Μια από τις πιο φιλόδοξες παρεμβάσεις των τελευταίων ετών στο πεδίο της δόμησης και της ακίνητης περιουσίας επιχειρεί να αλλάξει ριζικά το τοπίο των οικοδομικών αδειών, των ελέγχων και των διαδικασιών που επί δεκαετίες ταλαιπωρούσαν πολίτες και μηχανικούς. Η κυβέρνηση προχώρησε στη δημιουργία του Εθνικού Οργανισμού Κτηματολογίου και Ελέγχου Δόμησης (ΕΟΚΕΔ), ενός ενιαίου φορέα που φιλοδοξεί να συγκεντρώσει όλες τις κρίσιμες υπηρεσίες κάτω από μία δομή και να μετατρέψει ένα κατακερματισμένο σύστημα σε έναν σύγχρονο, ψηφιακό μηχανισμό.
Μετά από χρόνια διοικητικών εμποδίων, διαφορετικών προτύπων ανά δήμο και χρονοβόρων διαδικασιών, η μεταρρύθμιση αυτή παρουσιάστηκε ως μια θεσμική τομή: ένας οργανισμός που θα λειτουργεί ως «one-stop-shop» για πολίτες και μηχανικούς, ενσωματώνοντας το Ελληνικό Κτηματολόγιο και σημαντικές αρμοδιότητες που μέχρι σήμερα ασκούνταν από τις Υπηρεσίες Δόμησης των Δήμων. Η λειτουργία του υπόσχεται υψηλότερη διαφάνεια, ενιαία πρότυπα και πραγματική επιτάχυνση στις διαδικασίες.
Η εφαρμογή του νέου μοντέλου, όμως, απαιτούσε –και εξακολουθεί να απαιτεί– χρόνο και μεταβατικά στάδια. Το θεσμικό πλαίσιο αναμενόταν να έχει ψηφιστεί έως το τέλος του πρώτου τριμήνου του 2026, ώστε από τον Ιούνιο του ίδιου έτους να ξεκινήσει η λειτουργία των πρώτων Κέντρων Δόμησης, που θα αποτελέσουν τον πυρήνα της νέας αρχιτεκτονικής. Η πλήρης ανάπτυξη του ΕΟΚΕΔ τοποθετείται στις αρχές του 2027, όταν ο νέος φορέας εκτιμάται ότι θα έχει αποκτήσει πλήρη επιχειρησιακή ωριμότητα.
Πρόκειται για μια βαθιά και πολυεπίπεδη αλλαγή, που αγγίζει άμεσα την ιδιοκτησία, τις μεταβιβάσεις, τις οικοδομικές άδειες και γενικότερα κάθε διαδικασία που αφορά το δομημένο περιβάλλον, δημιουργώντας μεγάλες προσδοκίες αλλά και εύλογη αναμονή για το κατά πόσο το νέο σύστημα θα καταφέρει να ανταποκριθεί στις πραγματικές ανάγκες των πολιτών.
Γιατί αλλάζει το μοντέλο: H ανεπάρκεια του σημερινού συστήματος
Η σημερινή εικόνα των πολεοδομιών αποτυπώνει ένα σύστημα που δυσκολεύεται να ανταποκριθεί στις ανάγκες των πολιτών. Από τους 332 Δήμους της χώρας, μόλις οι 185 διαθέτουν Υπηρεσία Δόμησης, ενώ 147 Δήμοι εξυπηρετούνται από γειτονικούς, συχνά υπερφορτωμένους δήμους. Το αποτέλεσμα είναι μεγάλες καθυστερήσεις, ανισότητες μεταξύ περιοχών και μειωμένη ποιότητα εξυπηρέτησης.
Περίπου 28 δήμοι με πληθυσμό άνω των 25.000 κατοίκων - εκ των οποίων οι 14 ξεπερνούν τους 40.000 - δεν διαθέτουν καν δική τους ΥΔΟΜ. Υπάρχουν περιπτώσεις όπου μία υπηρεσία εξυπηρετεί έως και οκτώ ή εννέα όμορους δήμους, με χαρακτηριστικά παραδείγματα να εντοπίζονται σε μεγάλες αστικές περιοχές.
Η υποστελέχωση επιδεινώνει το πρόβλημα: το 35% των ΥΔΟΜ λειτουργεί με έως δύο μηχανικούς, χωρίς να καλύπτονται όλες οι ειδικότητες που απαιτούν οι διαδικασίες. Παράλληλα, το 46% των μηχανικών των αντίστοιχων δημόσιων δομών είναι άνω των 55 ετών, γεγονός που προμηνύει επερχόμενες συνταξιοδοτήσεις και περαιτέρω αποδυνάμωση.
Οι καθυστερήσεις έχουν άμεση οικονομική και κοινωνική επίπτωση. Σχεδόν το ένα τέταρτο των υπηρεσιών χρειάζεται πάνω από τρεις μήνες για να εκδώσει οικοδομική άδεια, ενώ σε ακραίες περιπτώσεις ο χρόνος φτάνει ακόμη και τα πέντε χρόνια. Για τους πολίτες και τις επιχειρήσεις, αυτό σημαίνει μπλοκαρισμένες επενδύσεις, αναβολές εργασιών, ακινησία και πρόσθετο κόστος.
Η επιλογή του Κτηματολογίου ως «σκελετού» του νέου μηχανισμού
Η ενσωμάτωση των ΥΔΟΜ στο Κτηματολόγιο δεν είναι τυχαία. Το δίκτυο του φορέα καλύπτει το σύνολο της χώρας, με υποδομές και τεχνολογικά συστήματα που μπορούν να υποστηρίξουν την πλήρη ψηφιοποίηση της διαδικασίας. Το Κτηματολόγιο έχει ήδη ολοκληρώσει κρίσιμες μεταρρυθμίσεις, όπως η κατάργηση των υποθηκοφυλακείων και η ψηφιακή μεταβίβαση ακινήτων, και διαθέτει εμπειρία στη διαχείριση μεγάλων βάσεων χωρικών δεδομένων.
Σύμφωνα με το σκεπτικό των αρμόδιων υπουργείων, το νέο μοντέλο επιτρέπει ευέλικτη στελέχωση, διαμοιρασμό φόρτου εργασίας σε περιφερειακό και εθνικό επίπεδο και δημιουργία νέων ψηφιακών υπηρεσιών που ενώνουν τις e-Άδειες με τα συστήματα του Κτηματολογίου. Η μετάβαση αυτή θα λειτουργήσει ως αναγκαίο «αντίδοτο» στην έλλειψη μηχανικών στον δημόσιο τομέα, εξασφαλίζοντας ότι η ταχύτητα έκδοσης αδειών δεν θα εξαρτάται πλέον από την τύχη ή την επάρκεια κάθε Δήμου.
Το νέο πλαίσιο δόμησης: Καθολική κωδικοποίηση και ενιαίοι ψηφιακοί χάρτες
Με τη μεταρρύθμιση που προωθείται, η πολεοδομική νομοθεσία συγκεντρώνεται σε 477 άρθρα. Η κωδικοποίηση αυτή μειώνει τα κενά, τις αντιφάσεις και τις διαφορετικές ερμηνείες που προκαλούν τις καθυστερήσεις. Ταυτόχρονα, ο Νέος Οικοδομικός Κανονισμός απλοποιείται, επιταχύνοντας τα βήματα που απαιτούνται για την έκδοση άδειας.
Το πλαίσιο ελέγχων γίνεται πιο αυστηρό, αλλά και πιο σαφές. Εισάγεται διπλή επιβεβαίωση πριν την έναρξη των εργασιών, με στόχο την ενίσχυση της ασφάλειας Δικαίου. Σχηματίζεται ένα σύστημα πιο προβλέψιμο για μηχανικούς και πολίτες, όπου τα βήματα είναι γνωστά, οι προθεσμίες συγκεκριμένες και οι αρμοδιότητες καθορισμένες.
Καταλυτικό ρόλο παίζει ο Ενιαίος Ψηφιακός Χάρτης, που συγκεντρώνει όλα τα γεωχωρικά δεδομένα: όρους δόμησης, χρήσεις γης, περιβαλλοντικές ζώνες, σχέδια πόλης, περιορισμούς και ειδικές ρυθμίσεις. Έτσι, η πληροφορία που άλλοτε ήταν διάσπαρτη σε δεκάδες χάρτες και υπηρεσίες, πλέον βρίσκεται σε ένα σημείο.
Για τον πολίτη, αυτό σημαίνει άμεση απάντηση στο βασικότερο ερώτημα που αφορά στο τι μπορεί να χτίσει στο οικόπεδό του και εάν μπορεί να κατοχυρωθεί.
Ένα σύστημα που λειτουργεί οριζόντια: Στόχος η διαφάνεια, η ταχύτητα και η απομακρυσμένη εξυπηρέτηση
Η μεταρρύθμιση προβλέπει σταδιακή κατάργηση της εντοπιότητας, επιτρέποντας στις άδειες να εξετάζονται από διαθέσιμους μηχανικούς οπουδήποτε στη χώρα. Η αλλαγή αυτή προβλέπεται ότι θα μειώσει την πίεση σε υποστελεχωμένες περιοχές και λειτουργεί ως «δικλείδα» κατά των φαινομένων εξάρτησης από τοπικές υπηρεσίες ή προσωπικές σχέσεις.
Η χρήση τεχνητής νοημοσύνης στις δειγματοληπτικές επιθεωρήσεις αλλάζει ριζικά τον τρόπο εποπτείας. Ένα 30% των πράξεων θα επιλέγεται στοχευμένα με βάση ανάλυση κινδύνου, λαμβάνοντας υπόψη παραβατικότητα περιοχής, περιβαλλοντικές ιδιαιτερότητες και τεχνικά χαρακτηριστικά.
Τι σημαίνει για την καθημερινότητα των πολιτών
Η εφαρμογή του νέου οργανισμού και του ψηφιακού one-stop-shop αλλάζει θεμελιωδώς την εμπειρία του πολίτη:
-Πολύ ταχύτερες άδειες: Η καθυστέρηση λόγω υποστελέχωσης ή υπερφόρτωσης συγκεκριμένων Δήμων μειώνεται .
-Ενιαία ενημέρωση: Όλες οι πληροφορίες για την ιδιοκτησία και τη δόμηση παρέχονται από έναν φορέα.
-Μεγαλύτερη διαφάνεια: Οι έλεγχοι γίνονται με ενιαίες προδιαγραφές, ηλεκτρονικά και με αντικειμενικά κριτήρια.
-Μείωση της γραφειοκρατίας: Η ψηφιοποίηση και η κωδικοποίηση περιορίζουν τις επαναλαμβανόμενες διαδικασίες και τις περίπλοκες εγκρίσεις.
-Καλύτερη ασφάλεια Δικαίου: Ο πολίτης γνωρίζει τι ισχύει, τι επιτρέπεται και πώς ακριβώς θα εξεταστεί ο φάκελος του.
Χρονοδιάγραμμα και προσδοκίες
Η νομοθεσία αναμένεται να ψηφιστεί εντός του πρώτου τριμήνου του 2026. Η αρχική εφαρμογή του συστήματος προγραμματίζεται για τον Ιούνιο του ίδιου έτους σε τρία Περιφερειακά Κέντρα Δόμησης και επιλεγμένα Τοπικά Κέντρα. Η καθολική εφαρμογή εκτιμάται για τις αρχές του 2027.
Η επιτυχία του νέου μοντέλου θα κριθεί από την ικανότητά του να μειώσει τις καθυστερήσεις, να ενισχύσει τη διαφάνεια και να δώσει στους πολίτες την εμπειρία μιας πραγματικά ενιαίας και σύγχρονης υπηρεσίας. Οι πολίτες περιμένουν ένα τέλος στην ταλαιπωρία των πολεοδομιών. Εάν το νέο πλαίσιο λειτουργήσει όπως σχεδιάζεται, θα πρόκειται για τη μεγαλύτερη μεταρρύθμιση στο χώρο των αδειών και της δόμησης των τελευταίων δεκαετιών.
