Ροή
Είναι αναμφισβήτητο γεγονός ότι η πανδημία έδρασε ως επιταχυντής των τάσεων που υπήρχαν στην αγορά των αποθηκών τα τελευταία χρόνια. Η μεγάλη στροφή στο ηλεκτρονικό εμπόριο ευνόησε τόσο πολύ τον κλάδο που πλέον μια εξαιρετικά μεγάλη πλειοψηφία επενδυτών και funds ψάχνουν να τοποθετηθούν, σε παγκόσμιο επίπεδο.
Ο μεγάλος ανταγωνισμός σε συνδυασμό με την περιορισμένη προσφορά έχουν ωθήσει τις αξίες σε πρωτοφανή επίπεδα, τις αποδόσεις σε μεγάλη συμπίεση και τον δείκτη κενότητας κοντά στο μηδέν. «Ενδεικτικά και μόνο αναφέρουμε ότι στην Γερμανία και στην Γαλλία οι αποδόσεις κινούνται πλέον στο 3,15% με κενότητα στο 2%. Η τάση αυτή αναμένεται να συνεχιστεί όσο τα βασικά χαρακτηριστικά (fundamentals) του κλάδου θα παραμένουν θετικά και τα προς επένδυση κεφάλαια θα συνεχίζουν να είναι σε αφθονία», σημειώνει η Geoaxis, η πρώτη πιστοποιημένη εταιρεία εκτιμήσεων ακινήτων στην Ελλάδα, σε σχετική έρευνα για τον τομέα των logistics, μέρος της οποίας παρουσίασε προ ημερών το insider.gr.
Όπως σημειώνεται, αγορά στην Ελλάδα, αν και πάρα πολύ μικρή σε σχέση με την υπόλοιπη Ευρώπη, θα ακολουθήσει την ίδια θετική πορεία. Η ζήτηση θα δυναμώσει και άλλο, ενώ προβλέπουμε σημαντική αιχμή για τους χώρους ψυχρής αποθήκευσης τα επόμενα χρόνια.
Ο κλάδος στο σύνολό του έχει να αντιμετωπίσει 5 κορυφαίες προκλήσεις οι οποίες συνοψίζονται στα παρακάτω:
1. Η διαθέσιμη γη για νέες αναπτύξεις θα είναι όλο και πιο δύσκολη (άρα και πιο ακριβή) στην εύρεσή της.
2. Οι πολεοδομικοί περιορισμοί θα ενταθούν.
3. Το κόστος κατασκευής θα είναι δύσκολο να προβλεφθεί καθώς υλικά και πληθωρισμός θα είναι παράγοντες αβεβαιότητας.
4. Το διαθέσιμο εργατικό δυναμικό θα είναι δύσκολο να βρεθεί και να διατηρηθεί, ιδιαίτερα σε εκτός αστικών κέντρων περιοχές. Η επιλογή της θέσης θα είναι στο μέλλον άμεσα εξαρτώμενη από την τοποθεσία προέλευσης του εργατικού δυναμικού.
5. Η ανάπτυξη με όρους ESG θα επιφέρει αλλαγές στον τρόπο διακίνησης των προϊόντων με προσπάθεια μείωσης του περιβαλλοντικού αποτυπώματος, ενώ η υιοθέτηση της πράσινης ανανεώσιμης ενέργειας θα ενταθεί στην προσπάθεια μείωσης του ενεργειακού κόστους.
Όπως αναφέρει η Geoaxis σε άλλο σημείο της έρευνας, η παγκόσμια οικονομία βιώνει την επέλαση της νέας βιομηχανικής επανάστασης (νέες τεχνολογίες-ψηφιακή εποχή), η οποία ουσιαστικά καταργεί τα εμπόδια ανάμεσα στις αλυσίδες εφοδιασμού, στους πελάτες και στις επιχειρήσεις. Η Ελλάδα απολαμβάνει βασικά πλεονεκτήματα που δύναται να την καταστήσουν σημαντικό κόμβο στις μεταφορές και παγκόσμιο διαμετακομιστικό κέντρο. Είναι χωροθετημένη σε μια εξαιρετικά γεωστρατηγική θέση στο όριο τριών ηπείρων, απολαμβάνει 16.000 χιλιόμετρα ακτογραμμή στη Μεσόγειο, ενώ συμπεριλαμβάνεται στις μεγαλύτερες ναυτιλιακές δυνάμεις στον κόσμο.
Η παγκόσμια οικονομία βιώνει την επέλαση της νέας βιομηχανικής επανάστασης (νέες τεχνολογίες-ψηφιακή εποχή), η οποία ουσιαστικά καταργεί τα εμπόδια ανάμεσα στις αλυσίδες εφοδιασμού, στους πελάτες και στις επιχειρήσεις. Η Ελλάδα απολαμβάνει βασικά πλεονεκτήματα που δύναται να την καταστήσουν σημαντικό κόμβο στις μεταφορές και παγκόσμιο διαμετακομιστικό κέντρο. Είναι χωροθετημένη σε μια εξαιρετικά γεωστρατηγική θέση στο όριο τριών ηπείρων, απολαμβάνει 16.000 χιλιόμετρα ακτογραμμή στη Μεσόγειο, ενώ συμπεριλαμβάνεται στις μεγαλύτερες ναυτιλιακές δυνάμεις στον κόσμο.
European Logistic Property Census 2021
Σύμφωνα με τα αποτελέσματα της απογραφής, European Logistic Property Census 2021, η οποία διεξήχθη για λογαριασμό της Tritax EuroBox plc και της Savills UK το καλοκαίρι του 2021, η δυναμική στο κλάδο βιομηχανικών & αποθηκευτικών ακινήτων αναμένεται να διατηρηθεί στο άμεσο μέλλον. Όμοια, η επενδυτική ζήτηση που εκτοξεύτηκε τους προηγούμενους 18μήνες, αναμένεται να παραμείνει σε υψηλά επίπεδα τουλάχιστον μέχρι το τέλος του 2024. Η ζήτηση χώρων από τους χρήστες αποθηκών και βιομηχανικών κτηρίων στην Ευρώπη κατά τη διάρκεια του πρώτου μισού του 2021 ήταν κατά 60% υψηλότερη του μέσου για την ίδια περίοδο σε βάθος δεκαετίας.
Στην άλλη όψη του νομίσματος, τα ποσοστά διαθεσιμότητας (vacancy rates) σε όλες της Ευρωπαϊκές αγορές αποθηκών κατέγραψαν ιστορικό χαμηλό, 4.6% κατά τη διάρκεια του πρώτου μισού του έτους. Κατά τη διάρκεια των τελευταίων δώδεκα μηνών τα ενοίκια στον κλάδο αυξήθηκαν κατά 2%, με τις αυξήσεις σε Λισαβώνα, Βαρσοβία και Αμβούργο να κυριαρχούν. Οι επενδύσεις σε Ευρωπαϊκά βιομηχανικά ακίνητα και αποθήκες έφτασαν σε ιστορικά υψηλά επίπεδα αγγίζοντας τα €22.5δισ. κατά το πρώτο μισό του 2021. Το ποσό αυτό αντικατοπτρίζει αύξηση της τάξεως του 60% σε σχέση με το μέσο όρο πενταετίας και οι αποδόσεις συμπιέστηκαν κατά 45 μονάδες βάσης σε ετήσια βάση για την ίδια περίοδο. Την ίδια περίοδο οι τιμές των ακινήτων στις αγορές της Γερμανίας και Γαλλίας καταγράφουν τις μεγαλύτερες αυξήσεις.
Πάνω από το 80% των Ευρωπαίων επενδυτών και διαχειριστών κεφαλαίων που ερωτήθηκαν, προσδοκά ότι οι όγκοι επενδύσεων της αγοράς βιομηχανικών κτηρίων και αποθηκών θα αυξηθούν εντός του επόμενου έτους. Κανένας από τους ερωτηθέντες δεν προσδοκά μείωση συναλλαγών ενώ οι Γαλλία, Γερμανία και Ολλανδία είναι οι πιο ευνοημένες σε επενδύσεις μεταξύ των ευρωπαϊκών αγορών αποθηκών. Το 46% των χρηστών προβλέπει ότι οι ανάγκες τους για στέγαση θα αυξηθούν, με μόλις ένα μικρό ποσοστό αυτών (4.8%) να εκτιμά πως η ζήτηση θα μειωθεί στην ίδια περίοδο. Ειδικότερα στις τρείς μεγαλύτερες αγορές αποθηκών της Ευρώπης, Γαλλία, Γερμανία και Ισπανία οι χρήστες προβλέπουν αύξηση της ζήτησης κατά 44.1%, 42.6% και 38.5% αντιστοίχως. Ιταλία και Πορτογαλία ακολουθούν με εκτιμώμενες αυξήσεις κατά 26.4% και 24.2% αντίστοιχα.
Η Ελλάδα
Όπως σημειώνεται στην ανάλυση, από το 2016 και μετά οι μεγαλύτερες εταιρείες του κλάδου κερδίζουν συνεχώς μερίδιο αγοράς σε βάρος μικρότερων εταιρειών, με τις πρώτες να καταλαμβάνουν από κοινού πάνω από το 50% της συνολικής αξίας της αγοράς. Η κατανομή της αγοράς των υπηρεσιών logistics προς τρίτους ανά κύρια κατηγορία υπηρεσιών, δείχνει ότι οι υπηρεσίες αποθήκευσης συνολικά καταλαμβάνουν το 59% της συνολικής αξίας των παρεχόμενων υπηρεσιών και ακολουθούν οι υπηρεσίες διανομής, αποσπώντας μερίδιο 34%. Ειδικότερα, οι υπηρεσίες αποθήκευσης διακρίνονται σε αποθηκεύσεις χωρίς ψύξη που καταλαμβάνουν το 44% και σε αποθηκεύσεις με ψύξη που αποσπούν μερίδιο μόλις 15%. Παρατηρείται δηλαδή ότι από κοινού οι υπηρεσίες αποθήκευσης - διανομής καταλαμβάνουν το 93% των συνολικών παρεχόμενων υπηρεσιών. Όσον αφορά την κατανομή της αγοράς υπηρεσιών ανά κύρια κατηγορία προϊόντων, την πρώτη θέση κατέχει, διαχρονικά, η κατηγορία των τροφίμων και ποτών (Mελέτες ICAP 2018 και EY 2020).
Στον κλάδο δραστηριοποιείται σημαντικός αριθμός επιχειρήσεων, οι κορυφαίες εκ των οποίων είναι οι Sarmed, Goldair, Βεϊνόγλου, Golden Cargo, ΠΑΕΓΑΕ, Διακίνησις κά. Επίσης στην αγορά δραστηριοποιούνται και μεγάλοι διεθνείς όμιλοι όπως οι DHL και GEFCO. Οι επιχειρήσεις αυτές είτε είναι (δια)μεταφορικές που παρέχουν παράλληλα και υπηρεσίες logistics, είτε αμιγείς επιχειρήσεις logistics. Το δίκτυο logistics στην Ελλάδα έχει αναπτυχθεί γύρω από επτά διακριτά περιφερειακά κέντρα σε Θριάσιο Πεδίο, Ανατολική Αττική, Βόρεια Αττική, Πειραιά, Οινόφυτα, Σίνδος και Καλοχώρι.
Υφιστάμενο Κτιριακό Απόθεμα
Εν γένει, η ποιότητα των χώρων αποθήκευσης και των εγκαταστάσεων διανομής στην Ελλάδα έχει βελτιωθεί αισθητά τα τελευταία δέκα χρόνια, κυρίως χάρη στο γεγονός ότι οι σημαντικοί προμηθευτές 3PL έχουν επενδύσει σε μεγαλύτερα, αυτοματοποιημένα και καλύτερα τεχνολογικά εξοπλισμένα κέντρα αποθήκευσης / διανομής. Σύμφωνα με μελέτη του Πανεπιστημίου Αιγαίου, μόνο το 14% των αποθηκών διαθέτει εσωτερικό αποθηκευτικό χώρο που είναι μεγαλύτερος των 45.000τ.μ., ενώ περισσότερο από το 62% είναι μικρότερες από 10.000τ.μ. Ειδικά για την Αττική, η στέγαση χρήσεων είτε αυτές αφορούν βιομηχανική παραγωγή, είτε παραδοσιακή αποθήκη και 3PL, εκτιμάται ότι ανέρχεται σε 3,3 εκατομμύρια τμ, ενώ σημειώνεται ότι ένα μεγάλο ποσοστό εξ’ αυτών, που αγγίζει περίπου το 40% αποτελείται από εργοστάσια παραγωγής, μεγάλης παλαιότητας τα οποία έχουν σταματήσει προ αρκετών ετών τη λειτουργία τους και σήμερα χρησιμοποιούνται ως απλοί αποθηκευτικοί χώροι τύπου ξηρού φορτίου. Σύμφωνα με τον Κο Χρήστο Κάκκαβα το απόθεμα των αποθηκών στην Αττική το επόμενο 16μηνο θα είναι μεγαλύτερο κατά 180.000τμ και στα τέλη του 2024 θα προστεθούν περίπου 250.000τμ στην Αττική. Το Θριάσιο πεδίο καταλαμβάνει την μερίδα του λέοντος στις νέες αναπτύξεις σε αντιδιαστολή με τις λοιπές περιοχές (Ελευσίνα, Μεσόγεια, Οινόφυτα, Θεσσαλονίκη) όπου η πλειοψηφία του κτηριακού αποθέματος είναι αρκετά παλαιά.
Ενδεικτικό κόστος κατασκευής σύγχρονης αποθήκης logistics
- 50-60 ευρώ/m2 μονάδας: για τις εγκαταστάσεις και όλες τις διαμορφώσεις περιβάλλοντος χώρου.
- 450-550 ευρώ/m2 μονάδας: για το βασικό κτίριο που περιλαμβάνει τα κόστη σχεδιασμού, μελετών, αδειοδοτήσεων, επιβλέψεων.
- 150-250 ευρώ/m2 μονάδας επιπλέον: για τις εγκαταστάσεις διοίκησης - γραφεία, ηλεκτρομηχανολογικούς χώρους.
Με βάση τα παραπάνω ένα ενδεικτικό μέσο κόστος μπορεί να κυμανθεί μεταξύ: 550€/τμ – 700€/τμ (αποθήκες τύπου Ζ3) που αφορά κατασκευή με το κλειδί στο χέρι για το σύνολο της μονάδας. Σημειώνουμε πως στο κόστος αυτό περιλαμβάνονται μόνο οι εργασίες που αφορούν στην κατασκευή του κτιρίου και κανένα κόστος εξοπλισμού.
«Η εποχή που τα αποθηκευτικά κτίρια αποτελούσαν τις απλούστερες, γρηγορότερες και φτηνότερες κατασκευές φτάνει στο τέλος της. Η λογική του one type fits all έχει ξεπεραστεί καθώς όλο και περισσότερο δίνεται μεγαλύτερη έμφαση στα συστήματα αυτοματισμού και ψηφιοποιήσης (digitalization). Στην αυγή του 2022, το κόστος κατασκευής είναι δύσκολο να προβλεφθεί μεσοπρόθεσμα καθώς υλικά (προμήθεια και κόστος) και πληθωρισμός αποτελούν παράγοντες αβεβαιότητας», αναφέρεται χαρακτηριστικά.
