Ροή
Στον «αέρα» έχει «βγει» η Μελέτη Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων (ΜΠΕ) για μία μεγάλη real estate επένδυση της Noval Property, θυγατρικής του ομίλου Viohalco, στον τομέα των «πράσινων» γραφείων, η οποία είχε εκτιμηθεί σε αρχικό στάδιο στα επίπεδα περίπου των 77 εκατ. ευρώ (είχαν προϋπολογιστεί κεφαλαιουχικές δαπάνες της τάξεως των 50 εκατ. ευρώ, συν την αγορά του ακινήτου), αν και μένει να φανεί κατά πόσο η άνοδος του κόστους στα υλικά θα επηρεάσει τον προϋπολογισμό.
Ο λόγος για το γνωστό και ως «The Grid» που θα αναπτύξουν από κοινού Noval και Brook Lane Capital στο πρώην ακίνητο της Kodak στο Μαρούσι που αποκτήθηκε παλιότερα. Υπενθυμίζεται ότι το τίμημα της συναλλαγής ανήλθε σε 28,6 εκατ. ευρώ, με το κοινό σχήμα Noval ΑΕΕΑΠ και Brook Lane να αναδεικνύονται πλειοδότες μετά από σχετική απόφαση του Μονομελούς Πρωτοδικείου Αθηνών, σχεδιάζοντας την ανάπτυξη σύγχρονου συγκροτήματος κτιρίων γραφείων και καταστημάτων, συνολικής επιφάνειας περίπου 58.000 τ.μ., το οποίο θα υιοθετεί τις αρχές αειφορίας και βιοκλιματικού σχεδιασμού και θα φέρει πιστοποίηση σύμφωνα με διεθνές πρότυπο περιβαλλοντικής βαθμονόμησης. Το εν λόγω ακίνητο ανήκε κάποτε στο χαρτοφυλάκιο Ektasis Development. Η ΜΠΕ βγήκε σε διαβούλευση έως τις αρχές Δεκεμβρίου.
Το πενταόροφο κτήριο γραφείων
Πρόκειται για την κατασκευή και λειτουργία του έργου «Πενταόροφο συγκρότημα κτιρίων γραφείων με 3 υπόγεια επί των οδών Χειμάρρας & Αμαρουσίου-Χαλανδρίου στο Δήμο Αμαρουσίου». Το project αφορά σε συγκρότημα κτιρίων γραφείων με δευτερεύουσες χρήσεις καταστημάτων και εστιατορίων που αποτελείται από 2 κτίρια σχήματος Γ με 5 υπέργεια επίπεδα, τα οποία διατάσσονται αντικριστά σχηματίζοντας ένα εσωτερικό αίθριο. Η συνολική κάλυψη είναι 4.980,74 m2, η δόμηση εντός συντελεστή 19.843,25 m2 και η συνολική δόμηση ανωδομής (εντός και εκτός ΣΔ) 26.309,78 m2. Προβλέπεται η δημιουργία 3 υπογείων, ενιαίων για τα 2 κτίρια, τα οποία εκτείνονται εκτός περιγράμματος της κάλυψης με χρήσεις χώρων στάθμευσης και λοιπών κύριων και βοηθητικών χρήσεων. Η συνολική δόμηση υπογείων (εκτός ΣΔ) είναι 31.767,16 m2.
Το κάθε κτίριο έχει 5 υπέργεια επίπεδα και στεγάζεται εν μέρει με επίπεδο δώμα, στο οποίο τοποθετούνται Η/Μ εγκαταστάσεις και αν μέρει με κεκλιμένη στέγη, η οποία φυτεύεται και φιλοξενεί φωτοβολταϊκά πανέλα. Επιπλέον φωτοβολταϊκά πανέλα τοποθετούνται σε πέργκολες πάνω από τις κλιματιστικές μονάδες που τοποθετούνται στο δώμα. Στους ενδιάμεσους ορόφους δημιουργούνται φυτεμένες βεράντες σκάβοντας τον όγκο.
Οι χρήσεις διαμορφώνονται ως εξής:
- Επίπεδο 0 – Ισόγειο - με χρήση Γραφείων, Καταστημάτων, Εστιατορίων.
- Επίπεδο 1 – Πατάρια Ισογείου & Πρώτος Όροφος – με χρήση Γραφείων, Καταστημάτων, Εστιατορίων.
- Επίπεδο 2 – Δεύτερος όροφος – με χρήση Γραφείων.
- Επίπεδο 3 – Τρίτος όροφος – με χρήση Γραφείων.
- Επίπεδο 4 – Τέταρτος όροφος - με χρήση Γραφείων.
- Επίπεδο 5 – Σοφίτες - με χρήση Γραφείων.
Όπως αναφέρεται παραπάνω, το υπό μελέτη έργο χωροθετείται στη συμβολή των οδών Χειμάρρας και Αμαρουσίου-Χαλανδρίου στον Δήμο Αμαρουσίου. Η θέση χωροθέτησης του έργου αποτελεί το Ο.Τ. 515 και ολοκληρώνεται από τις οδούς Γραβιάς (μη διανοιγμένη) και Βελεστίνου (πεζόδρομος). Στο Ο.Τ. 515 υπήρχε εγκαταλελειμμένο κτήριο, το οποίο στέγαζε υπηρεσίες της εταιρείας Kodak, το οποίο κατεδαφίστηκε σύμφωνα με την Απόφαση της ΥΔΟΜ του Δήμου Αμαρουσίου. Ο συνολικός αριθμός θέσεων στάθμευσης χώρων στάθμευσης αυτοκινήτων είναι 595. Οι 30 από αυτές θα είναι θέσεις ΑμεΑ. Επιπλέον τμήμα των συνολικών θέσεων διαθέτει υποδομή φόρτισης ηλεκτρικών οχημάτων. Επίσης προβλέπονται θέσεις στάθμευσης ποδηλάτων. Η πρόσβαση στο πρώτο επίπεδο του χώρου στάθμευσης, θα πραγματοποιείται μέσω εξωτερικών ραμπών διπλής κατεύθυνσης, οι οποίες χωροθετούνται στο νότιο και βόρειο τμήμα του οικοπέδου.
Το οικόπεδο έχει συνολικό εμβαδόν 16.181,58m2. Έχει γενικές διαστάσεις 172μ x 94μ. Για την ανέγερση του νέου συγκροτήματος κτιρίων θα χρειαστεί να γίνει εκσκαφή γενικών διαστάσεων 125μ x 89μ και γενικού βάθους ~13.00μ, ενώ τοπικά το βάθος θα φτάσει τα ~16,00μ. Για την εκσκαφή θα χρειαστεί να κατασκευαστούν προσωρινές αντιστηρίξεις, σύμφωνα με τη στατική μελέτη.
Η κομβική θέση
Το συγκρότημα Γραφείων THE GRID βρίσκεται στον Δήμο Αμαρουσίου, στον Βόρειο Τομέα του πολεοδομικού συγκροτήματος Αθηνών. Συνδέεται με το κέντρο της πόλης μέσω της οδού Κηφισίας και βρίσκεται πολύ κοντά στην Αττική οδό, γεγονός που αυξάνει την προσβασιμότητά του. Αποτελεί έργο ανάπτυξης που θα δώσει προστιθέμενη αξία στην περιοχή, μέσω των υψηλής ποιότητας και αισθητικής, πολυμορφικών και ευέλικτων γραφειακών χώρων, καθώς και των δημόσιων και ιδιωτικών χώρων πρασίνου που προβλέπονται από τον σχεδιασμό.
Στα όρια της περιοχής μελέτης και ειδικά στο τμήμα της που ανήκει στην ευρύτερης περιοχής με χαρακτηρισμό Πολεοδομικό Κέντρο, χωροθετούνται κυρίως χώροι γραφείων όπου, μεταξύ άλλων, φιλοξενούνται μεγάλες εταιρίες όπως οι Ernst & Young Greece, Deloitte, Coca Cola, Cisco και τα γραφεία της Noval Property. Η παρουσία αυτών των χώρων γραφείων καθορίζει τον χαρακτήρα της περιοχής με τρόπο που έρχεται σε απόλυτη συμφωνία με τη θεσμοθετημένη χρήση Πολεοδομικού Κέντρου. Από τα παραπάνω εξάγεται ότι το προτεινόμενο έργο είναι απολύτως συμβατό με τον χαρακτήρα της περιοχής και τις χρήσεις που φιλοξενούνται σε αυτήν.
Οι επιπτώσεις στο μικροκλίμα
Σύμφωνα με την προτεινόμενη ΜΠΕ, η κατασκευή και η λειτουργία του υπό μελέτη έργου δεν αναμένεται να προκαλέσει αρνητικές επιπτώσεις στο μικροκλίμα και στα βιοκλιματικά χαρακτηριστικά της περιοχής μελέτης. Οι όποιες επιπτώσεις θα είναι μικρού μεγέθους και περιορισμένες, και δεν αναμένεται να επηρεάσουν ή να μεταβάλουν τη ροή των ανέμων, τη θερμοκρασία, την υγρασία ή άλλες παραμέτρους του μικροκλίματος και κατά συνέπεια εκτιμάται ότι το έργο δεν θα επιφέρει αλλαγή στο κλίμα της περιοχής μελέτης.
Ο όγκος του συγκροτήματος σε συνδυασμό με το εφαρμοζόμενο σύστημα δόμησης (ελεύθεροι όγκοι, «πράσινη ραχοκοκαλιά»), την μη πυκνή δόμηση της γύρω περιοχής και την ύπαρξη ανοιχτών χώρων εκτιμάται ότι δεν θα δημιουργηθούν συνθήκες εγκλωβισμού αέριων μαζών.
Ενεργειακή εξοικονόμησης στα πρότυπα LEED – GOLD
Σημειώνεται ότι οι τεχνικές λύσεις που θα εφαρμοσθούν στην κατασκευή του έργου έχουν σαν γνώμονα επιλογής την επίτευξη ενεργειακής εξοικονόμησης, που αποτελεί βασική επιταγή σχεδιάσεως σύγχρονων κτιρίων και την ικανοποίηση των απαιτήσεων του πρότυπου LEED – GOLD. Για το λόγο αυτό προβλέπεται μία σειρά σχεδιαστικών επιλογών για τον κλιματισμό των χώρων του συγκροτήματος, οι οποίες συμβάλλουν στην όσο το δυνατό μεγαλύτερη εξοικονόμηση ενέργειας ελαχιστοποιώντας, μεταξύ άλλων, και τις επιπτώσεις του έργου στα κλιματολογικά και βιοκλιματικά χαρακτηριστικά της περιοχής μελέτης. Ο προτεινόμενος σχεδιασμός έχει ως κριτήριο τη δημιουργία συγκροτήματος κτιρίων υψηλής αισθητικής αξίας, αξιοποιώντας τις θετικές παραμέτρους του κλίματος της περιοχής για το φυσικό φωτισμό, τα ηλιακά κέρδη κατά την ψυχρή περίοδο κ.λπ.
Το κτιριακό συγκρότημα θα είναι ενεργειακής κλάσης Α+. Γενικά ο σχετικός σχεδιασμός στοχεύει στην ελαχιστοποίηση των ενεργειακών αναγκών. Προβλέπεται η εγκατάσταση δύο ανεξάρτητων συστημάτων, BMS, σύστημα κεντρικού ελέγχου κτιρίου και συστήματος επιτήρησης ηλεκτρικών καταναλώσεων κτιρίου με σκοπό την επίβλεψη της σωστής λειτουργίας των ηλεκτρομηχανολογικών εγκαταστάσεων του κτιρίου και ο έλεγχος/καταγραφή των καταναλώσεων. Η όλη εγκατάσταση ενισχύεται ενεργειακά με φωτοβολταϊκά πάνελ. Η πολιτική διαχείρισης του κυρίου του έργου στοχεύει στην ελαχιστοποίηση ενεργειακών αναγκών, δεδομένου ότι ο συνολικός σχεδιασμός στοχεύει στην πιστοποίηση του κτιρίου κατά LEED και WELL.
Η συνολική εκτιμώμενη κατανάλωση ενέργειας στο κτιριακό συγκρότημα ανέρχεται σε 7.800 MWh ετησίως. Από αυτή την ποσότητα 1.800 MWh ετησίως εκτιμάται ότι θα καταναλώνονται για τη φόρτιση ηλεκτρικών αυτοκινήτων. Η εκτιμώμενη απαιτούμενη επιφάνεια φωτοβολταϊκών πάνελ για κτίριο ενεργειακής κλάσης Α+ κατά ΚΕΝΑΚ είναι 750 m2. Με βάση το παραπάνω στοιχείο, η εκτιμώμενη ετήσια παραγωγή ενέργειας από φωτοβολταϊκά πάνελ είναι 700 MWh ετησίως. Η παραπάνω ενέργεια αντιπροσωπεύει το 8,97% της ετήσιας ενεργειακής κατανάλωσης.
Τα κοινωνικο-οικονομικά οφέλη
Όπως σημειώνεται, σε ότι αφορά στο κοινωνικο-οικονομικό περιβάλλον, στη φάση κατασκευής θα δημιουργηθούν νέες θέσεις εργασίας. Εκτιμάται ότι κατά τη φάση κατασκευής θα απασχοληθούν συνολικά έως και 150 εργαζόμενοι διαφόρων ειδικοτήτων που περιλαμβάνουν τόσο ειδικευμένο όσο και ανειδίκευτο προσωπικό, με θετικές επιδράσεις στο κοινωνικό-οικονομικό περιβάλλον. Προτείνεται να καταβληθεί κάθε προσπάθεια να απορροφηθεί εργατικό δυναμικό από την περιοχή του Δήμου Αμαρουσίου και των γειτονικών με την περιοχή του έργου δήμων. Εκτός από τους άμεσα απασχολούμενους στην κατασκευή του έργου, των οποίων ο αριθμός είναι σημαντικός, αναμένονται πολύ θετικές επιπτώσεις στον τομέα της απασχόλησης δευτερογενώς και στους τομείς που συνδέονται με την υποστήριξη των κατασκευαστικών δραστηριοτήτων όπως οι προμήθειες, οι μεταφορές, κλπ.. Στη διάρκεια λειτουργίας του έργου θα δημιουργηθούν μόνιμες θέσεις εργασίας, πλήρους και μερικής απασχόλησης. Ο ημερήσιος αριθμός των εργαζομένων και των επισκεπτών στο συγκρότημα εκτιμάται σε 2.500 άτομα. Επίσης αναμένονται θετικές επιπτώσεις από την απασχόληση στους τομείς που συνδέονται με την υποστήριξη των δραστηριοτήτων που θα φιλοξενούνται στο συγκρότημα κτιρίων. Η συντήρηση των νέων υποδομών και λειτουργιών, οι προμήθειες κλπ. θα επηρεάσουν ευρύτερα και με θετικό τρόπο το κοινωνικό-οικονομικό περιβάλλον της περιοχής.
Κυκλοφοριακές επιπτώσεις
Όσον αφορά στις κυκλοφοριακές επιπτώσεις του έργου, σύμφωνα με τη «Μελέτη Κυκλοφοριακών Επιπτώσεων» (Denco, Ιούλιος 2022) που έχει εκπονηθεί για το υπό μελέτη έργο και η οποία παρουσιάζεται στο Παράρτημα ΙΙ της παρούσας ΜΠΕ, επισημαίνονται τα εξής:
- Από τα αποτελέσματα της ανάλυσης, με λογισμικό προσομοίωσης, της λειτουργίας του οδικού δικτύου στην υφιστάμενη κατάσταση, τις ώρες αιχμής προσέλευσης (08:30-9:30) και αποχώρησης (17:00-18:00) των εργαζομένων, προέκυψε ότι πολλές προσβάσεις του οδικού δικτύου της περιοχής, λειτουργούν σε επίπεδα κορεσμού, ειδικά στην πρωινή αιχμή. Οι βασικές αιτίες δυσλειτουργίας του οδικού δικτύου είναι η υπερφόρτωση της οδού Χειμάρρας (στην ευρύτερη περιοχή της οποίας έχει συγκεντρωθεί σημαντικός αριθμός εταιρειών και γραφείων), η οποία συνιστά τον μοναδικό άξονα εισόδου στην περιοχή για τους προερχόμενους από τη Λ. Κηφισίας, η εκτεταμένη παράνομη στάθμευση στις προσβάσεις των κόμβων, αλλά και η επιτρεπόμενη στάθμευση σε οδικά τμήματα που έχει όμως ως συνέπεια την μείωση του ελεύθερου πλάτους κίνησης των οχημάτων.
- Στην ανάλυση της μελλοντικής λειτουργίας του οδικού δικτύου, στην οποία συνυπολογίζονται και οι πρόσθετοί κυκλοφοριακοί φόρτοι προσέλευσης – αποχώρησης εξ αιτίας της λειτουργίας του νέου κτιρίου «THE GRID», έγινε η παραδοχή ότι η οδός Γραβιάς θα είναι διπλής κυκλοφορίας σε όλο της το μήκος της, έτσι ώστε να εξυπηρετείται η άμεση πρόσβαση στις χρήσεις της περιοχής και να αποφορτίζεται σημαντικά η οδός Χειμάρρας και τμήμα του παραδρόμου της Λ. Κηφισίας. Επιπρόσθετα έγινε η παραδοχή απομάκρυνσης της παράνομης στάθμευσης, μέσω συστηματικής αστυνόμευσης - γεωμετρικών διαμορφώσεων, και επιβολής απαγόρευσης στάθμευσης σε κρίσιμες προσβάσεις και διατομές. Με βάση τα αποτελέσματα της ανάλυσης, φαίνεται καθαρά ότι θα προκύψει σημαντική βελτίωση της λειτουργίας του οδικού δικτύου (ειδικά κατά την πρωινή αιχμή), παρά την αύξηση των κυκλοφοριακών φόρτων και ότι το σύνολο των επηρεαζομένων κόμβων θα λειτουργεί σε ικανοποιητική στάθμη εξυπηρέτησης.
