Το γεγονός ότι η χώρα μας διανύει μια βαθιά στεγαστική κρίση, αποτελεί πλέον κοινή παραδοχή. Το σύνολο των δεικτών της Eurostat κατατάσσουν την Ελλάδα πρωταθλήτρια στο κόστος στέγασης για τουλάχιστον 6 συναπτά έτη στο σύνολο των χωρών της Ε.Ε. Αναδεικνύοντας την άμεση ανάγκη υιοθέτησης ενός ολοκληρωμένου σχεδίου στεγαστικής πολιτικής που θα περιλαμβάνει άμεσα μέτρα αναχαίτισης του κόστους στέγασης.
Η κυβέρνηση προέβη σε αλλαγές που σχετίζονται με τα όρια επένδυσης στο πρόγραμμα golden visa, με στόχο να αυξηθεί το οικιστικό απόθεμα προσιτών κατοικιών τόσο προς πώληση, όσο και προς ενοικίαση. Με παράλληλο στόχο, να αποφευχθεί η οικιστική πίεση στις περιοχές που καταγράφεται έντονο επενδυτικό ενδιαφέρον.
Στο σημείο αυτό θα πρέπει να κατανοήσουμε ότι το επενδυτικό πρόγραμμα της golden visa, δεν αποτελεί τον βασικό λόγο αύξησης των ζητούμενων τιμών ενοικίασης, αλλά σχετίζεται άμεσα με την ραγδαία αύξηση των ζητούμενων τιμών πώλησης ιδιαίτερα σε περιοχές που επικεντρώθηκε το επενδυτικό ενδιαφέρον διαχρονικά.
Όσον αφορά τις τιμές ενοικίασης, «επηρεάζει» αρνητικά τη διαθεσιμότητα των προς μακροχρόνια μίσθωση ακινήτων, διότι, μεγάλο μέρος των ακινήτων που αποκτήθηκαν το προηγούμενο διάστημα στο κέντρο της Αθήνας, είναι εγγεγραμμένα σε πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης.
Η «Golden visa» σε αριθμούς
Το πρόγραμμα χορήγησης Golden Visa με την απόκτηση ακινήτου ελάχιστης αξίας 250.000 ευρώ πρόσθεσε στην εγχώρια κτηματαγορά 1.035 αγοραπωλησίες ακινήτων το 2021, 938 το 2020, 3.535 το 2019, 1.833 το 2018, 959 το 2017, 488 το 2016, 421 το 2015, 338 το 2014 και 21 το 2013, που ήταν το πρώτο έτος εφαρμογής του προγράμματος.
Με βάση τα στοιχεία από το υπουργείο Οικονομικών, το 2021 υποβλήθηκαν 1.997 αιτήσεις για χορήγηση «χρυσής βίζας», από τις οποίες εγκρίθηκαν οι 1.826.
Το 2022, κατατέθηκαν 4.362 αιτήσεις από ξένους για «golden visa», από τις οποίες εγκρίθηκαν οι 3.759.
Το 2023νυποβλήθηκαν συνολικά 8.516 αιτήσεις πολιτών ξένων χωρών για απόκτηση «golden visa», αλλά ο αριθμός δεν είναι οριστικός αφού η εξέταση κάποιων αιτημάτων καθυστερεί. Αξίζει να αναφέρουμε ότι, το 2023 οι αιτήσεις αλλοδαπών για απόκτηση «χρυσής βίζας» τετραπλασιάστηκαν σε σχέση με το 2021.
Η «Golden visa» δεν λειτούργησε σε εθνικό επίπεδο
Το επενδυτικό πρόγραμμα golden visa, από την έναρξη του έως και σήμερα, δυστυχώς, δεν λειτούργησε σε εθνικό επίπεδο στη χώρα μας. Το αρχικό minimum όριο επένδυσης των 250.000€ (το μικρότερο όριο στην Ευρωπαϊκή Ένωση) αφορούσε το σύνολο της ελληνικής επικράτειας, με αποτέλεσμα, το μεγαλύτερο ποσοστό των επενδυτών να εστιάσουν το επενδυτικό τους ενδιαφέρον κυρίως στις περιοχές του παραλιακού μετώπου του Νομού Αττικής, σε περιοχές όπως η Γλυφάδα, η Βούλα, το Παλαιό Φάληρο κλπ., καθώς και στις περιοχές του Δήμου Αθηναίων και Δήμου Θεσσαλονίκης. Όλα αυτά αποτέλεσαν τους βασικούς λόγους ραγδαίας αύξησης των ζητούμενων τιμών πώλησης στις άνωθεν περιοχές.
Αύξηση των ορίων επένδυσης τον Αύγουστο του 2023 – ραγδαία αύξηση των τιμών πώλησης σε Πειραιά και Δυτικά Προάστια
Η κυβέρνηση, τον Αύγουστο του 2023 αύξησε τα όρια επένδυσης από 250.000€ στις 500.000€ στη Μύκονο, τη Σαντορίνη, τον Δήμο Θεσσαλονίκης, τον Δήμο Αθηναίων καθώς και στις περιοχές των Βορείων και Νοτίων Προαστίων του Νομού Αττικής.
Τη στιγμή που ανακοίνωσε η κυβέρνηση την ενδεχόμενη αύξηση του ορίου επένδυσης, τριπλασιάστηκε η ζήτηση των επενδυτών για αγορά ακινήτων με στόχο την golden visa . Γεγονός που καταγράφεται από την ραγδαία αύξηση των άμεσων ξένων επενδύσεων σε ακίνητα. Συγκεκριμένα, οι άμεσες ξένες επενδύσεις στον κλάδο των ακινήτων, έφτασαν το 2022 στα 2 δισ. ευρώ και το 2023 θα είναι ακόμη περισσότερες καθώς στο 9μηνο είχε σπάσει το φράγμα των 1,65 δισ. ευρώ.
Η παραμονή του ορίου στις 250.000€ στις υπόλοιπες περιοχές του Νομού Αττικής, όπως στον Δήμο Πειραιά και στις περιοχές των Δυτικών και Ανατολικών Προαστίων της Αττικής, έστρεψαν το σύνολο των επενδυτών που στόχευαν στο επενδυτικό πρόγραμμα της golden visa να αναζητούν ακίνητα στις συγκεκριμένες περιοχές. Η απόφαση αυτή, αποτέλεσε τον λόγω που οι άνωθεν περιοχές, ακόμη και οι άλλοτε «λαϊκές» συνοικίες να καταγράφουν αύξηση των ζητούμενων τιμών πώλησης ακόμη και άνω του 10%-20% εντός 6 μηνών.
Νέα όρια επένδυσης στο πρόγραμμα «Golden visa» από τον Αύγουστο του 2024
Πρόσφατα υπερψηφίστηκε στη Βουλή η τροπολογία με τα νέα όρια στο πρόγραμμα «Golden visa», τα οποία ανεβαίνουν στις 800.000€ από 500.00€ την Αττική, την Θεσσαλονίκη, την Μύκονο, την Σαντορίνη και τα νησιά με πληθυσμό άνω των 3.100 κατοίκων, ενώ μπαίνει και πλαφόν στο εμβαδό, αφού πλέον για να πάρει κάποιος την Golden Visa θα πρέπει το εμβαδόν του ακινήτου να είναι τουλάχιστον 120 τ.μ. και αφορά ένα μοναδικό ακίνητο.
Στις υπόλοιπες περιοχές, από 250.000€ το όριο αυξάνεται στα 400.000€. Για τα διατηρητέα ακίνητα και βιομηχανικά ακίνητα που μετατρέπονται σε κατοικίες παραμένει το όριο στα 250.000€ Εφόσον η ακίνητη περιουσία παραμένει στον επενδυτή, η Golden Visa μπορεί να ανανεωθεί και μετά την πενταετία. Τέλος, επιτρέπεται η αγορά ποσοστού εξ αδιαιρέτου συγκυριότητας ακινήτου, όμως, η ελάχιστη αξία διαμορφώνεται αντίστοιχα στις 800.000€ και 400.000€.
Στο σημείο αυτό, αξίζει να αναφέρουμε ότι η Μύκονος και η Σαντορίνη, είναι διεθνής τουριστικοί προορισμοί όπου επικεντρώνουν επενδυτικά κεφάλαια. Θα έπρεπε τα όρια επένδυσης να είναι περαιτέρω αυξημένα ή να εξαιρούνται από επενδύσεις με σκοπό την απόκτηση Golden Visa.
«Εκτός» βραχυχρόνιας μίσθωσης τα ακίνητα της Golden visa – δεν θα καταγραφεί αποκλιμάκωση των τιμών ενοικίασης
Σημειώνεται πως σύμφωνα με στοιχεία ερευνών, μόνο το 6% των ξένων επενδυτών που αποκτούν Golden Visa κάνουν οι ίδιοι πραγματική χρήση του ακινήτου. Στη συντριπτική τους πλειοψηφία κυρίως στις περιοχές του Δήμου Αθηναίων, ακίνητα μικρής επιφάνειας, έχουν εγγραφεί σε πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης, συρρικνώνοντας τα διαθέσιμα προς μακροχρόνια συμβατική μίσθωση ακίνητα.
Πλέον, νομοθετήθηκε η απαγόρευση εγγραφής των ακινήτων που θα αγοραστούν από την εφαρμογή του νέου νομοθετικού πλαισίου με στόχο την golden visa σε πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης. Ένα διαχρονικό αίτημά μας από το 2019, αλλά, θα πρέπει να τονίσουμε ότι, το μέτρο αυτό θα είχε «αξία» και «αποτελέσματα», αν ίσχυε καθολικά και αναδρομικά, για το σύνολο των ακινήτων που έχουν αγοραστεί στη χώρα μας από την έναρξη του προγράμματος της golden visa.
Οπότε, μην αναμένουμε αποκλιμάκωση των ζητούμενων τιμών ενοικίασης λόγω «αποκλεισμού» των επενδυτών που στοχεύουν στην «golden visa» από τον κλάδο της βραχυχρόνιας μίσθωσης.
Με τα νέα όρια και προϋποθέσεις απόκτησης της «golden visa», τα ακίνητα που θα αγοραστούν θα είναι ασφαλώς λιγότερα, ακίνητα άνω των 120τμ, που δύσκολα θα αξιοποιούνταν μέσω βραχυχρόνιων μισθώσεων.
Ραγδαία αύξηση των ζητούμενων τιμών πώλησης τη μεταβατική περίοδο εφαρμογής σε Πειραιά και Δυτικά Προάστια
Οι υποψήφιοι αγοραστές που θα καταβάλουν προκαταβολή 10% έως το τέλος Αυγούστου θα μπορούν να ολοκληρώσουν την αγορά μέχρι το τέλος του έτους με τους όρους που ίσχυαν πριν. Στην περίπτωση που δεν ολοκληρωθεί η αγορά του ακινήτου, ο αγοραστής μπορεί να ολοκληρώσει την επένδυσή του σε άλλο ακίνητο με τους όρους που ίσχυαν μέχρι τώρα έως τις 30 Απριλίου 2025.
Το διάστημα της μεταβατικής περιόδου, δηλαδή, από σήμερα έως και τα τέλη του Αυγούστου, θα καταγραφεί επιπλέον ραγδαία αύξηση των ζητούμενων τιμών πώλησης, κυρίως στις περιοχές των Δυτικών Προαστίων και του Πειραιά που το όριο επένδυσης παραμένει στις 250.000€.
Αυτό θα συμβεί διότι σε μικρό χρονικό διάστημα, πλήθος επενδυτών θα επισπεύσουν τις επενδύσεις τους με στόχο τη «φτηνή» golden visa στις άνωθεν περιοχές. Δηλαδή, θα έχουμε την ίδια ακριβώς εικόνα ή/και μεγαλύτερης έντασης που καταγράφηκε το περσινό καλοκαίρι.
Κίνδυνοι μεταβατικής περιόδου
Η αύξηση των τιμών πώλησης θα οδηγήσει σε ενδεχόμενη αύξηση των αντικειμενικών αξιών. Η αντικειμενική αξία ενός ακινήτου, είναι συνδεδεμένη στο φορολογικό μας σύστημα με τον υπολογισμό φόρων και τελών, αλλά και με το περιουσιακό κριτήριο για τον υπολογισμό εκπτώσεων και απόδοση επιδομάτων στους φορολογουμένους.
Παράλληλα, θα καταγραφούν στρεβλώσεις στις ρυθμίσεις των κόκκινων δανείων εξαιτίας της ραγδαίας αύξησης των τιμών πώλησης, που θα καταγραφεί και δεν θα είναι αποτέλεσμα πραγματικού επενδυτικού ενδιαφέροντος, αλλά επίσπευσης επενδυτικών κεφαλαίων σε σύντομο χρονικό διάστημα σε συγκεκριμένες περιοχές.
Αύξηση των τιμών πώλησης στους όμορους νομούς της Αττικής
Μετά την μεταβατική περίοδο και την εφαρμογή των νέων ορίων επένδυσης, θα καταγραφεί μετατόπιση του επενδυτικού ενδιαφέροντος τους όμορους νομούς (Βοιωτία, Αργολίδα, Κορινθία) που το όριο επένδυσης είναι 400.000€. Ανάλογα με την ένταση του επενδυτικού ενδιαφέροντος, οι τιμές πώλησης των ακινήτων θα καταγράψουν αυξητικές τάσεις. Ήδη, στην Κόρινθο η διαθεσιμότητα των προς μίσθωση ακινήτων είναι περιορισμένη και οι τιμές έχουν καταγράψει ραγδαίες αυξήσεις, παρόμοια εικόνα καταγράφεται και στα προς πώληση ακίνητα.
Χαρακτηριστικό παράδειγμα αποτελεί το Ναύπλιο, που είναι ήδη φημισμένος τουριστικός προορισμός και θα έπρεπε τα όρια επένδυσης να είναι αυξημένα ή να εξαιρείται από επενδύσεις με σκοπό την απόκτηση Golden Visa.
«Κίνδυνος» να μειωθεί το επενδυτικό ενδιαφέρον
Η αλλαγή των ορίων θα αποσυμπιέσει τις περιοχές υψηλής ζήτησης και θα οδηγήσει μέρος των επενδυτών στους όμορους νομούς της Αττικής, αλλά, υπάρχει ο κίνδυνος να αποτρέψει το επενδυτικό ενδιαφέρον στη χώρα μας. Μπορεί να αποφευχθεί, με την αύξηση του ορίου επένδυσης στις πιεσμένες περιοχές και τον καθορισμό των ορίων, με βάση την γεωγραφική θέση και αναπτυξιακή στόχευση της εκάστοτε περιοχής της Ελλάδας.
Η Golden visa δεν θα λειτουργήσει ως αναπτυξιακό «εργαλείο» επενδύσεων και νέων θέσεων εργασίας
Σύμφωνα με τις νέες αλλαγές, χάσαμε και πάλι την ευκαιρία να κατευθύνουμε το επενδυτικό κοινό. Απαιτείται να κατανοήσουμε ότι το επενδυτικό πρόγραμμα της Golden visa θα πρέπει να το «χρησιμοποιήσουμε» ως αναπτυξιακό εργαλείο στις περιοχές της Ελλάδας που χρειάζονται επενδύσεις και νέες θέσεις εργασίας. Θα μπορούσε το όριο επένδυσης στο πρόγραμμα της golden visa να καθορίζεται ανάλογα με την γεωγραφική θέση και αναπτυξιακή στόχευση της εκάστοτε περιοχής της Ελλάδας. Συγκεκριμένα, στη Θεσσαλία που έχει υποστεί τεράστια ζημιά από τις πλημμύρες, το όριο επένδυσης να οριστεί στις 250.000€ για συγκεκριμένη χρονική διάρκεια (π.χ. 1 έτος) και για να μην υπάρξει πρόβλημα με το οικιστικό απόθεμα, να αφορά ακίνητα άνω των 35 ετών που χρίζουν ανακαίνισης και νεόδμητα – στα σχέδια. Αν υιοθετούσαμε την άνωθεν πρόταση, θα αυξανόταν το διαθέσιμο οικιστικό απόθεμα των ακινήτων και παράλληλα, εφόσον δεν επιτρέπετε η εγγραφή των ακινήτων σε πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης, θα αυξάνονταν τα διαθέσιμα προς μίσθωση ακίνητα στην περιοχή – με απώτερο στόχο την αποκλιμάκωση των τιμών μίσθωσης.
Ανάλογη λογική, θα μπορούσαμε να εφαρμόσουμε και σε πολλές περιοχές της περιφέρειας που χρειάζονται επενδυτικά κεφάλαια (Αγρίνιο, Μεσολόγγι, Γιαννιτσά, Σπάρτη κλπ.), νέες θέσεις εργασίας και αύξηση του τοπικού ΑΕΠ. Ενώ, θα μπορούσαμε να διευρύνουμε το επενδυτικό ενδιαφέρον σε επενδυτές που επιθυμούν να αποκτήσουν την «golden visa», αν επένδυαν σε ορεινά, έρημα, μη τουριστικά χωρία, όπου το όριο να ήταν 250.000€ και να επιτρεπόταν η βραχυχρόνια μίσθωση. Στόχος, η δημιουργία και ανάδειξη νέων τουριστικών προορισμών της χώρας μας. Το επενδυτικό πρόγραμμα «golden visa», δεν είναι ένα «κακό» πρόγραμμα, εμείς δεν το λειτουργούμε ορθά.
