Ροή
Αυξημένα ήταν τα έσοδα του ομίλου Prodea Investments από μισθώματα καθώς ανήλθαν σε 165,2 εκατ. έναντι 149,7 εκατ. το 2022 (αύξηση 10,3%). Η αύξηση αυτή έρχεται κυρίως ως αποτέλεσμα της ωρίμανσης των έργων ανάπτυξης, των νέων επενδύσεων σε ακίνητα εισοδήματος και των νέων εκμισθώσεων στο πλαίσιο της επενδυτικής στρατηγικής που υλοποιεί η εταιρεία με στόχο τη βελτιστοποίηση τόσο της σύνθεσης του επενδυτικού χαρτοφυλακίου όσο και των ποιοτικών χαρακτηριστικών των ακινήτων με βασικό πυλώνα ανάπτυξης τις αρχές της αειφορίας. H εύλογη αξία των ακινήτων υπό διαχείριση της ΑΕΕΑΠ ανήλθε σε 2,717,3 δισ. έναντι 2,796,4 δισ. ευρώ στις 31 Δεκεμβρίου 2022. Η μεταβολή οφείλεται στις πωλήσεις που πραγματοποίησε ο όμιλος εντός της χρήσης 2023. Η Εσωτερική Αξία (NAV) του Ομίλου την 31η Δεκεμβρίου 2023 ανήλθε σε 1,505,8 δισ. ή 5,89 ευρώ ανά μετοχή έναντι 1,475,2 δισ. και 5,77 ευρώ ανά μετοχή αντίστοιχα την 31η Δεκεμβρίου 2022 σημειώνοντας αύξηση 2,1%.
Τα πωλητήρια και ο τουριστικός φορέας «MHV»
Εντός του 2023 ο όμιλος προέβη σε συμφωνίες για την πώληση ακινήτων (άμεσα ή έμμεσα) έναντι συνολικού τιμήματος 274,3 εκατ. ευρώ, ενώ εντός του 2023 ο όμιλος ολοκλήρωσε την απόκτηση ακινήτων (άμεσα ή έμμεσα) συνολικής αξίας 45,5 εκατ. ευρώ.
Στις αρχές 2024 η PRODEA Investments απέκτησε πλειοψηφικό ποσοστό και έλεγχο της εταιρείας MHV Mediterranean Hospitality Venture Plc («MHV») που αποτελεί πλέον το κύριο επενδυτικό όχημα για επενδύσεις σε ξενοδοχειακά ακίνητα, έναντι τιμήματος 254 εκατ. Η εν λόγω απόκτηση ενισχύει σημαντικά την παρουσία της PRODEA Investments στον ξενοδοχειακό κλάδο, συμβάλλοντας στην σημαντική αύξηση του μεγέθους του χαρτοφυλακίου της σε ακίνητη περιουσία στον τομέα της φιλοξενίας. Εκμεταλλευόμενη την εμπειρία και εξειδίκευση της MHV στον ξενοδοχειακό κλάδο και τις συνέργειες που θα προκύψουν, στις υφιστάμενες και μελλοντικές ξενοδοχειακές μονάδες της, η PRODEA Investments φιλοδοξεί να καταστήσει την MHV την κορυφαία εταιρεία φιλοξενίας υψηλών προδιαγραφών στη Νότια Ευρώπη. Στο χαρτοφυλάκιο ξενοδοχείων της, η MHV διαθέτει το Parklane, a Luxury Collection Resort & Spa, Limassol, το Nammos Limassol, το LPM Restaurant & Bar, το Park Tower Residences και το The Landmark Nicosia στην Κύπρο. Επιπλέον, το χαρτοφυλάκιο επεκτείνεται στην Ελλάδα με το Nikki Beach Resort και το Porto Paros. Κατά την ημερομηνία της εξαγοράς η προσωρινή καθαρή λογιστική αξία της MHV ήταν 363,959 εκατ. προ αναπροσαρμογής των Ενσώματων Πάγιων Περιουσιακών στοιχείων και των Ακίνητων Αποθεμάτων σε εύλογη αξία. Η εταιρεία προέβη σε αποτίμηση της εύλογης αξίας των Ενσώματων Πάγιων Περιουσιακών στοιχείων και των Ακίνητων Αποθεμάτων από την οποία προέκυψε αύξηση ποσού 57,595 εκατ. και επιπλέον αναβαλλόμενη φορολογική υποχρέωση ποσού 9,3 εκατ. ευρώ.
Όπως αναφέρεται στην ετήσια οικονομική έκθεση, η Prodea κατέβαλε στην Asletico Ltd, μέλος του Yoda Group, συμφερόντων Παπαλέκα, 70 εκατ. ευρώ, ως προκαταβολή, στις 8 Δεκεμβρίου και 75,4 εκατ. ευρώ, κατά την ημερομηνία ολοκλήρωσης της συναλλαγής (24 Ιανουαρίου 2024), δηλαδή άνω των 145 εκατ. ευρώ. Όπως σημειώνεται, το αναβαλλόμενο τίμημα 90 εκατ. ευρώ θα καταβληθεί σε 3 δόσεις εντός 24 μηνών από την ημερομηνία ολοκλήρωσης της συναλλαγής όπως ορίζεται στη σύμβαση αγοραπωλησίας. Απεικονίζεται σε παρούσα αξία και έχει προεξοφληθεί με το μεσοσταθμικό επιτόκιο δανεισμού της Εταιρείας (2,14% πλέον Euribor 3 μηνών). Το ενδεχόμενο τίμημα (ονομαστικής αξίας 18,6 εκατ.) σχετίζεται με την έκδοση οικοδομικών αδειών στα οικόπεδα του Porto Paros και έχει σταθμιστεί λαμβάνοντας υπόψη την πιθανότητα ολοκλήρωσης σύμφωνα με τις εκτιμήσεις της διοίκησης. Απεικονίζεται σε παρούσα αξία και έχει προεξοφληθεί με το μεσοσταθμικό επιτόκιο δανεισμού της Εταιρείας (2,14% πλέον Euribor 3 μηνών).
Οι αγορές
Σύμφωνα με την ετήσια οικονομική έκθεση, στις 29 Φεβρουαρίου 2024 η Εταιρεία ολοκλήρωσε την απόκτηση οικοπέδων στο Μαρούσι Αττικής στο οποίο θα ανεγερθεί σύγχρονo συγκρότημα γραφείων. Το τίμημα ανήλθε σε 9 εκατ., εκ των οποίων ποσό 1,5 εκατ. είχε δοθεί ως προκαταβολή στο πλαίσιο προσυμφώνου που υπεγράφη εντός του 2023. Η εύλογη αξία τους, σύμφωνα με την εκτίμηση των ανεξάρτητων εκτιμητών, ανερχόταν σε 10,2 εκατ. ευρώ.
Την 4 Απριλίου 2024 η εταιρεία ΘΡΙΑΣΕΥΣ Α.Ε. ολοκλήρωσε την απόκτηση οικοπέδων στον Ασπρόπυργο, Αττικής. Τα εν λόγω οικόπεδα αφορούν την περαιτέρω επέκταση της όμορης έκτασης η οποία έχει ήδη αποκτηθεί από την ΘΡΙΑΣΕΥΣ με σκοπό την ανέγερση σύγχρονου logistic center περ. 100 χιλ. τ.μ. Το τίμημα της απόκτησης ανήλθε σε 5,9 εκατ. και η εύλογη αξία τους, σύμφωνα με την εκτίμηση των ανεξάρτητων εκτιμητών, ανερχόταν σε 7 εκατ. ευρώ.
Πώς κινείται η ΑΕΕΑΠ
Όπως αναφέρεται στην ετήσια οικονομική έκθεση, η διοίκηση της ΑΕΕΑΠ συνεχίζει το επενδυτικό της πρόγραμμα με βασική στρατηγική της να είναι η αλλαγή τόσο της σύνθεσης του επενδυτικού χαρτοφυλακίου (με έμφαση στα αειφόρα ακίνητα, τις εμπορικές αποθήκες, τον ξενοδοχειακό κλάδο και, επιλεκτικά, στον κλάδο της κατοικίας) όσο και των ποιοτικών χαρακτηριστικών των ακινήτων.
Στον κλάδο των γραφείων, που αντιπροσωπεύει ένα σημαντικό ποσοστό των επενδύσεών, λαμβάνεται υπ’ όψιν τόσο η μείωση του ανθρακικού αποτυπώματος όσο και η διασφάλιση της υγείας και ευεξίας των χρηστών με σύγχρονο ηλεκτρομηχανολογικό εξοπλισμό που πληροί τις πιο σύγχρονες προδιαγραφές στον τομέα της υγειονομικής ασφάλειας. Ακίνητα με αντίστοιχες προδιαγραφές δεν υπάρχουν έτοιμα στην αγορά οπότε η εταιρεία είτε αναπτύσσει η ίδια τα ακίνητα (ενδεικτικά το βιοκλιματικό κτήριο γραφείων eLement επί της οδού Φραγκοκκλησιάς στο Μαρούσι το οποίο είναι πιστοποιημένο κατά LEED Platinum), είτε συνεργάζεται με developers μέσω συμμετοχής σε κοινοπραξίες ή με την σύναψη προσυμφώνων για την απόκτηση ακινήτων αφού έχει ολοκληρωθεί η κατασκευή τους.
Από πλευράς σύνθεσης του χαρτοφυλακίου, η ΑΕΕΑΠ εστιάζει στην αύξηση των επενδύσεων στον κλάδο των εμπορικών αποθηκών (logistics), ένα στρατηγικό κλάδο ανάπτυξης της χώρας μας λαμβανομένης υπόψιν της κομβικής γεωγραφικής θέσης της. Στρατηγική της εταιρείας είναι η απόκτηση εμπορικών αποθηκών σύγχρονων προδιαγραφών, οι οποίες, όπως και στην περίπτωση των γραφείων, ανωτέρω, δεν είναι άμεσα διαθέσιμες και απαιτείται χρόνος για την ωρίμανσή τους, ο οποίος κυμαίνεται μεταξύ εννέα και δώδεκα μηνών.
Αναφορικά με τις επενδύσεις στον ξενοδοχειακό κλάδο, η εταιρεία δραστηριοποιείται στον χώρο του πολυτελών resorts σε Ελλάδα και Κύπρο μέσω της συμμετοχής της στην «MHV Mediterranean Hospitality Venture Plc» και με απευθείας επιλεκτικές επενδύσεις στις υπόλοιπες κατηγορίες ξενοδοχειακών μονάδων στην Ελλάδα και το εξωτερικό. Δεδομένου ότι ο ξενοδοχειακός κλάδος στη γεωγραφική περιοχή που δραστηριοποιείται ο Όμιλος θεωρείται ιδιαίτερα ελκυστική επένδυση, η Εταιρεία ενισχύει την παρουσία της στον εν λόγω κλάδο αποκτώντας, στις αρχές 2024, πλειοψηφικό ποσοστό και έλεγχο της MHV που αποτελεί πλέον το κύριο επενδυτικό της όχημα για επενδύσεις σε ξενοδοχειακά ακίνητα. Η Prodra φιλοδοξεί να καταστήσει την MHV την κορυφαία εταιρεία φιλοξενίας υψηλών προδιαγραφών στη Νότια Ευρώπη και να προσφέρει για πρώτη φορά την ευκαιρία στους επενδυτές, μέσω της εταιρείας που είναι εισηγμένη στο Χρηματιστήριο Αθηνών, να αποκτήσουν πρόσβαση σε αυτόν τον συναρπαστικό και ταχέως αναπτυσσόμενο κλάδο.
Η στόχευση
Όπως, επίσης, αναφέρεται στην οικονομική έκθεση, η διοίκηση επιδιώκει τη μεγιστοποίηση της απόδοσης των επενδύσεων της εταιρείας και του Ομίλου μέσα από ενεργή διαχείριση του χαρτοφυλακίου και δημιουργία υπεραξίας. Στο πλαίσιο αυτό εντάσσεται η προαναφερθείσα προσπάθεια βελτιστοποίησης της σύνθεσης του χαρτοφυλακίου (συμπεριλαμβανομένων πωλήσεων ώριμων ή μη στρατηγικών ακινήτων ή χαρτοφυλακίων ακινήτων σε όλες τις χώρες που δραστηριοποιείται ο Όμιλος), η απόκτηση και / ή ανάπτυξη σύγχρονων κτηρίων, η αλλαγή χρήσης και / ή ανακαίνιση ώριμων ακινήτων, η εκμίσθωση κενών χώρων κ.λπ. Αυτές οι ενέργειες απαιτούν ένα διάστημα ωρίμανσης, με τα συνεπαγόμενα έξοδα (σχετιζόμενα με ακίνητα και χρηματοοικονομικά), προκειμένου να αποδώσουν νέα έσοδα στον Όμιλο. Ήδη τα πρώτα έργα ανάπτυξης έχουν ολοκληρωθεί και σταδιακά ολοκληρώνονται και άλλα με αποτέλεσμα την αύξηση των εσόδων από μισθώματα και τη βελτίωση της κερδοφορίας στις επόμενες χρήσεις.
Το ομολογιακό και το μετοχικό πακέτο
Την 22 Μαρτίου 2024 η Εταιρεία προέβη στη σύναψη ομολογιακού δανείου ποσού έως 250 εκατ. με την Εθνική Τράπεζα της Ελλάδος Α.Ε. Το δάνειο είναι διάρκειας 7 ετών με επιτόκιο Euribor 3 μηνών πλέον πριθωρίου 1,90% ετησίως. Το δάνειο θα χρησιμοποιηθεί για την αποπληρωμή υφιστάμενων δανειακών υποχρεώσεων και για την εξυπηρέτηση γενικών επιχειρηματικών αναγκών της Εταιρείας. Την 28 Μαρτίου 2024 εκταμιεύθηκε ποσό 180 εκατ. εκ των οποίων ποσό 160 εκατ. χρησιμοποιήθηκε την ίδια μέρα για την αποπληρωμή υφιστάμενων δανειακών υποχρεώσεων.
Ως αναφέρεται στην από 24.01.2024 γνωστοποίηση μεταβολών σημαντικών συμμετοχών του Ν. 3556/2007 που υπέβαλαν στην Εταιρεία (α) τα νομικά πρόσωπα INVEL REAL ESTATE B.V. και INVEL RE HOLDINGS (CYPRUS) LIMITED καθώς και ο κ. Χριστόφορος Παπαχριστοφόρου και (β) τα νομικά πρόσωπα Ascetico Limited και Yoda PLC, καθώς και ο κ. Ιωάννης Παπαλέκας, η άμεση συμμετοχή της εταιρείας INVEL REAL ESTATE B.V. στην Εταιρεία μειώθηκε από 6,78% σε 1,56% επί του συνολικού αριθμού μετοχών και δικαιωμάτων ψήφου της Εταιρείας, ενώ η άμεση συμμετοχή της εταιρείας Ascetico Limited στην Εταιρεία ανήλθε ποσοστό 5,22% επί του συνολικού αριθμού μετοχών και δικαιωμάτων ψήφου της Εταιρείας. Η εταιρεία Ascetico Limited είναι 100% θυγατρική της εταιρείας Yoda PLC της οποίας πραγματικός δικαιούχος είναι ο κ. Ιωάννης Παπαλέκας.
