Ενδείξεις υπερτίμησης περίπου 18% στην ελληνική αγορά κατοικίας διαπιστώνει η Ευρωπαϊκή Επιτροπή στην εις βάθος ανάλυση «In-Depth Review 2026» για την Ελλάδα. Η Κομισιόν αναγνωρίζει ότι «η συνετή δημοσιονομική πολιτική και η σταθερή αύξηση του ονομαστικού ΑΕΠ έχουν συμβάλει στη σημαντική μείωση του λόγου δημόσιου χρέους προς ΑΕΠ», σημειώνοντας ωστόσο ότι η χώρα εξακολουθεί να καταγράφει υψηλούς δείκτες δημόσιου και εξωτερικού χρέους, υψηλό έλλειμμα στο ισοζύγιο τρεχουσών συναλλαγών και καθυστερήσεις στην εκκαθάριση των μη εξυπηρετούμενων δανείων εκτός του τραπεζικού τομέα.
Η αγορά κατοικίας στο προσκήνιο
Η πιο αιχμηρή επισήμανση αφορά την αγορά κατοικίας. Σύμφωνα με την έκθεση, οι τιμές κατοικιών αυξήθηκαν 7,8% το 2025, μετά την άνοδο 9,1% του 2024, με τη μεθοδολογία της Επιτροπής να καταγράφει «ενδείξεις υπερτίμησης περίπου 18% το 2025». Πιο ενδεικτικός για την ένταση της πίεσης είναι ο δείκτης τιμών κατοικίας προς εισόδημα, ο οποίος αυξήθηκε κατά μέσο όρο 5% ετησίως την περίοδο 2022-2024, όταν στην ΕΕ καταγράφηκε μείωση 2,4%. Η ισχυρή εγχώρια και ξένη ζήτηση, οι βραχυχρόνιες μισθώσεις και η μείωση του ποσοστού ιδιοκατοίκησης ασκούν πίεση σε ένα περιορισμένο απόθεμα κατοικίας, την ώρα που η επένδυση σε κατοικίες έφθασε μόλις το 62% του ευρωπαϊκού μέσου όρου.
Όπως διαπιστώνει η Επιτροπή, «η έντονη ζήτηση και η χαμηλή κατασκευαστική δραστηριότητα οδηγούν σε ταχεία αύξηση των τιμών κατοικιών και συμβάλλουν στις προκλήσεις οικονομικής προσιτότητας της στέγασης». Παράλληλα, η έκθεση σημειώνει ότι οι μακροπροληπτικοί κανόνες που θέσπισε η Τράπεζα της Ελλάδος από τον Ιανουάριο του 2025 — με όριο LTV 90% για τους πρωτοαγοραστές και 80% για τις επόμενες αγορές — μαζί με την αυστηροποίηση της Golden Visa αναμένεται να συγκρατήσουν μέρος της ζήτησης.
Οι φοροαπαλλαγές
Θετικά αξιολογείται η πορεία στη φορολογική συμμόρφωση. Το κενό ΦΠΑ υποχώρησε στο 11,4% το 2023, ενώ οι προκαταρκτικές εκτιμήσεις για το 2024 το φέρνουν στο 9%, ελαφρώς κάτω από τον μέσο όρο της ΕΕ (9,5%). Από την άλλη, η Κομισιόν στρέφει την προσοχή στις φορολογικές δαπάνες: η Ελλάδα διαθέτει «ολοκληρωμένο σύστημα καταγραφής των φορολογικών δαπανών, αλλά δεν διαθέτει επίσημο μηχανισμό για την αξιολόγηση της αποτελεσματικότητάς τους», ενώ προσθέτει ότι «πολλές φορολογικές δαπάνες μπορούν να προσθέσουν πολυπλοκότητα στο φορολογικό σύστημα και θα μπορούσαν να στοχεύουν καλύτερα». Η παρατήρηση τοποθετεί την αναθεώρηση των φορολογικών εξαιρέσεων ως το επόμενο διακριτό πεδίο παρέμβασης, αφού έχει προηγηθεί η πάταξη της φοροδιαφυγής.
Εξωτερικό ισοζύγιο και NPLs εκτός τραπεζών
Στον εξωτερικό τομέα, το έλλειμμα τρεχουσών συναλλαγών μειώθηκε από 7,2% του ΑΕΠ το 2024 σε 5,7% το 2025, κυρίως χάρη στη βελτίωση του ενεργειακού ισοζυγίου, παραμένει όμως «σημαντικά πάνω από το επίπεδο που συνάδει με τα οικονομικά θεμελιώδη μεγέθη της Ελλάδας». Η Επιτροπή προβλέπει ελαφρά αύξηση στο 6,2% το 2026, λόγω της ισχυρής επενδυτικής ζήτησης και των εισαγωγών που τη συνοδεύουν, και υποχώρηση στο 5,8% το 2027. Η διεθνής επενδυτική θέση της χώρας παραμένει η χαμηλότερη στην ΕΕ, στο -136,8% του ΑΕΠ, ενώ οι άμεσες ξένες επενδύσεις ενισχύθηκαν στο 4,8% του ΑΕΠ, καλύπτοντας το 70% των αναγκών εξωτερικής χρηματοδότησης έναντι μέσου όρου 30% την περίοδο 2021-2024.
Τα δάνεια που έχουν μεταφερθεί στους servicers ανήλθαν σε 80 δισ. ευρώ τον Δεκέμβριο του 2025, αυξημένα κατά 5 δισ. σε ετήσια βάση μετά το τελευταίο κύμα τιτλοποιήσεων του «Ηρακλή». Όπως υπογραμμίζει η έκθεση, «η εκκαθάριση των μη εξυπηρετούμενων δανείων εκτός του τραπεζικού τομέα έχει προχωρήσει με αργό ρυθμό» και συνεχίζει να επιβαρύνει την οικονομία και την αποδοτική κατανομή κεφαλαίων.
Τι ακολουθεί
Στα συμπεράσματά της, η Επιτροπή σημειώνει ότι «οι μεταρρυθμίσεις αποδίδουν απτά οφέλη», η Ελλάδα όμως «χρειάζεται να γίνει πιο ανταγωνιστική για να συμβάλει στη μείωση του χρέους και να παγιώσει τη βελτίωση των εξωτερικών ισοζυγίων». Η οριστική αποτίμηση ως προς το αν η χώρα εξακολουθεί να εμφανίζει «ανισορροπίες» κατά την έννοια της διαδικασίας μακροοικονομικών ανισορροπιών (MIP) αναμένεται στην ανακοίνωση της Επιτροπής για το Εαρινό Πακέτο του Ευρωπαϊκού Εξαμήνου, που έχει προγραμματιστεί για τον Ιούνιο του 2026.
