Ροή
Τοπόσημα, πρωτοπόρα projects και σημεία αναφοράς της αγοράς ακινήτων αναμένεται να αποτελέσουν οι δύο «πράσινοι» Πύργοι – Ουρανοξύστες που προωθούνται στην Αττική, ειδικότερα σε Ελληνικό (του ψηλότερου ουρανοξύστη που έχει κατασκευαστεί ποτέ στη χώρα, Riviera Tower, της Lamda Development) και Πειραιά (Piraeus Tower, από Dimand και Prodea – EBRD), που αποτελούν δύο μοναδικά για τα ελληνικά δεδομένα case studies, καθώς, με την αξιοποίηση σύγχρονων μεθόδων και εργαλείων «ανοίγουν τον δρόμο» για τις υψηλές κατασκευές του μέλλοντος.
Μέσα στο προσεχές διάστημα (πάντα μέσα στη χρονιά) ολοκληρώνεται η ανακατασκευή (είναι σε εξαιρετικά προχωρημένο στάδιο) για τον Πύργο Πειραιά που αναμένει τους πρώτους μισθωτές – «ενοίκους», ενώ εκκίνησε η ανέγερση του Riviera Tower στο Ελληνικό, οι πρώτοι όροφοι του οποίου αναμένεται να φανούν έως το τέλος του 2023.
Εκπρόσωποι της DIMAND και της LAMDA DEVELOPMENT, όπως ο Νατάλης Πέτροβιτς, project manager της DIMAND, και ο Λεωνίδας Βώκας, Senior Construction Director Riviera Tower της Lamda Development, συμμετείχαν προ ημερών σε σχετικό πάνελ κατά τη διάρκεια του 6ου Συνέδριου Υποδομών και Μεταφορών – ITC 2023, με τα δύο αυτά projects, στο Λιμάνι και την Αθηναϊκή Ριβιέρα, αναμφίβολα να «ανοίγουν τον δρόμο» για την υλοποίηση και άλλων εμβληματικών τέτοιων κατασκευών.
Piraeus Tower (Πειραιάς – DIMAND): «Πράσινο» ψηφιακό «στολίδι» του λιμανιού – Οι σημαντικές προκλήσεις
Όπως έχουμε αναφέρει, το νέο επιβλητικό, ψηφιακό (BIM με LOD 500), «πράσινο» ανακαινισμένο κτήριο Piraeus Tower των 34.623 τ.μ. (σε οικόπεδο 3.842 τ.μ.), των 22 ορόφων (+2 υπόγεια, ισόγειο, μεσοπάτωμα) που στο ανώτατο άκρο του θα υψώνεται πλέον 88 μέτρα πάνω από τη θάλασσα (έχει 492 σκαλιά από το ισόγειο μέχρι την κορυφή), προσφέροντας πανοραμική θέα στην «καρδιά» του Πειραιά, ετοιμάζεται να υποδεχτεί προς τα τέλη του χρόνου τους πρώτους μισθωτές, ώστε στη συνέχεια σταδιακά να «γεμίζουν» οι χώροι. Πρόκειται για έναν πύργο που κατασκευάστηκε τη δεκαετία του ’70 και τον Ιούλιο του 2020 «πέρασε» μέσω 99ετούς σύμβασης παραχώρησης από τον δήμο στο κοινοπρακτικό σχήμα των Dimand, Ευρωπαϊκής Τράπεζας Ανασυγκρότησης και Ανάπτυξης (EBRD) και Prodea Investments, έπειτα από σχετικό διαγωνισμό.
Για τις μεγάλες προκλήσεις της ανακατασκευής του Πύργου του Πειραιά και της μεταμόρφωσής του σε ένα πράσινο κτήριο, εναρμονισμένο με τους πιο σύγχρονους κανονισμούς, μίλησε ο Νατάλης Πέτροβιτς, Senior Civil Engineer της DIMAND A.E., καθώς έπρεπε να «σκαναριστεί» ο Πύργος, να αξιοποιηθεί η τεχνολογία BIM, όπου πάνω στην πλατφόρμα οι μελετητές σχεδίασαν τον Πύργο». Παρά το αυξημένο κόστος, με τον τρόπο αυτό εξοικονομήθηκε πολύς χρόνος διότι με την τεχνολογία ΒΙΜ μπορούν να εντοπιστούν διάφορα ζητήματα, ιδίως στα παλιά κτήρια, που δεν θα εντοπίζονταν με την κλασική μέθοδο του δισδιάστατου σχεδίου.
Επιπρόσθετα,, ο πύργος στοχεύει στην πιστοποίηση LEED Platinum, αλλά και στην πιστοποίηση WELL, που αφορά στην υγεία και ευεξία των εργαζομένων. Ό,τι έχει τοποθετηθεί από διακόπτες, αισθητήρες, παροχές, κλπ. συμβάλλει ώστε να είναι ο Πύργος πράσινος, με χαμηλές καταναλώσεις και οι χρήστες να διαβιούν με άνεση και να είναι παραγωγικοί.
Το κτίριο ενισχύθηκε ακόμη σημαντικά σε ό,τι αφορά τη σεισμική μόνωση, όπως με εκτοξευόμενο σκυρόδεμα και ανθρακοϋφάσματα, έτσι ώστε να είναι 100% σίγουρο ότι θα αντέξει σε έναν «σεισμό του σήμερα», όπως είπε το στέλεχος της DIMAND, δηλαδή περίπου 3,5 φορές πάνω από την ένταση για την οποία είχε αρχικά σχεδιαστεί.
Όσον αφορά στους… «μύθους» που ακολουθούν τον Πύργο του Πειραιά πως γέρνει, ο Νατάλης Πέτροβιτς σημείωσε ότι όταν έγινε έλεγχος φάνηκε ότι η απόκλιση από την κατακόρυφο στα 80 μέτρα είναι μόλις 2,5 εκατοστά, ενώ από τις πολλές εργαστηριακές δοκιμές που βρέθηκε πως το σκυρόδεμα είναι σε πάρα πολύ καλή κατάσταση, παρά το ότι είναι κτήριο του 1972 και ο οπλισμός μοιάζει σαν να είχε τοποθετηθεί πρόσφατα.
Πρωτοπόρα για τα ελληνικά δεδομένα είναι και η μέθοδος με την οποία έγινε η στερέωση της νέας όψης του Πύργου, ενώ, όπως παρέθεσε ο κ. Πέτροβιτς, η παλιά όψη αποξηλώθηκε και ανακυκλώθηκε σε ποσοστό 99%. Αυτό σημαίνει πως όλα τα αλουμίνια, οι μεταλλικοί σκελετοί και τα τζάμια, διαχωρίστηκαν, εστάλησαν για επεξεργασία και μέρος αυτών έχει επιστρέψει ως καινούργιο υαλοστάσιο στον Πύργο. Επίσης, έπρεπε να εφαρμοστούν και οι πυροσβεστικές διατάξεις για τα ψηλά κτίρια.
Μια άλλη δυσκολία ήταν ότι ένας βασικός υπεργολάβος πτώχευσε, αλλά με τη βοήθεια της ΤΕΡΝΑ (όμιλος ΓΕΚ ΤΕΡΝΑ) λύθηκε το πρόβλημα και συνέχισε να κατασκευάζεται ο πύργος. Πρόκληση αποτελεί και η πεζογέφυρα πλάτους 4-5 μέτρων που θα συνδέει το υπόγειο γκαράζ στην πλ. Καραϊσκάκη (θα μισθωθούν θέσεις) με την πύλη Ε 9 και τον Πύργο.
Η Dimand είχε στοχεύσει στον Πειραιά (π.χ. Παπαστράτος, νέα δικαστήρια), θεωρώντας ότι με αναπαλαιώσεις δίνει στην περιοχή άλλον «αέρα». Εκτιμάται ότι στον Πύργο θα φιλοξενούνται οι 1.600 περίπου εργαζόμενοι των γραφείων και οι 2.000 πελάτες / εργαζόμενοι σε εμπορικά και εστίαση. Μαζί με το κτήριο ΝΑΤ – μνημείο, η περιοχή θα αναμορφωθεί προς το καλύτερο, ενώ το project είναι σε μεγάλο συγκοινωνιακό κόμβο. Ο ίδιος πρόσθεσε ότι η Dimand συνεργάζεται και με τη δημοτική Αρχή, η οποία αποτέλεσε σημαντικό αρωγό στη συγκεκριμένη προσπάθεια και μάλιστα αναμένεται να αναμορφώσει και την ψαραγορά που βρίσκεται δίπλα στον Πύργο. Υπενθυμίζεται ότι στους δύο πρώτους ορόφους θα υπάρχουν καταστήματα, στον τρίτο ψυχαγωγία/εστίαση, ενώ πιο πάνω έως τον 22ο όροφο χώροι γραφείων.
Μπορεί τελικά ο Πύργος να μην έχει κατοικίες όπως αρχικά σχεδιάζονταν (ή μάλλον είχε τεθεί ως ενδεχόμενο), ωστόσο, αναμφίβολα θα αποζημιώνει τους χρήστες του (εμπορικοί χώροι 6.700 τ.μ. συνολικά, F&B 800 τ.μ., γραφεία 19.250 τ.μ.). Σε ακτίνα μικρότερη των 500 μ., ο εργαζόμενος ή επισκέπτης μπορεί να βρει όλα τα μέσα μαζικής μεταφοράς όπως πλοία, δύο γραμμές μετρό, τραμ, λεωφορεία, προαστιακό και τρένα.
Riviera Tower (Ελληνικό - LAMDA DEVELOPMENT): Ο mega «πράσινος» οικιστικός ουρανοξύστης και οι σύγχρονες πρακτικές στο testing
Όπως πολλές φορές η διοίκηση της Lamda Development έχει αναδείξει ήδη από το καλοκαίρι και επανέλαβε και πρόσφατα, μέχρι το τέλος του 2023 θα φαίνονται από μια σχετική απόσταση οι πρώτοι όροφοι του Riviera Tower, του εμβληματικού ουρανοξύστη του Ελληνικού, του ύψους 205 μέτρων «πράσινου», ψηφιακού και μοντέρνου οικιστικού πύργου με τους 50 υπέργειους ορόφους και τα 169 διαμερίσματα.
Στις υψηλές προδιαγραφές και τις σύγχρονες τεχνικές σχεδιασμού που χρησιμοποιούνται για την κατασκευή του Riviera Tower, αναφέρθηκε ο Λεωνίδας Βώκας, Senior Construction Director Riviera Tower, Development Residential Sports & MUT της LAMDA DEVELOPMENT.
Θα είναι το ψηλότερο κτίριο που έχει κατασκευαστεί ποτέ στη χώρα, χτίζεται με τις πιο υψηλές προδιαγραφές που έχουν εφαρμοστεί ποτέ στην χώρα μας, με περίπου 100 χιλ. τ.μ. ως προς το συνολικό μέγεθος και με ποιοτικές προδιαγραφές, συν ένα ισόγειο και δύο επίπεδα γκαράζ.. «Πρώτη φορά γίνονται τέτοια έργα στην Ελλάδα», σημείωσε το στέλεχος της Lamda. Το κτίριο θα ολοκληρωθεί στις αρχές του 2026 και θα είναι ο πρώτος ουρανοξύστης στην Ελλάδα και τη Νοτιοανατολική Ευρώπη που η κατασκευή του εξαρχής υλοποιείται με την τεχνολογία του ΒΙΜ.
Προκειμένου να ανταποκριθεί στις μεγάλες προκλήσεις του έργου η Lamda συνεργάζεται με μεγάλους διεθνείς αρχιτεκτονικούς οίκους, μηχανικούς και άλλα γραφεία, οι οποίοι με τη σειρά τους συνεργάζονται με σημαντικά ελληνικά γραφεία. Ο πύργος σχεδιάστηκε από το διεθνές αρχιτεκτονικό γραφείο «Foster+Partners», το οποίο συνεργάστηκε με το «Γραφείο Μελετών Αλέξανδρου Ν. Τομπάζη Α.Ε.». Η τεχνική εταιρεία Buro Happold ανέλαβε τις στατικές μελέτες σε συνεργασία με τη Deta Engineering. Η εταιρεία Doxiadis+ ανέλαβε τον σχεδιασμό του περιβάλλοντος χώρου.
Οσον φορά στις μελετητικές προκλήσεις, τα πολύ ψηλά κτίρια λόγω ακριβώς του ύψους τους καταπονούνται περισσότερο από εξωγενείς παράγοντες, όπως ο άνεμος, οι σεισμοί κ.λπ., οπότε απαιτούνται ειδικές μελέτες που λαμβάνουν υπόψη τα ιδιαίτερα αυτά χαρακτηριστικά. Ένα τέτοιο ψηλό κτήριο καταπονείται περισσότερο από τις φυσικές δυνάμεις, όπως ο σεισμός και ο έντονος αέρας. Γι’ ακριβώς αυτόν τον λόγο οι μελέτες είναι εξειδικευμένες, καθώς πρέπει να λαμβάνουν υπόψη τις ιδιαιτερότητές του. Ειδικά στο κομμάτι των στατικών μελετών μελετήθηκαν οι συνθήκες με το wind tunnel testing για να φανεί την κατανομή κ ανεμοπιέσεων κατ’ ύψος του κτιρίου καθ’ όλη τη διάρκεια ζωής του, αλλά και ο αέρας στα μπαλκόνια ή την είσοδο του κτηρίου. Όσον αφορά τις σεισμικές μελέτες, που αποτελούν μεγάλη πρόκληση για τέτοιου είδους κτίρια, αναφέρθηκε ότι το Ελληνικό είναι μια περιοχή όπου οι χάρτες δεν είναι απόλυτα ξεκάθαροι σχετικά με τη σεισμικότητά της, πραγματοποιήθηκε ειδική μελέτη με δυναμική ανάλυση για τη σεισμικότητα. Όπως σημειώθηκε, σχεδιάστηκαν περισσότερα από ό,τι απαιτούσε η νομοθεσία σχετικά με τη σεισμική συμπεριφορά του κτηρίου, με τη νέα γραμμική μεθοδολογία του performance space design.
Στο κομμάτι της κατασκευής του ουρανοξύστη, ανέφερε ότι το έργο περιλαμβάνει 75.000 κυβικά μπετόν και 17.000 τόνους σίδηρο. Επί του παρόντος, οι θεμελιώσεις έχουν ολοκληρωθεί όσον αφορά τους 316 πασσάλους, σε βάθος ως και 50 μέτρων μέσα στο έδαφος και δίπλα στο νερό (50 μέτρα μακριά από τη μαρίνα του Αγ. Κοσμά). Για την κατασκευή του κτηρίου, θα εφαρμοστεί ο λεγόμενος κύκλος των 5 ημερών, δηλαδή, όπως εξήγησε ο κ. Βώκας, «η κατασκευή του κάθε ορόφου θα ολοκληρώνεται μέσα σε 5 ημέρες, μία πρακτική που θα εφαρμοστεί για πρώτη φορά στην Ελλάδα, είναι η λογική της Bouygues». Υπενθυμίζεται ότι η κοινοπραξία Bouygues – Intrakat έχει αναλάβει το έργο (ECI και κατασκευή).
Σημειώθηκε επίσης ότι μέχρι τώρα εφαρμόζονται οι πιο σύγχρονες πρακτικές στο testing των κατασκευών, για τους πασσάλους χρησιμοποιήθηκαν μέθοδοι για να φανεί πόσα καλά μπήκαν με μέσα που πρώτη φορά χρησιμοποιούνται στην χώρα, ενώ πρόκειται για έργο leed (π.χ. και ειδικά μίγματα μπετόν με χαμηλότερο αποτύπωμα άνθρακα).
Υπενθυμίζεται ότι το project προχώρησε με τη μέθοδο ECI (early contractor involvement) που εφαρμόζεται πρώτη φορά σε Ελλάδα, αλλά στο εξωτερικό χρησιμοποιείται σε ιδιωτικά έργα αλλά και δημόσιους φορείς πλέον. Έχει ως πλεονεκτήματα ότι γίνεται επιλογή εργολάβου από νωρίς, ο οποίος συνεργάζεται στενά με μηχανικούς και τον κύριο του έργου για να αντιμετωπιστούν όλες οι ιδιαιτερότητες. «Το ιδιαίτερο είναι ότι δεν τον διαλέγεις βάσει τιμών, αλλά βάσει ικανότητας, εμπειρίας, τεχνογνωσίας κ.α., και όταν υπογραφεί σύμβαση πλέον είτε θα τα βρεις μαζί του, ήτοι “αρραβώνας”, είτε θα πας σε άλλον, με διαγωνισμό, έχοντας όμως τα δεδομένα. Κερδίζουμε χρόνο για να αντιμετωπίζουμε πληθώρα θεμάτων για την κατασκευή ενός πρωτόγνωρου έργου», σημείωσε χαρακτηριστικά.
