Ροή
Στα επίπεδα των 270 εκατ. ευρώ αναμένεται να ανέλθει το συνολικό χαρτοφυλάκιο ακινήτων της BriQ Properties, συμφερόντων του ομίλου Φέσσα, μετά την επικείμενη ολοκλήρωση της συγχώνευσης δια απορροφήσεως της έτερης ΑΕΕΑΠ, Intercontinental International, ενώ ο συνολικός δανεισμός θα ανέρχεται περίπου σε 125 εκατ. (LTV 46%).
Όπως αναφέρεται και στην ετήσια οικονομική έκθεση της ΑΕΕΑΠ, ως γνωστόν, την 31η Ιανουαρίου 2024 ολοκληρώθηκε το πρώτο στάδιο της συναλλαγής που αφορά στην συγχώνευση δια απορρόφησης της Intercontinental International ΑΕΕΑΠ («ICI»), η οποία είχε ανακοινωθεί την 23η Φεβρουαρίου 2023. Ειδικότερα, πραγματοποιήθηκε η μεταβίβαση 16 ακινήτων της ICI έναντι συνολικού τιμήματος 56,6 εκατ. ενώ υπογράφηκε προσύμφωνο για την μεταβίβαση ενός ακόμα ακινήτου με συμφωνηθέν τίμημα 4 εκατ. ευρώ. Η αγορά των ακινήτων χρηματοδοτήθηκε εξ’ ολοκλήρου μέσω δανεισμού. Την 31.01.2024, η συνολική αξία των ακίνητων του Ομίλου ανερχόταν σε 208 εκατ., ο συνολικός δανεισμός σε 96 εκατ. (LTV 46%) ενώ το Net LTV ήταν 44% (διαθέσιμα 31.01.2024: 3,8 εκ.).
Σε συνέχεια της απόκτησης των 17 ακινήτων, το χαρτοφυλάκιο της BriQ, υπό την Άννα Αποστολίδου (CEO της εισηγμένης) θα περιλαμβάνει 42 ακίνητα συνολικής αξίας περίπου 212 εκατ. και τα έσοδα της εισηγμένης από ενοίκια θα αυξηθούν περίπου κατά 6,4 εκ. σε ετήσια βάση και εκτιμάται ότι θα ανέλθουν συνολικά στα 15,7 εκατ. ευρώ.
Επίσης, υπεγράφη προσύμφωνο για την μεταβίβαση του ακινήτου (αυτοτελές επαγγελματικό κτίριο τριών ορόφων επί της Λεωφόρου Βουλιαγμένης 152, στη Γλυφάδα, συνολικής επιφάνειας 2.823,46 τ.μ., πλήρως μισθωμένο), αξίας 4 εκατ. ευρώ. Βάση της σύμβασης μεταξύ των μερών όπως έχει τροποποιηθεί και ισχύει, μετά την ολοκλήρωση του Σταδίου Α, η ICI θα προχωρήσει σε διανομές στους μετόχους της και κατόπιν, η Ajolico, βασικός μέτοχος της ICI, θα μεταβιβάσει στην BriQ, μετοχές έκδοσης της ICI, οι οποίες θα αντιστοιχούν σε αξία 10,2 εκ., ποσοστό περίπου 27% του μετοχικού κεφαλαίου της ICI, όπως αυτό θα διαμορφωθεί μετά τις διανομές. Κατόπιν και αυτής της ολοκλήρωσης, τα μέρη θα προχωρήσουν σε συγχώνευση δια απορροφήσεως της ICI από την BriQ. Η αγορά του ως άνω 17ου ακινήτου καθώς και των μετοχών της ICI θα χρηματοδοτηθεί με δανεισμό, ενώ η συγχώνευση δια απορρόφησης της ICI από τη BriQ θα πραγματοποιηθεί με ανταλλαγή μετοχών.
Τα μεγέθη
Όπως ανακοίνωσε η εισηγμένη, η συνολική αξία του χαρτοφυλακίου ακινήτων της στο τέλος 2023 ανερχόταν σε 148,9 εκ. έναντι 136,3 εκ. την 31η.12.2022, παρουσιάζοντας αύξηση 9%. Τα έσοδα από ενοίκια ανήλθαν σε 9,1 εκ. έναντι 8 εκ. του προηγούμενου έτους σημειώνοντας αύξηση 14%. Τα προσαρμοσμένα EBITDA αυξήθηκαν κατά 19% και ανήλθαν σε 6,9 εκ. έναντι 5,8 εκ. την αντίστοιχη περσινή χρήση. Το σύνολο ίδιων κεφαλαίων που αναλογούν σε μετόχους της εταιρείας (Ν.Α.V.) την 31η Δεκεμβρίου 2023 ανήλθε σε 109 εκ. έναντι 98 εκ, (3,07 ευρώ/μετοχή έναντι 2,78 ευρώ/μετοχή την 31.12.2022) παρουσιάζοντας αύξηση 11%.
Στις 15.01.2024, η ΑΕΕΑΠ προχώρησε σε έκδοση επιπλέον ομολογιών ποσού 1 εκ. από το πρόγραμμα ομολογιακού δανείου με την Alpha Bank A.E. μέσω του Ταμείου Ανάκαμψης και Ανθεκτικότητας για την χρηματοδότηση μέρους της κατασκευής του νέου κτιρίου γραφείων πιστοποιημένου κατά LEED επί της Ποσειδώνος 42 στην Καλλιθέα Αττικής.
Οι προοπτικές
Όπως αναφέρεται στην ετήσια οικονομική έκθεση, σε συνέχεια της απόκτησης των 16 ακινήτων της Intercontinental International ΑΕΕΑΠ, το χαρτοφυλάκιο της Εταιρείας περιλαμβάνει 41 ακίνητα συνολικής αξίας περίπου 208 εκ. και τα έσοδα της εταιρείας από ενοίκια θα αυξηθούν περίπου κατά 6,1 εκ. σε ετήσια βάση και εκτιμάται ότι θα ανέλθουν συνολικά στα 15,3 εκατ. Με το σημαντικά αυξημένο μέγεθος πλέον, η εταιρεία για τη χρήση 2024 εκτιμά πως θα πετύχει καλύτερα περιθώρια κέρδους και αυξημένες αποδόσεις για τους μετόχους της. Περαιτέρω αύξηση των εσόδων αναμένεται για το 2024 από τις προγραμματισμένες επενδύσεις της Εταιρείας.
Οι σημαντικότερες από αυτές τις επενδύσεις είναι:
α) η αναμενόμενη ολοκλήρωση της μεταβίβασης του 17ου ακινήτου της IC έναντι τιμήματος 4 εκ. για το οποίο έχει υπογραφεί προσύμφωνο αγοράς,
β) η ολοκλήρωση της κατασκευής και μίσθωσης του νέου σύγχρονου κτιρίου αποθηκών και διανομής (ΚΑΔ2) συνολικής επιφανείας 19.236,42 τ.μ., η αποπεράτωση του οποίου αναμένεται να ολοκληρωθεί στο τρίτο τρίμηνο του 2024,
γ) η ολοκλήρωση της επέκτασης του ξενοδοχειακού συγκροτήματος Mr & Mrs White Paros στην Πάρο σε όμορο οικόπεδο με την κατασκευή συγκροτήματος 12 σουιτών και την αύξηση της δυναμικότητας του ξενοδοχείου σε 61 δωμάτια και σουίτες. Η επέκταση εκτιμάται πως θα είναι έτοιμη για λειτουργία για την καλοκαιρινή τουριστική περίοδο του 2024,
δ) η κατασκευή νέου κτηρίου γραφείων πιστοποιημένου κατά LEED επί της Λ. Ποσειδώνος 42 στην Καλλιθέα Αττικής 2.393 τ.μ. εκ των οποίων το 50% του επενδυτικού σχεδίου χρηματοδοτείται με σταθερό επιτόκιο 0,35% μέσω του Ταμείου Ανάκαμψης και Ανθεκτικότητας. Η κατασκευή εκτιμάται ότι θα έχει ολοκληρωθεί εντός του 2025,
δ) η ενεργειακή αναβάθμιση των ακινήτων της μέσω εγκατάστασης Φ/Β σταθμών με ενεργειακό συμψηφισμό (net metering) και λοιπών ενεργειακών αναβαθμίσεων.
Επίσης, προτεραιότητα της ΑΕΕΑΠ για το 2024 παραμένει η ολοκλήρωση της συναλλαγής της συγχώνευσης δια απορροφήσεως της ICI από την BriQ, η σταδιακή ενεργειακή αναβάθμιση του χαρτοφυλακίου ακινήτων και η συνετή διαχείριση των διαθεσίμων και δανειακών κεφαλαίων με στόχο την διατήρηση της βέλτιστης μερισματικής απόδοσης στους μετόχους. Τέλος, η σταδιακή μείωση των επιτοκίων που προβλέπεται να ξεκινήσει στα μέσα του έτους αναμένεται να επιφέρει άμεση βελτίωση των αποτελεσμάτων της εταιρείας μέσω της μείωσης των υποχρεώσεων τόκων και φόρου.
Η εικόνα της αγοράς ακινήτων
Η αγορά ακινήτων επηρεάστηκε σημαντικά το 2023 από την δραστική αύξηση των επιτοκίων, τις συνεπακόλουθες πληθωριστικές τάσεις και την αύξηση των τιμών ενέργειας χωρίς όμως να δείχνει, μέχρι στιγμής, σημάδια κόπωσης της αγοράς ή πτώσης των τιμών των ακινήτων. Η αύξηση των επιτοκίων έχει σταθεροποιηθεί από το 4ο τρίμηνο του 2023 και στο βαθμό που ο πληθωρισμός θα επανέλθει εγκαίρως στον μεσοπρόθεσμο στόχο του 2%, οι αγορές αναμένουν μείωση τους κατά το έτος 2024, γεγονός που αναμένεται να οδηγήσει σε μια σταθερότητα και σε ανάπτυξη της εγχώριας αγοράς ακινήτων.
Ο εγχώριος κλάδος ακίνητης περιουσίας των χώρων αποθήκευσης και διανομής (logistics) χαρακτηρίζεται από μία έντονη υπό-προσφορά ταυτόχρονα με μία αυξημένη ζήτηση. Η έλλειψη σύγχρονων αποθηκευτικών χώρων που να υπερβαίνουν τα 10.000 τ.μ. είναι έντονη καθώς στην πλειονότητά τους τα παλαιά βιομηχανικά ακίνητα που πωλούνται ή εκπλειστηριάζονται, δεν έχουν την απαραίτητη υποδομή για ανακατασκευή σε νέους λειτουργικούς χώρους αποθήκευσης και διανομής, κυρίως λόγω του ανεπαρκούς εσωτερικού ύψους αλλά και λόγω χαμηλότερων προδιαγραφών. Οι ελλείψεις αυτές έχουν οδηγήσει σε υψηλά ποσοστά πληρότητας και σημαντική αύξηση των μισθωμάτων, τάση που αναμένεται να συνεχιστεί και στο 2024. Παράλληλα, οι νέες αναπτύξεις χώρων logistics έχουν να αντιμετωπίσουν και το υψηλότερο κατασκευαστικό κόστος με αποτέλεσμα την αισθητή μείωση στις αποδόσεις των ακινήτου του κλάδου.
Η αγορά γραφειακών χώρων, με βάση έρευνα που δημοσίευσε η Τράπεζα της Ελλάδος τον Νοέμβριο του 2023, διατήρησε καθ΄ όλη την διάρκεια του 2023 το επενδυτικό ενδιαφέρον τόσο από το εσωτερικό όσο και από το εξωτερικό, με ελκυστικές αποδόσεις σε ακίνητα υψηλών προδιαγραφών, αύξηση του αριθμού των οικοδομικών αδειών για νέες αναπτύξεις και μικρά ποσοστά κενών χώρων. Τα χαμηλά ποσοστά κενών χώρων υψηλών προδιαγραφών έχουν επηρεάσει και την πορεία των μισθωμάτων με αποτέλεσμα την αύξησή τους κατά 30-40% την τελευταία πενταετία. Το υψηλό κατασκευαστικό κόστος έχει επηρεάσει τις νέες αναπτύξεις καθώς και τις ανακαινίσεις, όμως, καθώς ξένες πολυεθνικές αλλά και μεγάλοι ελληνικοί όμιλοι αναζητούν όλο και περισσότερο βιώσιμα (sustainable) κτίρια αρχίζει να διαμορφώνεται μια νέα πραγματικότητα στην αγορά γραφειακών χώρων, δύο ταχυτήτων. Τα νέα «πράσινα» κτίρια που αξιώνουν μισθώματα που μπορεί να φτάσουν μέχρι και τα € 30/τ.μ. και τα υπόλοιπα κτίρια, των οποίων τα μισθώματα κυμαίνονται σε σαφώς χαμηλότερα επίπεδα, ανάλογα με την τοποθεσία στην οποία βρίσκονται, την παλαιότητα και τις υπηρεσίες που προσφέρουν.
