Ροή
Ακριβή και δυσεύρετη θα συνεχίσει να είναι η κατοικία στην Ελλάδα, ενώ για να εξισορροπήσει η μεσομακροπρόθεσμη πορεία των τιμών των κατοικιών με αυτή του διαθεσίμου εισοδήματος των νοικοκυριών θα απαιτηθούν συνολικά πάνω από 45 δισ. ευρώ νέων επενδύσεων (σε σταθερές τιμές) σε οικιστικά ακίνητα έως το 2030, δηλαδή σχεδόν 6 δισ. ευρώ ετησίως.
Σύμφωνα με μελέτη της Εθνικής Τράπεζας, κατά το 2023-24 θα συνεχίσουν να διαμορφώνονται συνθήκες υπερβάλλουσας ζήτησης στην αγορά οικιστικών ακινήτων που, σε συνδυασμό με την βραδεία αποκλιμάκωση του κόστους κατασκευής, αναμένεται να οδηγήσουν σε μέση άνοδο των τιμών των κατοικιών κατά περίπου 7% ετησίως.
Η Εθνική Τράπεζα εκτιμά ότι η ζήτηση για οικιστικά ακίνητα θα συνεχίσει να επιταχύνεται και θα φτάσει σε περίπου 35 χιλ. κατοικίες ετησίως τα επόμενα χρόνια, κυμαινόμενη ελαφρώς υψηλότερα της προσφοράς, δημιουργώντας προσωρινά υπερβάλλουσα ζήτηση περίπου 30 χιλ. κατοικιών το 2023-24. Σε συνδυασμό με την αρκετά σταδιακή αποκλιμάκωση του κόστους κατασκευής, αναμένεται να οδηγήσουν σε μέση άνοδο των τιμών κατοικιών κατά περίπου 7% ετησίως την ίδια περίοδο. Σημειώνεται ότι το υψηλό κατασκευαστικό κόστος (αυξήθηκε με μέσο ετήσιο ρυθμό 7,4% το 2021-22 και κατά 8,7% ετησίως το επτάμηνο Ιανουαρίου – Ιουλίου 2023, παραμένοντας 20% υψηλότερο από το μέσο επίπεδό του κατά την προηγούμενη δεκαετία) και η ανθεκτική ζήτηση αναμένεται να οδηγήσουν σε περαιτέρω αυξήσεις των τιμών των κατοικιών βραχυπρόθεσμα, φέρνοντας – για πρώτη φορά σε μια δεκαετία – τον λόγο του δείκτη τιμών ακινήτων προς το διαθέσιμο εισόδημα άνω του μ.ο. της Ευρωζώνης στα τέλη του 2023.
Το α΄ τρίμηνο του 2023 η μέση τιμή των κατοικιών στην Ελλάδα αυξήθηκε κατά 14,5% ετησίως, που είναι ο ισχυρότερος ρυθμός εδώ και τουλάχιστον 30 χρόνια. Η επίδοση αυτή υπερβαίνει σημαντικά τον αντίστοιχο μέσο όρο της Ευρωζώνης (+0,3%). Σωρευτικά, η ανατίμηση των κατοικιών στην Ελλάδα από το χαμηλότερο σημείο κατά τη διάρκεια της ελληνικής κρίσης (γ΄ τρίμηνο 2017) ανέρχεται σχεδόν στο 50%, με το επίπεδό τους ωστόσο να παραμένει 14% χαμηλότερα από το ιστορικό υψηλό του γ΄ τριμήνου του 2008, σε αντιδιαστολή με τον μ.ο. της Ευρωζώνης που οι τιμές βρίσκονται 37% υψηλότερα από το 2008.
Όπως διαπιστώνει η μελέτη της Εθνικής Τράπεζας, παρά το ράλι των τιμών, απορροφήθηκε το μεγαλύτερο μέρος της υπερβάλλουσας προσφοράς των περίπου 35.000 σπιτιών των αρχών της προηγούμενης δεκαετίας. Μέσω βραχυχρόνιων μισθώσεων «αποσύρθηκαν» από την αγορά 150.000 σπίτια, ενώ πάνω από 120.000 κατοικίες πουλήθηκαν μεταξύ 2013 – 2022.
Η ΕΤΕ σημειώνει ότι η ισχυρή ανάκαμψη της ελληνικής αγοράς ακινήτων επιτεύχθηκε μετά από μια πολυετή διαδικασία προσαρμογής, που χαρακτηρίστηκε από πρωτοφανή συρρίκνωση της οικιστικής κατασκευαστικής δραστηριότητας (κατά 90% περίπου το 2013-20, όσον αφορά τον αριθμό οικοδομικών αδειών) και σημαντική πτώση των τιμών (κατά 42% μεταξύ 2008 και 2017).
Η ζήτηση για ακίνητα άρχισε να ανακάμπτει την τελευταία πενταετία, με ώθηση κυρίως από την επιστροφή του ΑΕΠ σε αυξητική τροχιά που συνοδεύτηκε από άνοδο του διαθέσιμου εισοδήματος των νοικοκυριών (αυξήθηκε κατά 18,7%, σωρευτικά το 2018-22, μετά από σωρευτική μείωση 33,0% το 2010-17), της εμπιστοσύνη και της διάθεσής τους για διενέργεια σημαντικών δαπανών.
Οι περισσότερες αγορές ακινήτων πραγματοποιήθηκαν από καταθέσεις (αυξήθηκαν κατά σχεδόν 40 δισ. την τελευταία πενταετία), ενώ δειλά – δειλά αναθερμαίνεται και ο δανεισμός (σχεδόν 10 χιλιάδες ενυπόθηκα δάνεια για οικιστικά ακίνητα εκταμιεύθηκαν ετησίως το 2021-22). Σημειώνεται ότι παρά τις αυξήσεις επιτοκίων από την ΕΚΤ από τα μέσα του 2022, οι συνθήκες δανεισμού στην εγχώρια αγορά παρέμειναν υποστηρικτικές. Η απόκλιση των επιτοκίων των νέων στεγαστικών δανείων έναντι του μ.ο. της Ευρωζώνης συρρικνώθηκε το β΄ εξάμηνο του 2022 και το α΄ εξάμηνο του 2023, προσεγγίζοντας χαμηλό 7ετίας (0,35% τον Μάιο-Ιούνιο του 2023), λόγω της ανταγωνιστικής τιμολόγησης από τις ελληνικές τράπεζες.
Άλλοι παράγοντες που πυροδότησαν την ζήτηση και τις τιμές των ακινήτων ήταν α) οι αυξημένες άμεσες ξένες επενδύσεις σε οικιστικά ακίνητα, συμπεριλαμβανομένων των εισροών που σχετίζονται με το πρόγραμμα «Χρυσή Βίζα»), β) η μείωση της φορολογίας ακίνητης περιουσίας, γ) η εντεινόμενη ζήτηση για Airbnb εξαιτίας του τουρισμού, και δ) τα σημαντικά έργα υποδομών και ανάπλασης σε περιφερειακό και τοπικό επίπεδο.
Όπως αναφέρεται στην μελέτη της ΕΤΕ, τα τελευταία χρόνια, παράλληλα με την ενίσχυση της ζήτησης, παρατηρείται σημαντική ανάκαμψη της οικοδομικής δραστηριότητας. Στην πραγματικότητα, ο ακαθάριστος σχηματισμός παγίου κεφαλαίου σε κατοικίες αυξήθηκε κατά 32,0% ετησίως, κατά μ.ο., το 2021-22 και κατά 47,5% ετησίως το α΄ εξάμηνο του 2023, σε 1,7% του ΑΕΠ το 2022 και 2,0% του ΑΕΠ το α΄ εξάμηνο του 2023 (έναντι 0,7% του ΑΕΠ κατ’ έτος το 2015-19 και 8,2% του ΑΕΠ το 2000-08). Αντιστοίχως, οι εκδόσεις οικοδομικών αδειών για νέες κατοικίες τριπλασιάστηκαν, καθώς ανήλθαν σε σχεδόν 30 χιλ. ετησίως το 2021-22, ύστερα από δραστική υποχώρηση σε 10 χιλ. ετησίως το 2013-17. Η συγκρατημένη αυτή αύξηση σε συνδυασμό με την ανοδική τροχιά της ζήτησης αλλά και τη συνεχιζόμενη απαξίωση του αποθέματος παλαιότερων κατοικιών δημιούργησαν συνθήκες στενότητας στην αγορά.
