Μια σαφής και δομική μετατόπιση στη διάρθρωση του ενεργητικού της αποτυπώνουν οι κινήσεις της περσινης χρονιάς της Alpha Bank, με τον όμιλο να προχωρά σε επιθετική ενίσχυση της έκθεσης σε επενδυτικά ακίνητα και ταυτόχρονη δημιουργία μακροχρόνιων ταμειακών ροών από εκμίσθωση ακινήτων, σε μια κίνηση που παραπέμπει σε συνειδητή αναβάθμιση του real estate σε διακριτό πυλώνα ισολογισμού.
Τα επενδυτικά ακίνητα σε επίπεδο ομίλου ανήλθαν στα 574 εκατ. ευρώ στα τέλη του 2025, από 323 εκατ. ευρώ το 2024, καταγράφοντας αύξηση κατά 251 εκατ. ευρώ ή 78% σε ετήσια βάση. Η μεταβολή αυτή δεν συνδέεται με κέρδη αποτίμησης αλλά με επενδυτικές κινήσεις, γεγονός που υποδηλώνει ενεργητική κεφαλαιακή τοποθέτηση και όχι παθητική απορρόφηση μεταβολών της αγοράς ακινήτων.
Ειδικότερα, οι προσθήκες επενδυτικών ακινήτων διαμορφώθηκαν στα 309 εκατ. ευρώ το 2025, έναντι μόλις 25 εκατ. ευρώ το 2024, με την τράπεζα να διευκρινίζει ότι τα 198 εκατ. ευρώ αφορούν εξαγορές. Η διάσταση αυτή είναι κρίσιμη, καθώς καταδεικνύει ότι η διεύρυνση του χαρτοφυλακίου πραγματοποιείται μέσω εταιρικών δομών real estate και όχι μέσω μεμονωμένων αγορών ακινήτων.
Ποιοτικά, η αύξηση προέρχεται σχεδόν εξ ολοκλήρου από ακίνητα πλήρους κυριότητας, καθώς τα οικόπεδα και κτίρια ανήλθαν στα 550 εκατ. ευρώ από 320 εκατ. ευρώ το 2024 (+230 εκατ. ευρώ), ενώ περιορισμένη ήταν η συμβολή των δικαιωμάτων χρήσης. Παράλληλα, μέρος της διεύρυνσης συνδέεται με αναταξινομήσεις ακινήτων από λοιπές κατηγορίες ενεργητικού, γεγονός που υποδηλώνει επανατοποθέτηση υφιστάμενων assets σε καθεστώς επενδυτικής εκμετάλλευσης.
Μέσω του οχήματος ειδικού σκοπού Abinvest I υλοποιήθηκαν στοχευμένες εξαγορές ακινήτων. Ειδικότερα, στις 6 Αυγούστου 2025 εξαγοράστηκε το 100% της Greco Delta Single Member A.E. του fund Greco, μέσω της οποίας ο όμιλος της Alpha απέκτησε μισθωμένο ακίνητο (γραφεία) στην οδό Θεοτοκοπούλου στο Μαρούσι, με μέση μισθωτική τιμή περί τα 24,5 ευρώ ανά τ.μ. για τους χώρους γραφείων. Η συναλλαγή συνδέεται με την κεφαλαιακή ενίσχυση της Abinvest I, ύψους 35 εκατ. ευρώ, η οποία καλύφθηκε εξ ολοκλήρου από την Alpha Bank, στο πλαίσιο χρηματοδότησης εξαγορών επενδυτικών ακινήτων.
Η τράπεζα ενίσχυσε περαιτέρω την Abinvest I, προκειμένου να χρηματοδοτηθεί η εξαγορά του 100% της Alkanor (Μινιόν) στις 30 Δεκεμβρίου έναντι 36,7 εκατ. ευρώ, ενώ κατά την ίδια χρονική φάση υπήρξε αύξηση μετοχικού κεφαλαίου της εξαγοραζόμενης εταιρείας ύψους 25,6 εκατ. ευρώ με καταβολή μετρητών. Πριν την διενέργεια της συναλλαγής, η τράπεζα προέβη σε αύξηση μετοχικού κεφαλαίου ύψους 43 εκατ. ευρώ (συνολική αύξηση κεφαλαίου της Abinvest I ύψους 78 εκατ. ευρώ το 2025).
Εξαγορές πραγματοποιήθηκαν και μέσω της Abinvest II, η οποία χρηματοδοτήθηκε με τη μεγαλύτερη αύξηση κεφαλαίου, ύψους 75 εκατ. ευρώ, με πλήρη κάλυψη από την τράπεζα. Στις 8 Οκτωβρίου 2025 η θυγατρική εξαγόρασε το 100% της HIGR M.A.E. από τη Hines, αποκτώντας χαρτοφυλάκιο εμπορικών ακινήτων με υφιστάμενες μισθώσεις και σταθερούς μισθωτές. Η συναλλαγή δεν πραγματοποιήθηκε αποκλειστικά με καταβολή μετρητών, αλλά μέσω συνδυασμού τιμήματος και κεφαλαιοποίησης απαιτήσεων της Alpha Bank που απορρέουν από υφιστάμενο δανεισμό, συνολικού ύψους 19,78 εκατ. ευρώ.
Η Alpha προχώρησε και στην απόκτηση - μέσω της Abinvest II - εμπορικών ακινήτων υψηλής προβολής που κατείχε στο χαρτοφυλάκιό της η Ευρώπη Holdings, μεταξύ των οποίων prime retail assets στην οδό Ερμού, μισθωμένα σε Zara και Adidas. Oι δύο πλευρές υπόγραψαν προσύμφωνο για κτίριο γραφείο 8.281,24 τ.μ. στα σύνορα Αθήνας - Ψυχικού. Το συνολικό τίμημα για τη συναλλαγή και τις πωλήσεις ανήλθε σε 54 εκατ. ευρώ.
Η Abinvest III, η οποία επίσης ενισχύθηκε κεφαλαιακά (30 εκατ. ευρώ), λειτουργεί ως συμπληρωματικό επενδυτικό όχημα στο σχήμα συγκέντρωσης ακινήτων του oμίλου, υποστηρίζοντας τη διεύρυνση της έκθεσης σε επενδυτικά ακίνητα μέσω εταιρειών που κατέχουν real estate assets. Συνολικά, οι αυξήσεις μετοχικού κεφαλαίου στα τρία οχήματα Abinvest I, II και III ανήλθαν σε 183 εκατ. ευρώ κατά τη χρήση 2025.
Ιδιαίτερη βαρύτητα έχει η εξέλιξη των μελλοντικών εισπράξεων μισθωμάτων, οι οποίες διαμορφώθηκαν στα 181 εκατ. ευρώ στα τέλη χρήσης 2025, από 32 εκατ. ευρώ το 2024. Μάλιστα, τα 100 εκατ. ευρώ αφορούν μισθώματα πέραν της πενταετίας, στοιχείο που ενισχύει την ορατότητα και τη σταθερότητα των μελλοντικών ταμειακών ροών. Υπό αυτό το πρίσμα, το real estate αποκτά χαρακτηριστικά income - generating χαρτοφυλακίου.
Αξιοσημείωτο είναι ότι τα κέρδη αποτίμησης παρέμειναν περιορισμένα (περί τα 8 εκατ. ευρώ), γεγονός που επιβεβαιώνει ότι η αύξηση της λογιστικής αξίας του χαρτοφυλακίου δεν οφείλεται σε ευνοϊκές αποτιμήσεις αλλά σε καθαρές επενδύσεις και εξαγορές. Σε αντίθεση, το 2024 χαρακτηριζόταν από στάση εξορθολογισμού, με διαθέσεις και αρνητικές αποτιμήσεις να οδηγούν σε οριακή συρρίκνωση του χαρτοφυλακίου.
Η διοίκηση της Alpha αναδεικνύει ως στρατηγική προτεραιότητα τη διεύρυνση του χαρτοφυλακίου επενδυτικών ακινήτων και την ενίσχυση των σχετικών εσόδων μέσω πιο ενεργητικής διαχείρισης και επενδύσεων σε οχήματα real estate. Παράλληλα προχώρησε και σε αλλαγή λογιστικής πολιτικής για τα επενδυτικά ακίνητα με αναδρομική εφαρμογή, ώστε να αποτυπώνεται πληρέστερα το νέο επιχειρηματικό μοντέλο.
