Το Στεγαστικό πρόβλημα αποτελεί μεγάλο «πονοκέφαλο» για τα Ελληνικά νοικοκυριά που υποχρεώνονται να δαπανούν σχεδόν το 35,5% του διαθέσιμου εισοδήματος στο κόστος στέγασης, όπως για παράδειγμα σε ενοίκια, πληρωμές στεγαστικών δανείων, φόρους, έξοδα κάλυψης ενεργειακών αναγκών στέγασης κ.α., ευρισκόμενα, δυστυχώς, στην «κορυφή της ευρωπαϊκής λίστας», με το μέσο αντίστοιχο κόστος στην Ευρωπαϊκή Ένωση να αντιστοιχεί σε λίγο μόλις άνω του 19%, και ειδικότερα στο 19,2%.
Οι τιμές «έπιασαν» σε αρκετές περιπτώσεις (αν και όχι παντού) τα επίπεδα προ κρίσης και της τότε κορυφής της κτηματαγοράς (του 2007), με τα τελευταία χρόνια να βλέπουμε άνοδο ακόμα και κοντά στο 80% με 95% σε περιοχές της χώρας και ξέφρενο ράλι π.χ. στην Αθηναϊκή Ριβιέρα, τον Πειραιά, την Θεσσαλονίκη και αλλού.
Η χρονιά που πέρασε ήταν άλλη μία ανόδου για τις τιμές και βάσει στοιχείων της Spitogatos το 2025 έκλεισε με ετήσια αύξηση 9,6% στη μέση ζητούμενη τιμή πώλησης κατοικιών σε πανελλαδικό επίπεδο, σε σύγκριση με το τέταρτο τρίμηνο του 2024, ενώ καταγράφηκε και άνοδος 1,8% σε σχέση με το τρίτο τρίμηνο του ίδιου έτους. Υπενθυμίζεται ότι την αντίστοιχη περίοδο του προηγούμενου έτους η ετήσια αύξηση στη ΜΖΤ πώλησης ανερχόταν σε 7,9%.
Όσον αφορά τις κατοικίες προς ενοικίαση, οι μέσες ζητούμενες τιμές σημείωσαν ετήσια αύξηση 4,2% το τελευταίο τρίμηνο του 2025 σε σύγκριση με την ίδια περίοδο του 2024, παρουσιάζοντας ωστόσο μείωση 3,5% σε σχέση με το τρίτο τρίμηνο του 2025. Τα πρωτεία των πιο ακριβών περιοχών της χώρας για αγορά κατοικίας συνεχίζουν να κατέχουν τα Νότια Προάστια, με ΜΖΤ στα 4.125 ευρώ/τ.μ., ενώ ακολουθούν οι Κυκλάδες και τα Βόρεια Προάστια. Το top 5 των πιο ακριβών σημείων της χώρας για αγορά κατοικίας συμπληρώνουν η Περιφερειακή Ενότητα (Π.Ε.) Λευκάδας και η Π.Ε. Χανίων, με ΜΖΤ στα 2.936 ευρώ/τ.μ.
«Βαρύ» το κόστος
Σύμφωνα με την πρόσφατη μελέτη της ΔιαΝΕΟσις, σε συνεργασία με το ΙΟΒΕ, 1 στα 3 νοικοκυριά στις πόλεις ξόδεψαν περισσότερο από 40% του εισοδήματός τους για στέγαση (στοιχεία 2024), 1 στα 10 ελληνικά νοικοκυριά εμφάνισε καθυστερήσεις σε πληρωμές στεγαστικών δανείων ή ενοικίων, ενώ το ποσοστό ιδιοκατοίκησης ανήλθε σε 70%, με μείωση περίπου 8 μονάδων σε σχέση με το 2010.
Η χώρα διαθέτει 2.277.615 κενές κατοικίες, αριθμός που αντιστοιχεί στο 35% του συνόλου (ΕΛΣΤΑΤ, απογραφή του 2021). Περιλαμβάνονται εξοχικά και δευτερεύουσες κατοικίες. Πολλές από αυτές δεν είναι άμεσα κατοικήσιμες, ενώ άλλες ίσως βρίσκονται μακριά από θέσεις εργασίας και υπηρεσίες. Τα τελευταία χρόνια, το μέγεθος των νοικοκυριών μειώνεται – από 2,6 άτομα ανά νοικοκυριό στην απογραφή του 2011 σε 2,4 το 2021, ενώ η αγορά δεν μπορεί να προσαρμοστεί γρήγορα στη νέα ζήτηση για μικρότερες κατοικίες.
Το δε κόστος ενέργειας συμπιέζει το εισόδημα των νοικοκυριών. Στην Ελλάδα, η τιμή της κιλοβατώρας είναι χαμηλότερη σε απόλυτο ποσό από τον μ.ό. της ΕΕ, αλλά μεγαλύτερη σε όρους διαθέσιμου εισοδήματος. Επίσης, επηρεάζει το κόστος των κατασκευών, καθώς ο κατασκευαστικός τομέας χρησιμοποιεί ενεργοβόρα υλικά, όπως τσιμέντο, χάλυβα και γυαλί, και βασίζεται σε βαριά μηχανήματα και μεταφορές. Μοιραία, όταν οι τιμές της ενέργειας αυξάνονται, το κόστος μεταφέρεται και στους αγοραστές. Το δε κόστος ανακαίνισης σύμφωνα με πιο σύγχρονα ενεργειακά πρότυπα είναι κι αυτό αυξημένο.
Στα ποσοστά ομάδων του πληθυσμού που ξοδεύουν περισσότερο από 40% του εισοδήματός τους για στέγαση διακρίνονται οι ενοικιαστές (60,1%), οι ιδιοκτήτες με στεγαστικό δάνειο (48,6%), οι μονογονεϊκές οικογένειες (66,2%) και οι νέοι, 18-29 ετών (52,7%).
Φορολογία, νομοθεσία και γραφειοκρατία
Επιπρόσθετα, όπως αναφέρεται στην έρευνα, φορολογία, νομοθεσία και γραφειοκρατία «βάζουν το δικό τους λιθαράκι», επηρεάζοντας άμεσα το κόστος ιδιοκτησίας, επένδυσης και ενοικίασης ακινήτων. Για παράδειγμα, η ασάφεια π.χ. ως προς το τι ισχύει όταν οι ενοικιαστές δεν πληρώνουν το μίσθωμα, με τις διαφορετικές πιθανές νομικές διαδρομές που μπορούν να ακολουθηθούν, δημιουργεί σύγχυση και καθυστερήσεις.
Πλατφόρμες, όπως το myPROPERTY και το ψηφιακό κτηματολόγιο, κάνουν τις συναλλαγές ταχύτερες. Παρά τη σημαντική πρόοδο, πολλές διαδικασίες παραμένουν χρονοβόρες. Ο χωροταξικός σχεδιασμός επηρεάζει, επίσης, την προσφορά κατοικιών – οι συντελεστές δόμησης και οι χρήσεις γης καθορίζουν τι και πόσο μπορεί να χτιστεί.
Η πορεία προς την κρίση
Βέβαια, η… προβληματική πορεία ξεκίνησε προ ετών. Από το 2008, η ανεργία και η μακρόχρονη κρίση οδήγησαν σε μείωση τιμών των ακινήτων άνω του 30% και σε εκτόξευση των μη εξυπηρετούμενων δανείων. Μετά το 2017, η ανάκαμψη συνέπεσε με σημαντική αύξηση του τουρισμού και με νέους τρόπους αξιοποίησης των ακινήτων, όπως οι πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης. Οι τιμές των ακινήτων αυξήθηκαν πιο γρήγορα από τα εισοδήματα των νοικοκυριών.
Παρά την αύξηση των οικοδομικών αδειών, η προσφορά δεν φαίνεται να είναι αρκετή για να συγκρατήσει τις τιμές. Κατά τη μελέτη, σημαντικός είναι ο ρόλος της «εξωτερικής» ζήτησης με 2 δισ. ευρώ άμεσες ξένες επενδύσεις σε ακίνητα (εμπορικά και κατοικίες), με τις σημαντικές αυξήσεις αιτήσεων για Χρυσή Βίζα, με εξαίρεση την περίοδο της πανδημίας, την εξάπλωση των βραχυχρόνιων μισθώσεων, μέσω πλατφορμών όπως το Airbnb, ειδικά στις μεγάλες πόλεις ή σε άλλες, συνήθως τουριστικές, περιοχές.
Στον τομέα της χρηματοδότησης, οι εκταμιεύσεις δανείων στεγαστικών υποχώρησαν σε 1,4 δισ. ευρώ το 2024 από 15,5 δις το 2026, ενώ οι αυξήσεις στα επιτόκια λόγω του πληθωρισμού έκαναν τον δανεισμό ακριβότερο. Σημειώνεται ότι μεγάλος αριθμός από τα πολλά ακίνητα σε καθεστώς ρύθμισης ή πλειστηριασμού λόγω χρεών παραμένει εκτός αγοράς.
Η επανεκκίνηση της στεγαστικής πολιτικής
Όπως αναφέρει η μελέτη, όσον αφορά στα μέτρα που εισήχθησαν τα τελευταία χρόνια για τη διαχείριση των προβλημάτων και για την προσφορά, συμπεριλαμβάνονται και τα εξής:
- Κίνητρα που αφορούν την αξιοποίηση των κενών κατοικιών, συχνά σε συνδυασμό με την ανακαίνιση και την ενεργειακή αναβάθμισή τους, όπως το πρόγραμμα «Ανακαινίζω-Νοικιάζω», το οποίο καλύπτει περίπου 60% των εξόδων ανακαίνισης.
- Περιορισμοί στη βραχυχρόνια μίσθωση. Μεταξύ άλλων, όριο 60 ημερών στη διάθεση των ακινήτων, γεωγραφικοί περιορισμοί, και ειδικό μητρώο από την ΑΑΔΕ.
- Πρόγραμμα κοινωνικής αντιπαροχής, με το Δημόσιο να αξιοποιεί κρατικά ακίνητα ως ενοικιαζόμενες κοινωνικές κατοικίες.
- Μητρώο Παρακολούθησης Ιδιωτικού Χρέους από το 2026, όπου οι συνεπείς ενοικιαστές θα μπορούν να αποκτούν πιστοποιητικό φερεγγυότητας.
Στα μέτρα για τη ζήτηση αναφέρονται τα εξής:
- Επιστροφή ενοικίου
- Επίδομα στέγασης ύψους 70 έως 210 ευρώ δίνεται από τον ΟΠΕΚΑ
- Επιδοτήσεις επιτοκίων στεγαστικών δανείων («Σπίτι μου Ι» και «Σπίτι μου ΙΙ»).
Προτάσεις πολιτικής
Όπως και πρόσφατα είχαμε αναφέρει, η μελέτη περιγράφει και χαρτογραφεί τα μέτρα που εισήχθησαν τα τελευταία χρόνια για τη διαχείριση των προβλημάτων. Η μελέτη καταλήγει σε κατευθύνσεις πολιτικής, προσαρμοσμένες στο ελληνικό πλαίσιο.
Κάποιες από αυτές είναι:
- Δημιουργία κεντρικού κρατικού φορέα με την ευθύνη εφαρμογής της Εθνικής Στρατηγικής.
- Καλύτερη οργάνωση των μέτρων ενίσχυσης των ενοικιαστών, π.χ. τα σχετικά επιδόματα.
- Σύσταση ταμείου ασφάλισης εκμισθώσεων, που θα αποζημιώνει τους ιδιοκτήτες σε περιπτώσεις αθέτησης πληρωμών, ζημιών ή δικαστικών εξόδων, χρηματοδοτούμενο από τον ίδιο τον φόρο εισοδημάτων από ενοίκια.
- Μεταρρυθμίσεις για τη συγκράτηση των υπερβολικών αυξήσεων στα ενοίκια, σε συνδυασμό με αυξημένη προστασία της ιδιοκτησίας από ασυνέπειες.
- Θέσπιση κατώτατων εισοδηματικών τεκμηρίων, δηλ. ενός ελάχιστου υπολογιζόμενου εισοδήματος βάσει αντικειμενικών δεικτών (π.χ. ιδιοκτησίας ακινήτων, καταθέσεων ή άλλων περιουσιακών στοιχείων)
- Βελτιώσεις σε υφιστάμενα προγράμματα (όπως το «Ανακαινίζω-Νοικιάζω»), για παράδειγμα, με ελάχιστη διάρκεια μισθώσεων.
- Φοροελαφρύνσεις σε ιδιοκτήτες ή κατασκευαστές που προσφέρουν κατοικίες με μειωμένο ενοίκιο.
- Περαιτέρω μέριμνα για τη φοιτητική στέγαση.
- Εφαρμογή διαφοροποιημένων φορολογικών συντελεστών στα εισοδήματα από βραχυχρόνιες μισθώσεις, με στόχο τη διασφάλιση ομαλών συνθηκών στην αγορά κατοικίας και την προστασία των μακροχρόνιων ενοικιαστών.
- Αναθεώρηση του πλαισίου για τη Χρυσή Βίζα.
- Μείωση της γραφειοκρατίας στις μεταβιβάσεις ακινήτων.
- Επίσπευση των δικαστικών διαδικασιών αναφορικά με την έκδοση της ψηφιακής ταυτότητας κτιρίων αλλά και τη διευθέτηση ιδιοκτησιακών διαφορών.
- Κίνητρα για αποκέντρωση (π.χ. τηλεργασία), που μπορεί να μετριάσουν τη ζήτηση στην Αττική.
- Διευκόλυνση της εξυγίανσης μη εξυπηρετούμενων στεγαστικών δανειακών χαρτοφυλακίων, με ασφάλεια και διαφάνεια.
- Ευρύτερες επενδύσεις σε υποδομές μεταφορών και συγκοινωνιών.
