Οι στρεβλώσεις του συστήματος αντικειμενικών αξιών ακινήτων

Viber Whatsapp Μοιράσου το
Οι στρεβλώσεις του συστήματος αντικειμενικών αξιών ακινήτων
Οι νέες αντικειμενικές αξίες, άλλες για φόρο μεταβίβασης και άλλες για τον ΕΝΦΙΑ.

Όπως είναι γνωστό, ανατέθηκε σε πιστοποιημένους εκτιμητές να προβούν μετά από κατάλληλη έρευνα και με τη χρήση της επιστημονικής γνώσης αλλά και με την εμπειρία τους, σε τεκμηριωμένες προτάσεις για την αναθεώρηση - αναπροσαρμογή των υφιστάμενων αντικειμενικών τιμών αποκλειστικά στο επίπεδο των τιμών ζώνης και των τιμών οικοπέδου.

Οι εκτιμητές έδωσαν τις προτάσεις τους στο Υπουργείο Οικονομικών, το οποίο λαμβάνοντας υπόψη διάφορες άλλες παραμέτρους, που έχουν και στοιχεία πολιτικής, θα καταλήξει στις νέες τιμές ζώνης

Οι διάφορες χώρες καταρτίζουν συστήματα φορολογητέων αξιών για την ακίνητη περιουσία.

Οι τιμές που υπάρχουν σε αυτά τα συστήματα πρέπει, αλλά και επιδιώκεται, να είναι όσο πιο κοντά γίνεται στις εμπορικές (αγοραίες) αξίες των ακινήτων, έτσι ώστε να υπάρχει μια δίκαιη φορολογία είτε όταν πρόκειται για φόρο μεταβίβασης ακινήτων είτε όταν πρόκειται για ετήσιο φόρο κατοχής ιδιοκτησίας (ΕΝΦΙΑ).

Είναι δε προφανές πως η φορολογητέα αξία ακινήτου και στη μία και στην άλλη περίπτωση πρέπει να είναι η ίδια και δεν θα είναι άλλη για το φόρο μεταβίβασης και άλλη για τον ΕΝΦΙΑ.

Στη χώρα μας, δυστυχώς, δεν ταυτίζονται οι φορολογητέες αξίες, όπως φαίνεται από τους συντελεστές παλαιότητας, τους συντελεστές εμπορικότητας και τους συντελεστές ορόφου (για να μην ασχοληθούμε με όλη την ομάδα συντελεστών που υπάρχουν στο σύστημα αντικειμενικών αξιών και στο σύστημα για τον ΕΝΦΙΑ).

Έτσι βλέπουμε να μην αλλάζουν, σε αυτή τουλάχιστον τη φάση:

1. Οι συντελεστές παλαιότητας για ηλικίες κατασκευών άνω των 25 περίπου ετών. Έτσι κτίριο παλιό 70 ετών έχει αντικειμενική αξία με κτίριο 25 ετών περίπου.

Ομοίως, γραφεία σε παλιές πολυκατοικίες του κέντρου της Αθήνας με κοινόχρηστες τουαλέτες (που είναι στα… αζήτητα) έχουν τρομερά μεγάλες αντικειμενικές αξίες.

2. Τα όρια των ζωνών και ο αριθμός τους, καθόσον από το 1983 περίπου που έχουμε αντικειμενικές αξίες, έχει άρδην αλλάξει η εικόνα των πόλεων και των ζωνών. Για παράδειγμα οι σταθμοί μετρό έχουν πλήρως διαφοροποιήσει την εικόνα και τις αξίες των παρακείμενων οικοδομών, ενώ στα χρόνια της οικονομικής κρίσης και της πανδημίας πολλοί εμπορικοί δρόμοι υποβαθμίστηκαν.

Σε ότι αφορά στο συντελεστή εμπορικότητας παρατηρούμε ότι αυτός υπάρχει όταν πρόκειται για μεταβίβαση, ενώ δεν υπάρχει όταν πρόκειται για τον ΕΝΦΙΑ. Δηλαδή ένα κατάστημα 100 Μ2 κατασκευής 1990 στην οδό Ερμού στην Αθήνα (όπου η εμπορικότητα είναι πολύ μεγάλη δηλαδή 4,6) στην περίπτωση του ΕΝΦΙΑ φορολογείται περί τα 930 € δηλαδή κατά 1% λιγότερο σε σχέση με ένα γραφείο 100 Μ2 στον τρίτο όροφο του ιδίου κτιρίου (939 €) ενώ όταν πρόκειται για μεταβίβαση η φορολογητέα αξία του καταστήματος είναι πολλαπλάσια εκείνης του γραφείου στον τρίτο όροφο. Αν είχε εφαρμοστεί ο συντελεστής εμπορικότητας τότε ο ΕΝΦΙΑ του καταστήματος θα ήταν περί τα 4.250 €.

Επομένως παρατηρούμε ότι ενώ θα έπρεπε η φορολογία (είτε για μεταβίβαση είτε για τον ΕΝΦΙΑ) να επιβάλλεται στην ίδια φορολογητέα αξία (ώστε να υπάρχει φορολογική δικαιοσύνη) έχουμε στρέβλωση και επιβολή φόρων σε πλασματικές αξίες.

Ειδικά θα σημειώσουμε ότι έχουμε:

Άλλους συντελεστές ορόφου για μεταβιβάσεις και άλλους για τον ΕΝΦΙΑ,

Άλλους συντελεστές παλαιότητας για μεταβιβάσεις και άλλους για τον ΕΝΦΙΑ,

… Φρενάρισμα του συντελεστή παλαιότητας στα 26 έτη (εδώ θα πρέπει να αναφέρουμε ότι οι συντελεστές παλαιότητας θα έπρεπε να είναι διαφορετικοί – μικροί - όπου η αξία οικοπέδου είναι μεγάλη και μεγαλύτεροι όπου η αξία γης είναι μικρή.

Απαλοιφή του συντελεστή εμπορικότητας για τον ΕΝΦΙΑ

Στη συνέχεια παραθέτουμε πίνακες με μερικές μόνο από τις ανακολουθίες που υπάρχουν στα συστήματα αντικειμενικού προσδιορισμού αξιών για μεταβίβαση και για το φόρο ΕΝΦΙΑ

ΕΝΦΙΑ

ΕΝΦΙΑ

Από τα παραπάνω προκύπτει ότι υπάρχουν μεγάλες αδικίες και το όλο πρόβλημα των φορολογητέων αξιών πρέπει να αναθεωρηθεί πλήρως (χάραξη ζωνών, αναθεώρηση εμπορικοτήτων, αλλαγή συντελεστών παλαιότητας , εξίσωση συντελεστών ορόφου κλπ) με γνώμονα την προσέγγιση των εμπορικών αξιών και φορολόγηση είτε για μεταβίβαση είτε για ΕΝΦΙΑ με βάση τις ίδιες φορολογητέες αξίες για κάθε ακίνητο. Εξυπακούεται ότι πρέπει να ενημερώνονται τα στοιχεία ανά έτος.

Η παρέμβαση που έγινε μόνο στο επίπεδο των τιμών ζώνης και μερικών συντελεστών εμπορικότητας αντιμετωπίζει και αναθεωρεί μόνο ένα πολύ μικρό τμήμα του συνόλου από το οποίο υπολογίζονται οι αντικειμενικές αξίες, ενώ οι τιμές ζώνης κάτω από τα 700 €/Μ2 είναι βέβαιο ότι έχουν προκύψει με άλλα κριτήρια.

Τέλος, δεν αντιμετωπίζεται και το ζήτημα των εκτός σχεδίου ακινήτων που έχει πολλά άλλα προβλήματα.

Ακολουθήστε το insider.gr στο Google News και μάθετε πρώτοι όλες τις ειδήσεις από την Ελλάδα και τον κόσμο.

Όλες οι ειδήσεις

14:56

Ανδρουλάκης: Ο πρωθυπουργός έχασε δύο από τους στενότερους συνεργάτες του – Ο πυρήνας της διαφθοράς βρίσκεται στο Μαξίμου

14:55

Ιntralot: Στα 129,5 εκατ. τα EBITDA το 2023 με ετήσια αύξηση 5,4%

14:52

Τουσκ: Ο πόλεμος δεν είναι πλέον έννοια του παρελθόντος

14:47

«Τουρισμός για όλους»: Έως 8 Απριλίου η υποβολή αιτήσεων για το πρόγραμμα

14:44

ΥΠΑ: Αυξημένη κατά 15,7% η επιβατική κίνηση τον Φεβρουάριο

14:38

ΗΠΑ: Σε σύμπνοια με τις προβλέψεις ο «αγαπημένος» δείκτης της Fed για τον πληθωρισμό

14:28

Σδούκου: Εντός Απριλίου οι πρώτες αποφάσεις για τις ΑΠΕ

14:23

Εκτοξεύτηκαν τα καθαρά κέρδη της Huawei το 2023 με άνοδο 144%

14:17

Προσωρινή διακοπή λειτουργίας του σταθμού του μετρό «Αγία Βαρβάρα» το Σάββατοκύριακο

14:07

Nusinersen: Δυνητικό Όφελος σε Βρέφη και Μικρά Παιδιά με μη Καλυπτόμενες Κλινικές Ανάγκες μετά τη Γονιδιακή Θεραπεία

14:06

Χατζηθεοδοσίου: Ναι στην αύξηση του κατώτατου αλλά χωρίς ελάφρυνση βαρών των ΜμΕ ο λογαριασμός δεν βγαίνει

13:45

ΣΥΡΙΖΑ: Αδιανόητη η ευκολία με την οποία ψεύδεται ο Καραμανλής

13:33

Κορκίδης: Η αύξηση του κατώτατου μισθού διατηρεί τη «ροπή κατανάλωσης» στην αγορά

13:28

Η Ουκρανία χρειάζεται λιγότερα στρατεύματα σε σχέση με τις αρχικές εκτιμήσεις

13:26

ΓΣΕΕ: Κατώτατος μισθός αναντίστοιχος των αναγκών των εργαζομένων

13:24

Η Sony Pictures Television Ανακοινώνει Σπουδαία Συμφωνία με την ΕΡΤ για την Προβολή Αγαπημένου Κινηματογραφικού και Τηλεοπτικού Περιεχομένου

13:19

Το 1% των πλουσιότερων Αμερικανών κατέχει πάνω από 44 τρισ. δολάρια - «Άλμα» 50% μετά την πανδημία

13:17

NED CLUB: «Το ευρωπαϊκό κενό και οι προκλήσεις της συμμετοχής των γυναικών σε υψηλές διοικητικές θέσεις»

13:16

Μαρινάκης: Πονεμένοι άνθρωποι μπήκαν «ασπίδα» στην πολιτική χυδαιότητα της αριστεράς

13:09

Πτώση 4,3% στις τιμές παραγωγού στη βιομηχανία τον Φεβρουάριο

13:02

Η Pepco εγκαινίασε το 30ό κατάστημά της στην Ελλάδα

12:58

ΕΛΣΤΑΤ: Μείωση 2,3% του τζίρου στο λιανικό εμπόριο τον Ιανουάριο - Πτώση 8,9% στον όγκο πωλήσεων

12:50

Avramar: Έπεσαν οι υπογραφές για την ενδιάμεση χρηματοδότηση των 20 εκατ. ευρώ – Τα επόμενα βήματα

12:40

Στο διεθνές FTTH Conference στο Βερολίνο ο Διευθυντής Δικτύου Vodafone Ελλάδας

12:22

Καφούνης: Η αύξηση του κατώτατου μισθού να συνδυαστεί με μείωση του μη μισθολογικού κόστους

12:18

Ερντογάν: Θα επισκεφθεί τις ΗΠΑ στις 9/5 σύμφωνα με Τούρκο αξιωματούχο

12:06

Ορκίστηκε στη Θήβα ο Στέφανος Κασσελάκης

12:01

Κατώτατος μισθός: Πόσο αυξάνονται 18 επιδόματα και παροχές από την Δευτέρα - Αυξημένο και το Δώρο Πάσχα

12:00

Βαλτιμόρη: Η MSC σταματά τις παραδόσεις container κι αναζητά νέους τρόπους παράδοσης

11:51

Φραγκογιάννης: Ενίσχυση της οικονομικής συνεργασίας Ελλάδας-Μαυροβουνίου

gazzetta
gazzetta reader insider insider