Ροή
Για το υπόλοιπο του 2024 επενδυτικά η Orilina Properties εστιάζει στις δύο αναπτύξεις της στην περιοχή του Ελληνικού, το οικιστικό συγκρότημα και την ιδιωτική λέσχη. Η οικοδομική άδεια του οικιστικού συγκροτήματος εκδόθηκε τον Ιανουάριο του 2024 ενώ για το οικόπεδο της ιδιωτικής λέσχης αναμένεται να εκδοθεί εντός του έτους. Στις 30 Ιανουαρίου 2024, εκδόθηκε η οικοδομική άδεια του πολυτελούς συγκροτήματος των 20 κατοικιών «Marina Residences by Kengo Kuma» που η εταιρεία αναπτύσσει δίπλα στη μαρίνα του Αγίου Κοσμά. Για το έργο αυτό, η ΑΕΕΑΠ βρίσκεται σε διαδικασία ανάθεσης των κατασκευαστικών εργασιών, οι οποίες θα ξεκινήσουν έως το τέλος του 2024.
Όπως και νωρίτερα μέσα στη χρονιά είχε αναφέρει το insider.gr, σε τροχιά προώθησης εισέρχεται μέσα στο 2024 το πολυτελές συγκρότημα των 20 κατοικιών «Marina Residences by Kengo Kuma» που η ΑΕΕΑΠ αναπτύσσει δίπλα στη μαρίνα Αγ. Κοσμά, μια επένδυση άνω των 57 εκατ. ευρώ. Οι κατοικίες θα βρίσκονται στο παραλιακό μέτωπο του «Ελληνικού» δίπλα από τη Μαρίνα του Αγίου Κοσμά. Θα δημιουργηθεί ένα πολυτελές οικιστικό έργο αποτελούμενο από 20 μεζονέτες, σχεδιασμένο από τον Kengo Kuma. Όλες οι κατοικίες θα διαθέτουν ιδιωτικές πισίνες και μεγάλους κήπους. Επιπλέον θα βρίσκεται κοντά σε Private Club με χώρους εστίασης, αναψυχής και αθλητικές εγκαταστάσεις, καθώς και στη Riviera Galleria, ένα πολυτελές κατάστημα λιανικής που σχεδιάστηκε επίσης από τον Kengo Kuma.
Όπως αναφέρονταν και στο σχετικό ενημερωτικό δελτίο για το IPO στο ΧΑ, κεφάλαια 27,3 εκατ. θα διατεθούν από την εταιρεία εντός 36 μηνών για την πρώτη επένδυση που αφορά στην ανέγερση συγκροτήματος πολυτελών κατοικιών συνολικής επιφάνειας ανωδομής που θα ξεπερνά τα 4.900 τ.μ., με υπόγειους χώρους στάθμευσης και αποθήκες, σε συνολικό οικόπεδο επιφανείας 22.795,21 τ.μ. Και κεφάλαια 2,5 εκατ. θα διατεθούν από την εταιρεία εντός 24 μηνών για την δεύτερη επένδυση που αφορά στην ανέγερση Ιδιωτικής Λέσχης Μελών συνολικής επιφάνειας ανωδομής 1.340 τ.μ. με υπόγειους βοηθητικούς χώρους σε οικόπεδο επιφανείας 24.553 τ.μ., όμορο με το οικόπεδο στο οποίο θα αναπτυχθούν οι πολυτελείς κατοικίες.
Οι πολυτελείς κατοικίες και η Ιδιωτική Λέσχη Μελών
Σύμφωνα με όσα σημειώνονταν, η πρώτη επένδυση αφορά στην ανέγερση συγκροτήματος πολυτελών κατοικιών συνολικής επιφάνειας ανωδομής που θα ξεπερνά τα 4.900 τ.μ., με υπόγειους χώρους στάθμευσης και αποθήκες, σε συνολικό οικόπεδο επιφανείας 22.795,21 τ.μ. Πρόκειται για οροφοδιαμερίσματα και μεζονέτες με ιδιωτικές πισίνες και κήπους, υπόγειους και υπέργειους χώρους στάθμευσης, αλλά και χώρους αναψυχής («sea plaza», «running loop»), διαθέσιμους σε όλους τους κατοίκους και πλήρως φυλασσόμενους με ιδιωτική είσοδο. Το συγκρότημα κατοικιών θα έχει βορειοδυτικό προσανατολισμό με ανεμπόδιστη θέα στον κόλπο του Σαρωνικού και το Riviera Tower.
Το οικόπεδο διατρέχεται στην βόρεια και δυτική πλευρά του από τον πεζόδρομο του Ελληνικού, παρέχοντας έτσι άμεση πρόσβαση τόσο προς το παραλιακό μέτωπο και την μαρίνα όσο και προς το Μητροπολιτικό Πάρκο. Η συγκεκριμένη επένδυση παραθαλάσσιων πολυτελών κατοικιών, θα ενισχύσει την υφιστάμενη περιορισμένη προσφορά κατοικιών στο παραλιακό μέτωπο της Αθηναϊκής Ριβιέρας, μια περιοχή υψηλής και αυξανόμενης ζήτησης με σημαντικό αριθμό προ-πωλήσεων και ισχυρότατη ζήτηση. Η συνολική επένδυση θα ξεπεράσει τα 57,4 εκατ. και αναμένεται να χρηματοδοτηθεί κατά 69% από ίδια κεφάλαια και κατά 31% από δανεισμό. Τα συνολικά επενδεδυμένα έως σήμερα κεφάλαια ανέρχονται σε περίπου 27,3 εκατ. εκ των οποίων ποσό 15 εκατ. αφορούν δανεισμό. Από το παραπάνω ποσό το τίμημα για την αγορά του δικαιώματος επιφανείας επί του οικοπέδου ανέρχεται σε 24,1 εκατ. και η σύμβαση συμμετοχής στο αναλογούν κόστος υποδομών (cost participation agreement) ανέρχεται σε 2,3 εκατ., μη συμπεριλαμβανομένου του ΦΠΑ, και το εναπομείναν ποσό αφορά προκαταβολές για μελέτες.
Αναφορικά με τη δεύτερη επένδυση, αυτή έχει να κάνει με την ανέγερση Ιδιωτικής Λέσχης Μελών συνολικής επιφάνειας ανωδομής 1.340 τ.μ. με υπόγειους βοηθητικούς χώρους σε οικόπεδο επιφανείας 24.553 τ.μ., όμορο με το οικόπεδο στο οποίο θα αναπτυχθούν οι πολυτελείς κατοικίες. Η Ιδιωτική Λέσχη Μελών θα έχει εγγύτητα και θέα προς την μαρίνα του Ελληνικού και το Riviera Galleria και προβλέπεται να περιλαμβάνει μεταξύ άλλων, εστιατόρια, πισίνες, γήπεδα, 1 outdoor gym και πολλούς εξωτερικούς χώρους αναψυχής για τα μέλη της. Το οικόπεδο διατρέχεται στην νότια και δυτική πλευρά του από τον πεζόδρομο του Ελληνικού και θα παρέχει άμεση πρόσβαση στον χώρο εμπορικών αναπτύξεων και αναψυχής του Riviera Galleria στην μαρίνα του Ελληνικού. Η συγκεκριμένη επένδυση θα ενισχύσει την εξαιρετικά χαμηλή προσφορά στην Αθήνα και ειδικότερα στα νότια προάστια. οι συνεργασίες που θα έχει με αντίστοιχες λέσχες στο εξωτερικό αναμένεται να ενισχύσει τον διεθνή της προσανατολισμό. Η συνολική επένδυση θα ξεπεράσει τα 20 εκατ. και αναμένεται να χρηματοδοτηθεί κατά 27% από ίδια κεφάλαια και κατά 73% από δανεισμό.
Υπενθυμίζεται ότι στις 19.06.2023 η ΑΕΕΑΠ αγόρασε δικαίωμα επιφανείας επί οικοπέδου 22.795 τ.μ. στο Μητροπολιτικό Πάρκο ΕΛΛΗΝΙΚΟΥ με τίμημα 26,35 εκατ. ευρώ. Το ακίνητο αφορά οικόπεδο για την ανάπτυξη κατοικιών με σκοπό την πώληση τους. Ενώ, στις 12.07.2023 αγόρασε δικαίωμα επιφανείας επί οικοπέδου 24.553 τ.μ. στο Μητροπολιτικό Πάρκο ΕΛΛΗΝΙΚΟΥ με τίμημα 2,65 εκατ. ευρώ. Στις 06.12.2023 ολοκλήρωσε την Δημόσια Προσφορά για την εισαγωγή στην οργανωμένη αγορά του Χρηματιστηρίου Αθηνών. Τα συνολικά αντληθέντα κεφάλαια πριν από την αφαίρεση των δαπανών της έκδοσης, ανήλθαν σε 30,59 εκατ. ευρώ, με βασικό στόχο τη χρηματοδότηση των έργων στο Ελληνικό.
Τι «βλέπει» για την αγορά ακινήτων, πώς κινείται η ΑΕΕΑΠ
Όπως αναφέρεται στην οικονομική έκθεση της εισηγμένης, oι πιθανές μειώσεις επιτοκίων από την ΕΚΤ αναμένεται να αποτελέσουν θετικό καταλύτη για την Ευρωπαϊκή αγορά ακινήτων, όταν αυτές υλοποιηθούν. Σε αντίθεση πάντως με την περιρρέουσα ατμόσφαιρα των περισσότερων κτηματαγορών της Ευρώπης, το ενδιαφέρον από εγχώριους και ξένους επενδυτές για Ελληνικά ακίνητα καταγράφεται έως τώρα ζωηρό.
Αναφορικά με τα εμπορικά ακίνητα, τα ικανοποιητικά ποσοστά πληρότητας των ποιοτικών εμπορικών ακινήτων που επικρατούν στην εγχώρια αγορά δεν αναμένεται να πληγούν μέσα στο έτος. Τα καταστήματα τροφίμων και τα ποιοτικά γραφεία, τομείς που συνιστούν το βασικό κομμάτι του χαρτοφυλακίου της Εταιρείας, επιδεικνύουν αξιοσημείωτα επίπεδα μισθωτικών αξιών, κάτι που αντικατοπτρίζεται στα αποτελέσματα αναπροσαρμογής επενδυτικών ακινήτων σε εύλογες αξίες. Τα κτίρια του χαρτοφυλακίου είναι στην παρούσα φάση κατά 96% μισθωμένα, χωρίς καθυστερήσεις στις εισπράξεις μισθωμάτων. Τα υφιστάμενα μισθωτήρια συμβόλαια παρέχουν πληθωριστική κάλυψη και η ετήσια απόδοση ενοικίου («yield») των επενδυτικών κτιρίων σε λειτουργία (παραγωγή εισοδήματος) διαμορφώθηκε, με βάση τις εκτιμηθείσες αξίες, σε 7%.
Σχετικά με τον ευρύτερο τομέα των οικιστικών ακινήτων, η πορεία του είναι σαφώς καλύτερη στη χώρα μας από την πλειονότητα των υπόλοιπων Ευρωπαϊκών αγορών. Οι τελευταίες είχαν στο παρελθόν καταγράψει υψηλές πολυετείς επιδόσεις, ενώ η τοπική μας οικιστική αγορά αναδύεται - μετά από πολλά χρόνια - μέσα από μια μακρόχρονη και επίπονη κρίση. Αναφορικά με το εξειδικευμένο («niche») οικιστικό κομμάτι στο οποίο η Εταιρεία έχει παρουσία, την υπο-αγορά («submarket”) των νεόδμητων υπερπολυτελών κατοικιών κορυφαίων προδιαγραφών και υψηλότατων εισοδημάτων, αξιοσημείωτη είναι η διεθνής αγοραστική ζήτηση σε στοχευμένες περιοχές των νοτίων προαστίων της Αττικής, τάση που δείχνει να συνεχίζει για το 2024. Τα ετήσια προγράμματα επισκευών, συντηρήσεων και ενεργειακών αναβαθμίσεων των υφιστάμενων κτιριακών εγκαταστάσεων της Εταιρείας συνεχίστηκαν αδιάλειπτα κατά το τρέχον έτος. Το επίπεδο χρηματοοικονομικής μόχλευσης παραμένει ιδιαιτέρως χαμηλό, αφού έχουν έως σήμερα αντληθεί μόνο €15 εκατ. τραπεζικού δανεισμού.
Τέλος η Εταιρεία ολοκλήρωσε τις ενέργειές της για την υλοποίηση σε επιλέξιμα ακίνητά της «πράσινων» ενεργειακών επενδύσεων (εγκατάσταση φωτοβολταϊκών συστημάτων στις οροφές αποθηκευτικών χώρων) με αποτέλεσμα την μείωση του ενεργειακού κόστους των μισθωτών της μέσω του περιορισμού της εξάρτησής τους από παραδοσιακές πηγές ενέργειας
Το χαρτοφυλάκιο και τα μεγέθη
Την 31/12/2023 το χαρτοφυλάκιο του ομίλου περιελάμβανε 16 ακίνητα κτιριακής επιφάνειας 69.948 τ.μ. καθώς και το 80% των μετοχών της εταιρείας «ΛΗΜΑΡ ΕΤΑΡΕΙΑ ΑΚΙΝΗΤΩΝ ΜΑΚΕΔΟΝΙΑΣ Α.Ε.» η οποία από 24.06.2022 ανήκει στον Όμιλο και ενοποιείται στις χρηματοοικονομικές καταστάσεις. Συνολικά, την 31.12.2023, ο Όμιλος διέθετε 17 ακίνητα, από τα οποία 16 είναι επενδυτικά ακίνητα, ενώ ένα ιδιοχρησιμοποιείται. Η μέση σταθμισμένη διάρκεια μισθώσεων (WALT) ανέρχεται σήμερα σε 4 έτη, από 3,1 της αντίστοιχης περσινής περιόδου.
Τα ταμειακά διαθέσιμα του Ομίλου ανήλθαν σε 34.038 χιλιάδες ευρώ και 33.372 χιλιάδες ευρώ έναντι 20.764 χιλιάδων ευρώ. Τα έσοδα από μισθώματα του Ομίλου για την χρήση 2023, ανήλθαν σε 6.107 χιλιάδες ευρώ (31.12.2022: 5.640 χιλιάδες ευρώ). Το κέρδος από την αποτίμηση των επενδυτικών ακινήτων του Ομίλου στην εύλογη αξία τους για την χρήση 2023 ανήλθε σε 7.382 χιλιάδες ευρώ (31.12.2022 4.116 χιλιάδες ευρώ). Τα λειτουργικά αποτελέσματα του Ομίλου για την τρέχουσα χρήση ανήλθαν σε κέρδη ύψους 10.736 χιλιάδες ευρώ (31.12.2022: 8.695 χιλιάδες ευρώ). Η Μικτή Απόδοση Ακινήτων Εισοδήματος (Gross Yield) ανήλθε σε 7,0% (2022:6,8%) και η προσαρμοσμένη Εσωτερική Αξία Μετοχής (Adjusted NAV p.s.) σε €1,19/μετοχή (2022:€1,15).
