Επιβράδυνση στην αγορά εμπορικών ακινήτων με χαμηλότερους ρυθμούς αύξησης τιμών και μισθωμάτων, ιδιαίτερα σε γραφεία και καταστήματα, κατασκευαστική δραστηριότητα σε κάμψη, με μείωση νέων οικοδομικών αδειών κατά 12,5% (όπως και στροφή σε λιγότερα -αλλά μεγαλύτερης κλίμακας- έργα), περιορισμένες αυξήσεις στα μισθώματα γραφείων, ενδιαφέρον για τα logistics «βλέπει», μεταξύ άλλων, η ΤτΕ όσον αφορά στον κλάδο των επαγγελματικών ακινήτων.
Ειδικότερα, σύμφωνα με την πρόσφατη έκθεση της Τράπεζας της Ελλάδος για τη Νομισματική Πολιτική 2025, στον κλάδο των επαγγελματικών ακινήτων, με βάση τους δείκτες που δημοσιεύει η ΤτΕ, το πρώτο εξάμηνο του 2025 οι τιμές των γραφείων και των καταστημάτων υψηλών προδιαγραφών σε επίπεδο χώρας κατέγραψαν επιβράδυνση, με τους ρυθμούς αύξησης να εκτιμώνται σε 0,5% και 1,1%, αντίστοιχα, σε σχέση με το αμέσως προηγούμενο εξάμηνο.
Στην Αθήνα οι ρυθμοί αύξησης των τιμών επαγγελματικών ακινήτων υψηλών προδιαγραφών ήταν ελαφρώς υψηλότεροι και συγκεκριμένα 0,9% για τα γραφεία και 1,5% για τα καταστήματα. Περιορισμένες αυξήσεις καταγράφηκαν και στα μισθώματα γραφείων και καταστημάτων όλων των κατηγοριών, σε σύγκριση με το δεύτερο εξάμηνο του 2024, οι οποίες ανήλθαν σε 0,3% και 0,4% αντίστοιχα, σε επίπεδο χώρας.
Μείωση οικοδομικών αδειών
Το πρώτο οκτάμηνο του 2025 η κατασκευαστική δραστηριότητα για ακίνητα επαγγελματικής χρήσης (στοιχεία ΕΛΣΤΑΤ) κατέγραψε μείωση στον αριθμό νέων αδειών, σε σχέση με την αντίστοιχη περίοδο του προηγούμενου έτους, και αύξηση σε όρους δομήσιμου όγκου (-12,5% και 7,6% αντίστοιχα).
Στις επιμέρους επενδυτικές επαγγελματικές χρήσεις οι τάσεις ήταν μικτές. Συγκεκριμένα, οι νέες οικοδομικές άδειες γραφείων σημείωσαν αύξηση 36%, ενώ σε όρους δομήσιμου όγκου καταγράφηκε μείωση (-48,3%). Ο αριθμός νέων αδειών για καταστήματα κατά την ίδια περίοδο μειώθηκε (-6,7%), ενώ αντίθετα ο όγκος (σε κυβικά μέτρα) αυξήθηκε κατά 42,5%.
Τέλος, οι νέες άδειες για ξενοδοχεία υποχώρησαν τόσο σε αριθμό όσο και σε συνολικό δομήσιμο όγκο, κατά 45,6% και 22,4% αντίστοιχα.
Τα βιοκλιματικά κτήρια
Με βάση τα στοιχεία που συγκεντρώνει η Τράπεζα της Ελλάδος και τα αποτελέσματα της Έρευνας Αγοράς Επαγγελματικών Ακινήτων, στη διάρκεια του πρώτου εξαμήνου του 2025 τα κεφάλαια των Ανώνυμων Εταιριών Επενδύσεων Ακίνητης Περιουσίας (ΑΕΕΑΠ), άλλων επενδυτικών χαρτοφυλακίων και εταιριών ανάπτυξης ακινήτων κατευθύνθηκαν στην πλειοψηφία τους στην αγορά ή και ανάπτυξη γραφείων βιοκλιματικών χαρακτηριστικών υψηλών προδιαγραφών, ενώ σημαντικές επενδύσεις καταγράφηκαν σε ειδικές οικιστικές χρήσεις υψηλών αποδόσεων.
Οι ελάχιστες αποδόσεις των γραφείων υψηλών προδιαγραφών στο επιχειρηματικό κέντρο (Central Business District - CBD) της πρωτεύουσας κυμάνθηκαν μεταξύ 5,4% και 6,6%, οριακά χαμηλότερες σε σχέση με το προηγούμενο εξάμηνο, ενώ οι ελάχιστες αποδόσεις καταστημάτων υψηλών προδιαγραφών στις εμπορικότερες θέσεις του κέντρου της Αθήνας κυμάνθηκαν μεταξύ 5,0% και 6,0%. Το επενδυτικό ενδιαφέρον όπως και οι ανοδικές τάσεις των τιμών στην αγορά ακινήτων αναμένεται να συνεχιστούν και το επόμενο διάστημα, αλλά με ηπιότερους ρυθμούς, υπό την προϋπόθεση ότι η ζήτηση δεν θα επηρεαστεί από διεθνείς μακροοικονομικές και γεωπολιτικές εξελίξεις.
Η τάση
Ειδικά για το υψηλότερων προδιαγραφών τμήμα της αγοράς εκτιμάται ότι η πορεία του θα συνεχίσει να είναι θετική, με τη δυναμική να τροφοδοτείται από το ενδιαφέρον ξένων αγοραστών και επενδυτών, την καλή επίδοση του τουρισμού, τη βελτίωση των μακροοικονομικών δεικτών, αλλά και τη σταδιακή αναβάθμιση των υποδομών της χώρας. Σημειώνεται ωστόσο ότι παρά τις θετικές εξελίξεις, η ελληνική αγορά ακινήτων συνεχίζει να περιορίζεται από γραφειοκρατικές διαδικασίες και θεσμικές και διοικητικές καθυστερήσεις. Για τη διατήρηση του ενδιαφέροντος και των θετικών προοπτικών απαιτούνται περαιτέρω βήματα με στόχο την απλοποίηση των διαδικασιών σε όλα τα στάδια της αξιοποίησης της ακίνητης περιουσίας, ώστε να αποδεσμευθούν ακίνητα και επενδύσεις που θα δώσουν λύση στο ζήτημα της περιορισμένης προσφοράς και θα επιτρέψουν την ανάπτυξη σε τοπικό επίπεδο αλλά και σε επίπεδο χώρας.
Τέλος, εκτιμάται ότι θα πρέπει να δοθεί ιδιαίτερη προσοχή στη διαχείριση των νέων συνθηκών που δημιουργούνται ειδικά στην ευρύτερη περιοχή της Αθήνας, όπου συγκεντρώνεται σημαντικό μέρος του πληθυσμού της χώρας, αλλά και της επενδυτικής δραστηριότητας. Αφενός ο βόρειος άξονας της πόλης, ο οποίος συγκεντρώνει τη συντριπτική πλειοψηφία των νέων “πράσινων” γραφειακών χώρων, όπως και χρήσεις αναψυχής, συνεδρίων και εμπορικών κέντρων, και αφετέρου ο υπερτοπικός πόλος του Ελληνικού στα νότια προάστια αναμένεται να μεταβάλουν σημαντικά τη ζήτηση ακινήτων. Με τη σταδιακή διαμόρφωση νέων τοπικών θυλάκων ισχυρού επενδυτικού και επιχειρηματικού ενδιαφέροντος, εκτιμάται ότι θα απαιτηθούν άμεσα περαιτέρω επενδύσεις σε υποδομές, ώστε η ανάπτυξη στο λεκανοπέδιο της Αττικής να είναι βιώσιμη μακροπρόθεσμα.
Ειδικά σε κλάδους όπως η ενέργεια, τα logistics, οι υποδομές και η υψηλή τεχνολογία, οι ξένες επενδύσεις μπορούν να λειτουργήσουν ως γέφυρα ένταξης και περαιτέρω ενσωμάτωσης σε ευρωπαϊκές αλυσίδες αξίας σε μια εποχή που η Ευρώπη επιδιώκει στρατηγική αυτονομία εν μέσω γεωοικονομικών εντάσεων διεθνώς.
Κάτω από τον πήχη των 6 δισ. ευρώ οι ΑΕΕΑΠ
Όπως σχετικά πρόσφατα είχε αναδείξει το insider.gr, σχετική… στασιμότητα, τουλάχιστον σε συνολικό επίπεδο, καταγράφηκε στο πρώτο 6μηνο του 2025 στις επενδυτικές κινήσεις των εγχώριων ΑΕΕΑΠ (Ανώνυμες Εταιρείες Επενδύσεων σε Ακίνητη Περιουσία) σε σχέση με τα νούμερα που «έγραφαν» οι 8 εκπρόσωποι του κλάδου στο Χρηματιστήριο της Αθήνας. Αυτό προέκυπτε από τα στοιχεία της Ένωσης Θεσμικών Επενδυτών (δεν έχει προκύψει κάποια επικαιροποίηση) βάσει των οποίων, όπως είχαμε αναφέρει, αθροιστικά οι επενδύσεις σε ακίνητα στις 30 Ιουνίου 2025 των Prodea Investments, Noval Property (όμιλος Viohalco), Trastor, Trade Estates (όμιλος Fourlis), Premia Properties, BriQ Properties (όμιλος Φέσσα - Quest, και μετά τη συγχώνευση με την ICI), Orilina Properties και Μπλε Κέδρος ανήλθαν σε 5,929 δισ. ευρώ, έναντι 5,917 δισ. ευρώ στο τέλος 2024, ήτοι οριακή άνοδος 0,19%.
Θεωρητικά, υπήρχε η προσδοκία ότι ο πήχης των 6 δις ευρώ θα ξεπεραστεί λόγω των επενδύσεων που κάνουν, αν και δεν απουσιάζουν και τα «πωλητήρια». Μάλιστα, ένα εξ αυτών, της Prodea, προσέγγισε το 1,2 δις ευρώ, με την πώληση mega χαρτοφυλακίων σε Γ. Παπαλέκα και Εθνική Τράπεζα, με την εν λόγω ΑΕΕΑΠ να ρίχνει το ενεργητικό της (σε αξία ακινήτων) από άνω των 3,1 δισ. σε σχεδόν 1,9 δισ. ευρώ, όπως είχαμε αναφέρει.
Βέβαια, η εν λόγω ΑΕΕΑΠ συνεχίζει τις επενδύσεις της όπως και οι άλλες, ενώ projects προωθούνται και από άλλες εταιρείες ανάπτυξης ακινήτων (Dimand, Ten Brinke κ.α.). Σε κάθε περίπτωση, το ενεργητικό των ΑΕΕΑΠ μετά αυτά τα deals προφανώς (συνολικά) συρρικνώνεται.
Τι «έβλεπε» η Alpha Finance
Σε πρόσφατη σχετικά ανάλυσή της για τις ΑΕΕΑΠ (αρχές Δεκεμβρίου), πριν γίνουν τα deals της Prodea, η Alpha Finance έκανε λόγο για την περαιτέρω ενίσχυση της ελληνικής αγοράς ακινήτων, αναδεικνύοντας τη βελτίωση των θεμελιωδών μεγεθών, την αυξανόμενη επενδυτική διάθεση και τις διατηρούμενες ελλείψεις προσφοράς ακινήτων που συνεχίζουν να στηρίζουν τη θετική δυναμική. Με την οικονομική δραστηριότητα να παραμένει ανθεκτική, τον τουρισμό να κινείται σε ισχυρά επίπεδα και τις αστικές αναπλάσεις να εξελίσσονται, η αγορά εκτιμάται ότι θα διατηρήσει την ανοδική της τροχιά.
Η έκθεση εξέταζε τις τέσσερις, υπό κάλυψη από την Alpha Finance (AF), ΑΕΕΑΠ και ειδικότερα τις BriQ Properties, Premia Properties, Trade Estates και Noval Property, όλες εκ των οποίων πέτυχαν σημαντική διεύρυνση χαρτοφυλακίου και βελτιωμένες οικονομικές επιδόσεις τον τελευταίο χρόνο. «Με την προσφορά υψηλής ποιότητας επαγγελματικών ακινήτων να παραμένει διαρθρωτικά περιορισμένη, οι ελληνικές ΑΕΕΑΠ βρίσκονται σε ισχυρή θέση για να απορροφήσουν τη διαρκώς αυξανόμενη ζήτηση και να ενισχύσουν την παρουσία τους σε ευρωπαϊκό επίπεδο. Ένα από τα βασικά σημεία της έκθεσης είναι η έναρξη μιας αλλαγής στην αποτίμηση του κλάδου», σημείωνε η AF.
Οι ελληνικές ΑΕΕΑΠ διαπραγματεύονταν παραδοσιακά με μεγάλες εκπτώσεις έναντι της καθαρής αξίας ενεργητικού (NAV), όμως η έκπτωση της BriQ έχει πλέον περιοριστεί από 37% σε περίπου 17%, σηματοδοτώντας την πρώτη ουσιαστική ανατιμολόγηση στον κλάδο. Οι Premia, Trade Estates και Noval συνεχίζουν να διαπραγματεύονται με εκπτώσεις 30 - 40% - επίπεδα που, σύμφωνα με την Alpha Finance (σ.σ.: με προ ολίγων εβδομάδων τιμές), προσφέρουν σημαντικά περιθώρια ανόδου καθώς τα θεμελιώδη μεγέθη βελτιώνονται. Η Alpha Finance αναβάθμιζε τις οικονομικές της εκτιμήσεις, προβλέποντας πλέον περίπου 6% υψηλότερο Adj.EBITDA σε ορίζοντα τριετίας για το σύνολο των εταιρειών. Η εταιρεία διατηρεί τις συστάσεις Buy για όλες τις ΑΕΕΑΠ και ανεβάζει τις τιμές-στόχους σε: Trade Estates €2,73, Premia Properties €2,05, Noval Property €3,62 και BriQ Properties €3,46. Η Trade Estates αναδεικνύεται πλέον ως η κορυφαία επιλογή της Alpha Finance, χάρη στον συνδυασμό υψηλότερου περιθωρίου ανόδου και ελκυστικής μερισματικής απόδοσης.
