Μετά από παρατάσεις επί παρατάσεων και διαβουλεύσεις επί διαβουλεύσεων, οι δύο πλευρές, AKTOR και Prodea, κατέληξαν σε… κοινή συναινέσει «βελούδινο διαζύγιο» ακυρώνοντας τη μεταξύ τους κυοφορούμενη συμφωνία για την απόκτηση από την πρώτη σημαντικού χαρτοφυλακίου prime ακινήτων της δεύτερης, αρχικής αξίας 580 εκατ. ευρώ.
Η εξαγορά της εταιρείας ΑΚΤΩΡ Παραχωρήσεις, ο κίνδυνος σημαντικής επιβάρυνσης του ισολογισμού του ομίλου AKTOR από υψηλό δανεισμό, που θα ήταν, μάλιστα, ευεπίφορος σε πιθανή αύξηση των επιτοκίων λόγω των γεωπολιτικών εξελίξεων και οι χαμηλές μελλοντικές υπεραξίες, αποτέλεσαν τους βασικούς λόγους για τους οποίους η εισηγμένη ματαίωσε τη συμφωνία εξαγοράς χαρτοφυλακίου επιλεγμένων ακινήτων από την Prodea, όπως λένε πηγές του γκρουπ.
Από την αρχική ανακοίνωση των δύο πλευρών πέρυσι τον Οκτώβριο μέχρι και αυτές τις ημέρες, προέκυψαν νέα δεδομένα. Τόσο με την εμφάνιση στο προσκήνιο της εξαγοράς της Άκτωρ Παραχωρήσεις, όπου αναμένεται το τελικό «ΟΚ» της Επιτροπής Ανταγωνισμού και η ολοκλήρωση της συμφωνίας (μάλλον εντός Σεπτεμβρίου), που άλλαξε τις προτεραιότητες για την AKTOR που δίνει βάρος σε αυτόν τον τομέα, όσοι και με τις «δεύτερες σκέψεις» στην κατασκευαστική για το κατά πόσο συμφέρει η απόκτηση μεγάλου χαρτοφυλακίου της ΑΕΕΑΠ εν μέσω γεωπολιτικών αναταράξεων που μπορεί να ανεβάσουν το κόστος χρήματος και τη χρηματοδότησης, επιβαρύνοντας περιθώρια κέρδους, ροές και ισολογισμό. Πρέπει, δε, να σημειωθεί ότι η εξαγορά των περίπου 40 ακινήτων της Prodea θα επιβάρυνε την ΑΚΤΟR με «ακριβό» δανεισμό,
Βέβαια, είχαμε και αλλαγές στην περίμετρο του deal (39 ακίνητα ύψους 500 εκατ. ευρώ), ενώ δεν έλειπαν και αναφορές στο παρασκήνιο της αγοράς για τον δανεισμό που θα έπρεπε να αναλάβει η AKTOR μαζί με τα assets, κι ενώ ήδη έχει βελτιώσει κατά πολύ την χρηματοοικονομική της εικόνα με μείωση δανεισμού και ισχυρή ρευστότητα, κοντά 250 εκατ. ευρώ στο α’ 6μηνο 2025. Κατά πληροφορίες, η εξαγορά των ακινήτων θα απαιτούσε χρηματοδότηση ύψους περίπου 600 εκατ. ευρώ που θα επιβάρυνε τον ισολογισμό, τα EBITDA, τα περιθώρια κέρδους και το καθαρό αποτέλεσμα της AKTOR.
Να σημειωθεί ότι στην οικονομική έκθεση του πρώτου εξαμήνου, και αναφορικά με το εν λόγω deal, υπήρχε αναφορά ότι στο real estate «έχει συνάψει την από 29.10.2024 δεσμευτική Συμφωνία-Πλαίσιο με την Prodea σύμφωνα με την οποία η Εταιρεία, μέσω θυγατρικών της, εφόσον ολοκληρωθεί η συναλλαγή, πρόκειται να εξαγοράσει χαρτοφυλάκιο ακινήτων συνολικής αξίας 579,4 εκατ., τα οποία θα αποφέρουν ετήσιο εισόδημα από μισθώματα περίπου 40,7 εκατ. ευρώ. Με την ως άνω συμφωνία Πλαίσιο, ως έχει τροποποιηθεί και ισχύει, η ολοκλήρωση της ως συναλλαγής, εφόσον πληρωθούν οι προβλεπόμενες συμβατικές προϋποθέσεις και οι λοιπές συνήθεις αιρέσεις και εγκρίσεις για παρόμοιες συναλλαγές, αναμένεται να πραγματοποιηθεί ως τις 25.09.2025».
Οι δεύτερες σκέψεις Εξάρχου
Στο μυαλό του Αλέξανδρου Εξάρχου μάλλον επικράτησαν «σκέψεις» για το κατά πόσο πλέον θεωρείται συμφέρουσα η κίνηση για την AKTOR, που έχει εστιάσει στις Παραχωρήσεις αναμένοντας την ολοκλήρωση της απόκτησης της ΑΚΤΩΡ Παραχωρήσεις, που θα βοηθούσε με τη σειρά της, μαζί με τους τομείς ΑΠΕ, FM και βέβαια τις Κατασκευές, σε κερδοφορία 150-200 εκατ. τα επόμενα έτη αλλά και σε διανομή μερίσματος. Όπως είχαμε αναφέρει, η AKTOR αναμένει μελλοντικές ροές ύψους 1,2 δισ. ευρώ σε βάθος σχεδόν δεκαετίας (κατά μέσο όρο, από τις συμβάσεις της Άκτωρ Παραχωρήσεις όταν λήξουν ή τις νέες που έρχονται, συν τις υφιστάμενες παραχωρήσεις και ΣΔΙΤ του ίδιου του γκρουπ). Άλλωστε η συμφωνία για την εξαγορά της Άκτωρ Παραχωρήσεις που προηγήθηκε καλύπτει πλήρως την κερδοφορία του ομίλου τα επόμενα χρόνια.
Βέβαια, άλλο οι «δεύτερες σκέψεις» και άλλο η ακύρωση του deal, που χτες επισημοποιήθηκε μέσω ανακοινώσεων, όπως αναφέραμε χθες. Να σημειωθεί ότι κινήσεις γίνονται στην κατασκευή (απόκτηση της ΕΝΤΕΛΕΧΕΙΑ) αλλά και στις ΑΠΕ, ενώ σε εξέλιξη είναι μετασχηματισμός του ομίλου, που, μαζί με τις Παραχωρήσεις, «χτίζουν» ένα ισχυρό χαρτοφυλάκιο με εγγυημένες ροές για τα προσεχή πολλά χρόνια. Σύμφωνα με τραπεζικούς κύκλους, η διοίκηση της AKTOR έκρινε ότι οι οικονομικοί όροι του deal, λόγω πολυπλοκότητας, δεν ήταν οι αναμενόμενοι και τελικά δεν εξυπηρετούσαν τα συμφέροντα της εισηγμένης.
Η επόμενη μέρα
Πάντως, δεδομένου ότι η AKTOR έχει συστήσει θυγατρικές ακινήτων (π.χ. AKTOR Stone, AKTOR Ακίνητα) και είχε βλέψεις για επέκταση τον τομέα ώστε αυτός να εισφέρει σε βάθος ετών EBITDA δεκάδων εκατ. ευρώ, αλλά και επειδή έχει δηλώσει την πρόθεσή της για επέκταση σε real estate, τουρισμό, προσεχώς να έχουμε ενδεχομένως κάποιες κινήσεις στον χώρο, όχι απαραίτητα άμεσα. Δηλαδή, ο πυλώνας real estate παραμένει σημαντικός για τον όμιλο.
Όσον αφορά στην ΑΕΕΑΠ, προφανώς η διοίκηση της Prodea, υπό τον κ. Αρ. Καρυτινό, θα συνεχίσει το έργο της, τις επενδύσεις και τη στρατηγική της, έστω υπό νέο δεδομένα και όσον αφορά στα «πωλητήρια» (το εν λόγω χαρτοφυλάκιο, ο Πύργος Πειραιά κ.α.). Προφανώς, επαφίεται στον βασικό μέτοχο, την Castelake, να λάβει αποφάσεις στο πλαίσιο όσων κυκλοφορούν στην αγορά περί πρόθεσης αποεπένδυσης από το μετοχικό κεφάλαιο έστω σταδιακά, κι ενώ ήδη θυμίζουμε πώς η Alpha Bank έχει μερίδιο κοντά στο 9,9% στην ΑΕΕΑΠ.
Να θυμίσουμε ότι μέσα στον Αύγουστο είχαν γνωστοποιηθεί από πλευράς Prodea - Milora κάποιες εσωτερικές κινήσεις που σχετίζονταν με τη συμφωνία και την ανάληψη δανεισμού. Η συμφωνία, που είχε ανακοινωθεί τον περασμένο χρόνο, προέβλεπε την απόκτηση από την AKTOR 39 ακινήτων μέσω της Milora, θυγατρικής της Prodea. Το προς απόκτηση χαρτοφυλάκιο απέφερε ετήσια μισθωτικά έσοδα 40,6 εκατ. ευρώ και περιελάμβανε, μεταξύ άλλων, το σύγχρονο συγκρότημα γραφείων HUB26 στη Θεσσαλονίκη, καθώς και το εμβληματικό City Tower στη Σόφια, όπως και άλλα κυρίως εμπορικά ακίνητα στην ελληνική επικράτεια και το εξωτερικό. Τον Αύγουστο οι δύο πλευρές ενημέρωναν ότι λόγω της πολυπλοκότητας της συμφωνίας, αυτή μεταφέρονταν για τις 25 Σεπτεμβρίου. Ωστόσο, το deal ακυρώθηκε νωρίτερα.
Τι λένε κύκλοι της AKTOR
Όπως και χτες αναφέραμε, από την AKTOR πηγάζει ότι «συνεκτιμήθηκε από τη Διοίκηση του ομίλου για τη λήψη της απόφασης αυτής ότι η επικείμενη εξαγορά της ΑΚΤΩΡ Παραχωρήσεις θα προσφέρει (με πολύ χαμηλότερο νέο δανεισμό) στον Όμιλο το ίδιο EBITDA που υπολογιζόταν ότι θα έδιναν τα ακίνητα της Prodea, εάν προχωρούσε η συναλλαγή - μία παραδοχή, δηλαδή, που ουδόλως επηρεάζει και, μάλιστα, διατηρεί εντός τροχιάς το business plan που είχε παρουσιάσει ο Όμιλος AKTOR τον Οκτώβριο του 2024.
Ο δεύτερος λόγος ήταν ακόμη πιο καταλυτικός. Η ολοκλήρωση του deal με την Prodea θα συνεπαγόταν την ανάληψη νέου, υψηλού δανεισμού ύψους 600 εκατ. από τον Όμιλο, κάτι που θα αποτελούσε πλέον εν δυνάμει σοβαρό κίνδυνο, καθώς βρισκόμαστε σε μία συγκυρία όπου οι πρόσφατες γεωπολιτικές εξελίξεις (δασμοί κτλ.) και η πολιτική αστάθεια σε σημαντικές χώρες της Ευρώπης, μπορούν εύκολα να οδηγήσουν σε υφεσιακή αύξηση των επιτοκίων - και αυτή με τη σειρά της να πλήξει πρώτα έναν σύνθετο δανεισμό αυτής της μορφής.
Ο τρίτος λόγος ήταν ότι, παρά το γεγονός ότι το συγκεκριμένο χαρτοφυλάκιο της Prodea αφορούσε prime ακίνητα (με prime μισθωτές) οι προσδοκώμενες υπεραξίες από την πιθανή πώληση των ακινήτων δεν εκτιμάτο ότι θα ήταν ιδιαίτερα μεγάλες στο άμεσο μέλλον.
Έτσι, η Διοίκηση του Ομίλου πήρε την απόφαση να ματαιώσει τη συμφωνία, καθώς αυτή περιλάβανε μία εξαιρετικά σύνθετη χρηματοοικονομική δομή με ακριβό δανεισμό, που υπόκειτο, μάλιστα, σε επισφαλή αύξηση υφεσιακών επιτοκίων η οποία στη καλύτερη περίπτωση θα απέδιδε τα αναμενόμενα κέρδη όχι νωρίτερα από μία πενταετία, και να την αντικαταστήσει με την εξαγορά της ΑΚΤΩΡ Παραχωρήσεις, η οποία, μάλιστα, θα προσφέρει στον Όμιλο σημαντικές ταμειακές ροές και θα απαιτήσει σημαντικά μικρότερη έκθεση σε ουσιωδώς φθηνότερο δανεισμό».
