Σχεδόν σταθερές παραμένουν οι τιμές στην αγορά της χειμερινής δεύτερης κατοικίας αλλά μειωμένες σχεδόν 54%, κατά μέσο όρο, από τα υψηλά του 2008, παρά την άνοδο που καταγράφεται γενικότερα στο εγχώριο real estate.
Ειδικότερα, σε σχέση με την ετήσια μεταβολή τιμών 2024 – 2025, καταγράφεται ελάχιστη μεταβολή των ζητούμενων τιμών πώλησης χειμερινών εξοχικών κατοικιών για την Αράχωβα και το Καρπενήσι της τάξεως του 2,58% και 1,86%, αντίστοιχα. Σταθερές παραμένουν οι τιμές πώλησης στον Άγιο Αθανάσιο Πέλλας και τα Τρίκαλα Κορινθίας. Τις βασικές τάσεις στο «χειμερινό real estate» για το 2025/2026 καταγράφει σχετική έρευνα της Geoaxis, της πρώτης στην Ελλάδα πιστοποιημένης εταιρείας εκτίμησης ακινήτων, στο Παρατηρητήριο για τις Χειμερινές Εξοχικές Κατοικίες, και ειδικότερα για την Αράχοβα, τον Άγιο Αθανάσιο Πέλλας, το Καρπενήσι και τα Τρίκαλα Κορινθίας.
Οι τιμές και η πτώση από το 2028
Αναλυτικότερα, στην Αράχωβα από 1.626 euro/τμ το 2024 η ζητούμενη τιμή κυμαίνεται σήμερα στα 1.668 euro/τμ (2,58%), στον Άγιο Αθανάσιο Πέλλας από 1.063 euro/τμ το 2024 στα 1.064 euro/τμ (0,09%), στο Καρπενήσι από 1.023 euro/τμ το 2024 στα 1.042 euro/τμ (1,86%) και στα Τρίκαλα Κορινθίας από 1.106 euro/τμ το 2024 στα 1.111 euro/τμ (0,45%)
«Η οικονομική και πολιτική σταθερότητα της χώρας σε συνδυασμό με την εξαιρετικά θετική καλοκαιρινή τουριστική περίοδο δεν μετουσιώνονται σε τάση σε ότι αφορά στις χειμερινές εξοχικές κατοικίες, με αποτέλεσμα την αδυναμία ανόδου των αξιών, εδώ και αρκετά χρόνια. Η γενικότερη ανασφάλεια για το μέλλον, η απουσία εκτεταμένου χειμώνα, τα υψηλά επιτόκια δανεισμού και τα μεγάλα κόστη κατασκευής, διακράτησης και συντήρησης τέτοιου είδους ακινήτων, επηρεάζουν αρνητικά την συγκεκριμένη αγορά, αν και σε σχέση με τα ιστορικά υψηλά του 2008 οι αξίες εξακολουθούν να καταγράφονται μειωμένες περισσότερο από το μισό, ήτοι -54%», αναφέρεται χαρακτηριστικά.
Ειδικότερα, σε σχέση με τα υψηλά του 2008 προκύπτει πολύ μεγάλη και οριζόντια μείωση και για τις τέσσερις περιοχές μελέτης, η οποία κινείται συνολικά σε ένα μέσο όρο της τάξης του -54% . Αναλυτικότερα, τη μεγαλύτερη μείωση παρουσιάζει ο Άγιος Αθανάσιος όπου από 3.301 euro/τμ το 2008 η αξία κυμαίνεται στα 1.064 euro/τμ (-68%) σήμερα, και ακολουθούν, το Καρπενήσι από 2.308 euro/τμ στα 1.042 euro/τμ (-55%), τα Τρίκαλα Κορινθίας από 2.250 euro/τμ στα 1.111 euro/τμ (-51%) και τέλος η Αράχωβα από 3.000 euro/τμ το 2008 στα 1.668 euro/τμ (-44%), σήμερα.
Να σημειωθεί ότι από τη βάση εκτιμητικών δεδομένων της GEOAXIS, το διαδίκτυο, τις μικρές αγγελίες εφημερίδων και τα site μεσιτικών γραφείων, η εταιρεία έχει επιλέξει τυπικές κατασκευές σε τυπικές θέσεις. Νεόδμητα εξοχικά με ανεμπόδιστη θέα, με μεγάλο περιβάλλοντα χώρο, σε κατασκευές από γνωστούς αρχιτέκτονες και με αναβαθμισμένες παροχές και ακριβά υλικά καταγράφουν πολύ υψηλότερες αξίες. Σημειώνεται ότι σε όλες τις ζητούμενες τιμές η Geoaxis εφαρμόσει οριζόντια μείωση 15% για να προσεγγίσει καλύτερα μια πιθανή δικαιοπραξία.
Η πρόβλεψη
Η γενικότερη ανασφάλεια για το μέλλον, η απουσία εκτεταμένου χειμώνα, τα υψηλά επιτόκια δανεισμού και τα μεγάλα κόστη κατασκευής, διακράτησης και συντήρησης τέτοιου είδους ακινήτων, συνεχίζουν να κατατάσσουν την απόκτηση χειμερινών εξοχικών ακινήτων μία πλήρως εκτός ατζέντας επιλογή για την πλειοψηφία των Ελλήνων και ξένων επενδυτών. Η εικόνα δεν αναμένεται να ανατραπεί τους επόμενους 12 μήνες, με προφανή αποτέλεσμα την περαιτέρω σταθεροποίηση ή ακόμη και τη συμπίεση των αξιών.
Τα «κενά» σπίτια
Όπως, επίσης, αναφέρεται στην ανάλυση της Geoaxis, χαρακτηριστικό είναι πως ενώ οι τιμές έχουν σχεδόν μειωθεί στο μισό σε σχέση με την αρχή της κρίσης (2008) και χιλιάδες σπίτια παραμένουν αδιάθετα, η ζήτηση εξακολουθεί και καταγράφεται έως εξαιρετικά ήπια. Παρά την πρόσκαιρη αύξηση στις τιμές τα τελευταία χρόνια (2018/2019), αρκετοί κατασκευαστές που επένδυσαν δανειζόμενοι στην ανέγερση πολυτελών κατοικιών με συνολικό κόστος κατασκευής και αγοράς γης πάνω από 1.500 euro/τμ εξακολουθούν να βρίσκονται πλήρως εγκλωβισμένοι αφού ούτε η πώληση κάτω από το κόστος δείχνει να ενεργοποιεί τη ζήτηση. Χαρακτηριστική είναι η εικόνα στο Λιβάδι της Αράχωβας όπου μετά το κατασκευαστικό ‘αμόκ’ -σε σημείο που μεζονέτες κτίστηκαν σχεδόν και μέσα στην λίμνη- δεκάδες συγκροτήματα παραμένουν ολοκληρωμένα δίχως καμία προοπτική άμεσης διάθεσης.
Οι επιφάνειες και η ηλικία
Η διάμεση επιφάνεια εξοχικής κατοικίας μαζί με τους βοηθητικούς χώρους, που διατίθεται μέσω αγγελιών διαμορφώνεται σήμερα στα 142.5τμ. Η διάμεση επιφάνεια είναι εξαιρετικά μεγάλη και αποτυπώνει την τάση για υπερβολή. Οι μεγαλύτερες επιφάνειες καταγράφονται στον Άγιο Αθανάσιο Πέλλας στα 196τμ, και οι μικρότερες στο Καρπενήσι στα 100τμ, λόγω των παλαιότερων και πιο τυπικών κτισμάτων που προσφέρονται.
Η διάμεση ηλικία εξοχικής κατοικίας που διατίθεται μέσω αγγελιών, διαμορφώνεται σήμερα στα 27,5 χρόνια. Μεγαλύτερη ηλικία κατασκευών καταγράφεται στο Καρπενήσι με 35 χρόνια και η μικρότερη στον Άγιο Αθανάσιο Πέλλας με 19 έτη.
Η ιδιαιτερότητα της αγοράς
Η αγορά εξοχικής κατοικίας (είτε θερινής είτε χειμερινής) αποτελεί παράγωγο και όχι διαμορφωτή της συνολικής εικόνας της αγοράς του real estate και χαρακτηρίζεται από μια ιδιαίτερη ευαισθησία μεταβολών σε σχέση με τις υπόλοιπες αγορές ακινήτων. Η καταγραφή των τάσεων τα τελευταία χρόνια, μας έχει δείξει ότι η συγκεκριμένη αγορά είναι η πρώτη που επηρεάζεται από το αρνητικό κλίμα και η τελευταία που ακολουθεί τα θετικά σημάδια της οικονομίας. Η αγορά χειμερινής εξοχικής κατοικίας δε, σε πολύ μεγαλύτερο βαθμό από την αγορά θερινής εξοχικής κατοικίας, λειτουργεί λόγω μεγέθους και χαρακτηριστικών ως πολλαπλασιαστής της γενικότερης τάσης καταγράφοντας εξαιρετικά υψηλές τιμές στην άνοδο (βλ. 2008) και κατακρήμνιση αξιών στην κάθοδο.
Τα χαρακτηριστικά του «χειμερινού» real estate
Όπως σημειώνεται, μέχρι και πριν την πανδημία, όλο και μεγαλύτερο ποσοστό κατοικιών εισήλθε σε πλατφόρμες βραχυπρόθεσμης ενοικίασης. Από τον Μάρτιο 2019 και μετά, η τάση επιβραδύνθηκε, και το 2022/2023 φάνηκαν νέα σημάδια αύξησης της προσφοράς. Η προσφορά θα βαίνει αυξανόμενη στις πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης λόγω αδυναμίας ανανέωσης τυπικών μισθώσεων με τη σεζόν και γενικότερης τάσης για ενοικίαση, παρά για αγορά.
Η Αράχωβα έχει δημιουργήσει μια ιδιαίτερη κατηγορία, η οποία διαφοροποιείται απόλυτα από τις υπόλοιπες περιοχές. Παρόλα αυτά, η δυναμική της περιοχής φαίνεται καθηλωμένη. Η ζήτηση έχει υποχωρήσει σε ανησυχητικά επίπεδα κυρίως στο Καρπενήσι και στον Άγιο Αθανάσιο καθώς η πλειοψηφία των αγοραστών προέρχεται από την Ελλάδα. Τα Τρίκαλα Κορινθίας λόγω της μικρής απόστασης από την Αθήνα φαίνεται να αντιστέκονται στη μεγάλη μείωση των αξιών.
Μακροπρόθεσμα, η κλιματική αλλαγή θα επηρεάσει σημαντικά τις κατοικίες σε περιοχές που εξαρτώνται από χιονοδρομικά κέντρα καθώς τα τελευταία μειώνουν συνεχώς τις ημέρες λειτουργίας τους λόγω ανυπαρξίας χιονιού.
Σημειώνεται το γεγονός ότι δεν υπάρχει εύκολη χρηματοδότηση στην Ευρώπη για χιονοδρομικά κέντρα χαμηλότερα των 2.500μ, ενώ η αύξηση του κόστους ενέργειας για την λειτουργία τους θα δημιουργήσει ακόμη μεγαλύτερο ρίσκο στις τοπικές αγορές.
