Τη δημιουργία δύο σύγχρονων πόλων ανάπτυξης, συνδυασμένων χρήσεων και αναβαθμισμένων αστικών και υπεραστικών συγκοινωνιών σχεδιάζει η διοίκηση της ΓΑΙΑΟΣΕ (μέλος του Υπερταμείου) στου δύο υφιστάμενους Σιδηροδρομικούς Σταθμούς Πειραιά και Θεσσαλονίκης. Προς την κατεύθυνση αυτή, όπως και την Παρασκευή ανέφερε το insider.gr, δημοσίευσε σχετικές προσκλήσεις εκδήλωσης ενδιαφέροντος για την αξιοποίηση των Σιδηροδρομικών Σταθμών Πειραιά και Θεσσαλονίκης, που αποτελούν το πρόδρομο βήμα της διαγωνιστικής διαδικασίας και αποσκοπούν στη συλλογή προτάσεων και στην εκδήλωση του επενδυτικού ενδιαφέροντος για την αξιοποίηση και μακροχρόνια εκμετάλλευση των υποδομών, που αποτελούν νευραλγικό σημείο του σιδηροδρομικού δικτύου και του ευρύτερου συστήματος μεταφορών. Οι ενδιαφερόμενοι φορείς καλούνται να υποβάλουν τις ιδέες, προτάσεις και απόψεις τους έως και την 17η Οκτωβρίου 2025, ώστε να ληφθούν υπόψη κατά τα επόμενα στάδια της διαγωνιστικής διαδικασίας. Ανάμεσα στις χρήσεις, πέραν των σιδηροδρομικών, προβλέπονται και εμπορικές, γραφεία, καταστήματα, αναψυχής, τουριστικές υποδομές, αθλητικές εγκαταστάσεις, χώροι παιγνίων κ.α..
Σκοπός της είναι η εκτίμηση του επενδυτικού ενδιαφέροντος για την αξιοποίηση και μακροχρόνια εκμετάλλευση των ακινήτων, η συλλογή προτάσεων για τις ανάγκες ωρίμανσης, τον τρόπο κατασκευής και ανάπτυξης, καθώς και το προτεινόμενο μείγμα χρήσεων. Διευκρινίζεται ότι οι Σταθμοί ανήκουν στο ενεργό σιδηροδρομικό δίκτυο και η ανάπτυξη του θα πρέπει να είναι τέτοια ώστε να εξυπηρετείται η σιδηροδρομική χρήση του και το επιβατικό κοινό. Για την ανάπτυξη του ακινήτου, λαμβάνεται η γνώμη του διαχειριστή της Εθνικής Σιδηροδρομικής Υποδομής (σήμερα, ΟΣΕ Α.Ε.) επί των τεχνικών προδιαγραφών που απαιτούνται να τηρηθούν ώστε να εξυπηρετείται η σιδηροδρομική υποδομή και κυκλοφορία. Ήδη έχουν γίνει ήδη οι εξής ενέργειες: Τοπογραφική Μελέτη, Μελέτη Αξιοποίησης, Ειδική Πολεοδομική Μελέτη, Στρατηγική Μελέτη Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων, Συνεργασία με Τεχνικό Σύμβουλο για την ανάπτυξη του ακινήτου.
Ευρύτερα σχέδια και Γκόνος
Το insider.gr τόσο παλιότερα όσο και πρόσφατα έχει αναδείξει σχέδια αξιοποίησης περιουσιακών στοιχείων του φορέα, το real estate του οποίου έχει μείνει εκτός περιμέτρου συνένωσης του σιδηροδρομικού κλάδου (ΟΣΕ, ΕΡΓΟΣΕ, τροχαίο υλικό κ.α. της ΓΑΙΑΟΣΕ). Παράλληλα, μεταξύ άλλων, το PPF προωθεί για λογαριασμό της ΓΑΙΑΟΣΕ και διαγωνισμό για την αξιοποίηση του πρώην Στρατοπέδου Γκόνου (672 στρέμματα) στη Θεσσαλονίκη, μέσω σύμβασης παραχώρησης, και ισχυρούς (αρχικώς) ενδιαφερόμενους, όπως οι ΟΛΘ συμφερόντων Ιβάν Σαββίδη, Goldair με AKTOR. Για το εν λόγω project, για το οποίο αρχικά υπήρχαν αρκετές συμμετοχές, ο προτιμητέος επενδυτής θα αναλάβει για τουλάχιστον 30 έτη τη χρηματοδότηση, τον σχεδιασμό, την αδειοδότηση, ανάπτυξη, κατασκευή, χρηματοδότηση, λειτουργία, συντήρηση και εκμετάλλευση του Επιχειρηματικού Πάρκου στο πρώην Στρατόπεδο Γκόνου, συνολικής έκτασης 672.000 τ.μ.. Η διάρκεια της Σύμβασης Παραχώρησης θα αντιστοιχεί σε τριάντα έτη κατ’ ελάχιστο και ο προϋπολογισμός του έργου εκτιμάται ότι θα ανέλθει σε περίπου 260 εκατ. ευρώ. Η ακριβής διάρκεια της παραχώρησης, καθώς και τυχόν παράτασης που δύναται να δοθεί, θα καθοριστούν με την ολοκλήρωση της διαδικασίας του ανταγωνιστικού διαλόγου. Με την αξιοποίηση του ακινήτου στο πρώην στρατόπεδο Γκόνου, η Βόρεια Ελλάδα θα αποκτήσει ένα σύγχρονο επιχειρηματικό πάρκο που θα αναβαθμίσει τον κλάδο των συνδυασμένων μεταφορών, με ουσιαστικά οφέλη για την τοπική κοινωνία και την εθνική οικονομία. Κατά πληροφορίες, τις επόμενες ημέρες ξεκινά ο Ανταγωνιστικός Διάλογος για το Επιχειρηματικό Πάρκο στο πρώην Στρατόπεδο Γκόνου στη Θεσσαλονίκη, με στόχο να ολοκληρωθεί έως τα τέλη του έτους.
Ο Σιδηροδρομικός Σταθμός Πειραιά
Ερχόμενοι στο… «φρέσκο» εγχείρημα της ΓΑΙΑΟΣΕ, όπως αναφέρεται σε σχετική παρουσίαση, απώτερος στόχος της ΓΑΙΑΟΣΕ για το ακίνητο είναι η ανάπτυξη ενός κέντρου μεικτών χρήσεων που μπορούν να εξυπηρετήσουν πρωτίστως το επιβατικό κοινό που χρησιμοποιεί τη σιδηροδρομική γραμμή, αλλά επίσης, τη διαρκή κίνηση στον λιμένα και στο κέντρο της πόλης, καθώς και τις ανάγκες της επιχειρηματικότητας της περιοχής. Ο Σιδηροδρομικός Σταθμός βρίσκεται στο πιο κεντρικό σημείο του Πειραιά, επί της την οδού Μαυρομιχάλη (Ακτή Καλλιμασιώτη / Ακτή Κονδύλη) και αποτελεί την αφετηρία της γραμμής Πειραιά – Χαλκίδας του Προαστιακού της Αθήνας. Δίπλα στον Σιδηροδρομικό Σταθμό βρίσκεται η Στάση «Πειραιάς» του Ηλεκτρικού Σιδηρόδρομου και η ομώνυμη Στάση της γραμμής 3 του μετρό της Αθήνας (Αεροδρόμιο-Πειραιάς). Η θέση του ακινήτου και η γειτνίαση του με τη λιμενική ζώνη το καθιστά ως τον πλέον σημαντικό συγκοινωνιακό κόμβο της πόλης.
Ο Σταθμός, συνολικής επιφάνειας 13.120,95 τ.μ., διαθέτει μια πλευρική αποβάθρα και δύο αποβάθρες με την μορφή νησίδας που εξυπηρετούν τις διαφορετικές γραμμές. Τα κτίρια που υφίστανται στο ακίνητο, έχουν ανεγερθεί για την εξυπηρέτηση της λειτουργίας του σταθμού και προκρίνονται για αξιοποίηση τα ακόλουθα: • Κτίριο 1: Διατηρητέο κτίριο με αίθουσες αναμονής και χώρους αναψυκτήριου, επιφανείας 408,10 τ.μ. • Κτίριο 2α και 2β: Εκδοτήρια, χώροι υγιεινής, αποθήκευση αποσκευών, επιφάνειας 351,05 τ.μ. Στο βόρειο τμήμα του ακινήτου υπάρχει διαμορφωμένος υπαίθριος χώρος που θα μπορούσε να χρησιμοποιηθεί για στάθμευση οχημάτων.
Σύμφωνα με την Ειδική Πολεοδομική Μελέτη και ΣΜΠΕ που έχει εκπονήσει ήδη η ΓΑΙΑΟΣΕ, προτάθηκαν οι ακόλουθοι όροι και περιορισμοί δόμησης και χρήσεις γης:
Όροι δόμησης
Συντελεστής Δόμησης (Σ.Δ.) : 3,6 • Συνολική καλυπτόμενη επιφάνεια: 9.645,74 τ.μ. > 60% (NOK - κατά παρέκκλιση) • Συντελεστής όγκου (σ.ο.): 5,5 Χ Σ.Δ. (ειδικά κτίρια) (ΝΟΚ) • Μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος κατά παρέκκλιση του ΝΟΚ: 35,10 μ. (βάσει άρθρων του ΝΟΚ και Ν.3891/2010 προσαύξηση κατά 30%) • Στάθμευση: ΦΕΚ 76/Α/2004 (υπόγειες θέσεις ή υπέργειες θέσεις ή συνδυασμός).
Χρήσεις γης
Προτείνεται η χρήση Πολεοδομικό Κέντρο-Κεντρικές Λειτουργίες Πόλης του άρθρου 4 του Π.Δ. ΠΔ 59/ 29-06-2018, όπως ισχύει, από το περιεχόμενο του οποίου προτείνεται η επιλογή των εξής χρήσεων: Κοινωνική πρόνοια, Αναψυχή - Κέντρα διασκέδασης, Εκπαίδευση, Τουριστικά καταλύματα, εγκαταστάσεις ειδικής τουριστικής υποδομής κλπ., Μικρές αθλητικές εγκαταστάσεις (κατηγορίες Α1, Α2, Β1, Δ, Ε1), Στάθμευση (κτίρια-γήπεδα) αυτοκινήτων και μοτοσικλετών, Πολιτιστικές εγκαταστάσεις, Αποθήκες, Διοίκηση, Εγκαταστάσεις Μέσων Μαζικής Μεταφοράς, Περίθαλψη, Γωνιές ανακύκλωσης και πράσινα σημεία , Χώροι συνάθροισης κοινού/ Συνεδριακά κέντρα, Εστίαση – Αναψυκτήρια, Εμπόριο και παροχή προσωπικών υπηρεσιών, Γραφεία/ Κέντρα έρευνας/ Θερμοκοιτίδες επιχειρήσεων. Επιπλέον, σύμφωνα και με το άρθρο 6Α του Νόμου 3891/2010, επιτρέπονται επιπλέον και οι χρήσεις Σιδηροδρομικών μεταφορών, Εγκαταστάσεων παροχής σιδηροδρομικών λειτουργιών.
Η ανωτέρω διαδικασία πολεοδομικής οργάνωσης του ακινήτου με το Ν. 3891/2010 ολοκληρώνεται με την έκδοση ΠΔ. Ο λόγος που επιλέγεται η εφαρμογή του θεσμικού πλαισίου του Ν. 3891/2010 είναι διότι (α) ισχυροποιούνται μέσω της έκδοσης Π. Δ/γματος οι χρήσεις γης και οι όροι και περιορισμοί δόμησης και (β) τροποποιούνται επί τα βελτίω οι όροι και περιορισμοί δόμησης της αρχικής ΚΥΑ του 2004 ικανοποιώντας με αυτό τον τρόπο δύο κριτήρια: • την ενσωμάτωση των νέων αναγκών (πολεοδομικών, συγκοινωνιακών κλπ.) που έχουν στο μεταξύ προκύψει και • την επίτευξη υλοποίησης της ανάπτυξης του Σιδηροδρομικού Σταθμού Πειραιά μέσα από το πρίσμα ενός νέου βέλτιστου μείγματος χρήσεων γης, οι οποίες θα εξασφαλίζουν τη βιωσιμότητά του και την ευρύτερη αστική αναζωογόνηση. Η Ειδική Πολεοδομική Μελέτη και ΣΜΠΕ, που έχουν ήδη εκπονηθεί, είναι ενδεικτικές και όχι δεσμευτικές.
Ο Σιδηροδρομικός Σταθμός Θεσσαλονίκης
Απώτερος στόχος της ΓΑΙΑΟΣΕ για το ακίνητο είναι η ανάπτυξη ενός κέντρου μεικτών χρήσεων που μπορούν να εξυπηρετήσουν πρωτίστως το επιβατικό κοινό που χρησιμοποιεί τη σιδηροδρομική γραμμή, αλλά επίσης, τη διαρκή κίνηση στην πόλη, καθώς και τις ανάγκες της επιχειρηματικότητας της περιοχής. Όπως αναφέρεται, ο Επιβατικός Σταθμός βρίσκεται σε κεντρικό σημείο της Θεσσαλονίκης, επί της οδού Μοναστηρίου και αποτελεί τον κεντρικό σταθμό για όλες τις αμαξοστοιχίες που διέρχονται την πόλη. Η ακριβής θέση του ακινήτου χαρακτηρίζεται ως ιδιαιτέρως προνομιακή, καθότι βρίσκεται σε εγγύτητα με το λιμάνι της Θεσσαλονίκης και το ιστορικό κέντρο της πόλης, ενώ εντός του ακινήτου διέρχεται οδός που συνδέεται άμεσα με την Εγνατία οδό. Η ανάπτυξη σιδηροδρομικών δρομολογίων προαστιακού χαρακτήρα, καθώς και η λειτουργία του σταθμού του υπόγειου σιδηροδρομικού δικτύου (μετρό), παρέχουν στο ακίνητο ένα διευρυμένο και σύνθετο ρόλο συνδυασμένων συγκοινωνιακών μεταφορών (συγκοινωνιακός κόμβος) για ολόκληρο το πολεοδομικό συγκρότημα της Θεσσαλονίκης.
Εντός του ακινήτου, συνολικής αξιοποιήσιμης επιφάνειας περίπου 83.200 τμ, υφίστανται 11 κτίρια εναλλακτικών χρήσεων και συνολικής δόμησης 13.311 τμ. Τα βασικά κτίρια υποστηρίζουν την λειτουργία του Σιδηροδρομικού σταθμού, με τα κυριότερα να είναι το κεντρικό κτίριο εξυπηρέτησης των επιβατών και το κτίριο τηλεδιοίκησης του τμήματος ηλεκτροκίνησης – σηματοδότησης, που τοποθετείται στο βορειοδυτικό τμήμα του γεωτεμαχίου. Το κεντρικό κτίριο εξυπηρέτησης των επιβατών κατασκευάσθηκε το 1961 και διαθέτει συνολική επιφάνεια 11.102 τμ, η οποία αναλύεται σε δύο επίπεδα ανωδομής και έναν υπόγειο χώρο. Συγκεκριμένα, στο ισόγειο συγκεντρώνονται οι υπηρεσίες εξυπηρέτησης των επιβατών και όλες οι σχετικές με την εξυπηρέτηση επιβατών υποδομές (χώρος αποσκευών, καφέ, εστιατόρια και εμπορικά καταστήματα), ενώ υφίσταται και ο διάδρομος που οδηγεί στις οκτώ υπερυψωμένες αποβάθρες των σιδηροδρομικών γραμμών, η πρόσβαση στις οποίες πραγματοποιείται μέσω κλιμακοστασίου, ανελκυστήρων και κυλιόμενων κλιμάκων.
Στον πρώτο όροφο του κτιρίου εντοπίζονται γραφειακοί χώροι, ενώ στον υπόγειο χώρο βοηθητικοί και αποθηκευτικοί χώροι. Πέριξ του σταθμού υπάρχουν υπαίθριοι χώροι στάθμευσης. Εντός του ακινήτου υφίστανται οι εξής ενεργές μισθώσεις: Εντός του κτιρίου: (α) χώροι για μηχανήματα ATM και αυτόματους πωλητές εισιτηρίων, (β) εμπορικά καταστήματα (γ) έδρα επιχείρησης μεταφορών και καταστήματα (δ) πρακτορείο εισιτηρίων (ε) αποθήκες και (στ) κυλικείο στον 1ο όροφο. Στον περιβάλλοντα χώρο: (α) χώρος στάθμευσης αστικών λεωφορείων, (β) χώρος εξυπηρέτησης επιχείρησης, (γ) υπαίθριοι χώροι στάθμευσης, (δ) χώρος για τοποθέτηση προκατασκευασμένου οικίσκου και (ε) χώροι για στάσιμους μικροπωλητές. Το σχολικό συγκρότημα στη δυτική πλευρά του ακινήτου, πρόκειται να μετεγκατασταθεί (ΦΕΚ 219/ΑΑΠ/2017) και η έκτασή του περιλαμβάνεται στο τμήμα προς αξιοποίηση.
Σύμφωνα με την Ειδική Πολεοδομική Μελέτη και ΣΜΠΕ που έχει εκπονήσει ήδη η ΓΑΙΑΟΣΕ, προτάθηκαν οι ακόλουθοι όροι και περιορισμοί δόμησης και χρήσεις γης:
Οροι δόμησης: Συντελεστής Δόμησης: 2,4 • Επιτρεπόμενη κάλυψη: 60%. • Μέγιστη επιτρεπόμενη δόμηση: 100.000 τ.μ. • Μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος : Κατά ΝΟΚ, σε κάθε περίπτωση ισχύουν και τα όσα ορίζει το άρθρο 6Α (παρ.3.α.iii) του Νόμου 3891/2010 όπως τροποποιήθηκε με την υποπαράγραφο ΙΒ του Ν.4254/2014 (ΦΕΚ 85/Α) • Υποχρεωτική στάθμευση σύμφωνα με όσα ορίζει το Π.Δ. 230 ΦΕΚ 194A/93.
Χρήσεις γης εντός του ακινήτου: Τομέας χρήσεων Α - Χρήσεις Πολεοδομικού Κέντρου (άρθρο 4 του ΠΔ 59/2018), Τομέας χρήσεων Β - Χώροι πρασίνου – πλατείας, υπέργειοι και υπόγειοι χώροι στάθμευσης, Τομέας χρήσεων Γ - Χώροι πρασίνου – πλατείας και χώροι στάθμευσης. Στον τομέα Α προτείνονται: Πολιτιστικές εγκαταστάσεις, Διοίκηση, Χώροι συνάθροισης κοινού/Συνεδριακά Κέντρα, Εμπόριο και παροχή προσωπικών υπηρεσιών., Γραφεία, Εστίαση, Αναψυκτήρια, Αναψυχή - Κέντρα διασκέδασης, Τουριστικά καταλύματα, εγκαταστάσεις ειδικής τουριστικής υποδομής και λοιπές τουριστικές επιχειρήσεις, Στάθμευση (κτίρια-γήπεδα) αυτοκινήτων μέχρι 3,5 τόνους κοινής χρήσης, μοτοσικλετών και μοτοποδηλάτων, Εγκαταστάσεις μέσων μαζικών μεταφορών, Γωνιές ανακύκλωσης, Χώροι διεξαγωγής τεχνικών-ψυχαγωγικών και τυχερών παιγνίων.
Η υποβολή προτάσεων
Και για τα 2 assets, η ΓΑΙAΟΣΕ καλεί τα ενδιαφερόμενα μέρη να υποβάλουν ιδέες, προτάσεις και ζητήματα που θεωρούν κρίσιμα για την υλοποίηση της επένδυσης, ώστε να ληφθούν υπόψη κατά τα επόμενα στάδια αδειοδότησης και δημοπράτησης. Ειδικότερα, αναφέρονται τα παρακάτω:
• Προτάσεις για την ανάπτυξη του ακινήτου, λαμβάνοντας υπόψη τόσο το υφιστάμενο ρυθμιστικό πλαίσιο επιτρεπόμενων χρήσεων γης και όρων δόμησης, όσο και την πρόταση της ΓΑΙΑΟΣΕ για αναθεώρησή του, • Τυχόν προτάσεις αναθεώρησης / σχολιασμός επί των ήδη εκπονηθέντων: Ειδικής Πολεοδομικής Μελέτης και ΣΜΠΕ, • Επιθυμητές χρήσεις προς ανάπτυξη, • Τεκμηρίωση των προτάσεων με βάση τις τάσεις της αγοράς του Πειραιά και πιθανές συνέργειες με τις περιβάλλουσες υφιστάμενες δραστηριότητες για την ενίσχυση της ροής των επισκεπτών, • Απαιτούμενο επίπεδο ωρίμανσης και αδειοδοτήσεις / διοικητικές πράξεις που απαιτείται να έχουν εκδοθεί πριν την υποβολή δεσμευτικών προσφορών, • Εκτιμώμενος χρόνος υλοποίησης της επένδυσης και πιθανές διακριτές φάσεις ανάπτυξης, • Απόψεις για τον τρόπο κατασκευής (αν θα χρειαστεί παύση λειτουργίας του σταθμού κατά την περίοδο κατασκευής, θέση εργοταξίου κλπ.), • Επιθυμητή διάρκεια της παραχώρησης, • Εκτιμώμενο ύψος / εύρος επένδυσης και απόψεις / κρίσιμα ζητήματα για τη βιωσιμότητα του επενδυτικού σχεδίου, • Ανάδειξη των προβλημάτων της περιοχής και διερεύνηση εναλλακτικών λύσεων για τη βελτίωση της, • Διερεύνηση τρόπων με τους οποίους μπορεί η επένδυση να εναρμονιστεί, να συνδεθεί με την περιοχή και να συμβάλει στην ανάπτυξη της.
