Στο «μάτι» του φοροελεγκτικού μηχανισμού μπαίνουν χιλιάδες μεταβιβάσεις ακινήτων που πραγματοποιήθηκαν το 2025 με την ΑΑΔΕ να ενεργοποιεί το επιχειρησιακό σχέδιο για τον έλεγχο της ορθής εφαρμογής των διατάξεων για το πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ.
Με απόφασή του, ο διοικητής της ΑΑΔΕ Γιώργος Πιτσιλής δίνει εντολή στις αρμόδιες ελεγκτικές υπηρεσίες για τη διενέργεια απομακρυσμένων ελέγχων σε χιλιάδες συμβόλαια που υπογράφηκαν το περασμένο έτος με στόχο να εντοπιστούν περιπτώσεις στις οποίες δεν τηρήθηκαν οι προβλεπόμενες υποχρεώσεις και διαδικασίες κατά τη σύνταξη και καταχώριση των συμβολαιογραφικών πράξεων.
Οι έλεγχοι θα πραγματοποιηθούν από τα Τμήματα ή Γραφεία Συμμόρφωσης και Σχέσεων με τους Φορολογουμένους των ΔΟΥ, καθώς και από τα Τμήματα Φορολογίας Κατοχής Ακινήτων των Κέντρων Φορολογίας Κεφαλαίου (ΚΕΦΟΚ) ενώ η επιλογή των υποθέσεων δεν θα είναι τυχαία. Η ΑΑΔΕ θα αξιοποιήσει σύστημα ανάλυσης κινδύνου (risk analysis), βασισμένο σε ειδικά κριτήρια που παραμένουν απόρρητα και δεν δημοσιοποιούνται, προκειμένου να εντοπίσει τις μεταβιβάσεις με τη μεγαλύτερη πιθανότητα παραβάσεων.
Στο στόχαστρο βρίσκονται συμβολαιογράφοι, υποθηκοφύλακες και προϊστάμενοι κτηματολογικών γραφείων που χειρίστηκαν μεταβιβάσεις χωρίς την ορθή εφαρμογή των διατάξεων του άρθρου 60 του Κώδικα Φορολογικής Διαδικασίας, οι οποίες επιβάλλουν την προσάρτηση του πιστοποιητικού ΕΝΦΙΑ στις συμβολαιογραφικές πράξεις. Το πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ αποτελεί βασική προϋπόθεση για κάθε μεταβίβαση ακινήτου, καθώς αποδεικνύει ότι το ακίνητο έχει δηλωθεί σωστά στις δηλώσεις ΕΝΦΙΑ των προηγούμενων ετών και, όπου απαιτείται, ότι έχουν εξοφληθεί ή νόμιμα τακτοποιηθεί οι σχετικές φορολογικές υποχρεώσεις.
Πάνω από 223.000 μεταβιβάσεις
Σύμφωνα με τα στοιχεία της ΑΑΔΕ, μέσα στο 2025 υποβλήθηκαν μέσω της πλατφόρμας myPROPERTY 223.282 δηλώσεις φόρου μεταβίβασης ακινήτων. Από τις αρχές του 2026 έχουν ήδη κατατεθεί περισσότερες από 123.000 δηλώσεις, με τον φόρο που έχει βεβαιωθεί να ανέρχεται στα 335 εκατ. ευρώ.
Τι προβλέπει η νομοθεσία
Η φορολογική νομοθεσία απαγορεύει τη σύνταξη συμβολαιογραφικών πράξεων μεταβίβασης ή σύστασης εμπράγματων δικαιωμάτων, καθώς και τη σύσταση προσημείωσης ή υποθήκης, εφόσον δεν μνημονεύεται και δεν επισυνάπτεται το προβλεπόμενο πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ.
Ειδικότερα:
- Στις αγοραπωλησίες και γενικότερα στις επαχθείς μεταβιβάσεις, το πιστοποιητικό βεβαιώνει ότι το ακίνητο έχει περιληφθεί στις δηλώσεις ΕΝΦΙΑ των πέντε προηγούμενων ετών ή, μετά την έκδοση του εκκαθαριστικού του τρέχοντος έτους, των έξι τελευταίων ετών.
- Στις λοιπές δικαιοπραξίες, πέραν της δήλωσης του ακινήτου, πιστοποιείται ότι έχουν εξοφληθεί ή νόμιμα ρυθμιστεί οι ληξιπρόθεσμες οφειλές ΕΝΦΙΑ που συνδέονται με το συγκεκριμένο ακίνητο, καθώς και οι αντίστοιχες υποχρεώσεις του φορολογουμένου για τα υπόλοιπα ακίνητά του.
- Στις αποδοχές κληρονομιάς, το πιστοποιητικό είναι επίσης υποχρεωτικό και χορηγείται μόνο εφόσον έχει καταβληθεί ή νόμιμα απαλλαγεί ο φόρος που αναλογεί στο ακίνητο που κληρονομείται.
- Αποκλίσεις μικρής έκτασης θεωρούνται ανεκτές. Ειδικότερα, το πιστοποιητικό παραμένει έγκυρο όταν η επιφάνεια του κτίσματος αποκλίνει έως 5 τετραγωνικά μέτρα ή του οικοπέδου έως 2%, καθώς και όταν υπάρχουν σφάλματα που δεν επηρεάζουν τη φορολογική ταυτότητα του ακινήτου ή το ύψος του φόρου.
Τα πρόστιμα
Η μη τήρηση των υποχρεώσεων συνεπάγεται χρηματικές κυρώσεις για συμβολαιογράφους και προϊσταμένους κτηματολογικών γραφείων.
Ειδικότερα:
- όταν επισυνάπτεται ανακριβές πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ, επιβάλλεται πρόστιμο 2% επί της διαφοράς της αξίας των ακινήτων ή δικαιωμάτων, με ελάχιστο ποσό 100 ευρώ και ανώτατο 1.000 ευρώ. Εάν δεν προκύπτει απώλεια φόρου, δεν επιβάλλεται πρόστιμο.
- όταν δεν επισυνάπτεται καθόλου πιστοποιητικό, το πρόστιμο ανέρχεται σε 1‰ επί της αξίας του ακινήτου ή του δικαιώματος, επίσης με κατώτατο όριο τα 100 ευρώ και ανώτατο τα 1.000 ευρώ ανά συμβολαιογραφική πράξη.
