Ροή
Σε χαμηλότερα επίπεδα σε σχέση με τα προ 20ετίας περίπου ποσοστά κινείται πλέον το μοντέλο αντιπαροχής οικοπέδων στην Αττική. Βάσει στοιχείων που προέρχονται από εργολάβους, δικηγόρους και μεσίτες, τα ποσοστά στην Αττική σε σχέση με το παρελθόν, σε 5 επιλεγμένες περιοχές της Αθήνας, έχουν μειωθεί στο 33% με 38% στους Αμπελόκηπους από 40% έως 50% μέχρι το 2005, στο Μαρούσι στο 32% -38% σήμερα από 45% -55% έως 2005, στο Παλαιό Φάληρο σε 32% -40% σήμερα από 50% -56% μέχρι 2005, στο Περιστέρι από 30% - 40% μέχρι το 2005 σε 35% σήμερα και στον Χολαργό από 45% -52% έως το 2005 σε 32%-38% σήμερα. Όπως σημειώνεται σε πρόσφατη ανάλυση της GEOAXIS, της πρώτης πιστοποιημένης εταιρείας εκτιμήσεων, για τα οικόπεδα στην Αττική, ο κύκλος της υψηλής οικοδομικής δραστηριότητας που άνοιξε μετά το 2018 συνεχίζεται, καθώς η ζήτηση αδόμητων οικοπέδων ή/και οικοπέδων με παλαιά κτίσματα για την ανέγερση νεόδμητων διαμερισμάτων γνωρίζει άνθιση.
Η έρευνα διαπιστώνει ότι από τις αρχές του 2018 ξανασηκώνονται οικοδομές οι οποίες κατά κύριο λόγο βρίσκονται σε μεσαίου και υψηλού προφίλ περιοχές (Αγία Παρασκευή, Παλαιό Φάληρο, Γλυφάδα, Βούλα κ.λπ.) όπου οικόπεδα αγοράστηκαν φθηνά μέσα στην κρίση και τα ποσοστά αντιπαροχής όταν συμφωνήθηκαν δεν ήταν απαγορευτικά σε σχέση µε το τότε κόστος κατασκευής. Οι νέες αυτές οικοδομές έχουν κοινό χαρακτηριστικό ότι σε μεγάλο ποσοστό αυτοχρηματοδοτούνται και παρέχουν υψηλά στάνταρτ στέγασης σε κατασκευές ιδιαίτερης αρχιτεκτονικής, κυρίως ως προς τις όψεις και το ενεργειακό τους αποτύπωμα.
Γιατί συντηρείται η ζήτηση
Βασικές αιτίες που τροφοδοτούν την υφιστάμενη ζήτηση μπορούν να αναζητηθούν:
- Στα συσσωρευμένα αιτήματα στέγασης που δεν ικανοποιήθηκαν λόγω οικονομικής κρίσης την τελευταία δεκαπενταετία.
- Στη άμεση διάθεση κεφαλαίου (υψηλή ρευστότητα) παράλληλα με την ύπαρξη αδήλωτων εισοδημάτων από την μεσαία τάξη.
- Στη νέα πραγματικότητα για εργασία από το σπίτι.
- Στην ποιοτική και τεχνολογική απαξίωση μεγάλου αριθμού κατασκευών πριν το 1980.
- Στην ένταξη των διαμερισμάτων στα επενδυτικά προϊόντα.
- Στη δυνατότητα επίτευξης αποδόσεων μέσω βραχυχρόνιας μίσθωσης.
- Στην διάθεση για διασπορά επενδυτικού ρίσκου, μέσω αγοράς ακινήτων.
Οι διαπραγματεύσεις εργολάβων – ιδιοκτητών και το.. 1 διαμέρισμα λιγότερο
Ταυτόχρονα, όπως αναφέρεται, η διαπραγμάτευση μεταξύ εργολάβων και ιδιοκτητών γης γίνεται όλο και σκληρότερη καθώς η αύξηση των τιμών πώλησης των διαμερισμάτων αντισταθμίζεται από την αύξηση του κόστους κατασκευής και χρηματοδότησης. Ενδεικτικά σημειώνεται ότι σύμφωνα με την ΕΛΣΤΑΤ, το κόστος των πρώτων υλών για τις νέες κατασκευές αντανακλάται στον Δείκτη Τιμών Υλικών Νέων Κτηρίων, ο οποίος αυξήθηκε κατά 11% το 2022 έναντι ανόδου κατά 3,8% το 2021, ενώ σήμερα ένα μέσο επιτόκιο δανεισμού βρίσκεται στο φάσμα του 5%.
Όσοι ιδιοκτήτες γης διατήρησαν τα οικόπεδά τους μετά το 2006 εξακολουθούν να είναι οι μεγάλοι χαμένοι, καθώς το συνολικό κόστος για την ανέγερση κτιρίου επί οικοπέδου με αντιπαροχή αυξήθηκε σημαντικά με την επιβολή ΦΠΑ από 1/1/2006 στις παραδόσεις των νεόδμητων ακινήτων, ενώ και η επιβολή του ΕΝΦΙΑ επιβάρυνε ανάλογα κάθε σχεδιασμό. Γενικά, σε σύγκριση με το τι ίσχυε μέχρι 31/12/2005, ο οικοπεδούχος θα πάρει σήμερα σχεδόν ένα μικρό διαμέρισμα λιγότερο, σε κάθε περίπτωση οικοπέδου μεγαλύτερου των 1.000 τ.μ..
Χαρακτηριστικά αγοράς Οικοπέδων στην Αττική
Σύμφωνα με τη βάση δεδομένων που διατηρεί η Geoaxis για την εξέλιξη των τιμών οικοπέδων στην Αττική, έρευνες που έχουν πραγματοποιηθεί αλλά και σχετικές ημερίδες του RICS και του ΕΛΙΕ για την πορεία της κτηματαγοράς, στην αγορά οικιστικών οικοπέδων το τελευταίο έτος καταγράφονται οι παρακάτω βασικές τάσεις:
- Κατασκευαστές/εργολάβοι επανεκτιμούν τις επενδύσεις τους υπό το πρίσμα της αύξησης του κόστους κατασκευής και δανεισμού και της πιθανότητας ύφεσης, και συζητούν μεγαλύτερες αντιπαροχές.
- Οι δικαιοπραξίες και η οικοδομική δραστηριότητα παρουσιάζουν αύξηση καθώς ολοκληρώνονται οικοδομές που ξεκίνησαν πριν τον πόλεμο στην Ουκρανία και την αύξηση του κόστους ενέργειας.
- Η εικόνα στα Νότια προάστια είναι σαφώς πιο ενθαρρυντική από ότι στα Βόρεια προάστια.
- Τα Βόρεια προάστια πιθανά θα αργήσουν να καταγράψουν σημαντική άνοδο, αλλά το rebound είναι δεδομένο.
Οι τιμές
Όπως προ ημερών ανέδειξε το insider.gr παρουσιάζοντας μέρος της εν λόγω έρευνας, εμπεδώνεται το θετικό πρόσημο και η αύξηση των αξιών και το 2023, αφού σε όλες τις περιοχές μελέτης εντός λεκανοπεδίου καταγράφεται για πέμπτη συνεχόμενη χρονιά αύξηση των πιθανών τιμών πώλησης οικοπέδων. Η αύξηση μετρήθηκε κατά μέσο όρο σε 5,31% σε σχέση με το 2ο τρίμηνο 2022 και σε 14,87% σε σχέση με το 2ο τρίμηνο 2021, φανερώνοντας την δυναμική της συγκεκριμένης αγοράς. Σε ότι αφορά στις αντιπαροχές, το τελευταίο 12μηνο έχουν σταθεροποιηθεί.
Τη μεγαλύτερη αύξηση (6,30%) καταγράφουν τα οικόπεδα με Σ.Δ. 0,8 στο Μαρούσι, με τη διάμεση πιθανή τιμή πώλησης το 2ο τρίμηνο του 2023 να διαμορφώνεται στα 810 euro/τμ, από 762 euro/τμ πέρσι. Ακολουθεί η περιοχή του Περιστερίου όπου οικόπεδα με Σ.Δ. 1,8 καταγράφουν αύξηση 5,35% (διάμεση πιθανή τιμή πώλησης το 2ο τρίμηνο του 2023 στα 846 euro/τμ από 803 euro/τμ). Έπονται ο Δήμος Αθηναίων περιοχή Αμπελοκήπων όπου οικόπεδα με Σ.Δ. 3,6 καταγράφουν αύξηση 5,16% (διάμεση πιθανή τιμή πώλησης το 2ο τρίμηνο του 2023 στα 2.282 euro/τμ από 2.170 euro/τμ) και η περιοχή του Π. Φαλήρου με τα οικόπεδα με Σ.Δ. 1,4 να καταγράφουν επίσης αύξηση 4,89% (διάμεση πιθανή τιμή πώλησης το 2ο τρίμηνο του 2023 στα 1.395 euro/τμ, από 1.330 euro/τμ). Τέλος, αύξηση φαίνεται να καταγράφει και η περιοχή του Χολαργού με οικόπεδα με Σ.Δ. 1,2 να αυξάνονται 4,85% (διάμεση πιθανή τιμή πώλησης το 2ο τρίμηνο του 2023 στα 1.125 euro/τμ από 1.073 euro/τμ).
Οι αξίες των οικοπέδων βρίσκονται στο υψηλότερα επίπεδα δεκαετίας αφού καταγράφεται αύξηση των ζητούμενων τιμών πώλησης σε ένα μέσο όρο της τάξης 14,69% σε σχέση με το 2014, για τις πέντε τοπικές αγορές. Την μεγαλύτερη αύξηση στις ζητούμενες τιμές (20,34%) καταγράφουν τα οικόπεδα με Σ.Δ. 3,6 στο Δήμο Αθηναίων περιοχή Αμπελοκήπων και την μικρότερη αύξηση τα οικόπεδα με Σ.Δ. 1,4 στο Π. Φάληρο (6,95%).
