαθμού Α να παρουσιάζουν premium λόγω σπανιότητας και αυξανόμενων απαιτήσεων για αποτελεσματικότητα και βιωσιμότητα, ενώ τα ακίνητα Βαθμού Β αντιμετωπίζουν προκλήσεις απόδοσης.
Το χάσμα μεταξύ απόδοσης Βαθμού Α και Βαθμού Β διευρύνεται, τονίζοντας την ανάγκη για νέες εξελίξεις που να ανταποκρίνονται στα σύγχρονα πρότυπα. Η αγορά παρουσιάζει συνεχείς επενδύσεις από μεγάλους κατασκευαστές σε νέες εγκαταστάσεις που πληρούν τα αυστηρά πρότυπα ESG, απαραίτητες για την προσέλκυση σύγχρονων φορέων logistics.
Ενοίκια και αποδόσεις
Σε σχέση με τα ενοίκια, η αγορά ενοικίασης logistics της Θεσσαλονίκης παρουσίασε ισχυρή ανατίμηση καθ' όλη τη διάρκεια του δεύτερου εξαμήνου του 2025, λόγω των σχεδόν μηδενικών ποσοστών κενών θέσεων για σύγχρονα αποθέματα και του έντονου θεσμικού ανταγωνισμού για αποθήκες υψηλών προδιαγραφών. Τα ενοίκια για εγκαταστάσεις Κατηγορίας Α στην κεντρική Βιομηχανική Ζώνη (Καλοχώρι/Σίνδος) ανήλθαν σε 5,40 € ανά τ.μ. ανά μήνα, σημειώνοντας εξαιρετική αύξηση 12,5% σε ετήσια βάση. Αυτή η διπλή ανάπτυξη των ηλεκτρονικών ψηφίων τοποθετεί τη Θεσσαλονίκη μεταξύ των ταχύτερα αναπτυσσόμενων κόμβων logistics στη Νοτιοανατολική Ευρώπη. Αντιθέτως, τα μέσα ενοίκια για τις εγκαταστάσεις Κατηγορίας Β παρέμειναν σταθερά, κυμαινόμενα μεταξύ 3,50 € και 4,00 € ανά τ.μ., ενώ τα παλαιότερα περιουσιακά στοιχεία Κατηγορίας Γ κυμαίνονται συνήθως κάτω από 3,00 € ανά τ.μ. Το διευρυνόμενο χάσμα μεταξύ των περιουσιακών στοιχείων Κατηγορίας Α και των περιουσιακών στοιχείων χαμηλότερης βαθμίδας υπογραμμίζει τη δομική μετατόπιση προς τις σύγχρονες υποδομές.
Η συνεχιζόμενη ισχυρή εισροή θεσμικών κεφαλαίων έχει επιταχύνει τη συμπίεση αποδόσεων σε ολόκληρο τον τομέα logistics της Θεσσαλονίκης. Οι αποδόσεις των τίτλων υψηλής πιστοληπτικής ικανότητας (Prime Yields) για τα περιουσιακά στοιχεία κατηγορίας Α μειώθηκαν σημαντικά, σταθεροποιώντας το ιστορικό χαμηλό του 6,75% στο δεύτερο εξάμηνο του 2025, γεγονός που αντανακλά την αντιληπτή σταθερότητα της αγοράς και ένα ελκυστικό μακροπρόθεσμο προφίλ εισοδήματος. Αυτό το προφίλ χαμηλού κινδύνου έρχεται σε αντίθεση με τις υψηλότερες αποδόσεις που παρατηρούνται σε παλαιότερα ακίνητα: Οι αποδόσεις των γηπέδων Κατηγορίας Β εκτιμάται ότι κυμαίνονται από 7,50% έως 8,00%, αντανακλώντας μεγαλύτερο κίνδυνο διαχείρισης και απαιτούμενες κεφαλαιακές δαπάνες. Η σημαντική συμπίεση των Prime Yelds επιβεβαιώνει ότι η Θεσσαλονίκη έχει μεταβεί με επιτυχία σε μια ώριμη και ιδιαίτερα περιζήτητη επενδυτική αγορά.
Αγορά Γραφείων Θεσσαλονίκης
Σύμφωνα με τη Danos, η αγορά γραφείων της Θεσσαλονίκης βρίσκεται αυτή τη στιγμή σε μια διαρθρωτική μετατόπιση, καθώς απομακρύνεται από κατακερματισμένα, χαμηλής ποιότητας αποθέματα προς σύγχρονα, θεσμικά καταρτισμένα ακίνητα. Ωθούμενη από τους αναπτυσσόμενους τομείς πληροφορικής και έρευνας και ανάπτυξης της πόλης, η ζήτηση παραμένει ισχυρή, ιδιαίτερα για ευέλικτους και υψηλών προδιαγραφών χώρους στην Κεντρική Επιχειρηματική Περιοχή (CBD) και σε βασικές περιφερειακές τοποθεσίες. Αυτή η τάση τροφοδοτεί την αύξηση των ενοικιάσεων και προσελκύει ανανεωμένο επενδυτικό ενδιαφέρον, τοποθετώντας την πόλη ως περιφερειακό επιχειρηματικό κέντρο για τεχνολογία και επαγγελματικές υπηρεσίες.
Οι κύριοι παράγοντες είναι η συνεχής ανάπτυξη των βιομηχανιών τεχνολογίας και εξωτερικής ανάθεσης, σε συνδυασμό με μια κυρίαρχη τάση στροφής προς την ποιότητα μεταξύ πολυεθνικών και μεγάλων ιδιωτικών εταιρειών. Οι εταιρείες ενοποιούν τις δραστηριότητές τους από παλαιότερα, αναποτελεσματικά, κτίρια σε μεγαλύτερους, ενεργειακά αποδοτικούς χώρους. Αυτή η δυναμική έχει οδηγήσει σε μια κρίσιμη διακλάδωση της αγοράς: η υψηλή κενή θέση παραμένει στα δευτερεύοντα κτίρια, ενώ το χαμηλό ποσοστό κενών θέσεων (εκτιμώμενο κάτω από 5%) παρατηρείται σε πρωταρχικά περιουσιακά στοιχεία Κατηγορίας Α.
Ζήτηση και Τιμές Ενοικίασης
Η ζήτηση παραμένει ιδιαίτερα συγκεντρωμένη σε σύγχρονα γραφεία Κατηγορίας Α, ιδιαίτερα στο κέντρο της πόλης και κοντά σε μεγάλους συγκοινωνιακούς κόμβους.
Τα ενοίκια γραφείων υψηλής ποιότητας για αυτούς τους χώρους υψηλών προδιαγραφών ανέρχεται σήμερα σε περίπου 15-17 ευρώ/τ.μ./μήνα, αντανακλώντας την ισχυρή ανοδική πίεση λόγω της περιορισμένης προσφοράς. Η αύξηση των ενοικίων για τα κύρια περιουσιακά στοιχεία ήταν σταθερή, με ετήσια αύξηση που εκτιμάται στο 4,5%. Το μέσο επιτευχθέν ενοίκιο σε όλες τις κατηγορίες γραφείων είναι σημαντικά χαμηλότερο, περίπου 10,5 ευρώ/τ.μ./μήνα, λόγω του όγκου των παλαιότερων, sub-prime assets. Η αυξανόμενη υιοθέτηση ευέλικτων μοντέλων εργασίας έχει επίσης φέρει αυξημένη δραστηριότητα στον τομέα της συνεργασίας, ο οποίος απορροφά ενεργά και αναβαθμίζει απαρχαιωμένους δευτερεύοντες χώρους στο κέντρο της πόλης.
Κενές θέσεις, ποιότητα αποθεμάτων, επενδύσεις
Το συνολικό ποσοστό κενών θέσεων στην αγορά κυμαίνεται γύρω στο 8-9%. Ωστόσο, αυτό το ποσοστό υπερεκτιμά σημαντικά τη διαθεσιμότητα επιθυμητού χώρου. Το πραγματικό ποσοστό κενών κατοικιών για τα σύγχρονα ακίνητα Κατηγορίας Α παραμένει στο ελάχιστο 4,8%, υποδεικνύοντας μια σημαντική ανισορροπία προσφοράς-ζήτησης.
Αυτό το κενό υπογραμμίζει την επείγουσα ανάγκη για νέα ανάπτυξη. Το τρέχον απόθεμα χαρακτηρίζεται σε μεγάλο βαθμό από μικρότερα, παλαιότερα κτίρια που απαιτούν σημαντικές κεφαλαιουχικές δαπάνες για ανακαίνιση, γεγονός που οδηγεί στην προτίμηση για νεόδμητα ή πλήρως ανακαινισμένα περιουσιακά στοιχεία που πληρούν αυστηρά πρότυπα ESG (Περιβαλλοντικά, Κοινωνικά και Διακυβέρνησης).
Το επενδυτικό τοπίο χαρακτηρίζεται από περιορισμένη πρόσφατη συναλλακτική δραστηριότητα σε περιουσιακά στοιχεία γραφείων λόγω της απροθυμίας των ιδιοκτητών να τα πουλήσουν. Παρ' όλα αυτά, η διάθεση των επενδυτών παραμένει ισχυρή. Οι αποδόσεις Prime για περιουσιακά στοιχεία γραφείων κατηγορίας Α εκτιμώνται επί του παρόντος στο 7,25% - 7,50%. Αυτό υποδηλώνει υψηλό επίπεδο εμπιστοσύνης στις μακροπρόθεσμες προοπτικές αύξησης των ενοικίων και στη σταθερότητα των θεσμικών ενοικιαστών. Η εστίαση των επενδύσεων μετατοπίζεται προς την εξασφάλιση χώρων για έργα προσαρμοσμένα στις ανάγκες ή τη συμμετοχή σε μεγάλης κλίμακας αναπτύξεις μικτής χρήσης.
Τα projects
Η πιο σημαντική εξέλιξη που επηρεάζει το μελλοντικό προφίλ προσφοράς και ζήτησης είναι η κατασκευή του Thess INTEC, ενός τεράστιου Πάρκου Τεχνολογίας και Καινοτομίας, το οποίο προβλέπεται να λειτουργήσει ως σημαντικός πυλώνας για ενοικιαστές υψηλής τεχνολογίας.
Επιπλέον, η ανακατασκευή εμβληματικών έργων, όπως το Έργο FIX από την DIMAND, το οποίο περιλαμβάνει ένα σημαντικό τμήμα γραφείου υψηλών προδιαγραφών, θα εισαγάγει στην αγορά το απαραίτητο σύγχρονο υλικό. Αυτά τα έργα αναμένεται να μετριάσουν την πίεση των κενών θέσεων εργασίας από το 2027 και να ενισχύσουν τον ρόλο της Θεσσαλονίκης ως κορυφαίας επιχείρησης Έρευνας, Ανάπτυξης και Τεχνολογίας στη Νοτιοανατολική Ευρώπη. Για να μετρήσουμε την πορεία της αγοράς πριν από την παράδοση αυτής της νέας μετοχής, παρέχουμε μια πρόβλεψη για το επόμενο έτος.
Πρόβλεψη για το 2026
Οι προοπτικές για το 2026 καθορίζονται από δύο βασικούς παράγοντες: τη συνεχιζόμενη πίεση στα ενοίκια και την επιτάχυνση της παράδοσης μέσω αγωγού. Λόγω της περιορισμένης νέας προσφοράς που αναμένεται να παραδοθεί εντός των επόμενων 12-18 μηνών, τα ενοίκια Prime Rents προβλέπεται να αυξηθούν κατά επιπλέον 3,5% έως 5,0%, ειδικά στην κεντρική περιοχή (CBD) και τις άμεσες επεκτάσεις της. Οι αποδόσεις αναμένεται να σταθεροποιηθούν παρά να συμπιεστούν περαιτέρω, παραμένοντας ελκυστικές σε ποσοστό περίπου 7,00%. Ο όγκος συναλλαγών πιθανότατα θα αυξηθεί, λόγω της εμφάνισης νέων, μεγάλης κλίμακας έργων όπως το Thess INTEC και της ολοκλήρωσης σημαντικών έργων ανακαίνισης, τα οποία τελικά θα εισαγάγουν στην αγορά προϊόντα θεσμικού επιπέδου. Η ανάπτυξη του τομέα της πληροφορικής θα παραμείνει στην κύρια κινητήρια δύναμη της ζήτησης.
- Ενοίκια (ανοδική τάση): Η ισχυρή ζήτηση από εταιρείες πληροφορικής και πολυεθνικές εταιρείες για χώρους Βαθμού Α, σε συνδυασμό με την εξαιρετικά χαμηλή κενή θέση σε σύγχρονο απόθεμα, συνεχίζει να ωθεί τα Prime Rents σε υψηλότερα επίπεδα.
- Απόδοση (πτωτική τάση): Η ισχυρή επενδυτική όρεξη για μακροπρόθεσμες, ασφαλείς ροές εισοδήματος οδηγεί σε υψηλότερες τιμές περιουσιακών στοιχείων, μειώνοντας (συμπιέζοντας) τους συντελεστές κεφαλαιοποίησης (αποδόσεις).
- Απορρόφηση (ανοδική τάση): Ενεργός αξιοποίηση χώρου, οδηγούμενη από την ενοποίηση εταιρειών που μετακινούνται από κατακερματισμένα παλαιότερα αποθέματα σε νέα, μεγαλύτερα, μονόχωρα σύγχρονα γραφεία.
- Ποσοστό Κενών Θέσεων (πτωτική τάση): Η έλλειψη νέων κατασκευών, σε συνδυασμό με την υψηλή ζήτηση για χώρους υψηλής ποιότητας, διατηρεί το πραγματικό ποσοστό κενών θέσεων Βαθμού Α κάτω από 5%.
Αγορά Retail Θεσσαλονίκης
Όπως αναφέρεται στο report της Danos για τα επαγγελματικά ακίνητα στην πόλη, η αγορά λιανικής πώλησης της Θεσσαλονίκης παρουσιάζει ισχυρή ανάκαμψη και διαρθρωτική σταθερότητα, η οποία υποστηρίζεται σε μεγάλο βαθμό από την ισχυρή καταναλωτική ζήτηση, την αυξανόμενη δαπάνη λιανικής και τα υψηλά επίπεδα τουριστικής κίνησης. Η αγορά ορίζεται από μια σαφή διάκριση μεταξύ των υψηλών επιδόσεων ζωνών υψηλής ποιότητας σε κεντρικούς δρόμους - οι οποίες απαιτούν «υψηλές τιμές ενοικίων» - και των σταθερών, καθοδηγούμενων από την ανάγκη τοπικών κέντρων γειτονιάς. Τα σύγχρονα εμπορικά κέντρα και τα "εμβληματικά" καταστήματα στο κέντρο της πόλης εξακολουθούν να αποτελούν τους κύριους στόχους για τις μεγάλες αλυσίδες λιανικής πώλησης.
Βασικοί παράγοντες της αγοράς περιλαμβάνουν την αναζωπύρωση του διεθνούς τουρισμού και τον μεγάλο φοιτητικό πληθυσμό της πόλης, οι οποίοι και οι δύο ενισχύουν σημαντικά τις πωλήσεις στο κέντρο της πόλης και τις γύρω εμπορικές περιοχές. Οι λιανοπωλητές επικεντρώνονται δυναμικά στην εξασφάλιση περιορισμένου χώρου σε κεντρικούς δρόμους (Τσιμισκή, Μητροπόλεως) και εντός κυρίαρχων εμπορικών κέντρων, για να μεγιστοποιήσουν την προβολή της επωνυμίας και να παρέχουν ένα ουσιαστικό στοιχείο βιωματικού λιανικού εμπορίου. Ο αυξανόμενος αριθμός διεθνών επωνυμιών μόδας, υπηρεσιών και εστίασης που εισέρχονται στην αγορά υπογραμμίζει την αυξανόμενη περιφερειακή αγοραστική δύναμη της Θεσσαλονίκης και τον ρόλο της ως περιφερειακής εμπορικής πύλης.
Δομική Δυναμική: Προσφορά και Σπανιότητα
Η επιθετική εστίαση στον χώρο υψηλής ποιότητας έχει δημιουργήσει μια έντονη ανισορροπία προσφοράς-ζήτησης. Το υφιστάμενο απόθεμα εμπορικών κέντρων, που χαρακτηρίζεται από μικρές, συχνά κατακερματισμένες, μονάδες, δεν μπορεί να ανταποκριθεί στις απαιτήσεις μεγέθους και προδιαγραφών των σύγχρονων διεθνών λιανοπωλητών μεγάλου μεγέθους. Αυτός ο δομικός περιορισμός οδηγεί σε μια έντονη διχοτομία της αγοράς: τα περιουσιακά στοιχεία υψηλής κατηγορίας Α λειτουργούν με σχεδόν μηδενική κενή θέση και διοικούν σημαντικά ασφάλιστρα ενοικίων, ενώ τα δευτερογενή και απαρχαιωμένα αποθέματα εκτός του κύριου άξονα συνεχίζουν να αντιμετωπίζουν συνεχή πίεση ενοικίων και υψηλότερα ποσοστά κενής θέσης.
Τιμές Ενοικίων και Απόδοση Κεντρικών Δρόμων
Ο τομέας του λιανικού εμπορίου χαρακτηρίζεται από την κυριαρχία του τμήματος των κεντρικών εμπορικών δρόμων. Τα ενοίκια υψηλής ποιότητας για τα μεγάλα καταστήματα στην κεντρική ζώνη (οδός Τσιμισκή) έφτασαν περίπου τα 140-160 ευρώ/τ.μ./μήνα στο δεύτερο εξάμηνο του 2025. Αυτό το τμήμα παρουσίασε σταθερή ετήσια αύξηση ενοικίων περίπου 5,5%, αντανακλώντας τον έντονο ανταγωνισμό μεταξύ των λιανοπωλητών για περιορισμένο χώρο. Αντίθετα, τα ενοίκια σε δευτερεύοντες κεντρικούς δρόμους κυμαίνονται συνήθως μεταξύ 60 και 80 ευρώ ανά τ.μ. Η ισχυρή ζήτηση για χώρους εμπορικού σήματος υψηλής ποιότητας είναι εμφανής στο σχεδόν μηδενικό ποσοστό κενών θέσεων για την οδό Τσιμισκή, το οποίο ξεπερνά σταθερά άλλα αστικά τμήματα.
Οι δύο μορφές προτίμησης
Η αγορά παρουσιάζει αξιοσημείωτη προτίμηση για δύο συγκεκριμένες μορφές:
- Prime High Street: Μικρά έως μεσαία καταστήματα-ναυαρχίδες στο κέντρο που εστιάζουν στη μόδα και το βιωματικό λιανικό εμπόριο.
- Εμπορικά Πάρκα: Μεγάλες, μοντέρνες μορφές που βρίσκονται έξω από το άμεσο κέντρο της πόλης, καλύπτοντας τις αγορές ευκολίας και προορισμού, οι οποίες έχουν δείξει ισχυρή ανθεκτικότητα στην πίεση του ηλεκτρονικού εμπορίου.
Η επισκεψιμότητα παραμένει υψηλή, υποστηριζόμενη τόσο από την τοπική δημογραφική βάση όσο και από την αυξανόμενη εισροή τουριστών "city break", εξασφαλίζοντας σταθερότητα για τα έσοδα από το λιανικό εμπόριο σε όλους τους τομείς.
Αποδόσεις Επενδύσεων
Η επενδυτική δραστηριότητα επικεντρώνεται κυρίως στην απόκτηση περιουσιακών στοιχείων με ισχυρές, μακροπρόθεσμες συμβάσεις από καθιερωμένες εθνικές και διεθνείς μάρκες. Οι αποδόσεις Prime Retail για περιουσιακά στοιχεία σε κεντρικούς δρόμους εκτιμώνται μεταξύ 6,00% και 6,50% στο δεύτερο εξάμηνο του 2025. Αυτή η χαμηλή απόδοση αντανακλά την πριμοδότηση που δίνεται σε κεντρικά, υψηλής προβολής και υψηλής απόδοσης περιουσιακά στοιχεία, χαρακτηρίζοντάς τα ως βασικές επενδύσεις χαμηλού κινδύνου. Οι αποδόσεις για δευτερεύοντα περιουσιακά στοιχεία λιανικής είναι σημαντικά υψηλότερες, συχνά υπερβαίνοντας το 8,00%, αντανακλώντας τις απαραίτητες εκπτώσεις για επενδύσεις με λιγότερη ρευστότητα.
Η τάση για νέους χώρους λιανικής παραμένει περιορισμένη στους κεντρικούς δρόμους λόγω της πυκνότητας του αστικού πυρήνα. Ωστόσο, η αγορά θα δει νέα προσφορά χώρων σε μεγάλες εμπορικές αναπτύξεις μικτής χρήσης (όπως η ανακατασκευή του FIX Project). Αυτά τα ολοκληρωμένα έργα είναι κρίσιμα, καθώς επιτρέπουν την εισαγωγή μεγάλων βασικών μισθωτών και σύγχρονων προδιαγραφών που το υφιστάμενο, κατακερματισμένο απόθεμα δεν μπορεί να φιλοξενήσει.
Πρόβλεψη για το 2026
Σύμφωνα με τη Danos, ο τομέας του λιανικού εμπορίου θα δείξει σταθερή και ανθεκτική απόδοση το 2026, βασιζόμενος σε μεγάλο βαθμό στον τουρισμό και την κυριαρχία στους κεντρικούς εμπορικούς δρόμους. Τα ενοίκια υψηλής ποιότητας (prime) κατά μήκος της οδού Τσιμισκή προβλέπεται να διατηρήσουν την ισχυρή τους θέση, με προβλεπόμενη ανάπτυξη από 4,0% έως 5,0%, κυρίως λόγω της συνεχιζόμενης έλλειψης διαθέσιμων μονάδων υψηλής ποιότητας. Οι αποδόσεις των επενδύσεων αναμένεται να παραμείνουν συμπιεσμένες στο 6,00% - 6,50%, αντανακλώντας την υψηλή ασφάλεια εισοδήματος αυτών των περιουσιακών στοιχείων. Η βασική τάση για το 2026 θα είναι η εστίαση σε εμπειρικά καταστήματα λιανικής και ενοικιαστές μεγάλου μεγέθους που θα εξασφαλίσουν χώρους σε νέους εμπορικούς κόμβους μικτής χρήσης, καθώς ο παραδοσιακός κεντρικός δρόμος είναι κορεσμένος. Η σταθερότητα στην καταναλωτική εμπιστοσύνη και ο βιώσιμος τουρισμός όλο το χρόνο θα στηρίξουν τη θετική πορεία της αγοράς.
Σε σχέση με τις τάσεις η Danos εκτιμά τα εξής:
- Ενοικιάσεις (ανοδική): Διατηρούμενη ετήσια ανάπτυξη (περίπου 5,5%), λόγω της σπανιότητας μονάδων Prime High Street και της υψηλής ζήτησης από διεθνείς μάρκες.
- Απόδοση (πτωτική): Αντικατοπτρίζει το υψηλό ασφάλιστρο που δίνεται σε κεντρικά, χαμηλού κινδύνου περιουσιακά στοιχεία με ασφαλείς, μακροπρόθεσμες συμβάσεις ενοικίασης.
- Απορρόφηση (σταθερή): Η ζήτηση είναι ισχυρή, αλλά ο πραγματικός όγκος του απορροφημένου χώρου είναι σταθερός λόγω της σοβαρής έλλειψης διαθέσιμων αποθεμάτων Κατηγορίας Α σε κεντρικούς δρόμους.
- Ποσοστό κενών θέσεων (σταθερή): Η κενότητα στις βασικές περιοχές (π.χ. οδός Τσιμισκή) είναι ήδη σχεδόν μηδενική, υποδεικνύοντας κορεσμό της αγοράς σε κρίσιμα χαμηλό επίπεδο.
