Προσφέροντας στους υποψήφιους νέους ομολογιούχους (επενδυτές, εγχώριο αποταμιευτικό κοινό) μια ελκυστική απόδοση, όπως πιστεύει η διοίκησή της μιας και το εύρος τιμών κυμαίνεται μεταξύ 4,1% και 4,4%, η Premia Properties «βγαίνει» από σήμερα στις αγορές καθώς ξεκινάει, με ορίζοντα ολοκλήρωσης μεθαύριο Πέμπτη 2 Απριλίου, η δημόσια εγγραφή για την έκδοση έως ομολόγου έως 150 εκατ. ευρώ (με ελάχιστο ποσό 105 εκατ.), διάρκειας 7 ετών, με την έναρξη διαπραγμάτευσης των Ομολογιών στην Κατηγορία Τίτλων Σταθερού Εισοδήματος της Ρυθμιζόμενης Αγοράς του Χ.Α. να υπολογίζεται για τις 9 Απριλίου.
Να θυμίσουμε ότι η ΑΕΕΑΠ έχει free float στο 22%, με στόχο να αυξηθεί αυτό το ποσοστό, και μετόχους όπως η Sterner Stenhus Greece AB με 33,41%, η NLTG Group 10.61% αλλά και ονόματα όπως οι Σκλαβενίτης, Γ. Αντετοκούνμπο, Δασκαλάκης (Kaizen) κα...
Επενδυτικό πρόγραμμα, στρατηγικοί τομείς και επαφές με τράπεζες
Η ΑΕΕΑΠ για φέτος σχεδιάζει επενδυτικό πρόγραμμα άνω των 150 εκατ. ευρώ (το pipeline και τα projects που κοιτάζει είναι σαφώς πολλαπλάσια σε μέγεθος), εστιασμένη σε μπίζνες που σχετίζονται κυρίως με ξενοδοχεία και φοιτητικές κατοικίες εντός πόλεων (ήδη 1.000 κλειδιά, στόχος τα 2.000 σε βάθος χρόνου), που αποτελούν και τους βασικούς τομείς δράσης, αλλά και δευτερευόντως σε logistics, γραφεία ή retail.
Όπως ανέφερε χτες, μεταξύ άλλων, η διοίκηση της εισηγμένης, υπό τον CEO κ. Κώστα Μαρκάζο, στο πλαίσιο ενημερωτικής συνάντησης, σε βραχυ-μεσοπρόθεσμο ορίζοντα το χαρτοφυλάκιο της ΑΕΕΑΠ θα ανέλθει σε 1 δις ευρώ (από σχεδόν 690 εκατ. στο τέλος 2025 και λίγο άνω των 100 εκατ. το 2020), δίχως να αποκλείεται να επιτευχθεί ο στόχος αυτός ακόμη κι εντός του 2026.
Η στρατηγική, επίσης, της Premia είναι το «χτίσιμο» συνεργασιών με εγχώριες τράπεζες για την ανάληψη και διαχείριση επιλεγμένου πακέτου ακινήτων από τα assets των ιδρυμάτων (real estate owned - ROE) που θα ταιριάζουν με το προφίλ της Premia. Θυμίζουμε ήδη υπάρχει μια συνεργασία με την Alpha αλλά και τις Dimand, EBRD μέσω του Skyline (όπου προχωρούν ενέργειες, π.χ. ανακαινίσεις αλλά και πωλήσεις ακινήτων που ήδη έχουν αποφέρει περί έσοδα και υπεραξίες ακόμα και 50% στην Premia ως παθητικό μέτοχο), ενώ γίνονται επαφές και με άλλες, όπως π.χ. και την Πειραιώς. Με την τελευταία, δε, υπάρχουν επαφές για συνεργασία σε πακέτο ακινήτων αξίας άνω των 50 εκατ. ευρώ αλλά για την ώρα δεν είναι κάτι σε προχωρημένο επίπεδο.
Για την ώρα, το portfolio αποτελείται από Income producing ακίνητα αξίας 551 εκατ. ευρώ (83%), Development 74 εκατ. ευρώ (12%) και PPP 33 εκατ. ευρώ (5%), με την κατανομή να είναι ως εξής: Ξενοδοχεία 35%, Logistics 22%, Γραφεία 14%. Σχολεία 10%, Φοιτητική στέγαση 10%, Βιομηχανικά/οινοποιεία 5%, Retail 4%, Οικόπεδα 1%.
Που θα πάνε τα κεφάλαια της έκδοσης
Όπως έχουμε αναφέρει, από την ομολογιακή έκδοση, ποσό 100 εκατ. θα κατευθυνθεί σε αποπληρωμή δανεισμού, ήτοι για την πλήρη αποπληρωμή του Κοινού Ομολογιακού Δανείου 2022, μέσω άσκησης δικαιώματος πρόωρης εξόφλησης (call option), πριν από την 31.07.2026, και το υπόλοιπο καθαρό 45 εκατ. μετά έξοδα έκδοσης) σε επενδύσεις και κεφάλαιο κίνησης. Ποσό 38 εκατ. θα διατεθεί εντός 24 μηνών για επενδύσεις σε ακίνητη περιουσία (είτε προσθήκες/βελτιώσεις/ανακαινίσεις σε υφιστάμενα κτίρια, είτε επενδύσεις σε υπό ανάπτυξη και νέα ακίνητα), δικαιώματα, μετοχές ή μερίδια σε ακίνητη περιουσία, σύμφωνα με την επενδυτική στρατηγική της Εταιρείας, περιλαμβανομένης της πληρωμής δανειακών υποχρεώσεων που τυχόν υφίστανται και συνδέονται με τις εν λόγω επενδύσεις κατά τον χρόνο ολοκλήρωσής τους συμπεριλαμβανομένων και πιστούμενων τιμημάτων για πραγματοποιηθείσες επενδύσεις. Ποσό 7 εκατ. θα διατεθεί εντός 24 μηνών για την κάλυψη χρηματοδοτικών αναγκών του Ομίλου σε κεφάλαιο κίνησης.
Σύμφωνα με τον κ. Μαρκάζο, πιθανό είναι τα ποσά να χρησιμοποιηθούν στο σύνολό τους εντός του έτους που ήδη διανύουμε
Το θέμα δανεισμού – κόστους
Να σημειωθεί ότι το ΚΟΔ που θα αναχρηματοδοτηθεί είχε επιτόκιο 2,8%, άρα το νέο θα έχει μεγαλύτερο κόστος (εύρος 4,1-4,4%), ωστόσο, από την ΑΕΕΑΠ θεωρούν αφενός ότι θα φέρει σημαντικές επενδύσεις και αποδόσεις (yields) υψηλότερες του επιτοκίου, αφετέρου, και δεδομένης της γεωπολιτικής ανησυχίας, δεν κρίθηκε σκόπιμο να μεταφερθεί η διαδικασία αργότερα καθώς δεν είναι δυνατόν να προβλεφθεί πώς θα είναι οι αγορές σε μερικούς μήνες από τώρα.
«Όλες τις κινήσεις μας, τις ΑΜΚ, την επέκταση, τα ομολογιακά, τα κάναμε εν μέσω δύσκολης συγκυρίας, με covid, πόλεμο στην Ουκρανία, άνοδο επιτοκίων, τώρα πόλεμο στο Ιράν, ωστόσο, δεν επηρεαστήκαμε και μεγαλώσαμε σημαντικά», ανέφερε χαρακτηριστικά ο κ. Μαρκάζος. Που άφησε να εννοηθεί ότι και το μέρισμα θα είναι αυξημένο, καθώς, η ΑΕΕΑΠ διπλασίασε κέρδη πέρυσι έναντι του 2024, άρα κάτι ανάλογο σκέφτονται και ως ανταμοιβή στους μετόχους. Παράλληλα, ο δείκτης NET LTV είναι στο 57,3%, τα έσοδα από ενοίκια αυξάνονται συνεχώς (στα 37 εκατ. το 2025), υπάρχουν ενισχυμένη κεφαλαιακή βάση με αύξηση μετοχικού κεφαλαίου 40 εκατ. (το 2025), σταθμισμένο μέσο κόστος δανεισμού στο 3,3%, με το 57% του συνολικού χρέους σε σταθερές προθεσμίες, βελτιωμένο πιστωτικό προφίλ (η ICAP CRIF αναβάθμισε την αξιολόγηση της Premia σε AA), ενώ δάνεια 27 εκατ. είναι στο πλαίσιο του RRF με μέσο σταθερό επιτόκιο 1,7%. Ο καθαρός δανεισμός είναι στα 397 εκατ. ευρώ., με σταθερό επιτόκιο: 57% και κυμαινόμενο: 43%., με μέση διάρκεια δανεισμού τα 6,9 έτη.
Τα projects
Σε σχέση με τις επενδύσεις, όπως είπαμε ξενοδοχεία (με στόχο να αποτελέσουν προσεχώς το 50% - 60% αξίας χαρτοφυλακίου) και φοιτητικές κατοικίες αποτελούν τις βασικές δράσεις της ΑΕΕΑΠ, όπως και τα γραφεία ή τα logistics.
Στα σημαντικά έργα σε εξέλιξη εντός του 2026 ξεχωρίζουν τα ξενοδοχεία Gaia Palace & Royal Hotels, συνολική επένδυση 73 εκατ. ευρώ με ορίζοντα ολοκλήρωσης το 2027. Αφορά στην ανακατασκευή δύο ξενοδοχείων με 466 δωμάτια, στο Μαστιχάρι, στην Κω, τα γραφεία Tesla HQ για την ανάπτυξη νέου εμπορικού / εταιρικού ακινήτου (κεντρικά γραφεία και έκθεση της Tesla του Ελον Μασκ), επένδυση 5 εκατ. ευρώ που θα ολοκληρωθεί φέτος στο Κορωπί, ενώ στη φοιτητική στέγαση προχωρά η απόκτηση και ανακατασκευή 6 κτιρίων, επένδυση 36 εκατ. ευρώ με ορίζοντα ολοκλήρωσης το 2026 (περίπου 400 δωμάτια. Πρόκειται για ανακατασκευή πέντε κτιρίων σε σύγχρονες φοιτητικές εστίες, με την υποστήριξη ενός δανείου RRF. Οι τοποθεσίες επιλέχθηκαν με βάση την ισχυρή ζήτηση για υψηλής ποιότητας φοιτητικές εστίες. Τα projects σε Ξάνθη, Ιωάννινα, Πάτρα, Αττική, Βόλο και Ρόδος αναμένεται να παραδοθούν έως τον Σεπτέμβριο του 2026, υπό τη διαχείριση της Unity Smart Living.
Επίσης, συνεχίζεται η ενίσχυση παρουσίας σε επιμέρους τομείς, όπως π.χ. στο δημόσιο σχολείο (θεωρείται από την ΑΕΕΑΠ ως ασφαλής επενδυτική επιλογή), π.χ. με νεόδμητο σχολικό συγκρότημα, μισθωμένο στον Δήμο Σπάτων, με χρηματοδότηση RRF (Επιφάνεια: 2.500 τ.μ., αξία: 8,3 εκατ. ευρώ), στα γραφεία όπως π.χ. στην Καλαμαριά με την ανακατασκευή κτιρίου γραφείων σε σύγχρονους χώρους (επιφάνεια: 4.100 τ.μ., αξία: 7,6 εκατ. ευρώ) αλλά και σε αυτό του Πικερμίου (ανακατασκευή παλαιού συγκροτήματος σε σύγχρονους χώρους γραφείων και φαρμακευτικές αποθήκες, μισθωμένο στη Genepharm, επιφάνεια: 4.800 τ.μ., αξία: 5,6 εκατ. ευρώ), τα φοιτητικά διαμερίσματα σε Ξάνθη, Λάρισα και Βόλο (7.600 τ.μ., αξία: 13,3 εκατ. ευρώ) κ.α..
Στο χαρτοφυλάκιο της Premia υπάρχουν assets εισοδήματος, ως γνωστόν, όπως τα Sunwing Hotels, τα παραθαλάσσια ξενοδοχειακά θέρετρα Sunwing Kallithea Beach (534 δωμάτια) και Sunwing Makrigialos & Ocean Beach Club (262 δωμάτια), μισθωμένα στον όμιλο NLTG, σε Κρήτη και Ρόδο (με Μικτή εκμισθώσιμη επιφάνεια: Ρόδος 41.000 τ.μ., Κρήτη 25.700 τ.μ.), με Αξία (31.12.2025) 116,6 εκατ. ευρώ, το γνωστό συγκρότημα (μισθωμένο στην ΑΑΔΕ)μ Piraeus 180 γραφεία (ραφεία πιστοποιημένα LEED GOLD, μετατροπή πρώην εμπορικού κέντρου σε βιοκλιματικό συγκρότημα γραφείων LEED Gold, με επιφάνεια 59.200 τ.μ. με 3 επίπεδα υπόγειου πάρκινγκ και αξία: 74,7 εκατ. ευρώ), το ξενοδοχείο Gran Canaria ( 3 αστέρων με 252 δωμάτια, μισθωμένο στον όμιλο NLTG, επιφάνεια: 20.200 τ.μ., αξία 73,0 εκατ. ευρώ) και το Logistics Ελευσίνα, υψηλών προδιαγραφών, μισθωμένο στον Σκλαβενίτη έως τον Νοέμβριο 2025 και από Φεβρουάριο του 2026 στον όμιλο ΑΒ (35.200 τ.μ., αξία: 24,9 εκατ. ευρώ).
Το 2025 η ΑΕΕΑΠ ολοκλήρωση σημαντικές συναλλαγές ή projects όπως τα ξενοδοχεία στα Γκραν Κανάρια, την απόκτηση των Οινοποιίων Σεμέλη (με 10 σουίτες και αμπελώνες στη Νεμέα και την Αρκαδία, κτήρια 9.100 τ.μ. και αμπελώνες 278.000 τ.μ., αξίας 9,9 εκατ.), γραφεία στη Θεσσαλονίκη (3.200 τ.μ., 7,8 εκατ., μισθωτής το Ελληνικό Κτηματολόγιο), to Public retail store στον Κηφισσό στου Ρέντη (10.200 τ.μ., 8,5 εκατ. ευρώ) κ.α..
Το 2025 έγιναν επενδυτικές κινήσεις 144 εκατ. (15 συνολικά), εκ των οποίων 95,8 εκατ. στα ξενοδοχεία, 12,2 εκατ. σε φοιτητικές κατοικίες, 3,7 εκατ. σε σχολεία, 9,3 εκατ. σε βιομηχανία/οινοποιία, στα γραφεία 10,7 εκατ. κ.α..
Υπενθυμίζονται η συνεργασία για το Skyline, το Renti to Go (απόκτηση του Village Shopping & More σε συνεργασία π.χ. με Αντετοκούνμπο), τα Navarino Vineyards αλλά και το IQ Karella (συμμετοχή: 40% / €3,1 εκατ.), μια κοινοπραξία με τον Όμιλο Dimand για την ανάπτυξη ακινήτου στην Παιανία
