Η «μάχη του χάρτη» που ανοίγει με τα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια (ΤΠΣ) δεν αφορά μόνο την Αθήνα ή τις μεγάλες πόλεις. Στην Περιφέρεια, όπου η δόμηση, τα όρια οικισμών, οι τουριστικές πιέσεις και οι χρήσεις γης συχνά συνυπάρχουν με γκρίζες ζώνες δεκαετιών, ο νέος σχεδιασμός μεταφράζεται σε πραγματικές ανατροπές: από το πού «χτίζεται» και πού όχι, μέχρι το τι θεωρείται παραγωγική δραστηριότητα και πώς προστατεύονται (ή «ανοίγουν») ευαίσθητες περιοχές.
Κοινός παρονομαστής είναι η πίεση χρόνου, η κοινωνική ένταση αλλά και το γεγονός ότι η αγορά (ιδιοκτήτες, μηχανικοί, τράπεζες) «διαβάζει» τις αλλαγές πολύ πριν φτάσουν στο ΦΕΚ.
Από τα χαρτιά της δεκαετίας του ’80 σε «κανόνες ανά Δήμο»
Τα ΤΠΣ είναι, πρακτικά, το εργαλείο που έρχεται να βάλει ενιαίο πλαίσιο σε επίπεδο Δήμου/Δημοτικής Ενότητας: καθορίζουν χρήσεις γης, όρους και περιορισμούς δόμησης, οικιστικές περιοχές και όρια οικισμών, ζώνες προστασίας, αλλά και κατευθύνσεις για προσαρμογή στην κλιματική αλλαγή και διαχείριση έκτακτων αναγκών.
Για την Περιφέρεια αυτό είναι κομβικό, επειδή σε πολλούς δήμους το «πραγματικό» καθεστώς χωροθέτησης προέκυπτε από αποσπασματικές αποφάσεις, παλιές οριοθετήσεις, ερμηνείες και πρακτικές που δεν υπόκειντο πάντα σε έλεγχο. Το αποτέλεσμα ήταν αβεβαιότητα για την αξία της γης, για επενδύσεις (ιδίως τουριστικές/ΑΠΕ/αγροτοκτηνοτροφικές) και για το αν μια άδεια θα εξακολουθεί να ισχύει σε βάθος χρόνου.
Η φάση της διαβούλευσης
Η αρχική φάση συμμετοχής στα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια πραγματοποιείται μέσω της πλατφόρμας polsxedia.ypen.gov.gr, με ένα περιορισμένο χρονικό πλαίσιο, το οποίο έχει κινητοποιήσει έντονο ενδιαφέρον σε τοπικές κοινωνίες και επαγγελματικούς φορείς. Όπως επισημαίνεται και στο ρεπορτάζ του Insider, το ΥΠΕΝ αντιμετωπίζει αυτή τη διαδικασία ως ένα πρώιμο στάδιο καταγραφής απόψεων και παρατηρήσεων, πριν οριστικοποιηθούν οι βασικές κατευθύνσεις του σχεδιασμού, ενώ η θεσμικά προβλεπόμενη δημόσια διαβούλευση θα πραγματοποιηθεί στη δεύτερη φάση, κατά την παρουσίαση της Στρατηγικής Μελέτης Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων.
Στην Περιφέρεια, όπου ο πολεοδομικός σχεδιασμός συνδέεται άμεσα με ζητήματα δόμησης, όρια οικισμών, αγροτικές εκτάσεις και ιδιοκτησίες με διαχρονικό χαρακτήρα, η συγκεκριμένη διαδικασία αποκτά ιδιαίτερη βαρύτητα. Για τον λόγο αυτό, η πρώτη αυτή φάση συμμετοχής λειτουργεί περισσότερο ως σήμα έναρξης ενός ευρύτερου διαλόγου, ο οποίος αναμένεται να ενταθεί στα επόμενα στάδια του σχεδιασμού.
Το ορόσημο του 2025 και το στοίχημα της διοικητικής «παράδοσης»
Η μεγάλη πίεση δεν είναι μόνο πολιτική ή κοινωνική. Είναι και τεχνικο-διοικητική: μέχρι το δ’ τρίμηνο του 2025, το ΥΠΕΝ πρέπει να έχει εκδώσει θετική αξιολόγηση για μελέτες ΤΠΣ σε 405 δημοτικές ενότητες, μαζί με επιπλέον πακέτο 11 Ειδικών Πολεοδομικών Σχεδίων και οριοθέτησης οικισμών σε 36 δημοτικές ενότητες. Σε αυτό το κάδρο, η πλατφόρμα εμφανίζεται ως «εργαλείο υλοποίησης» στο πρόγραμμα που συνδέεται με χρηματοδότηση από το Ταμείο Ανάκαμψης, με το ΥΠΕΝ κύριο του έργου και το ΤΕΕ φορέα υλοποίησης.
Πότε θα αλλάξει στ’ αλήθεια το καθεστώς δόμησης
Το κρίσιμο σημείο για ιδιοκτήτες στην περιφέρεια είναι το πότε ο νέος κανόνας θα γίνει «δεσμευτικός» στην πράξη. Τα ΤΠΣ που περιλαμβάνουν οριοθέτηση οικισμών ή οι αυτοτελείς μελέτες οριοθέτησης θα πρέπει να εγκριθούν μέσω Προεδρικών Διαταγμάτων, και μέχρι τότε «ισχύει το υφιστάμενο καθεστώς» που εφαρμόζεται εδώ και δεκαετίες.
Αυτό, ωστόσο, δεν σημαίνει ότι όλα ακολουθούν την πεπατημένη. Στην πράξη, από τη στιγμή που αποτυπώνεται ένας νέος σχεδιασμός (και ειδικά όταν περνάει κρίσιμα στάδια αξιολόγησης), επηρεάζει προσδοκίες, τιμές και αποφάσεις, ειδικά σε αγορές με έντονη επενδυτική πίεση (νησιά, παραθαλάσσιες ζώνες, τουριστικοί δήμοι).
Πού «γράφονται» οι ανατροπές στην Περιφέρεια
Στην περιφέρεια οι αλλαγές τείνουν να συγκεντρώνονται σε τέσσερις περιοχές υψηλής έντασης: Πρώτον, στα όρια οικισμών και στις ζώνες γύρω από αυτούς, όπου ένα νέο περίγραμμα μπορεί να αλλάξει το αν μια ιδιοκτησία θεωρείται αξιοποιήσιμη ή όχι, και με ποιον τρόπο. Δεύτερον, στις χρήσεις γης: η «ετικέτα» (κατοικία, τουρισμός, παραγωγή, προστασία) είναι που τελικά καθορίζει αν χωράει μια δραστηριότητα ή αν μετατρέπεται σε απαγόρευση. Τρίτον, στις ζώνες προστασίας και στις περιοχές με περιβαλλοντικές δεσμεύσεις, όπου οι νέοι κανόνες θα πρέπει να ισορροπήσουν ανάμεσα σε ανάπτυξη και προστασία με τον κίνδυνο, σε ορισμένες περιπτώσεις, να ανοίξουν νέα μέτωπα αντιπαράθεσης. Τέταρτον, στην «ενδιάμεση περίοδο»: το ΤΕΕ έχει θέσει δημόσια θέμα ανάγκης για ενδιάμεσες λύσεις σε συγκεκριμένες ζώνες οικισμών, ακριβώς επειδή η μετάβαση μπορεί να δημιουργήσει κενά και ανισότητες μεταξύ περιοχών που προχωρούν γρήγορα και άλλων που μένουν πίσω.
Τι πρέπει να παρακολουθούν τώρα οι πολίτες και οι δήμοι
Το βραχυπρόθεσμο ερώτημα δεν είναι πότε θα ολοκληρωθεί η διαδικασία. Είναι «σε ποια φάση βρίσκεται η δική μου περιοχή» και «τι ακριβώς προτείνει ο ανάδοχος στον χάρτη». Η ίδια η πλατφόρμα του ΥΠΕΝ περιγράφει τη συμμετοχή ως τρόπο εμπλουτισμού προτάσεων κατά την εκπόνηση των μελετών, απευθυνόμενη σε όσους κατοικούν ή δραστηριοποιούνται στην περιοχή που αφορά το σχέδιο.
Για τους δήμους της περιφέρειας, το στοίχημα είναι διπλό: να μη χαθεί η ευκαιρία να κλείσουν χρόνιες εκκρεμότητες, αλλά και να μην περάσει ένας σχεδιασμός χωρίς επαρκή τοπική τεκμηρίωση, που μετά θα «σέρνεται» σε ενστάσεις, διορθώσεις και καθυστερήσεις.
Το πολιτικό μήνυμα: «ο νέος χάρτης» πριν το ΦΕΚ
Η μεγάλη αλλαγή που φέρνουν τα ΤΠΣ στην Περιφέρεια είναι ότι η χωρική πολιτική παύει να είναι υπόθεση μεμονωμένων αποφάσεων και γίνεται ενιαίο «σύστημα κανόνων» ανά περιοχή. Με το ορόσημο του 2025 να λειτουργεί ως καταλύτης για την παραγωγή και αξιολόγηση παραδοτέων, το επόμενο διάστημα θα μοιάζει λιγότερο με αργή πολεοδομική διαδικασία και περισσότερο με αγώνα δρόμου: τεχνικά, διοικητικά και κοινωνικά.
