Το πολυπαραμετρικό τοπίο της αγοράς των ακινήτων

Μοιράσου το
Το πολυπαραμετρικό τοπίο της αγοράς των ακινήτων
Ακίνητα
Η αγορά των ακινήτων και ειδικότερα η αγορά των πάσης φύσεως οικοδομών μόλις επιστέψουμε σε μια νέα κανονικότητα, θα αναδιαταχθεί και θα ξεκινήσει από μια νέα βάση.

Μετά από τη δεκαετή οικονομική κρίση τα έως τώρα κύματα της πανδημίας και τον πόλεμο στην Ουκρανία που τώρα βρίσκεται στο έκτο δεκαήμερο, η αγορά των ακινήτων και ειδικότερα η αγορά των πάσης φύσεως οικοδομών (διαμερίσματα, μονοκατοικίες, βίλλες, εξοχική κατοικία, γραφεία, καταστήματα και logistics) μόλις επιστέψουμε σε μια νέα κανονικότητα, θα αναδιαταχθεί και θα ξεκινήσει από μια νέα βάση.

Αρχικά ας δούμε την πορεία του αριθμού των οικοδομικών αδειών από το 2007 έως και τα τέλη του 2021 (ΤτΕ), όπως εμφανίζεται στο διάγραμμα που ακολουθεί:

Τόσο οι επιφάνειες (εμβαδά) των νέων οικοδομών, όσο και οι όγκοι ακολουθούν παραπλήσια πορεία, η οποία παρουσιάζει διαφοροποιήσεις όταν πχ μια άδεια αναφέρεται σε κτίριο με εμβαδόν χιλιάδων Μ2 (εμπορικά κέντρα, ξενοδοχεία), η με πολύ μεγάλο όγκο (κτίρια αποθηκών logistics).

Αν τώρα μελετήσουμε την πορεία της αγοράς κατοικιών (τιμές) μέσω των δεικτών της τράπεζας της Ελλάδος θα δούμε ότι το υψηλό σημείο ήταν το 2007 όπου ο δείκτης ήταν 100. Στην δεκαετή κρίση της οικονομίας, το 2017 ο δείκτης έφτασε στο χαμηλότερο σημείο και έκτοτε άρχισε η σταδιακή άνοδος των τιμών, όπως φαίνεται στον πίνακα που ακολουθεί.

  • ΝΕ =Νέες οικοδομές με παλαιότητα έως 5 έτη
  • Παλαιά = Οικοδομές με παλαιότητα άνω των 5 ετών
  • Άλλες πόλεις = Άλλες μεγάλες πόλεις της χώρας

Δηλαδή παρατηρούμε ότι η Αθήνα από το 2018 έως το τέταρτο τρίμηνο του2021 είδε μια ανατίμηση 30 έως 39%, η Θεσσαλονίκη 14 έως 39%, οι άλλες πόλεις 6 έως 21% και οι υπόλοιπες περιοχές από 12 έως 20%.

Ακόμη παρατηρούμε ότι τα ακίνητα είναι περίπου 20 έως και 33% πιο φτηνά από ότι το 2007.

Αυτά ως εισαγωγή και για τοποθέτηση του ζητήματος στη σωστή του διάσταση.

Επίσης πρέπει να δούμε και πολλά άλλα στοιχεία που υπάρχουν και διαμορφώνουν το σκηνικό στον τομέα των ακινήτων, το οποίο έγινε πολύ δύσκολο λόγω του πολέμου:

  1. Ο πόλεμος, η ενεργειακή κρίση, το κόστος των πάσης φύσεως καυσίμων και των μεταφορικών, έχουν οδηγήσει τον πληθωρισμό σε πρωτόγνωρα ύψη σε καθεστώς ευρώ.
  2. Το δημογραφικό της χώρας είναι σημαντικότατο ζήτημα και επηρεάζει το πλήθος των απαιτούμενων κατοικιών, αλλά και το μέγεθός τους.
  3. Τα διαθέσιμα των νοικοκυριών συρρικνώνονται σοβαρά από την αύξηση του κόστους ζωής. Η πολιτεία έχει όλο αυτό το διάστημα ενισχύσει με μεγάλα ποσά ομάδες ατόμων και επιχειρήσεων, αλλά αργότερα θα …έλθει ο λογαριασμός για όλους μας.
  4. Η ανάπτυξη της χώρας μας αναθεωρήθηκε ήδη σε πολύ χαμηλότερα επίπεδα, σε σχέση με τις αρχικές προβλέψεις και τούτο έχει πολλαπλές επιπτώσεις.
  5. Έβαινε αυξανόμενη η ζήτηση ποιοτικών, πράσινων και έξυπνων κτιρίων τόσο στον τομέα των κατοικιών όσο και στα γραφεία. Είναι γνωστό ότι υπάρχουν, σε κάποιο βαθμό, στρώματα κατοίκων που επιθυμούν και έχουν τη δυνατότητα, να αγοράσουν νεόδμητα σύγχρονα διαμερίσματα. Όμως στην τρέχουσα περίοδο του πολέμου πολλές, έτοιμες για συμβόλαια, πράξεις αναβάλλονται.
  6. Η τάση (που δημιουργήθηκε λόγω της πανδημίας) για εργασία από το σπίτι, έρχεται να ζητήσει ένα έστω μικρό χώρο στην κατοικία, προκειμένου να εξυπηρετηθεί.
  7. Οι ανάγκες σε χώρους γραφείων διαφοροποιούνται, διότι η εργασία από το σπίτι αλλάζει το τοπίο. Ο χρόνος θα δείξει την έκταση του ζητήματος αυτού.
  8. Η χώρα έχει μεγάλο αριθμό κατοικιών που μπορούσε να στεγάσει όλους τους κατοίκους της, αλλά και τους ξένους που εργαζόντουσαν εδώ, προ της δεκαετούς κρίσης, ενώ κατά τη διάρκεια της κρίσης έφυγαν πολλοί ξένοι εργάτες και μετανάστευσαν γύρω στις 500.000 Έλληνες σε αναζήτηση εργασίας (το γνωστό brain drain). Αυτό που κυρίως χρειάζεται σημαντικό τμήμα του αποθέματος κατοικιών, είναι ο εκσυγχρονισμός μέσω ανακαίνισης, η ενεργειακή αναβάθμιση και όπου είναι απαραίτητο η αντισεισμική ενίσχυση. Ένα άλλο τμήμα των κατοικιών πρέπει να οδηγηθεί στην κατεδάφιση διότι είναι σε πολύ κακή κατάσταση και είναι ασύμφορη η ενίσχυση και η ριζική ανακαίνιση.
  9. Οι ξένοι που έρχονται στην Ελλάδα για να δουλεύουν εξ αποστάσεως για εταιρία που έχει έδρα στο εξωτερικό, αποτελούν μια κατηγορία που ζητά κατοικία, είτε με μακροχρόνια είτε με βραχυχρόνια μίσθωση.
  10. H πανδημία και ο πόλεμος έχουν σοβαρότατες επιπτώσεις στην οικονομία, που δεν επιτρέπει σε μεγάλο ποσοστό της μεσαίας τάξης να προγραμματίσει την αγορά κατοικίας και έτσι στρέφεται στο ενοίκιο.
  11. Τα πράσινα κτίρια γραφείων συναντούν μεγάλη ζήτηση πράγμα που έχει ωθήσει developers στην κατασκευή αρκετών τέτοιων κτιρίων που βρίσκονται σε διάφορα στάδια κατασκευής, ενώ σχεδιάζονται και άλλα που θα αρχίσουν να ανεγείρονται όταν ξεκαθαρίσει το τοπίο και εξομαλυνθεί το κόστος υλικών και εργατικών.
  12. Τα κτίρια Logistics λόγω και της πανδημίας (έγινε μεγάλη στροφή στο ηλεκτρονικό εμπόριο) αλλά και της αναβάθμισης των λιμανιών του Πειραιά και της Θεσσαλονίκης, αποτελούν μαγνήτη για τις ΑΕΕΑΠ και άλλους επενδυτές.
  13. Οι βραχυχρόνιες μισθώσεις (τύπου Airbnb) επανήλθαν σε πολλούς προορισμούς.
  14. Η αγορά κατοικιών μέσω του προγράμματος Golden Visa, έχει σημειώσει κ πτώση λόγω πανδημίας και όχι μόνο, ενώ παράλληλα η ΕΕ είναι σκεπτική για τα προγράμματα αυτά, ανησυχώντας μήπως αποτελούν σημεία ξεπλύματος χρήματος. Άρα από εδώ δεν πρέπει να αναμένουμε σπουδαία πράγματα, για τα οποία θα έχουμε καλύτερη εικόνα όταν διαμορφωθεί το νέο νομικό πλαίσιο.
  15. Οι τράπεζες δίνουν στεγαστικά δάνεια αφού εξετάσουν προσεκτικά τις δυνατότητες του δανειολήπτη και εφόσον διαθέτει περί το 20% ίδια κεφάλαια. Πολλοί όμως είναι εκείνοι που είναι διστακτικοί, λόγω των κακών εμπειριών που έχουν αποκτηθεί από …τα κόκκινα δάνεια, αλλά και από τη ρευστότητα των δεδομένων εκ του πολέμου.
  16. Το φορολογικό καθεστώς των ακινήτων βαίνει βελτιούμενο πράγμα που καθιστά την τοποθέτηση σε αυτά αρκετά συμφέρουσα, ιδίως αν ληφθούν υπόψη τα σχεδόν μηδενικά επιτόκια καταθέσεων στις τράπεζες, ενώ οι αποδόσεις στα ακίνητα είναι μεγαλύτερες ανάλογα με την κατηγορία του ακινήτου και τα άλλα βασικά χαρακτηριστικά του.

Επομένως στη νέα κανονικότητα, που με αγωνία αναμένουμε να έλθει, θα έχουμε, μεταξύ άλλων, δυνάμεις που ωθούν την αγορά ανοδικά αλλά και άλλες σοβαρές δυνάμεις που δρουν στην αντίθετη κατεύθυνση. Άρα είμαστε σε ένα μεταβατικό στάδιο με δύο τάσεις.

Αυτές οι δύο τάσεις στην πορεία του χρόνου (ανάλογα και με τη διάρκεια του πολέμου και της ενεργειακής κρίσης), θα δημιουργήσουν μια νέα βάση (η και περισσότερες) η οποία θα ποικίλει ανάλογα με την πόλη, την τοποθεσία, το μέγεθος του ακινήτου, την ποιότητα και την κατάστασή του, την παλαιότητα και τα άλλα χαρακτηριστικά του.

Πολλά από τα ακίνητα που βρίσκονται τώρα, λόγω κόκκινων δανείων, στα χέρια των τραπεζών η των funds, αφού ωριμάσουν, θα μπουν και αυτά στην προσφορά και έτσι θα επηρεάσουν στον ένα η τον άλλο βαθμό τις τιμές αλλά και τα ενοίκια.

Οι νέες οικοδομές είναι λιγοστές και εφόσον βρίσκονται σε καλά σημεία, συναντούν ικανή ζήτηση. Άρα εκεί έχουμε αυξητικές τάσεις. Από την άλλη πλευρά η πολύ μεγάλη αύξηση του κόστους κατασκευής και η όλη αναταραχή που υπάρχει αυτή την περίοδο, έχει οδηγήσει σε κατάσταση αναβολής την ανέγερση αρκετών νέων οικοδομών.

Οι παλαιότερες κατασκευές, εφόσον ευρίσκονται σε καλές θέσεις και έχουν το κατάλληλο μέγεθος, συνήθως ζητούνται, εφόσον η τιμή είναι λογική, διότι ο αγοραστής θα διαθέσει και χρήματα για τον εκσυγχρονισμό.

Στα διεθνούς φήμης νησιά μας (όπως πχ Μύκονος, Σαντορίνη, Ρόδος, Κέρκυρα, Πάρος) η ζήτηση προέρχεται και από ξένους και οι τιμές θα κινούνται ανοδικά, αλλά σε λογικά επίπεδα.

Η εξοχική κατοικία θα συναντά κάποια ζήτηση και από ξένους, όπως πχ στη βόρειο Ελλάδα υπάρχει σχετική ζήτηση από Ρουμάνους, Βούλγαρους και άλλους βαλκάνιους για μικρά και σχετικά φτηνά σπίτια κοντά στη θάλασσα, ενώ άλλα μέρη έλκουν το ενδιαφέρον, Άγγλων, Γερμανών, Αράβων, Κινέζων, Ισραηλινών και άλλων αγοραστών. Η ζήτηση αυτή εμφανίζεται και στις βραχυχρόνιες μισθώσεις, ιδίως για την άνοιξη, καλοκαίρι και φθινόπωρο. Θα δούμε πως θα αναδιαμορφωθεί αυτή η αγορά.

Συμπερασματικά, η ενεργειακή κρίση, ο πόλεμος, τα κύματα της πανδημίας, ο πληθωρισμός, έχουν δημιουργήσει ένα πολύ δύσκολο περιβάλλον για την οικονομία στο σύνολό της και όλοι είμαστε σε αναμονή καλύτερων ημερών που δεν είναι επί του παρόντος γνωστό, πότε θα έλθουν.

Τέλος, δεν πρέπει να ξεχνάμε ότι σε περιόδους κρίσεων η κατοχή ακινήτων είναι περισσότερο ασφαλής από μερικά άλλα περιουσιακά στοιχεία.

Πηγή στατιστικών στοιχείων: ΤτΕ

Ακολουθήστε το insider.gr στο Google News και μάθετε πρώτοι όλες τις ειδήσεις από την Ελλάδα και τον κόσμο.

Όλες οι ειδήσεις

14:38

Στην εξαγορά της VMware προχωρά η Broadcom έναντι 61 δισ. δολαρίων

14:37

Υπ. Ενέργειας Βουλγαρίας: Μόνο με συνέργειες μπορεί να λυθεί το ζήτημα της ενεργειακής ασφάλειας στην Ευρώπη

14:34

Τουρκία: Αμετάβλητο στο 14% το επιτόκιο, παρά τους κινδύνους σε λίρα και πληθωρισμό 

14:25

Απειλές Τσαβούσογλου στην Ελλάδα: Δεν μπλοφάρουμε

14:25

Νταβός: Τον Ιανουάριο του 2023 επιστρέφει το Παγκόσμιο Οικονομικό Φόρουμ

14:15

Η διμερής οικονομική και επιχειρηματική συνεργασία στη συνάντηση Μητσοτάκη με τον Βαυαρό πρωθυπουργό

14:07

Λιζ Τρας: Ο πρόεδρος Πούτιν κρατάει όμηρο την διεθνή κοινότητα μέσω των τροφίμων

14:05

Ανδρουλάκης: Κλιματικός νόμος, οδικός χάρτης για μια ανθεκτική κοινωνία

13:58

Ποδόσφαιρο: Χορός δισεκατομμυρίων στα ευρωπαϊκά club κόντρα στο ρίσκο της εποχής

13:57

Σολτς: «Πεπεισμένος» πως ο Πούτιν δεν θα κερδίσει τον πόλεμο

13:43

Οικονόμου: Η παρουσία Μητσοτάκη στο Νταβός μήνυμα ότι η Ελλάδα επέστρεψε δυναμικά

13:31

Apple: Προανήγγειλε αυξήσεις μισθών για να «χτυπήσει» τον ανταγωνισμό

13:30

Συνάντηση Μητσοτάκη - Σακελλαροπούλου: Έρχεται συνολικό σχέδιο εξοικονόμησης ενέργειας

13:22

Τέθηκε σε λειτουργία η διαδικτυακή πλατφόρμα του Μητρώου Υποδομών και Φορέων Αγοράς Ηλεκτροκίνησης 

13:21

Το πρώτο ελβετικό ρολόι που πήγε στο διάστημα αποκτά διάδοχο 60 χρόνια μετά

13:20

Eurobank Research: Η Ελλάδα έχει μπροστά της μια μεγάλη λίστα μεταρρυθμίσεων και ορόσημα

13:16

Foreign Affairs: Ο Πούτιν θα χάσει τον πόλεμο του

13:07

Πλεύρης: Επαναφορά μέτρων και εμβολιασμός από το Σεπτέμβριο

12:59

Lenovo: Αύξηση των κερδών κατά 48% στο δ' τρίμηνο - Στα 16,7 δισ. τα έσοδα

12:56

Κίνα: Η Σανγκάη οδεύει προς την έξοδο από το lockdown

12:45

Η Pfizer παρουσιάζει το «Σύμφωνο για έναν Υγιέστερο Κόσμο» για τη βελτίωση της Ισότητας στον τομέα της Υγείας

12:37

Kaspersky: Πώς να αποφύγετε τους απατεώνες στον τελικό του Champions League

12:37

Η Ισπανία ανακοινώνει μια μεταρρύθμιση των υπηρεσιών πληροφοριών

12:21

Κύκλωμα με εικονικά τιμολόγια εντόπισε το ΣΔΟΕ

12:13

ECDC: Περισσότερα από 200 κρούσματα ευλογιάς των πιθήκων έχουν εντοπιστεί σε όλο τον κόσμο

12:03

Φορέας Ακινήτων: Αναζητούνται κίνητρα για τους επενδυτές – Στις «ράγες» μπήκε η διαδικασία 

11:51

Ουκρανία: Οι ρωσικές δυνάμεις βομβάρδισαν περισσότερες από 40 πόλεις στο Ντονμπάς

11:50

Σόρος: Η διαπραγματευτική θέση του Πούτιν δεν είναι τόσο ισχυρή όσο προσποιείται

11:47

Δασικοί χάρτες: Στις 31 Μαΐου εκπνέει η προθεσμία υποβολής αντιρρήσεων

11:44

Διπλωματικές πηγές: Επιστολή της Ελλάδας στον ΟΗΕ αποδομεί τις αιτιάσεις της Τουρκίας για το Αιγαίο