Ροή
Ακίνητα – projects, συνολικής αξίας 870 εκατ. ευρώ, βρίσκονται αυτή την χρονική περίοδο στην επενδυτική «φαρέτρα» της Prodea Investments, της μεγαλύτερης σε μέγεθος εγχώριας ΑΕΕΑΠ, η οποία συμφωνίες (σε διάφορα στάδια) για σχεδόν το 55% αυτών και διαπραγματεύσεις για το περίπου 45%. Πρόκειται συνολικά για περίπου 540 χιλιάδες τετραγωνικών μέτρων, ενώ το 70% έχει «πράσινη» πιστοποίηση, κάτι που άλλωστε αποτελεί στόχευση και επιδίωξη του ομίλου.
Το 23% των projects αφορά γραφειακούς χώρους, το 25% ξενοδοχεία και οικιστικά, το 32% logistics και το 17% μικτής χρήσης (γραφεία και εμπορικά).
Βάσει των εκτιμήσεων της διοίκησης (όπως προκύπτει από σχετική πρόσφατη φετινή παρουσίαση στους αναλυτές), εφόσον η εξέλιξη είναι θετική για το σύνολο του pipeline (συνολικής αξίας 870 εκατ. ευρώ, τότε το 2023 τα ετήσια έσοδά της θα αυξηθούν κατά 6,3 εκατ. ευρώ. Αντίστοιχα, θα ενισχυθούν το 2024 κατά 11,5 εκατ., το 2025 κατά 21,7 εκατ. και το 2026 κατά 24,4 εκατ. ευρώ. Υπενθυμίζεται ότι τα έσοδα ανήλθαν σε 149,7 εκατ. ευρώ το 2022.
Η συμφωνία με ΕΤΕ
Παράλληλα η μεγαλύτερη Εταιρεία Επενδύσεων Ακίνητης Περιουσίας της χώρας, με χαρτοφυλάκιο αποτελούμενο από 382 ακίνητα (31.3.2023), ύψους σχεδόν 2,6 – 2,7 δισ. ευρώ, βρίσκεται σε διαδικασία ολοκλήρωσης της συμφωνίας με την Εθνική Τράπεζα στην οποία μεταβιβάζει τμηματικά γραφεία και καταστήματα (που μισθώνει η τράπεζα) συνολικού τιμήματος 237,25 εκατ. ευρώ. Έχει ολοκληρωθεί η πρώτη από τις πωλήσεις η οποία αφορούσε ακίνητο αξίας 83,25 εκατ. και η υλοποίηση της υπόλοιπης συμφωνίας αναμένεται να λάβει χώρα έως το τέλος Οκτωβρίου.
Η Prodea θα χρησιμοποιήσει σημαντικό μέρος των εσόδων από την πώληση των ακινήτων στην Εθνική για τη μείωση του δανεισμού της και το υπόλοιπο θα διατεθεί για την υλοποίηση του επενδυτικού της προγράμματος. Με τη συμφωνία αυτή επίσης η ΑΕΕΑΠ μειώνει το μερίδιο που έχουν στο χαρτοφυλάκιό της τα ακίνητα με μισθωτή την Εθνική Τράπεζα.
Υπενθυμίζεται ότι με αφορμή την ανακοίνωση μεγεθών 3μήνου 2023 (αρχές Αυγούστου), η Prodea είχε ενημερώσει ότι «υπέγραψε με την ΕΤΕ Μνημόνιο Συμφωνίας-Ιδιωτικό Συμφωνητικό αναφορικά με τα ακίνητα που σήμερα εκμισθώνει η Εταιρεία στην ΕΤΕ που περιλαμβάνει δύο σκέλη, αφενός μεν την πώληση ακινήτων στην ΕΤΕ, έναντι συνολικού τιμήματος 237,25 εκατ. ευρώ που αντιστοιχεί στην αγοραία αξία αυτών των ακινήτων σύμφωνα με τις εκτιμήσεις ανεξάρτητων εκτιμητών, αφετέρου δε την τροποποίηση κάποιων όρων της, μεταξύ των μερών, μίσθωσης για τα εναπομένοντα ακίνητα, τα οποία δεν θα πωληθούν και θα παραμείνουν μισθωμένα στην ΕΤΕ. Ήδη έλαβε χώρα η πρώτη από τις πωλήσεις, η οποία αφορά ακίνητο αξίας 83,25 εκατ. ευρώ. Η υλοποίηση της λοιπής συμφωνίας αναμένεται να λάβει χώρα έως την 31.10.2023». Η ΑΕΕΑΠ θα χρησιμοποιήσει σημαντικό μέρος των προσόδων από την πώληση για τη μείωση του δανεισμού της ενώ το υπόλοιπο θα διατεθεί για την υλοποίηση του επενδυτικού της προγράμματος.
Η μετοχική διασπορά
Όσον αφορά στο θέμα διεύρυνσης του free float, η Prodea πρόσφατα πούλησε περίπου το 4,9% των μετοχών της στην Alpha Bank και μαζί με άλλες τοποθετήσεις που έχουν γίνει στην ΑΕΕΑΠ το ποσοστό του βασικού της μετόχου, που είναι το επενδυτικό κεφάλαιο Castlelake Opportunities Partners, έχει διαμορφωθεί σε περίπου 87%. Πάντως, στόχος της ΑΕΕΑΠ είναι να αυξηθεί περαιτέρω η μετοχική διασπορά.
Το χαρτοφυλάκιο και τα μεγέθη
Με βάση τα πιο πρόσφατα δημοσιευμένα στοιχεία (31.3.23) η εύλογη αξία των επενδύσεων της Prodea ήταν 2,616 δισ. ευρώ. (31.12.2022 2,566 δισ. ευρώ). Κατά το πρώτο τρίμηνο ο κύκλος εργασιών της διαμορφώθηκε σε 41,7 εκατ. έναντι 36,5 εκατ. το αντίστοιχο τρίμηνο του 2022 (αύξηση 14,3%). Τα προσαρμοσμένα Κέρδη προ Φόρων, Τόκων και Αποσβέσεων (Adjusted EBITDA) αυξήθηκαν 74,8% στα 31,2 εκατ. ευρώ, επωφελούμενα κυρίως από την αύξηση του κύκλου εργασιών ως αποτέλεσμα των νέων επενδύσεων που πραγματοποιήθηκαν το 2022 αλλά και κατά τη διάρκεια της τρέχουσας περιόδου και από την αναπροσαρμογή των μισθωμάτων λόγω της αύξησης του Δείκτη Τιμών Καταναλωτή (Δ.Τ.Κ.).Τα καθαρά κέρδη που αναλογούν σε μετόχους της εταιρείας ανήλθαν σε 17,7 εκατ. το Ά τρίμηνο του 2023 έναντι 17,6 εκατ. την αντίστοιχη περίοδο του 2022. Η Εσωτερική Αξία (NAV) του ομίλου την 31η Μαρτίου 2023 ανήλθε σε 1,493 δισ. ευρώ ή 5,85 ευρώ ανά μετοχή. H εύλογη αξία των ακινήτων υπό διαχείριση ανήλθε σε 2.86 δισ. ευρώ.
Η εικόνα της αγοράς
Σύμφωνα με τη διοίκηση της Prodea, υπό τον κ. Αρ. Καρυτινό, η ελληνική αγορά ακινήτων παραμένει δραστήρια, βασιζόμενη σε πολύ μεγάλο βαθμό στη σχέση μεταξύ προσφοράς και ζήτησης. Σε συγκεκριμένους τομείς της αγοράς καταγράφεται μικρή προσφορά ακινήτων και μεγάλη ζήτηση και για αυτό το λόγο φαίνεται ότι η αγορά στην Ελλάδα, τόσο την τρέχουσα περίοδο όσο και σε σχέση με τις άμεσες προοπτικές της, εμφανίζει θετικές προσδοκίες. Η έλλειψη προϊόντος, οι αυξημένες ξένες επενδύσεις (άμεσες και έμμεσες) και ο παράγοντας της πολιτικής σταθερότητας συνηγορούν στο να διατηρηθεί το momentum της ελληνικής αγοράς ακινήτων. Η ΑΕΕΑΠ συνεχίζει να υλοποιεί με συνέπεια την τρέχουσα επενδυτική της στρατηγική μέσω της ενίσχυσης της σύνθεσης του επενδυτικού της χαρτοφυλακίου με περισσότερα αειφόρα ακίνητα και μέσω της αποεπένδυσης από μικρότερα ακίνητα με χρήση κυρίως τραπεζικού καταστήματος και μεγάλη γεωγραφική διασπορά. Κύριοι στόχοι της στρατηγικής αυτής είναι η βελτίωση της ποιότητας του χαρτοφυλακίου της εισηγμένης και η καλύτερη προβλεψιμότητα των εσόδων της σε βάθος χρόνου.
