Ροή
Σε νέο hot spot για επενδυτές και υποψήφιους αγοραστές ακινήτων έχει μετατραπεί ο Πειραιάς. Το μεγάλο λιμάνι της χώρας ήταν από τις περιοχές που αξιοποίησαν τους προηγούμενους μήνες οι επενδυτές που έσπευσαν να αξιοποιήσουν το πρόγραμμα «Golden Visa» για την εξασφάλιση άδειας παραμονής στη χώρα μας και συνολικά στην Ε.Ε., με τους Κινέζους να πρωτοστατούν και σε αυτό το αστικό μέτωπο. Η αύξηση του ορίου στα 500.000 ευρώ στα βόρεια, στα νότια προάστια και στο κέντρο της Αθήνας τους οδήγησε στα προάστιά του για πιο οικονομικές λύσεις, αν και πλέον αναμένονται αλλαγές στο μοντέλο.
Ο… «πρωταθλητισμός» του Πειραιά
Υπενθυμίζεται ότι οι μεγαλύτερες αυξήσεις στο τέλος του 2023, σε σχέση με το 2022, καταγράφηκαν στον Πειραιά. Στον Πειραιά, η μέση ζητούμενη τιμή πώλησης διαμορφώνονταν στο τέταρτο τρίμηνο του 2023 στα 2.174 ευρώ ανά τ.μ., τιμή αυξημένη κατά 23,20% σε σχέση με το αντίστοιχο τελευταίο τρίμηνο του 2022, που ένα σπίτι κόστιζε κατά μέσο όρο 1.765 ευρώ ανά τ.μ., ενώ στα προάστια του λιμανιού η άνοδος ήταν 25,6% (1.800 ευρώ/τ.μ.). Ο Πειραιάς, πάντως, αναδείχτηκε ο «πρωταθλητής» σε όλη την Αττική και όσον αφορά στην αύξηση των τιμών στα ενοίκια, καθώς η μέση ζητούμενη τιμή για μίσθωση κατοικίας ανήλθε στα 9,6 ευρώ ανά τ.μ. στο Q4 2023, όταν στο τέλος 2022 ήταν στα 8,18 ευρώ, σημειώνοντας μια αύξηση της τάξεως του 17,4%.
Μάλιστα, η μέση ζητούμενη τιμή πώλησης στην Καλλίπολη – Φρεατίδα (2.692€/τ.μ.) αυξήθηκε κατά 36,3%, ενώ οι μέσες ζητούμενες τιμές πώλησης κατοικιών στη Δραπετσώνα και στον Ταύρο αυξήθηκαν κατά 35,9% και 35% αντίστοιχα σε σχέση με την ίδια περίοδο το 2022. Μεγάλη αύξηση κατά 36% σημειώθηκε επίσης στη Δραπετσώνα. Σε ό,τι αφορά την ενοικίαση, ο Πειραιάς βρίσκεται ανάμεσα στις περιοχές που εντοπίζονται οι μεγαλύτερες αυξήσεις μέσων ζητούμενων τιμών ενοικίασης κατοικιών. Πιο συγκεκριμένα, στην περιοχή Καμίνια – Παλαιά Κοκκινιά (8,8 €/τ.μ.) η μέση ζητούμενη τιμή ενοικίασης αυξήθηκε κατά 32,2%, ενώ στην Καλλίπολη – Φρεατίδα (10,0€/τ.μ.) οι κατοικίες προς ενοικίαση έγιναν κατά 24,4% ακριβότερες στο τέλος 2023 σε σχέση με το τέταρτο τρίμηνο του 2022.
Αυτή η σημαντική αύξηση στη μέση ζητούμενη τιμή πώλησης στον Πειραιά αλλά και τα Προάστιά του το 2023 φαίνεται να σχετίζεται σε μεγάλο βαθμό με τις αλλαγές των όρων του προγράμματος “Golden Visa”, οι οποίες έστρεψαν το ενδιαφέρον των αγοραστών στην περιοχή. Το έντονο ενδιαφέρον που έχει προσελκύσει η περιοχή του Πειραιά και των Προαστίων του φαίνεται να επηρεάζει τις προσδοκίες των ιδιοκτητών σε ό,τι αφορά τις ζητούμενες τιμές που θέτουν για το ακίνητό τους, με αποτέλεσμα αυτές συχνά να βρίσκονται σε πολύ υψηλά επίπεδα σε σχέση με τα αντικειμενικά χαρακτηριστικά του ακινήτου.
Πειραιάς και Προάστια Πειραιά: Διαχρονική εξέλιξη τιμών ενοικίασης & πώλησης
Προ ημερών, νέα ανάλυση του Spitogatos Insights επιβεβαίωσε την αυξητική πορεία που ακολουθούν τα τελευταία χρόνια οι τιμές ενοικίασης και πώλησης κατοικιών και επαγγελματικών ακινήτων στον Πειραιά και τα Προάστιά του. Όπως προκύπτει, από το 2015 μέχρι σήμερα, η μέση ζητούμενη τιμή ενοικίασης κατοικιών φαίνεται να έχει σχεδόν διπλασιαστεί, με την τιμή το 2023 να ανέρχεται στα 9,0€/τ.μ.. Αυξητική, αλλά σε μικρότερο βαθμό, είναι η πορεία των μέσων τιμών ενοικίασης κατοικιών στα Προάστια του Πειραιά από το 2017 και μετά, με τη μέση ζητούμενη τιμή σήμερα να φτάνει τα 7,4€/τ.μ.. Η μέση ζητούμενη τιμή ενοικίασης κατοικιών στον Πειραιά αυξήθηκε κατά 10% στο σύνολο του 2023 σε σύγκριση με το προηγούμενο έτος, ενώ στα Προάστια του Πειραιά η μέση ζητούμενη τιμή ενοικίασης κατοικίας αυξήθηκε κατά 7,6%.
Στις πωλήσεις κατοικιών η εξέλιξη των τιμών από το 2015 μέχρι το 2023 είναι ελαφρώς διαφορετική, με τη μέση ζητούμενη τιμή πώλησης κατοικιών στον Πειραιά και τα Προάστιά του να σημειώνει μείωση μέχρι το 2018. Μετά το 2018, η πορεία των μέσων ζητούμενων τιμών τόσο στον Πειραιά όσο και στα Προάστιά του είναι αυξητική, με τις μέσες ζητούμενες τιμές σήμερα να διαμορφώνονται στα 2.000€/τ.μ. και 1.653€/τ.μ. αντίστοιχα.
Σε ό,τι αφορά την πώληση κατοικιών, η μέση ζητούμενη τιμή στον Πειραιά σημείωσε αύξηση της τάξης του 15,9%, ενώ κατά 19,5% πιο ακριβές έγιναν οι κατοικίες προς πώληση στα Προάστια του Πειραιά το 2023, σε σχέση με το 2022.
Οι οικονομικότερες και πιο ακριβές περιοχές για αγορά και ενοικίαση κατοικίας
Οι πιο ακριβές περιοχές για αγορά κατοικίας στον Πειραιά και τα Προάστιά του είναι το Μοσχάτο (2.889€/τ.μ.), το Νέο Φάληρο (2.560€/τ.μ.) και η περιοχή Καστέλα-Πασαλιμάνι με τιμή 2,438€/τ.μ. Αντίθετα, οι οικονομικότερες περιοχές για να αγοράσει κανείς κατοικία στον Πειραιά και τα Προάστιά του είναι το Πέραμα (1.340€/τ.μ.), ο Άγιος Ιωάννης Ρέντης (1.342€/τ.μ.) και το Κερατσίνι (1.432€/τ.μ.).
Για το 2023, οι περιοχές του Πειραιά και των Προαστίων όπου σημειώθηκαν οι μεγαλύτερες αυξήσεις σε σύγκριση με την προηγούμενη χρονιά είναι η Καλλίπολη - Φρεαττύδα (24%), το Μοσχάτο (23,8%) και η Δραπετσώνα (23,7%).
Σε ό,τι αφορά την ενοικίαση κατοικιών, οι πιο ακριβές περιοχές του Πειραιά και των Προαστίων του είναι το Μοσχάτο (9,4€/τ.μ.), η Καστέλα - Πασαλιμάνι (9,4€/τ.μ.) και το κέντρο του Πειραιά (λιμάνι) (9,4€/τ.μ.). Οι πιο οικονομικές περιοχές εντοπίζονται στα Προάστια του Πειραιά και είναι η Νίκαια (7,3 €/τ.μ.), ο Κορυδαλλός (7,1€/τ.μ.) και το Κερατσίνι (6,8€/τ.μ.). Οι μεγαλύτερες αυξήσεις τιμών ενοικίασης κατοικιών το 2023 σε σχέση με την προηγούμενη χρονιά σημειώθηκαν στο Πέραμα (30,9%), στη Δραπετσώνα (22,2%) και στην περιοχή Ταμπούρια-Αγία Σοφία (15,1%).
Οι νέες υποδομές της πόλης
Πρέπει, βέβαια, να σημειωθεί, ότι πέραν του γεγονότος ότι κάποιοι αγοραστές στράφηκαν σε περιοχές του Πειραιάς στο πλαίσιο επενδυτικών κινήσεων τύπου «Χρυσή Βίζα», το μεγάλο λιμάνι της χώρας και οι περιφερειακές περιοχές του εσχάτως βρέθηκαν και στο επίκεντρο αναπτύξεων, αναπλάσεων, νέων εμβληματικών έργων και βελτίωσης υποδομών. Η ολοκλήρωση της Γραμμής 3 του Μετρό (επέκταση), η ανάπλαση του Πύργου του Πειραιά από την Dimand, αξίας άνω των 150 εκατ. ευρώ, που αναζωογονεί το κέντρο και φέρνει νέους μισθωτές (γραφεία, εμπορικά, εστίαση κ.α.), η δημιουργία ενός νέου Δικαστικού Μεγάρου, μια επένδυση που επίσης ανέλαβε να υλοποιήσει η Dimand, η ανάπλαση του Παπαστράτου στον Αγιο Διονύσιο, αναμφίβολα αλλάζουν την εικόνα της πόλης. Επίσης υπάρχουν τα σχέδια εταιρειών ανάπτυξης ακινήτων για δημιουργία επενδύσεων σε κατοικίες, για serviced apartments που έχουν ξεκινήσει να αναπτύσσονται δυναμικά, για πολυτελή γραφεία (π.χ. η Orilina έχει αγοράσει τρεις ορόφους γραφείων σε νεοκλασικό κτίριο στις οδούς Μακράς Στοάς 13, Εθνικής Αντιστάσεως 2 & Τσαμαδού 18) κ.α. Στο μενού υπάρχουν και ξενοδοχεία, όπως το πρώτο ξενοδοχειακό project της Hellenic Properties στον Πειραιά, επί των Ηρώων Πολυτεχνείου 14 και Καραολή και Δημητρίου, με στόχο τη λειτουργία του από την άνοιξη του 2024. Η εταιρεία προχώρησε με την ανακατασκευή ενός παλιού κτιρίου γραφείων 1.500 τ.μ. που αγοράστηκε το 2019. Το project ‘’IP14’’, όπως ονομάζεται, 33 κλειδιών 3*, έχει μία ακαθάριστη αξία στα 5 εκατ. ευρώ και θα λειτουργήσει από την άνοιξη του 2024 κάτω από τη διαχείριση Έλληνα ξενοδόχου με βασικό πλεονέκτημα ότι βρίσκεται σε μία περιοχή με υψηλό εμπορικό ενδιαφέρον, μόλις 150 μέτρα από το Δημοτικό Θέατρο Πειραιά και τον τερματικό σταθμό του μετρό.
Ρεκόρ συναλλαγών
Όπως παλιότερα είχε αναδείξει το insider.gr, ο Πειραιάς είχε καταγραφεί ως ο μεγάλος «νικητή» που η αύξηση τιμών είναι πολύ μεγάλη. Ειδικότερα, η λειτουργία της Γραμμής 3 του Μετρό που «έπιασε λιμάνι» οδήγησε στη μεγαλύτερη αύξηση (65%) σε αγοραπωλησίες μεταξύ πρώτου εξαμήνου φέτος και του αντίστοιχου διαστήματος πέρυσι σημείωσε στην περιοχή του Πειραιά. Κατά το εξεταζόμενο διάστημα η συνολική αξία των αγοραπωλησιών στο μεγαλύτερο λιμάνι της χώρας αυξήθηκε 143% και η τιμή του μέσου ακινήτου 47%. Αυτά βασίζοντας σε σχετική ανάλυση από τα στοιχεία που επεξεργάστηκε το Παρατηρητήριο Αγοράς Κατοικιών TOPO GES IKE. Στο κέντρο του Πειραιά εντοπίζονταν κάποιες από τις πιο αξιοσημείωτες μεταβολές. Το εμβαδόν της μέσης κατοικίας κατέγραφε πτώση από το 2021 και η ηλικία της το 2023 μειώθηκε κατά 4 έτη (από 1978 σε 1982). Συγχρόνως, στα προάστια Πειραιά το έτος κατασκευής του μέσου ακινήτου μεταβλήθηκε μόνο το α΄ εξάμηνο το 2022 (1986 από 1983) και το 2023 σημειώθηκε αύξηση και στην επιφάνεια της μέσης κατοικίας (74 τ.μ. από 70 τ.μ.). Στο κέντρο του Πειραιά προκύπτει πως η ηλικία του μέσου ακινήτου είναι τα 41 έτη και η επιφάνειά του τα 73 τ.μ.. Συγχρόνως, στα προάστια Πειραιά η μέση κατοικία κατασκευάστηκε το 1983 και έχει εμβαδόν 74 τ.μ. Στο κέντρο του Πειραιά η τιμή του μέσου ακινήτου που μεταβιβάστηκε αυξήθηκε κατά 47% συγκριτικά με το 2022 και κατά 33% συγκριτικά με το 2021. Στα προάστιά του το ποσοστό της μέσης αξίας κυμάνθηκε στο 7% για τα έτη 2022 και 2023.
Photo: @AssociatedPress
