Ροή
Σε περίπου 700 εκατ. ευρώ ανέρχονται τα υπό ανάπτυξη και νέα projects της Prodea Investments, που αντιστοιχούν σε περισσότερα από 480.000 τ.μ.. Βάσει όσων ανέφερε η διοίκηση της ΑΕΕΑΠ, κατά τη χτεσινή ετήσια γενική συνέλευση των μετόχων, το 69,5% των 700 εκατ. είναι συμφωνημένα, το 20,5% βρίσκεται σε διαπραγμάτευση το 10% είναι εγκεκριμένα, ενώ το 97% αφορά σε κτήρια με πράσινη πιστοποίηση. Σημειώνεται ότι η συνολική αξία των πράσινων πιστοποιημένων ακινήτων της Prodea μέχρι το τέλος του 2023 θα είναι 500 εκατ. και περίπου 37% των γραφείων της θα είναι πράσινα (με βάση την αξία τους).
Πρόκειται για Γραφεία που αντιστοιχούν στο 34% της συνολικής αξίας, Ξενοδοχεία και Οικιστικά να αποτελούν το 31%, τα Logistics το 27%, τα Μεικτής Χρήσης (Γραφεία και Εμπορικά) 3% και τα υπόλοιπα το 4%.
Τα συμφωνημένα αφορούν σε projects στα οποία η Prodea είναι ή θα γίνει συμβατικά αποκλειστικός ιδιοκτήτης με την ολοκλήρωσή τους και αποτελούνται από: πλήρως ιδιόκτητα (37%), κοινοπραξίες όπου η Prodea θα αποκτήσει πλήρη κυριότητα του αναπτυχθέντος ακινήτου (43%, εξαιρουμένου του Project Πύργου Πειραιά όπου η Prodea είναι μέτοχος κατά 30% χωρίς συμβατική συμφωνία να αποκτήσει πλήρη κυριότητα με την ολοκλήρωση του έργου), συμβατικά δεσμευτικές μελλοντικές εξαγορές εξελισσόμενων ακινήτων σε ανάπτυξη (20%).
Τα έσοδα και το χαρτοφυλάκιο των 2,6 δισ. ευρώ
Σε σχέση με την εκτιμώμενη εξέλιξη ετησιοποιημένων μισθωμάτων από τα projects σε ανάπτυξη, η διοίκηση της ΑΕΕΑΠ έκανε λόγο για ποσά 8,5 εκατ. ευρώ στο α’ εξάμηνο 2023, για 12,4 εκατ. στο β’ εξάμηνο του έτους, για 16,9 εκατ. ευρώ το 2024, για 23,5 εκατ. το 2025 με τις εκτιμήσεις για το 2026 να κάνουν λόγο για 26,2 εκατ. ευρώ.
Η PRODEA Investments διαθέτει υψηλής ποιότητας και απόδοσης, διαφοροποιημένο χαρτοφυλάκιο με υψηλά επίπεδα πληρότητας, μακροχρόνιες μισθώσεις και ισχυρή βάση μισθωτών. Το χαρτοφυλάκιο ακινήτων της PRODEA Investments αποτελείται από πάνω από 380 εμπορικά ακίνητα, κυρίως γραφεία και καταστήματα, αλλά επίσης επεκτείνεται γρήγορα στους τομείς της Ελληνικής αγοράς με τις καλύτερες αποδόσεις, συμπεριλαμβανομένων των «πράσινων» γραφείων, logistics και ξενοδοχείων.
Σύμφωνα με εταιρική παρουσίαση της Prodea, η Μεικτή Αξία Ακινήτων της ΑΕΕΑΠ ανέρχεται σε 2,6 δισ. ευρώ (GAV), ενώ σε 2,8 δισ. ευρώ είναι η αξία ακινήτων υπό διαχείριση, με τη μεικτή εκμισθώσιμη επιφάνεια να φτάνει σε 1,4 εκατ. τ.μ. και η πληρότητα στο 93,8%. Τα ετησιοποιημένα μισθώματα ανέρχονται σε 160,1 εκατ. ευρώ και η μεικτή μισθωτική απόδοση σε 6,8%. Στα 108,5 εκατ. ευρώ ανέρχεται το προσαρμοσμένο EBITDA, ενώ το περιθώριο λειτουργικής κερδοφορίας σε περίπου 72%, η NAV σε 1,5 δις ευρώ. Συμβατικές αναπροσαρμογές μισθωμάτων, βάσει του πληθωρισμού, αναμένεται να αποδώσουν επιπλέον 7,9 εκατ. στα ετησιοποιημένα μισθώματα το 2023.
Το χαρτοφυλάκιο των υπό διαχείριση ακινήτων περιλαμβάνεται από Γραφεία 48%, Καταστήματα / εμπορικοί χώροι 18%, Τραπεζικά Καταστήματα 16%, Ξενοδοχεία 10%, Logistics 3%, Λοιπά 5%. Υπάρχουν 327 ακίνητα στην Ελλάδα και 24 ακίνητα στην Κύπρο αξίας 2,286 δις ευρώ, στην Ιταλία 26 ακίνητα σε 16 πόλεις αξίας 415 εκατ. (περιλαμβάνει το οικόπεδο στην Pomezia, με αξία €51,5 εκατ.), ενώ σε Βουλγαρία και Ρουμανία 4 ακίνητα μ ε συνολική αξία 107 εκατ. ευρώ.
«Πράσινα» projects
Η συνολική αξία πράσινων πιστοποιημένων ακινήτων μέχρι το τέλος του 2023 αναμένεται να υπερβεί τα 500 εκατ. ευρώ, που σημαίνει ότι περίπου 37% της συνολικής αξίας γραφείων θα είναι «πράσινα». Ξεχωρίζουν projects όπως τα Karela Office Park (Πιστοποίηση: LEED Gold, GAV: €112 εκατ.), eLement, Marousi (LEED Platinum, GAV: €37 εκατ.), The Wave, Syggrou Av. (LEED Gold, GAV: €20 εκατ.), Sofia Office Park (: BREEAM - Very Good, GAV: €91 εκατ.), Moxy, Omonoia Sq. (LEED Gold, GAV: €26 εκατ.), Kouros (LEED Gold, GAV: €45 εκατ.), NBG IT Center, Gerakas (LEED Gold, GAV: €83 εκατ.), Importex, Syggrou Av. (LEED Gold, GAV: €41 εκατ.) και SKG (LEED Gold, GAV: €43 εκατ., το Q4 2023).
Η στρατηγική
Όπως αναφέρεται, η PRODEA επιδεικνύει ένα ισχυρό επιχειρηματικό ιστορικό που έχει επιτευχθεί μέσω μιας σαφώς προσδιορισμένης στρατηγικής:
Στοχευμένες επενδύσεις: ▪ Με βάση τα θεμελιώδη επενδυτικά χαρακτηριστικά και με προοπτική μακροπρόθεσμης διακράτησης ▪ Έμφαση στις μακροπρόθεσμες καθαρές αποδόσεις που θα υποστηρίξουν μακροπρόθεσμα σταθερά μερίσματα ▪ Βέλτιστο (best in class) επενδυτικό προϊόν ▪ Ελκυστική τοποθεσία ▪ Ανάπτυξη νέων ακινήτων ή αξιοποίηση / ανάπλαση υφιστάμενων ακινήτων με δυνατότητα επανατοποθέτησης ▪ Ενδελεχής ανάλυση και έλεγχος νέων επενδύσεων από την κορυφαία στον κλάδο ομάδα εξειδικευμένων στελεχών ▪ Ελκυστικό προφίλ κινδύνου/απόδοσης.
Ενεργής διαχείριση ακινήτων: ▪ Διατήρηση προβλεψιμότητας εσόδων - υψηλή πληρότητα ▪ Ολοκληρωμένες υπηρεσίες προς τους ενοικιαστές ▪ Επιδίωξη συνεργασίας με μισθωτές υψηλής ποιότητας και πιστοληπτικής διαβάθμισης με μακροπρόθεσμες στεγαστικές ανάγκες ▪ Διευρυμένο δίκτυο επαφών με την αγορά ▪ Επανατοποθέτηση (repositioning) ακινήτων με νέες χρήσεις και πρωτοβουλίες ▪ Αποεπένδυση ώριμων / μη στρατηγικών ακινήτων και επανεπένδυση των εσόδων σε νέα ακίνητα που προσθέτουν αξία στο χαρτοφυλάκιο ▪ Συνεχής βελτιστοποίηση χαρτοφυλακίου.
Επίσης, στην παρουσίαση γίνεται αναφορά για όρους μίσθωσης που ενισχύουν την ρευστότητα (π.χ. 8,4/ 12 έτη WAULT συμπεριλαμβάνοντας/εξαιρώντας το δικαίωμα καταγγελίας μίσθωσης, περίπου 84% των ετησιοποιημένων μισθωμάτων δεν υπόκεινται σε δικαίωμα καταγγελίας μίσθωσης, περίπου 93% των ετησιοποιημένων μισθωμάτων υπόκειται σε αναπροσαρμογές συνδεδεμένες με τον πληθωρισμό ή αναπροσαρμόζονται με άλλη μέθοδο) και για ονόματα όπως Deloitte, Bayer, Adecco, Cosmote, Σκλαβενίτης, Εθνική Τράπεζα, EY, Vodafone, Sony, Πειραιώς, Siemens, Google, Cisco, Elpedison, Santander, Eurobank, Kaizen, AstraZeneca, KPMG κ.α.
Στους στρατηγικούς στόχους είναι η αξιοποίηση της τρέχουσας θετικής δυναμικής (momentum) στην Ελληνική αγορά με στόχο τη διασφάλιση αυξανόμενων και επαναλαμβανόμενων εσόδων: • Χαμηλή προσφορά ακινήτων σύγχρονων κατασκευαστικών χαρακτηριστικών • Αυξημένη ζήτηση για μίσθωση ποιοτικών χώρων. Η ΑΕΕΑΠ δίνει έμφαση σε χαρτοφυλάκιο κτηρίων γραφείων με «πράσινα» χαρακτηριστικά με στόχο την εξέλιξη της εταιρείας ως τον μεγαλύτερο επενδυτή πράσινων γραφείων της ευρύτερης γεωγραφικής περιοχής Αύξηση των επενδύσεων στον ξενοδοχειακό κλάδο αλλά και στη μείωση της επενδυτικής έκθεσης σε non-core και ώριμα ακίνητα (συμπεριλαμβανομένης μιας σταδιακής αποεπένδυσης του χαρτοφυλακίου ακινήτων στην Ιταλία).
Η ενεργητική διαχείριση ακινήτων
Κατά την ΑΕΕΑΠ, μέσω της ενεργούς διαχείρισης ακινήτων έχουν επιτευχθεί εξαιρετικά αποτελέσματα τόσο στις μισθώσεις όσο και στις πωλήσεις κατά την διάρκεια του 2022 οδηγώντας σε σημαντική δημιουργία αξίας για το 2023 και μετά. Σε αυτά ξεχωρίζουν το περίπου 97,5% συνολικό ποσοστό πληρότητας του Ελληνικού χαρτοφυλακίου, ότι περίπου 34% των κενών ακινήτων έχουν ήδη συμφωνηθεί να πουληθούν ή να μισθωθούν (υπό την αίρεση των τελικών συμβάσεων), ότι ποσοστό περίπου 41% των κενών ακινήτων είναι διακρατούμενο για πώληση στο πλαίσιο της στρατηγικής της Εταιρείας. Σημειώνεται ότι οι νέες μισθωτικές συμβάσεις υπογράφηκαν το 2022 με αξιόπιστους μισθωτές για συνολικό ετησιοποιημένο μίσθωμα ύψους περίπου €7,3 εκατ. και ελάχιστη διάρκεια 5-6 έτη. Επίσης, μέσω της μίσθωσης των κενών χώρων και της ολοκλήρωσης των υπό κατασκευή έργων επιπλέον ετησιοποιημένα μισθώματα ύψους €11,4 εκατ. αναμένεται να ξεκινήσουν εντός του 2023, ενώ συμβατικές αναπροσαρμογές μισθωμάτων, βάσει του πληθωρισμού, αναμένεται να αποδώσουν επιπλέον €7,9 εκατ. στα ετησιοποιημένα μισθώματα το 2023. Στις πρόσφατες μισθώσεις αναφέρονται αυτές των KPMG (έναρξη μίσθωσης: 2023, χώροι: 5.260 τ.μ.), TTEC (Δεκ-2022, 7.660 τ.μ.), Kaizen (Δεκέμβριος 2022, 7.890 τ.μ.), EY (έναρξη μίσθωσης 2023, Χώροι: 6.900 τ.μ.).
