Ροή
Τον ανήφορο έχουν πάρει τα ενοίκια τα τελευταία χρόνια στην Αθήνα με τις ζητούμενες τιμές να παρουσιάζουν αύξηση, μόνο μέσα σε μια 3ετία, ακόμα και της τάξεως του 30% με 55% σε περιοχές της πρωτεύουσας και της Αττικής, όπως σε Λαγονήσι, Σαρωνίδα, Ανάβυσσο, Παγκράτι, Πλ. Κολιάτσου, Γαλάτσι, Αρτέμιδα, Ελευσίνα, Κερατέα, Σπάτα, Παιανία, Κορωπί κ.α. Παράλληλα, σημαντική άνοδος (άνω του 14%-15%) στις ζητούμενες τιμές για ενοίκια, σε κατοικίες άνω του 1ου ορόφου, με έτος κατασκευής μετά το 2000 (2 Υ/Δ) παρατηρούνται και σε περιοχές όπως οι Πλατεία Βικτωρίας, Ακαδημία Πλάτωνος, Κυψέλη, Καισαριανή, Ζωγράφου, Καμίνια κ.α.
Οι τιμές των ενοικίων στην Ελλάδα αυξήθηκαν κατά 75% την περίοδο 1994 – 2005, εν συνεχεία καταγράφηκε άνοδος 8% το 2006, άνοδος πάνω από 15% την περίοδος 2007 – 2011. Στο χρονικό διάστημα 2012 – 2017 (εν μέσω πλέον κρίσης) οι τιμές υποχώρησαν κατά περίπου 25%, ενώ το 2018 καταγράφηκε άνοδος 8,4%. Στα τελευταία χρόνια παρατηρείται ετήσια αύξηση κατά 10% το 2019, κατά 5,8% - 6,7% το 2020, ενώ η πρόβλεψη για το 2021 «δείχνει» νέα αύξηση κατά 3% - 7%. Όσον αφορά το κέντρο της Αθήνας, όπου καταγράφονται και οι μεγαλύτερες αυξήσεις, οι τιμές ενοικίασης έχουν αυξηθεί κατά 20%-30% κατά μέσον όρο την τελευταία τριετία, ενώ στις περιοχές εκτός του κέντρου η αντίστοιχη άνοδος εκτιμάται ότι κινήθηκε πέριξ του 10%- 15%.
Αυτό προκύπτει από σχετική έρευνα του Πανελλαδικού Δικτύου E - Real Estates για τα ενοίκια, το υψηλό κόστος στέγης που φαίνεται να απασχολεί ολόκληρη την Ευρωπαϊκή Ένωση, τα μέτρα και τις πολιτικές που υιοθετούν κάποιες χώρες με στόχο να αναχαιτίσουν την ραγδαία αύξηση του κόστους στέγασης ήδη από το 2018-2019 και την ευρύτερη εικόνα σε Ελλάδα και Ευρώπη.
Σύμφωνα με τον πρόεδρο του δικτύου, κ. Θεμιστοκλή Μπάκα, το υψηλό κόστος στέγης απασχολεί όλη την Ευρωπαϊκή Ένωση, χώρες όπως η Γερμανία, η Ισπανία, η Πορτογαλία και η Κύπρος, φαίνεται να υιοθετούν ή/και να εφαρμόζουν μέτρα και πολιτικές με στόχο να αναχαιτίσουν την ραγδαία αύξηση του κόστους στέγασης ήδη από το 2018-2019. Τα δεδομένα σήμερα συνηγορούν ότι αποτελεί άμεση ανάγκη η «χάραξη» στεγαστικής πολιτικής στη χώρα μας, ιδιαίτερα μετά την ενεργειακή «κρίση» που είναι άμεσα συνδεδεμένη με το κόστος στέγασης.
Η ανοδική πορεία των ενοικίων
Κατά τον ίδιο, η πορεία των ενοικίων δεν δικαιολογούσε την αύξηση των τιμών των ακινήτων την 10-ετία 1994-2005 . Σύμφωνα με τον Δείκτη τιμών ενοικίων της ΕΣΥΕ (ο οποίος είναι ένα κομμάτι του Δείκτη Τιμών Καταναλωτή), τα ενοίκια αυξήθηκαν κατά την περίοδο 1994-2005 κατά +75%. Η αύξηση αυτή ήταν αντίστοιχη της αύξησης των τιμών αγαθών και υπηρεσιών σύμφωνα με τον Δείκτη Τιμών Καταναλωτή. Σε πραγματικούς όρους λοιπόν, τα ενοίκια έμειναν σταθερά τη δεκαετία 1994 - 2005 . Ενώ τα ενοίκια για μεγάλο χρονικό διάστημα ακολουθούσαν τον πληθωρισμό, η μεγάλη άνοδος των τιμών των ακινήτων σε σχέση με τα ενοίκια οδήγησε πολλά νοικοκυριά στην αγορά ενοικιαζόμενης κατοικίας, με αποτέλεσμα, μετά το 2002, τα ενοίκια να αυξάνουν με ρυθμούς σημαντικά υψηλότερους του πληθωρισμού.
Σύμφωνα με τα στοιχεία της ΕΣΥΕ, τα ενοίκια αυξήθηκαν κατά 5 ποσοστιαίες μονάδες πάνω από τον πληθωρισμό το 2005 και κατά 5,8 ποσοστιαίες μονάδες πάνω από τον πληθωρισμό το πρώτο τρίμηνο του 2006. Ενώ από το 2007 έως και το 2011 καταγράφηκε αύξηση των ενοικίων +15,20 % , από το 2012 ως το 2017 καταγράφηκε μείωση που άγγιξε το -25,5 %, ενώ το 2018 επιστρέφουν με αύξηση + 8,4 % και το 2019 ο ρυθμός αύξησης των ενοικίων άγγιξε το +10%. Μάλιστα, όσον αφορά το κέντρο της Αθήνας, όπου καταγράφονται και οι μεγαλύτερες αυξήσεις, οι τιμές ενοικίασης έχουν αυξηθεί κατά 20%-30% κατά μέσον όρο την τελευταία τριετία, ενώ στις περιοχές εκτός του κέντρου η αντίστοιχη άνοδος εκτιμάται ότι κινήθηκε πέριξ του 10%- 15%. Ενώ το 2021, η αύξηση των ενοικίων κυμάνθηκε από 3% έως 7%.
Συρρίκνωση των εισοδημάτων
Όπως σημειώνει το στέλεχος της κτηματαγοράς, «τη δραματική συρρίκνωση του διαθέσιμου εισοδήματος κατά την περίοδο της κρίσης στην Ελλάδα αποτυπώνει ο Οργανισμός Οικονομικής Συνεργασίας και Ανάπτυξης (ΟΟΣΑ) σε ειδική έκθεση για την οικονομική κατάσταση των νοικοκυριών στις χώρες-μέλη του. Από το 2007 έως το πρώτο τρίμηνο του 2015 το διαθέσιμο κατά κεφαλήν εισόδημα μειώθηκε κατά 27,5%, με τους καταναλωτές να χάνουν περισσότερο από το ένα τέταρτο του εισοδήματός τους. Αξίζει να αναφέρουμε ότι όταν καταγραφόταν συρρίκνωση του διαθέσιμου εισοδήματος στην Ελλάδα, στις χώρες του ΟΟΣΑ καταγραφόταν σημαντική αύξηση.
Ωστόσο, ακόμα και στις άλλες δύο χώρες της Ευρωζώνης που εφαρμόστηκε μνημόνιο, οι επιπτώσεις ήταν πολύ πιο περιορισμένες από ό,τι στην Ελλάδα. Στην Πορτογαλία το κατά κεφαλήν διαθέσιμο εισόδημα από το 2007 έως τις αρχές του 2015 μειώθηκε κατά 5,4% και στην Ιρλανδία κατά 4,9%.
Παράλληλα, σύμφωνα με το Κέντρο Προγραμματισμού και Οικονομικών Ερευνών (ΚΕΠΕ), ο μέσος μηνιαίος μισθός στον ιδιωτικό τομέα έχει υποχωρήσει κατά 24,4% τη δεκαετία 2009-2019, από τα 1.281 ευρώ στα 968,5 €
Σύμφωνα με τα στοιχεία της Έρευνας Εισοδήματος και Συνθηκών Διαβίωσης των Νοικοκυριών 2020 της ΕΛΣΤΑΤ, o πληθυσμός που βρίσκεται σε κίνδυνο φτώχειας ή κοινωνικό αποκλεισμό ανέρχεται στο 28,9% του πληθυσμού της Χώρας (3.043.869 άτομα), παρουσιάζοντας μείωση σε σχέση με το 2019 κατά 1,1 ποσοστιαίες μονάδες (3.161.936 άτομα που αντιστοιχούσαν στο 30,0% του πληθυσμού)».
Η επισήμανση του ΔΝΤ και τα στοιχεία της Eurostat για τη ραγδαία αύξηση των ενοικίων
Σύμφωνα με τον κ. Μπάκα, επισήμανση για τη ραγδαία αύξηση των ενοικίων στη χώρα μας έκανε το ΔΝΤ το καλοκαίρι του 2021, αναφέροντας ότι, σε 14 από τις 17 αναπτυγμένες ευρωπαϊκές οικονομίες που μελέτησε, οι περισσότεροι από τους μισούς ενοικιαστές με χαμηλό εισόδημα πλήρωναν ως μίσθωμα ποσό που ήταν πολύ κοντά στο όριο του 40% του εισοδήματός τους, η χώρα μας συγκαταλέγεται στις χώρες που ποσοστό είναι οριακά άνω του 40%. Ωστόσο, η έρευνα του Ταμείου κατέδειξε πως αυτή η επιβάρυνση ήταν σημαντικά μικρότερη για τα νοικοκυριά με υψηλότερο εισόδημα. Δηλαδή τα πλέον οικονομικά εύρωστα νοικοκυριά στην ΕΕ ξοδεύουν το 10% περίπου του διαθέσιμου εισοδήματός τους για ενοίκια.
Σύμφωνα με την Eurostat , μεταξύ των κρατών μελών της ΕΕ-27 το κόστος στέγασης για τους ενοικιαστές με ενοίκιο σε τιμές αγοράς το 2018 ήταν το υψηλότερο στην Ελλάδα, όπου το 83,1 % των ενοικιαστών δαπάνησε πάνω από το 40 % του εισοδήματός τους για στέγαση, όταν το μέσο όρο δαπάνης στην ΕΕ-27 δεν ξεπερνά το 25,1%.
Η νέα έρευνα της Eurostat για το έτος 2019, κατατάσσει πρωταθλήτρια την Ελλάδα, 1η με διαφορά, ανάμεσα σε χώρες της Ευρώπης όπου οι ενοικιαστές δαπανούν άνω του 50% του εισοδήματος τους για το κόστος στέγασης ( ενοίκιο, λογαριασμούς κοινής ωφελείας, κοινόχρηστα). Αναφέροντας ότι το 62,1% των ενοικιαστών στη χώρα μας δαπανούσαν άνω του 50% του εισοδήματος τους για το κόστος στέγασης. Το αντίστοιχο ποσοστό ενοικιαστών στη Ρουμανία ήταν 29,4%,στην Ισπανία 26,2%,στη Βουλγαρία 24,2%, στη Πορτογαλία 14,5%, στην Γερμανία 10%, στη Γαλλία 8,6% και στη Κύπρο μόλις 4,4%. Σήμερα σε πολλές περιπτώσεις οι ενοικιαστές δαπανούν ακόμη και έναν ολόκληρο μισθό για στέγαση.
Ένας μισθός το κόστος στέγασης για μια οικογένεια
«Αντιλαμβανόμαστε ότι το 62,1% που καταγράφεται στη χώρα μας μόνο “εξωφρενικό” μπορεί να χαρακτηριστεί και παράλληλα μη βιώσιμο για οποιονδήποτε εργαζόμενο. Αξίζει να αναφέρουμε ότι τα άνωθεν ποσοστά αφορούν το έτος 2019, αν συμπεριλάβουμε και τις αυξήσεις των ζητούμενων ενοικίων που καταγράφηκαν το 2020 και το 2021, κατανοούμε ότι το πρόβλημα είναι μεγαλύτερο και σε πολλές περιπτώσεις οι ενοικιαστές δαπανούν ακόμη και έναν ολόκληρο μισθό για στέγαση αν πρόκειται για οικογενειακή κατοικία 85τμ-110τμ .
Μάλιστα, όσον αφορά το κέντρο της Αθήνας, όπου καταγράφονται και οι μεγαλύτερες αυξήσεις, οι τιμές ενοικίασης έχουν αυξηθεί κατά 20%-30% κατά μέσον όρο την τελευταία τριετία, ενώ στις περιοχές εκτός του κέντρου η αντίστοιχη άνοδος εκτιμάται ότι κινήθηκε πέριξ του 10%- 15%.
Αξίζει να αναφέρουμε ότι πλέον το κόστος στέγασης έχει εκτιναχθεί σε πολύ υψηλά επίπεδα και λόγω της ενεργειακής κρίσης, υπάρχουν περιπτώσεις ενοικιαστών που τα κοινόχρηστα για τον μήνα Δεκέμβριο 2021 άγγιξαν ακόμη και τα 210€ με κοινόχρηστη θέρμανση για 85τμ κατοικία. Δλδ, περίπου το 25% του μισθώματος για μισθώματα των 800€/μήνα ή/και το 40% του μισθώματος αν πρόκειται για μίσθωμα της τάξεως των 500€/μήνα – κυρίως μισθωτήρια προ του 2017», αναφέρει ο πρόεδρος του Πανελλαδικού Δικτύου E-Real Estates.
Οι 30αρηδες διαμένουν στο παιδικό δωμάτιο
Όπως αναφέρεται στην έρευνα, με βάση τα στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ το 2019, η Ελλάδα έχει ένα από τα μεγαλύτερα ποσοστά νέων ανθρώπων ηλικίας 18-34 ετών που μένουν μαζί με τους γονείς τους. Μάλιστα, το ποσοστό αυτό παραμένει υψηλό ιδιαίτερα στις ηλικίες 25-34 αγγίζοντας το 67,2% (61,2% για τις γυναίκες και 73,2% για τους άνδρες), το μεγαλύτερο ποσοστό στην Ευρώπη μαζί με την Ιταλία, τη στιγμή που σε άλλες χώρες της Ευρώπης περιορίζεται αισθητά, κάτι που σηματοδοτεί μια σημαντική αναβολή στην ομαλή στεγαστική πορεία των νέων ανθρώπων στη χώρα μας.
Η αναβολή αυτή έχει γίνει ακόμα πιο έντονη από το 2014 και έπειτα, με το ποσοστό για τις ηλικίες 18-34 να φτάνει στο 66,7% το 2017 και στο 69,4% το 2019, από 58,4% που ήταν το 2008.
Παράλληλα, σύμφωνα με στοιχεία της Eurostat το ποσοστό ιδιοκατοίκησης των νέων ηλικίας 25-34 στη χώρα μας έχει συρρικνωθεί από 25% το 2005 σε 11% το 2018 .
Επιπλέον, σύμφωνα με πρόσφατη έρευνα της Prorata, το 67% των νέων από 17 έως 34 ετών- εκτιμά πως δεν πρόκειται να στη ζωή του να καταφέρει να αγοράσει δικό του σπίτι.
Σύμφωνα με τα άνωθεν δεδομένα, τα συμπεράσματα που προκύπτουν είναι ότι, είτε τα εισοδήματα των Ελλήνων συρρικνώθηκαν δραματικά όλα τα προηγούμενα χρόνια, είτε το κόστος στέγασης στη χώρα μας έχει εκτοξευτεί δυσανάλογα με τα εισοδήματα σε σύγκριση με τις υπόλοιπες χώρες της Ευρώπης. Η κατοικία είναι δικαίωμα και κοινωνικό αγαθό του πολίτη. Η παροχή της στέγης αποτελεί υποχρέωση της πολιτείας και υπάγεται στον τομέα της κρατικής κοινωνικής πολιτικής.
Τα μέτρα που υιοθετούν ή/και εφαρμόζουν χώρες της Ε.Ε για την ραγδαία αύξηση του κόστους στέγασης
Κύπρος: - Πρόγραμμα Δημιουργίας Οικιστικών Μονάδων από ΚΟΑΓ (Κυπριακό Οργανισμό Αναπτύξεως Γης). - Εισαγωγή Πολεοδομικών Κινήτρων και Εργαλείων για παραγωγή προσιτής κατοικίας και δημιουργία αγοράς προσιτού ενοικίου. - Συνεργασία με Τοπικές Αρχές
Ισπανία: - Το 2019 επέβαλε την παραμονή του ενοικιαστή μέχρι τη λήξη του συμβολαίου ακόμα και στη περίπτωση που το ακίνητο έχει πουληθεί. - Η ελάχιστη διάρκεια του μισθωτηρίου συμβολαίου αυξήθηκε από τα 3 στα 5 χρόνια. - Μέτρα στήριξης ενοικίου ύψους 250€/μήνα για 2έτη, για νέους κάτω των 30 ετών εάν κερδίζουν λιγότερα από 1.977€/μήνα. - Νομοσχέδιο ύψους 2 δις.€ που συμπεριλαμβάνει και φορολογικές εκπτώσεις για τους ιδιοκτήτες που μειώνουν τα ενοίκια τους.
Γερμανία: - Τον Απρίλιο του 2021, το ανώτατο δικαστήριο της Γερμανίας έκρινε ότι το ανώτατο όριο που επέβαλε η τοπική κυβέρνηση στις τιμές των ενοικίων το 2020, ήταν αντισυνταγματικό και άκυρο. -H τοπική κυβέρνηση του Βερολίνου, αποφάσισε να αγοράσει περίπου 14.750 διαμερίσματα έναντι 2,46 δισ.€ για να λύσει το θέμα των υψηλών τιμών των ακινήτων.
Πορτογαλία: -To 2018 ενέκρινε νόμο για την στέγαση στον οποίο, τα άτομα άνω των 65 ετών, ή τα άτομα με 60% αναπηρία, δεν μπορούν να εκδιωχθούν από την κατοικία τους, εάν διαμένουν περισσότερα από 15 έτη. - Απαγόρευσε τις συμβάσεις διάρκειας μικρότερης των 12μηνών με δικαίωμα αυτόματης ανανέωσης για 3χρόνια εάν το επιθυμεί ο ενοικιαστής. -Προώθησε φορολογικά μέτρα για μακροχρόνιες μισθώσεις με προοδευτική φορολογική απαλλαγή για τα εισοδήματα που λαμβάνονται από τον ιδιοκτήτη.
Βιέννη: -Σήμερα, από τα 1,8 εκατ. κατοίκους που έχει η πόλη, το 62% ζει σε κατοικίες κοινωνικών εισοδημάτων, σύμφωνα με το Δημοτικό Συμβούλιο. -Έχει προγραμματίσει να χτίσει επιπλέον 4.000 δημοτικά διαμερίσματα. Περίπου 500.000 άνθρωποι ζουν σε αυτά με καθαρή τιμή 5,58€ ανά τ.μ. - Επιπλέον, υπάρχουν 200.000 επιδοτούμενες συνεταιριστικές κατοικίες ή κατοικίες με επιδοτούμενο ενοίκιο και ανήκουν στην ομοσπονδία περιορισμένων εισοδηματικών κατοικιών και κοστίζουν κατά μέσο όρο 512,40€ το μήνα. -Στη Βιέννη για μια επιδοτούμενη κατοικία το όριο του ετησίου εισοδήματος είναι στις 42.000 € κατ' άτομο
Ολλανδία: -Η ολλανδική κυβέρνηση για να αποφύγει την επιβολή μέτρων ελέγχου των ενοικίων, έχει θέσει ως στόχο να κατασκευαστούν 1 εκατ. διαμερίσματα μέχρι το 2030.
Η έλλειψη στεγαστικής πολιτικής στην Ελλάδα χρονολογείται από το 2012 μετά την κατάργηση του Οργανισμού Εργατικής κατοικίας (ΟΕΚ) και Εργατικής Εστίας (ΟΕΕ) λόγω μνημονικής υποχρέωσης
-Τα μέτρα που μελετά η Κυβέρνηση σύμφωνα με πληροφορίες για το ολοκληρωμένο σχέδιο «προσιτής» στέγης.
1. Παραχώρηση 10.000 κατοικιών που έχει στη κυριότητά του το Δημόσιο
2. Χορήγηση άτοκων δανείων για την αγορά πρώτης κατοικίας
3. Χορήγηση άτοκων δανείων για την επισκευή πρώτης κατοικίας.
4. Κατασκευή νέων κατοικιών και διάθεσή τους με συγκεκριμένα κριτήρια και χαμηλό κόστος για τους νέους.( ΣΔΙΤ)
5. Αγορά αδιάθετων κατοικιών μέσω του αποθεματικού του ΟΑΕΔ αλλά και ευρωπαϊκών κονδυλίων και την διάθεσή τους στη συνέχεια σε χαμηλόμισθους και νέους.
Τα μέτρα που μπορεί να θεσμοθετήσει η πολιτεία άμεσα για την αντιμετώπιση της ραγδαίας αύξησης του κόστους στέγασης μερικά των οποίων με προκαθορισμένη χρονική διάρκεια μέχρι την έναρξη του ολοκληρωμένου σχεδίου «προσιτής» στέγης
1. Ίδρυση Οργανισμού Προσιτής Κατοικίας
Να οικειοποιηθούμε τη στεγαστική πολιτική της Κυπριακής κυβέρνησης σε συνάρτηση της έκρηξης στην οικοδομική δραστηριότητα
2. Φορολογικά κίνητρα
-Φορολογικά μέτρα για μακροχρόνιες μισθώσεις άνω των 5 ετών με προοδευτική φορολογική απαλλαγή για τα εισοδήματα που λαμβάνονται από τον ιδιοκτήτη,
-Φορολογικά μέτρα για τους ιδιοκτήτες των ακινήτων που θα ανανεώσουν εντός του 2022-2023 τη μισθωτική σύμβαση στον ίδιο εκμισθωτή με την αναπροσαρμογή του ενοικίου ανά έτος να ρυθμίζεται με βάση τον πληθωρισμό.
- Φορολογικές εκπτώσεις στους ιδιοκτήτες που μειώνουν τα ενοίκια τους, ένα μέτρο που μελετά ήδη η Ισπανία.
3. Ακίνητα Αγνώστου Ιδιοκτήτη / Τοπική Αυτοδιοίκηση / Δημόσιο
Τα αδήλωτα ακίνητα – αγνώστου ιδιοκτήτη που θα προκύψουν, όπως προβλέπεται στο άρθρο 9 του Ν. 2664/1998 για το Εθνικό Κτηματολόγιο που θα περιέλθουν στο Ελληνικό Δημόσιο.
4. Εγγύηση της ιδίας συμμετοχής αγοράς κατοικίας για νέα ζευγάρια
-Οικονομική ενίσχυση για το ποσό της ιδίας συμμετοχής αγοράς κατοικίας που ζητούν τα Τραπεζικά Ιδρύματα για τη χορήγηση στεγαστικών δανείων, είτε να εγγυόνται το άνωθεν ποσό.
-Η ιδία συμμετοχή για τα νέα ζευγάρια να μην ξεπερνά το 10% της αξίας του ακινήτου και το υπόλοιπο ποσό, εφόσον πληρούνται τα τραπεζικά κριτήρια να χορηγείτε μέσω δανεισμού.
5. Άμεση εφαρμογή του μέτρου των 10.000 κατοικιών από το Δημόσιο σε νέα ζευγάρια
