Τέλος στο χάος με τις οικοδομικές άδειες, τις ατελείωτες καθυστερήσεις και την πολυδιάσπαση των υπηρεσιών επιχειρεί να βάλει η κυβέρνηση με τη δημιουργία του Εθνικού Οργανισμού Κτηματολογίου και Ελέγχου Δόμησης (ΕΟΚΕΔ), ο οποίος θα συγκεντρώσει όλες τις υπηρεσίες που αφορούν στην ακίνητη περιουσία των πολιτών. Πρόκειται για ένα νέο ολοκληρωμένο μηχανισμό αδειοδότησης και ελέγχου δόμησης με ψηφιακά εργαλεία και ενιαία πρότυπα, μια «ομπρέλα» κάτω από την οποία συνενώνονται το Ελληνικό Κτηματολόγιο και μέρος των αρμοδιοτήτων που ασκούνταν έως σήμερα από τις Υπηρεσίες Δόμησης των Δήμων.
Για χρόνια, οι πολίτες και οι μηχανικοί βρέθηκαν αντιμέτωποι με ένα διοικητικό τοπίο γεμάτο εμπόδια: Υπηρεσίες Δόμησης διαφορετικών ταχυτήτων, μεγάλοι χρόνοι αναμονής, σοβαρές ελλείψεις προσωπικού και πρακτικές που συχνά οδηγούσαν σε πλήρη αβεβαιότητα για τον χρόνο διεκπεραίωσης. Στοιχεία του ΥΠΕΣ δείχνουν ότι οι ΥΔΟΜ βαθμολογήθηκαν με μόλις 3,4 στα 10, ενώ σε ένα σημαντικό ποσοστό των περιπτώσεων οι άδειες καθυστερούσαν πάνω από τρεις μήνες ή ακόμη και χρόνια.
Μπροστά σε αυτή την εικόνα, η κυβέρνηση προωθεί μια συνολική αναδιάρθρωση που προβλέπει ψήφιση του νέου πλαισίου έως το τέλος του πρώτου τριμήνου του 2026, πιλοτική λειτουργία των πρώτων Κέντρων Δόμησης τον Ιούνιο του 2026 και πλήρη εφαρμογή του νέου μοντέλου στις αρχές του 2027. Η μετάβαση προβλέπεται να γίνει με διασφάλιση της εργασιακής συνέχειας για το προσωπικό, σε μια προσπάθεια η αλλαγή να μην συνοδευτεί από νέα εμπόδια ή καθυστερήσεις για τους πολίτες. Ωστόσο, το εάν η νέα δομή θα καταφέρει να ανατρέψει τη σημερινή πραγματικότητα και να βελτιώσει το υπάρχον πλαίσιο μένει να αποδειχθεί στην πράξη. Προς το παρόν, το ενδιαφέρον στρέφεται στο πώς ο ΕΟΚΕΔ επιχειρεί να συγκεντρώσει ιδιοκτησία, αδειοδοτήσεις και ελέγχους σε έναν ψηφιακό φορέα, ανοίγοντας ένα νέο κεφάλαιο για την επαφή των πολιτών με το κράτος.
Το Κτηματολόγιο σε ρόλο εθνικού άξονα για ιδιοκτησία και δόμηση
Κεντρικό στοιχείο της μεταρρύθμισης αποτελεί η ενίσχυση του Κτηματολογίου, το οποίο μετατρέπεται σε ψηφιακό κόμβο όπου θα συγκεντρώνονται όλα τα δεδομένα ιδιοκτησίας και δόμησης. Το νέο μοντέλο υπόσχεται ενιαία πληροφόρηση, διαλειτουργικότητα και πρόσβαση σε ενημερωμένα στοιχεία, καταργώντας τις διαφορετικές “πραγματικότητες” που ίσχυαν από περιοχή σε περιοχή.
Η πλήρης ψηφιοποίηση και η άρση της εντοπιότητας αποτελούν βασικές προσδοκίες. Πολίτες και μηχανικοί δεν θα εξαρτώνται από τον δήμο στον οποίο ανήκει το ακίνητο, κάτι που θεωρητικά περιορίζει τις ανισότητες εξυπηρέτησης που χαρακτήρισαν το προηγούμενο σύστημα. Εντούτοις, το ζητούμενο είναι αν η νέα ψηφιακή υποδομή θα λειτουργήσει απρόσκοπτα και ενιαία σε όλη τη χώρα.
Η ενσωμάτωση των ΥΔΟΜ και η προσπάθεια να κλείσει ένας κύκλος δυσλειτουργιών
Οι ΥΔΟΜ παύουν να λειτουργούν ως δημοτικές υπηρεσίες και οι αρμοδιότητές τους μεταφέρονται στον ΕΟΚΕΔ. Η συγκέντρωση της αδειοδότησης και των ελέγχων σε έναν οργανισμό παρουσιάζεται ως απάντηση στην πολυδιάσπαση που επί χρόνια οδηγούσε σε διαφορετικές ταχύτητες, διαφορετικές ερμηνείες της νομοθεσίας και άνιση εξυπηρέτηση.
Τα νέα Περιφερειακά και Τοπικά Κέντρα Δόμησης θα στεγαστούν στα σημερινά Κτηματολογικά Γραφεία, δημιουργώντας ένα δίκτυο που φιλοδοξεί να λειτουργεί με ενιαίες διαδικασίες, κοινά ψηφιακά εργαλεία και κεντρικό συντονισμό. Η επιτυχία του εγχειρήματος θα κριθεί από το αν η νέα δομή θα καταφέρει να λειτουργήσει χωρίς τα κενά, τις μεταβατικές δυσχέρειες ή τις καθυστερήσεις που συχνά συνοδεύουν τέτοιες οργανωτικές αλλαγές.
«Ένα σημείο εξυπηρέτησης» για τον πολίτη - αλλά και με πολλές ανοιχτές προσδοκίες
Με το νέο μοντέλο, το οποίο συνιστά ένα ψηφιακό one stop shop, ο πολίτης θα μπορεί να διεκπεραιώνει όλες τις πράξεις γύρω από την ιδιοκτησία σε ένα ενιαίο σημείο, είτε ψηφιακά είτε στα νέα Κέντρα Δόμησης. Αυτό, εφόσον λειτουργήσει όπως έχει σχεδιαστεί, θα μπορούσε να περιορίσει τις αναμονές και τη γραφειοκρατία, τις διαφορετικές οδηγίες και τις ασυνέπειες που χαρακτήριζαν την καθημερινή εξυπηρέτηση.
Ωστόσο, υπάρχουν ερωτήματα τα οποία παραμένουν ανοιχτά. Θα ενισχυθεί πραγματικά η ταχύτητα; Θα μειωθούν οι αστοχίες και οι καθυστερήσεις; Θα μπορούν οι νέες δομές να ανταποκριθούν στον όγκο των αιτημάτων χωρίς να δημιουργηθούν νέοι «λαιμοί μπουκαλιού»; Τελικά οι μηχανικοί και οι πολίτες θα δουν ουσιαστική διαφορά; Αυτό είναι κάτι που μένει να φανεί στην πράξη θα φανεί στην πράξη και όχι μόνο στον σχεδιασμό.
Ο προληπτικός έλεγχος αδειών με τεχνητή νοημοσύνη - ένα εργαλείο με ισχυρές δυνατότητες αλλά και προκλήσεις
Η εισαγωγή συστήματος τεχνητής νοημοσύνης για τον προληπτικό έλεγχο αδειών αποτελεί μια από τις σημαντικότερες αλλαγές. Το σύστημα θα εντοπίζει φακέλους με υψηλότερο βαθμό κινδύνου και θα τους θέτει σε προτεραιότητα ελέγχου πριν την έναρξη εργασιών. Φυσικά, αν και η στοχευμένη επιτήρηση μπορεί να ενισχύσει την προστασία του περιβάλλοντος και να περιορίσει τις παραβάσεις, η αποτελεσματικότητα του εγχειρήματος θα εξαρτηθεί από την ποιότητα των δεδομένων, την ακρίβεια των αλγορίθμων και την επάρκεια των ανθρώπινων ελεγκτών που θα κληθούν να αξιολογήσουν τα ευρήματα.
Οι Δήμοι εκτός αδειοδότησης αλλά στο επίκεντρο του σχεδιασμού
Αν και ο ΕΟΚΕΔ αναλαμβάνει την αδειοδότηση, οι Δήμοι διατηρούν κρίσιμες αρμοδιότητες στον τοπικό πολεοδομικό σχεδιασμό. Εξακολουθούν να έχουν ρόλο στις πολεοδομικές μελέτες, στις αναπλάσεις, στους κοινόχρηστους χώρους και στις πράξεις εφαρμογής. Η πρόσφατη απόφαση του ΣτΕ ότι η αδειοδότηση αποτελεί αρμοδιότητα της κεντρικής διοίκησης δίνει θεσμικό έρεισμα στη μεταρρύθμιση. Το ζητούμενο, ωστόσο, θα είναι η συνεργασία μεταξύ κράτους και Δήμων να παραμείνει λειτουργική και χωρίς τριβές.
Οδικός χάρτης μέχρι το 2027 - Ένα χρονοδιάγραμμα με πολλές τεχνικές απαιτήσεις
Η εφαρμογή της μεταρρύθμισης απαιτεί χρόνο και μεταβατικά στάδια. Έως το τέλος του πρώτου τριμήνου του 2026 αναμένεται να έχει ψηφιστεί το θεσμικό πλαίσιο. Από τον Ιούνιο του 2026 θα λειτουργήσουν τα πρώτα Κέντρα Δόμησης, ενώ η πλήρης ανάπτυξη του ΕΟΚΕΔ προβλέπεται για τις αρχές του 2027.
Η μετάβαση του προσωπικού γίνεται με διασφάλιση της εργασιακής συνέχειας, όμως το εγχείρημα προϋποθέτει σημαντική οργανωτική, ψηφιακή και επιχειρησιακή προετοιμασία. Κρίσιμο θα είναι, επίσης, το πώς θα εκπαιδευτεί το προσωπικό και πώς
Η συγκεκριμένη νομοθετική πρωτοβουλία του υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας και του υπουργείου Ψηφιακής Διακυβέρνησης παρουσιάστηκε την Πέμπτη στο υπουργικό συμβούλιο. Σχολιάζοντας τη μεταρρύθμιση, κυβερνητικές πηγές αναφέρουν ότι η προστασία και αξιοποίηση της ιδιοκτησίας κάθε πολίτη με διαφάνεια και ισονομία βρίσκεται στον πυρήνα της πολιτικής της κυβέρνησης. Υπογραμμίζουν ότι η πρωτοβουλία δεν αποτελεί απλώς μια μεταφορά αρμοδιοτήτων, αλλά απόπειρα συνολικής αναβάθμισης της Δημόσιας Διοίκησης, με στόχο καλύτερες υπηρεσίες, ενιαίους κανόνες και αξιοποίηση σύγχρονων ψηφιακών εργαλείων.
Την ίδια στιγμή, οι ίδιες πηγές αναγνωρίζουν ότι η επιτυχία της αλλαγής θα κριθεί στο στάδιο της εφαρμογής και όχι μόνο στο επίπεδο του σχεδιασμού. Όπως λένε, η επόμενη δεκαετία απαιτεί ένα ψηφιακό και λειτουργικό σύστημα για τον κύκλο ζωής του ακινήτου, ωστόσο μένει να φανεί αν ο νέος οργανισμός θα μπορέσει να ξεπεράσει τις χρόνιες δυσλειτουργίες και τη γραφειοκρατία που ταλαιπώρησαν πολίτες και επαγγελματίες επί δεκαετίες.
