Ροή
Σταθερά παραμένουν τα ενοίκια γραφείων σε σημαντικές αγορές της Αθήνας, ενώ σε βασικούς δρόμους προς τα νότια προάστια καταγράφεται άνοδος 10%, σύμφωνα με σχετική ανάλυση της Cushman & Wakefield για την office market της πρωτεύουσας κατά το πρώτο τρίμηνο του 2023 και σε σχέση με το ίδιο χρονικό διάστημα πέρυσι.
Ο όγκος των επενδύσεων στην αγορά γραφείων ανήλθε στα 170 εκατ. ευρώ το πρώτο τρίμηνο του 2023, ενώ είναι υπό κατασκευή χώροι άνω των 85 χιλ. τ.μ. συνολικά και στο pipeline των εταιρειών αναπτύξεις άνω των 296 χιλ. τ.μ.. Την ίδια ώρα, και όσον αφορά στο retail, τα ενοίκια παρέμειναν σχετικά σταθερά με το προηγούμενο χρονικό διάστημα με τα μισθώματα στην Ερμού το πρώτο τρίμηνο να παραμένουν στα υψηλότερα επί[πεδα καθώς διαμορφώθηκαν σε 280 ευρώ.
Γραφεία: Σταθερότητα στις περισσότερες περιοχές, άνοδος στα νότια – Τα yields
Ειδικότερα, στο κέντρο της Αθήνας αλλά και σε περιοχές περιφερειακές της πρωτεύουσας τα prime ενοίκια παραμένουν στα 25 ευρώ/τ.μ. τον μήνα με το yield να ανέρχεται σε 5,8%. Στην βορειοανατολική πλευρά της Αθήνας και σε βασικούς οδικούς άξονες όπως η Λ. Κηφισίας και η Λ. Μεσογείων τα prime ενοίκια παραμένουν στα 25 ευρώ/τ.μ. τον μήνα με το yield να ανέρχεται σε 6%.
Προφανώς η ανάλυση στέκεται στον μέσο όρο μισθωμάτων καθώς έχουν ακουστεί συμφωνίες με τιμές υψηλότερες σε περιοχές των βορείων προαστίων και σε χώρους «πράσινων» γραφείων υψηλών προδιαγραφών. Στα βόρεια προάστια τα prime ενοίκια παραμένουν στα 16 ευρώ/τ.μ. τον μήνα με το yield να ανέρχεται σε 7%.
Ωστόσο, άνοδος 10% καταγράφεται σε κεντρικούς δρόμους προς τα νότια όπως η Λ. Συγγρού και η Λ. Βουλιαγμένης με το μέσο ενοίκιο να ανεβαίνει στα 22 ευρώ/τ.μ. τον μήνα, με την απόδοση να κινείται στο 6,3%. Στον Πειραιά τα ενοίκια παραμένουν σταθερά στα 18 ευρώ/τ.μ. (yield στο 6,9%) και σε άλλες περιοχές στα 13 ευρώ/τ.μ. (απόδοση 7,5%). Ο μέσος όρος μίσθωσης ανέρχεται σε 19,8 ευρώ/τ.μ. τον μήνα (από 19,5 ευρώ/τ.μ. στο Q1 2022) και η μέση απόδοση σε 6,58%.
Ο συνολικός επενδυτικός όγκος ξεπερνά τα 5 εκατ. τ.μ., η διαθεσιμότητα ανέρχεται σε 458 χιλ. τ.μ. (157,5 χιλ. τ.μ. στο κέντρο, 166,5 χιλ. τ.μ. στα βορειοανατολικά προάστια), με το συνολικό ποσοστό κενών χώρων να ανέρχεται σε 10,8%.
Ο αυξημένος όγκος επενδύσεων και οι συναλλαγές
Ο όγκος των επενδύσεων στην αγορά γραφείων ανήλθε στα 170 εκατ. ευρώ το πρώτο τρίμηνο του 2023, κυρίως λόγω της προσυμβατικής ολοκλήρωσης της πώλησης του κτηρίου που θα στεγάσει τα νέα κεντρικά γραφεία της PwC, επί της Λ. Κηφισίας, προς τη Eurobank έναντι 74,4 εκατ. ευρώ (η γνωστή συμφωνία Dimand και τράπεζας) και της συμφωνία για την κατασκευή κτηρίου 30.000 τ.μ. που θα στεγάσει τα νέα δικαστήρια Πειραιά, έναντι 81 εκατ. ευρώ, σε ακίνητο της Dimand.
Επίσης, η Trastor ΑΕΕΑΠ ανακοίνωσε την απόκτηση τριών κτιρίων ιδιοκτησίας της Τράπεζας Πειραιώς και συγκεκριμένα ένα διατηρητέοκτίριο 2.579 τ.μ. κατά μήκος της οδού Κοραή 5 στο κέντρο της Αθήνας (τιμή 7,5 εκατ. ευρώ), ένα κτίριο γραφείων 1.337 τ.μ. στο Χαλάνδρι και τριώροφο κτίριο 2.835 τ.μ. στην οδό Λαυρίου στην Παιανία. Ο εκλογικός κύκλος και το αυξανόμενο κόστος χρηματοδότησης έχει ως αποτέλεσμα μια πιο απαιτητική αγορά, με τους περισσότερους από τους επενδυτές να περιμένουν να δουν τις εξελίξεις πριν προχωρήσουν σε κινήσεις.
Η ποιότητα, οι δυσκολίες, οι κενοί χώροι
Η μισθωτική δραστηριότητα έφτασε σχεδόν τα 40.000 τ.μ. το πρώτο τρίμηνο του 2023, ξεπερνώντας τον μέσο όρο 5 ετών για αυτήν την περίοδο του έτους σχεδόν κατά 50%. Τα κτίρια με βαθμούς ποιότητας Α- και Β αντιπροσώπευσαν το 80% της απορρόφησης με μόνο το 20% να αφορά σε κτήρια κατηγορίας Α+ λόγω χαμηλής διαθεσιμότητας τέτοιων χώρων.
Ωστόσο, αν και με δυναμικό ξεκίνημα το 2023, η αγορά γραφείου περιβάλλεται από κυκλικές αβεβαιότητες με πιο ενεργούς τομείς επιχειρήσεις και τις κρατικές αρχές. Οι αποπερατώσεις κτιρίων ήταν ελάχιστες στο α’ τρίμηνο ενώ περισσότερο από το 50% των συναλλαγών μίσθωσης έχουν καταγραφεί στην central business district. Ο πληθωρισμός, τα επιτόκια και οι αυξήσεις κόστους προσθέτουν αβεβαιότητα μεταξύ των κατόχων γραφείων. Υπάρχουν επίσης αποκλίσεις στη ζήτηση μεταξύ των υποαγορών με τα προάστια της βορειοανατολικής Αθήνας και την περιοχή του επιχειρηματικού κέντρου της πόλης να προσελκύουν τους επενδυτές, με τις κενές θέσεις να αυξάνονται στις αποκεντρωμένες περιοχές.
Το ποσοστό κενών χώρων ανήλθε 6,42%, ενώ η 12μήνη πρόβλεψη δείχνει ότι δεν θα έρθουν ιδιαίτερες αλλαγές. Τα prime ενοίκια ανήλθαν σε 25 ευρώ/τ.μ., όσο ήταν και το 2022, έναντι 24 ευρώ/τ.μ. το 2021 και πέριξ των 14-19 ευρώ/τ.μ. την περίοδο 2017-2019, με την 12μηνη πρόβλεψη της C&W να δείχνει σταθερότητα στα rents. Το ποσοστό κενών διακρίνεται από σταθερότητα την τελευταία 3ετία, ανερχόμενο στο 6,42%, ενώ και η πρόβλεψη για τη συνέχεια δείχνει ότι δεν θα έρθουν αλλαγές.
Η γενική εικόνα
Όπως αναφέρεται, βασικό και μέσο ενοίκιο παρέμειναν σταθερά το περασμένο έτος. Στην αγορά γραφείου, η ζήτηση επικεντρώνεται στην προσέλκυση και διατήρηση ταλέντων, στην προσαρμογή στο υβριδικό μοντέλο εργασίας και στην προσπάθεια αύξησης του ποσοστού επιστροφής εργαζόμενων στο γραφείο, επιλέγοντας κτίρια υψηλών προδιαγραφών με ευέλικτους χώρους και ανέσεις.
Επίσης, παλαιότεροι χώροι διατίθενται στην αγορά μετά από κατάλληλη επένδυση για ανακαίνιση. Το κατώφλι στο 3%,που επιβλήθηκε προηγουμένως στα ποσοστά αναπροσαρμογής ενοικίου που ίσχυαν για εμπορικές και επαγγελματικές μισθώσεις για το 2022, συνεχίζει να ισχύει το 2023.
Retail: Πώς κινούνται βασικές αγορές λιανικής
Σύμφωνα με την ανάλυση της Cushman & Wakefield Proprius η αύξηση του αριθμού των επισκεπτών και του τζίρου στις βασικές αγορές λιανικής που ξεκίνησε πέρυσι συνεχίστηκε το πρώτο τρίμηνο του 2023, ενώ τα ενοίκια παρέμειναν σταθερά στους περισσότερους κεντρικούς δρόμους. Το βασικό ενοίκιο για εμπορικά κέντρα σε τοποθεσίες σε κεντρικούς δρόμους διατηρήθηκε στο ίδιο επίπεδο με αυτό που καταγράφηκε κατά το τελευταίο τρίμηνο του προηγούμενου έτους. Σε σχέση με πέρυσι παρατηρείται μικρή άνοδος στις αγορές της Ερμού, του Κολωνακίου και της Γλυφάδας, η οποία αποδίδεται στην περιορισμένη προσφορά.
Μισθώματα/αποδόσεις σε Ερμού, Κολωνάκι, Γλυφάδα, Κηφισιά και άλλες περιοχές
Τα μισθώματα στην Ερμού το πρώτο τρίμηνο διαμορφώθηκαν σε 280 ευρώ/τμ/μήνα (από 270 ευρώ/τμ/μήνα πέρσι το ίδιο διάστημα), στο Κολωνάκι 100 ευρώ/τμ/μήνα (από 95 ευρώ), στη Γλυφάδα 145 ευρώ/τμ/μήνα (από 130 ευρώ), στην Κηφισιά 110 ευρώ/τμ/μήνα, ίδιο με πέρυσι, στον Πειραιά 85 ευρώ/τμ/μήνα (από 75 ευρώ), στην Τσιμισκή (Θεσσαλονίκη) 135 ευρώ/τμ/μήνα (από 125 ευρώ), στην Πάτρα 75 ευρώ/τμ/μήνα, το ίδιο με πέρυσι και στο Ηράκλειο της Κρήτης 90 ευρώ/τμ/μήνα επίσης ίδιο με πέρυσι.
Η μέση απόδοση (yield) ενός καταστήματος στην Ερμού έχει διαμορφωθεί στο 5,35% (από 5,5% πέρσι), στη Γλυφάδα 6% (από 6,25%) και στον Πειραιά 6,5% από 6,6%. Αμετάβλητες έχουν παραμείνει οι αποδόσεις σε Κολωνάκι 6,4%, Κηφισιά 6,5%, Τσιμισκή 6%, Πάτρα και Ηράκλειο 6,5%.
Η C&W Proprius σημειώνει επίσης ότι δεν υπάρχουν σε εξέλιξη νέες αναπτύξεις εμπορικών χώρων, εκτός αυτών στο Ελληνικό (τα δύο εμπορικά κέντρα συν το πάρκο με τα μεγάλα καταστήματα). Όπως σημειώνεται, υπάρχει απόθεμα εμπορικών χώρων άνω των 353 χιλ. τ.μ. στην Αθήνα (και pipeline ανάπτυξης 140.000 τ.μ.), άνω των 133 χιλ. τ.μ. στη Θεσσαλονίκη και συνολικά άνω των 611 χιλ. τ.μ. σε όλη την Ελλάδα.
Συναλλαγές που ξεχώρισαν στο 1ο τρίμηνο 2023 ήταν η μίσθωση S/M and Toys stores 5.100 τ.μ. στη Γλυφάδα (Vouliagmenis & Vevezouelas strs.), η μίσθωση χώρων 1.200 τ.μ. για παιδική ένδυση στην Μεσογείων (Αγ. Παρασκευή) κ.α., ενώ στις μεγάλες αναπτύξεις γίνεται αναφορά στον PIRAEUS TOWER mixed use Building (Zara, Zara Home, JD 8.000 SQM retail part) και στην Astir Marina Vouliagmeni (TBC. 4.800 SQM).
