Ροή
Αυξανόμενη καταγράφεται η πορεία των μισθωμάτων (Market Rents) παλαιών γραφείων το 1ο τρίμηνο 2024 σε σχέση με ένα χρόνο πριν. Είναι ενδεικτικό ότι και στις 6 περιοχές μελέτης διαπιστώθηκε αύξηση στα ζητούμενα ενοίκια, ενώ σε βάθος δεκαετίας τα στοιχεία δείχνουν μέση άνοδο 40%. Τα παλαιά γραφεία αποτελούν πάνω από το 90% του αποθέματος την ώρα που τα (λίγα) νεόδμητα ενεργειακά πιστοποιημένα κτίρια καταγράφουν μέχρι και τριπλάσια μισθώματα, στο επίπεδο των 30-35 ευρώ/τ.μ./μήνα, δίχως στο νούμερο αυτό να υπολογίζονται οι κοινόχρηστες δαπάνες. Αυτά αναφέρονται, μεταξύ άλλων, στο Παρατηρητήριο Αξιών Γραφείων στην Αττική για το πρώτο τρίμηνο του 2024 της Geoaxis, της πρώτης πιστοποιημένης εταιρείας εκτιμήσεων ακινήτων στην Ελλάδα, όσον αφορά στην εικόνα σε περιοχές όπως Λ. Κηφισίας, Σύνταγμα, Λ. Συγγρού, Λ. Μεσογείων, Κολωνάκι και Λ. Βουλιαγμένης.
Η μεγάλη εικόνα
Σύμφωνα με την Geoaxis, «ξεκίνησε η εποχή της αποκαθήλωσης του αγαπημένου σλόγκαν location - location - location και της αντικατάστασης του από το sustainability – digitalization - ESG. Η μεγάλη πλειοψηφία χρηστών και επενδυτών αναζητά πλέον αειφορία, ψηφιοποιημένα/αυτοματοποιημένα συστήματα, προσφορά στο περιβάλλον και μετρήσιμη συνεισφορά στο κοινωνικό γίγνεσθαι, ανεξάρτητα της θέσης του ακινήτου. Ιστορικά, η δύναμη της τοποθεσίας κυριάρχησε μονοδιάστατα μέχρι που το διαδίκτυο και ο κορονοϊός άλλαξε τα δεδομένα και η εικονική πραγματικότητα μας οδηγεί στο μέλλον. Όλο και περισσότερο ψωνίζουμε δίχως να επισκεπτόμαστε τα καταστήματα (ακόμη κα η μαναβική απέχει ένα κλικ), οι τραπεζικές συναλλαγές δεν απαιτούν γκισέ, η εργασία επεκτείνεται σε υβριδικές μορφές και η διασκέδαση & ενημέρωση ψηφιοποιήθηκαν δίχως επιστροφή».
Οι τιμές – Αυτοτελή Κτίρια (παλαιά)
Παλαιά Αυτοτελή κτίρια γραφείων, με θέσεις στάθμευσης σε βασικούς οδικούς άξονες: Οι τιμές που σημειώνονται στα αυτοτελή κτίρια γραφείων με θέσης στάθμευσης είναι, στον άξονα της Λ. Κηφισίας 13,66 ευρώ/τμ/μήνα, στον άξονα της Λ. Βουλιαγμένη 12,23 ευρώ/τμ/μήνα, στον άξονα της Λ. Μεσογείων 11,30 ευρώ/τμ/μήνα ενώ τέλος στον άξονα της Λ. Συγγρού 10,12 ευρώ/τμ/μήνα.
Παλαιά Αυτοτελή κτίρια γραφείων, δίχως θέσεις στάθμευσης στο κέντρο της Αθήνας: Στο κέντρο της Αθήνας, στην περιοχή πέριξ (όχι επί) της πλατείας Συντάγματος οι τιμές που καταγράφονται είναι στα 16,64 ευρώ/τμ/μήνα και στην περιοχή του Κολωνακίου στα 22,78 ευρώ/τμ/μήνα.
Παλαιά Αυτοτελή κτίρια γραφείων, δίχως θέσεις στάθμευσης σε βασικούς οδικούς άξονες: Στον οδικό άξονας της Λ. Κηφισίας οι τιμές που διαμορφώνονται είναι στα 12,79 ευρώ/τμ/μήνα, στον άξονα της Λ. Μεσογείων 10,80 ευρώ/τμ/μήνα, στον άξονα της Λ. Βουλιαγμένης 9,32 ευρώ/τμ/μήνα και στον άξονα της Λ. Συγγρού 7,94 ευρώ/τμ/μήνα.
«Ιδιαίτερα σημαντικά είναι τα αποτελέσματα της χρονικά βαθύτερης ανάλυσης που προχωρήσαμε κατά τα τελευταία 10 χρόνια. Από την επεξεργασία των στοιχείων φαίνεται πως υπάρχει αύξηση κατά μέσο 37% στα αυτοτελή κτίρια γραφείων δίχως θέσεις στάθμευσης και 33% στα αυτοτελή κτίρια γραφείων με θέσεις στάθμευσης σε σχέση με τις αξίες του 2015», αναφέρει η Geoaxis, υπό τον Γιάννη Ξυλά.
Οι τιμές – Οριζόντιες ιδιοκτησίες (παλαιές)
Παλαιές Οριζόντιες ιδιοκτησίες με θέσεις στάθμευσης: Τις υψηλότερες πιθανές τιμές μίσθωσης παρουσιάζουν το Κολωνάκι με 16,88 ευρώ/τμ/ μήνα και ο άξονας της Λ. Κηφισίας με 16,36 ευρώ/τμ/μήνα. Ακολουθεί ο άξονας της Λ. Βουλιαγμένης με 12,50 ευρώ/τμ/μήνα, ο άξονας της Λ. Μεσογείων με 9,56 ευρώ/τμ/μήνα και τέλος ο άξονας της Λ. Συγγρού με 9,42 ευρώ/τμ/μήνα.
Παλαιές Οριζόντιες ιδιοκτησίες δίχως θέσεις στάθμευσης: Την υψηλότερη πιθανή τιμή μίσθωσης παρουσιάζει η περιοχή του Συντάγματος (όχι επί της Πλατείας) με 15,90 ευρώ/τμ/μήνα, ακολουθούν η περιοχή του Κολωνακίου με 13,67 ευρώ/τμ/μήνα, ο άξονας της Λ. Κηφισίας με 10,47 ευρώ/τμ/μήνα, ο άξονας της Λ. Βουλιαγμένης με 9,8 ευρώ/τμ/μήνα, ο άξονας της Λ. Συγγρού με 8,04 ευρώ/τμ/μήνα και τέλος η Λ. Μεσογείων με 7,03 ευρώ/τμ/μήνα.
Όπως σημειώνεται, από τα αποτελέσματα της επεξεργασίας των στοιχείων κατά τα τελευταία 10 χρόνια φαίνεται πως υπάρχει αύξηση κατά μέσο 46% στις οριζόντιες ιδιοκτησίες δίχως θέσεις στάθμευσης και 54% στις οριζόντιες ιδιοκτησίες με θέσεις στάθμευσης, σε σχέση με τις αξίες του 2015.
Χαρακτηριστικά αγοράς γραφειακών χώρων στην Αττική
Σύμφωνα με την ιστορική βάση δεδομένων που διατηρούμε για την εξέλιξη των αξιών των γραφειακών χώρων στην Αττική, έρευνες που έχουν διενεργηθεί αλλά και σχετικές ημερίδες που έχουν πραγματοποιηθεί από το RICS και το ΕΛΙΕ για την πορεία της κτηματαγοράς, στην αγορά επαγγελματικών ακινήτων (γραφείων) τα τελευταία χρόνια καταγράφονται:
· Εξαιρετικά περιορισμένο απόθεμα και μεγάλη ζήτηση για σύγχρονα, υψηλής ποιότητας, πράσινα γραφεία, ανεξάρτητα θέσης, που καταγράφουν ενοίκια στο επίπεδο των 30-35 euro/τμ/μήνα.
· Απουσία ξένων κεφαλαίων που σχετίζεται κυρίως με το μέγεθος του διαθέσιμου προϊόντος και το δύσκαμπτο πλαίσιο της αγοράς.
· Έναρξη ανάκαμψης αξιών Βορείων Προαστίων (Μαρούσι-Κηφισιά).
· Σημαντική αύξηση νεόδμητου αποθέματος στα Βόρεια (Noval, PwC,ΤΕΕ, αηδονάκια) τα επόμενα χρόνια.
· Πλασάρισμα του Πειραιά, ως τοποθεσία πιθανής εγκατάστασης νέων γραφείων λόγω μετρό και νέων αναπτύξεων.
· Εξαιρετικά μειούμενος αριθμός παλαιών διαμερισμάτων που μετατρέπονται σε γραφεία στο κέντρο της Αθήνας καθώς η οικιστική χρήση/Airbnb αποδεικνύεται ως προσφορότερη.
· Σχετική αύξηση ζήτησης για παλαιά ανακαινισμένα γραφεία στο κέντρο, με παράλληλη στροφή μικρομεσαίων επιχειρήσεων προς μικρότερη και φθηνότερη επαγγελματική στέγη σε αποκεντρωμένες θέσεις.
· Αυξημένη προσφορά και ιδιαίτερα χαμηλές τιμές παλαιών προδιαγραφών οριζόντιων ιδιοκτησιών σε δευτερεύουσες θέσεις.
· Παγιοποίηση ανοίγματος ψαλίδας μεταξύ ΑΑΑ γραφείων και γραφείων χαμηλής ποιότητας ή σε δευτερεύουσες θέσεις.
· Συνεχόμενη αύξηση κόστους κατασκευής / χρηματοδότησης και επιφυλακτικότητα ως προς την ανάπτυξη νέων επενδυτικών σχεδίων μικρής κλίμακας.
Μεσοπρόθεσμη τάση – Τρεις ταχύτητες
Όπως σημειώνεται, σήμερα, η αγορά γραφείων χαρακτηρίζεται από τρείς διαφορετικές ταχύτητες.
Ταχύτητα πρώτη: Ποιοτικά, σύγχρονα, πράσινα γραφεία, σχεδόν ανεξάρτητα θέσης, συγκεντρώνουν πολύ υψηλή ζήτηση και ενοίκια που μπορεί να ξεφύγουν πάνω από 30 euro/τμ/μήνα και αποδόσεις γύρω στο 6,0%.
Ταχύτητα δεύτερη: Παλαιά, ανακαινισμένα γραφεία στο Κολωνάκι και σε κεντρικούς οδικούς άξονες, σημειώνουν αξιοσημείωτη ανθεκτικότητα και μισθωτικές αξίες πέριξ των 15-20 euro/τμ/μήνα με αποδόσεις 7,0%.
Ταχύτητα τρίτη: Παλαιότερα ή μη ανακαινισμένα γραφεία που δεν μπορούν να ενοικιαστούν ούτε προς 10 euro/τμ/μήνα σε δευτερεύουσες θέσεις στο κέντρο της Αθήνας, με αποδόσεις περί τα 7,5%.
Οι διαφορετικές αυτές ταχύτητες αναμένεται ότι θα συνεχιστούν για το υπόλοιπο 2024 εφόσον δεν φαίνεται να ανακάμπτει η πραγματική οικονομία που θα βοηθούσε τις χιλιάδες των μικρομεσαίων επιχειρήσεων και ελεύθερων επαγγελματιών να αναπτυχθούν και να απορροφήσουν αρχικά το απόθεμα των γραφείων μη υψηλών προδιαγραφών. Η νέα τάση για χρήση γραφείων ευέλικτης επιφάνειας και χρόνου δεν μπορεί να δείξει ακόμη την ποσοτική επίδρασή της στην πλευρά της ζήτησης, αν και βαίνει αυξανόμενος ο αριθμός από χρήστες που προτιμούν ευέλικτους χώρους παρά την μακροχρόνια μίσθωση γραφείων. Ήδη στην Αθήνα καταγράφονται τουλάχιστον 10 τέτοιοι χώροι ενώ και η πλατφόρμα Airbnb έχει εισέλθει στην συγκεκριμένη αγορά (ακόμη όχι στην Ελλάδα) σηματοδοτώντας μια πιθανά σημαντική μελλοντική αλλαγή στο περιβάλλον εργασίας.
Ο χειρισμός των κόκκινων δανείων (NPL’s) από τις τράπεζες και τα funds που αγοράζουν πακέτα με εξασφαλίσεις σε ακίνητα αποτελεί παράγοντα που δύσκολα μπορεί να προβλεφθεί αναφορικά με την περαιτέρω αύξηση της προσφοράς, αν και το ποσοστό των γραφείων στα μέχρι σήμερα πωλημένα χαρτοφυλάκια είναι πολύ μικρό. Παρόλα αυτά, η βιαστική και μη καλά προγραμματισμένη προώθηση γραφείων στην ήδη ρηχή και προβληματική αγορά θα μπορούσε πράγματι να επιφέρει μια νέα πίεση στις τιμές. Η μεγάλη αύξηση ενοικίων που καταγράφηκε το 2019-2022 στα υψηλών προδιαγραφών γραφεία αναμένεται να συνεχιστεί αλλά με ηπιότερο ρυθμό, καθώς πέρα από το σαφώς χειρότερο πολιτικό κλίμα, τα Macros της Ελληνικής οικονομίας (αύξηση ΑΕΠ, δανεισμός, κόκκινα δάνεια, ανεργία, brain drain κ.α.) παραμένουν προβληματικά.
«Ως γενική τάση, πιστεύουμε πως οι διαφορετικές ταχύτητες στην αγορά των γραφείων θα συνεχίσουν και το 2024/2025, α) με σταθεροποίηση στις αξίες για τα παλαιότερα γραφεία σε δευτερεύοντα σημεία, β) αύξηση για τα παλαιότερα ανακαινισμένα γραφεία προβολής και γ) ανακοπή στο ρυθμό αύξησης αξιών στα μοντέρνα, πράσινα γραφεία, ανεξάρτητα θέσης», αναφέρεται στην έρευνα.
