Ροή
Του Γιώργου Φαρμάκη*
Όπως και σε πολλές αγορές έτσι και στην αγορά ακινήτων, ο ενδιαφερόμενος αγοραστής καλείται να επιλέξει μεταξύ νέων και παλαιών/ανακαινισμένων επιλογών. Η κάθε κατηγορία έχει τα δικά της πλεονεκτήματα και μειονεκτήματα και ανάλογα με τα χαρακτηριστικά αναζήτησης του εκάστοτε υποψήφιου αγοραστή καλύπτει και διαφορετικές ανάγκες. Μερικά από τα πλεονεκτήματα της αγοράς νέας κατοικίας είναι τα εξής:
Προσφορά
Προφανώς, στα αστικά κέντρα, τα ακίνητα παλαιότερης κατασκευής είναι περισσότερα, άρα και οι επιλογές που θα έχει ένας υποψήφιος αγοραστής είναι περισσότερες. Αυτό συνεπάγεται ότι οι τιμές θα είναι χαμηλότερες αλλά λόγω της εξίσου υψηλής ζήτησης σε αντίστοιχα ακίνητα, οι τιμές έχουν μεγαλύτερο ρυθμό αύξησης σε αντιστοιχία με τις τιμές αγοράς νεόδμητου, που είναι σταθερές (λιγότερες μεταβλητές για τον καθορισμό τους).
Ενεργειακή απόδοση
Οι νεόδμητες κατοικίες κατασκευάζονται με αυστηρότερα πρότυπα κατασκευής και ενεργειακής απόδοσης, με αποτέλεσμα να είναι οικονομικότερες στη χρήση τους. Κατ’ αντιστοιχία, οι εργασίες ανακαίνισης, μόνωσης και γενικά αναβάθμισης των παλαιότερων ακινήτων αυξάνουν σημαντικά το κόστος που καλείται να καλύψει ένας επενδυτής για την αγορά ενός ακινήτου.
Ταχύτητα συναλλαγών
Σε όλες τις συναλλαγές ακινήτων, ο αγοραστής πρέπει να αναθέσει σε μηχανικό και νομικό εκπρόσωπο τη διενέργεια νομικού και τεχνικού ελέγχου σχετικά με την πραγματική κατάσταση του ακινήτου.
Ο νομικός εκπρόσωπος/δικηγόρος προχωρά σε έλεγχο των τίτλων ιδιοκτησίας του ακινήτου, δηλαδή ελέγχει τη συμβολαιογραφική πράξη για αγοραπωλησία, γονική παροχή, κληρονομιά ή δωρεά. Ο έλεγχος αυτός γίνεται στο αρμόδιο υποθηκοφυλακείο ή κτηματολογικό γραφείο. Με αυτόν τον τρόπο υποδεικνύεται ο πραγματικός ιδιοκτήτης του ακινήτου αλλά και το κατά πόσο το βαραίνουν διεκδικήσεις. Ο δικηγόρος συντάσσει μια έκθεση ελέγχου τίτλων, η οποία αποσαφηνίζει τη νομική κατάσταση του ακινήτου. Αυτό διαβεβαιώνει τον αγοραστή πως δεν υπάρχουν νομικά κωλύματα και ότι ο πωλητής μπορεί να προχωρήσει νομικά στην πώληση του.
Αντίστοιχα και ο μηχανικός θα πρέπει να κάνει μετρήσεις, να κάνει έλεγχο στις άδειες και στα έγγραφα που συνοδεύουν το ακίνητο για να επιβεβαιώσει ότι είναι σύννομα με την κείμενη νομοθεσία. Στα νεόδμητα ακίνητα, η έρευνα είναι ταχύτερη και τα αποτελέσματα αυτής εξίσου. Η μεταβίβαση ενός παλαιού ακινήτου μπορεί να αποβεί πιο χρονοβόρα από την αγορά ενός νεόδμητου (ιδιαίτερα στις περιπτώσεις ακινήτων που δεν είναι τεχνικά ή νομικά ώριμα).
Δανειοδότηση / Ασφάλεια
Τα νεόδμητα ακίνητα έχουν ταχύτερη διαδικασία δανειοδότησης και είναι προτιμητέα από τις τράπεζες για επενδύσεις. Αντίστοιχα, έχουν χαμηλότερα ασφάλιστρα σε όλες τις ασφαλιστικές εταιρείες λόγω προδιαγραφών και κατασκευής.
Συντήρηση
Από τα μεγαλύτερα πλεονεκτήματα των νεόδμητων είναι το χαμηλότερο κόστος συντήρησης. Αγοράζοντας ένα ακίνητο του ‘70, ’80, ’90, ακόμα και του 2000, ο υποψήφιος αγοραστής πρέπει να αξιολογήσει τη συντήρηση του/των προηγουμένων ιδιοκτητών και βάσει αυτού να υλοποιήσει πλάνο συντήρησης του ακινήτου που θα αγοράσει.
Αρκετοί αγοραστές δεν δίνουν την δέουσα σημασία στις προβλεπόμενες συντηρήσεις στα ακίνητα, με αποτέλεσμα οι ιδιοκτησίες τους να φθείρονται υπερβολικά, να μειώνεται ο χρόνος ζωής της κατασκευής, άρα να μειώνεται και η αξία του ακινήτου/επένδυσής τους. Εν αντιθέσει, ο αγοραστής του νεόδμητου γνωρίζει το επίπεδο κατασκευής του ακινήτου και είναι υπεύθυνος για την συντήρηση του ακινήτου του.
Χαρακτηριστικά
Ανάλογα με το σημείο της κατασκευής στο οποίο θα αγοράσει κάποιος μία νεόδμητη οικία, μπορεί να επιλέξει και πλήθος χαρακτηριστικών που ακολουθούν την κατασκευή. Οι χώροι στάθμευσης είναι εγγυημένοι, οι χώροι αποθήκης, η συνδεσιμότητα του κτιρίου, η αυτονομία της εκάστοτε ιδιοκτησίας κτλ. εν αντιθέσει με τις παλαιότερες ιδιοκτησίες, όπου σε αρκετές περιπτώσεις λείπουν αντίστοιχα χαρακτηριστικά και η οποιαδήποτε αλλαγή ή τροποποίηση (στη χρήση, σε υπαίθριο χώρο κτλ.) είναι δύσκολη καθώς περιλαμβάνει πολλά διαφορετικά πρόσωπα για την αποδοχή του.
Κλείνοντας, η αγορά νεόδμητου ή μη ακινήτου είναι πολύπλοκη και πρέπει να συμπεριλαμβάνει πολλές μεταβλητές πριν την τελική απόφαση. Το σημαντικότερο είναι να υπολογίζουμε σωστά τις βαρύτητες του κάθε κριτηρίου στην αναζήτηση μας, έχοντας πάντα υπόψιν μας τη μελλοντική χρήση/αξία αυτού στο οποίο επενδύουμε σήμερα.
*Ο κ. Γιώργος Φαρμάκης είναι Transactions, Team Leader της Delfi Partners
