Η εικόνα του Ελληνικού Κτηματολογίου τα τελευταία χρόνια αλλάζει με γρήγορους ρυθμούς, με την πρόοδο να αποτυπώνεται πλέον σε συγκεκριμένα μεγέθη. Σήμερα, περισσότερα από 27,8 εκατ. δικαιώματα – δηλαδή πάνω από το 71% – περιλαμβάνονται σε περιοχές όπου το Κτηματολόγιο λειτουργεί κανονικά, ενώ περίπου 10,8 εκατ. (σχεδόν 28%) παραμένουν σε φάση ανάρτησης, με τον στόχο να είναι η πλήρης κάλυψη της χώρας έως το τέλος του 2026.
Την ίδια στιγμή, οι ρυθμοί διεκπεραίωσης, σύμφωνα με τα στοιχεία του Κτηματολογίου, έχουν αυξηθεί σημαντικά, ενώ οι ψηφιακές συναλλαγές και οι ηλεκτρονικές υπηρεσίες αλλάζουν σταδιακά τον τρόπο λειτουργίας του συστήματος. Ωστόσο, πίσω από αυτή την εικόνα επιτάχυνσης, τα ίδια τα επίσημα δεδομένα και οι παρεμβάσεις θεσμικών φορέων αποκαλύπτουν μια πιο σύνθετη πραγματικότητα.
Πρόοδος με παραδοχές για δομικά προβλήματα
Η Έκθεση Ελέγχου 5/2025 του Ελεγκτικού Συνεδρίου αναγνωρίζει τη σημαντική πρόοδο που έχει σημειωθεί, ιδιαίτερα την τελευταία δεκαετία. Παράλληλα, όμως, καταγράφει κρίσιμες αδυναμίες που εξακολουθούν να επηρεάζουν την εξέλιξη του έργου. Μεταξύ αυτών περιλαμβάνονται η ελλιπής καταγραφή της δημόσιας περιουσίας, η έλλειψη τίτλων ιδιοκτησίας, η μη ολοκλήρωση δασικών χαρτών και η πολυπλοκότητα του ιδιοκτησιακού καθεστώτος. Πρόκειται για ζητήματα που δεν αφορούν μόνο το παρελθόν του έργου, αλλά επηρεάζουν άμεσα και τη σημερινή λειτουργία του, καθώς συνδέονται με την οριστικοποίηση των εγγραφών και την ασφάλεια των ιδιοκτησιακών δικαιωμάτων.
Εκκρεμότητες που εξακολουθούν να βαραίνουν το σύστημα
Παρά τη βελτίωση των ρυθμών, το ζήτημα των εκκρεμοτήτων παραμένει κεντρικό. Επίσημα στοιχεία του ίδιου του Κτηματολογίου μέσα στο 2025 αναγνωρίζουν ότι το σύστημα κληρονόμησε πάνω από 300.000 εκκρεμότητες από τα πρώην Υποθηκοφυλακεία, οι οποίες μεταφέρθηκαν στη νέα δομή και εξακολουθούν να απαιτούν χρόνο για να εκκαθαριστούν.
Αν και σε μεγάλα γραφεία, όπως της Αθήνας και της Θεσσαλονίκης, καταγράφεται σημαντική μείωση εκκρεμοτήτων, η συνολική εικόνα σε επίπεδο χώρας δεν αποτυπώνεται πλήρως, αφήνοντας ανοιχτό το ερώτημα για το πραγματικό μέγεθος του backlog. Έτσι, η πρόοδος συνυπάρχει με μια πραγματικότητα όπου χιλιάδες υποθέσεις εξακολουθούν να εκκρεμούν.
Τι επισημαίνουν οι δικηγορικοί σύλλογοι
Ιδιαίτερο βάρος αποκτούν οι παρεμβάσεις των δικηγορικών συλλόγων, οι οποίοι μέσα στο 2025 και το 2026 κατέγραψαν με επίσημο τρόπο δυσλειτουργίες στη λειτουργία του Κτηματολογίου.
Σε ανακοίνωση της 27ης Ιουνίου 2025, ο Δικηγορικός Σύλλογος Αθηνών έκανε λόγο για σοβαρή δυσλειτουργία των ψηφιακών υπηρεσιών, επισημαίνοντας ότι δεν ήταν δυνατή η άμεση αποκατάσταση των συστημάτων. Το γεγονός αυτό οδήγησε ακόμη και σε ζήτημα ανωτέρας βίας για προθεσμίες, ενώ επηρέασε άμεσα τη δυνατότητα σύνταξης συμβολαιογραφικών πράξεων, λόγω αδυναμίας έκδοσης απαραίτητων πιστοποιητικών.
Αντίστοιχα, σε επείγουσα ανακοίνωση της 19ης Μαρτίου 2026, ο ίδιος φορέας αναφέρθηκε στη διαδικασία υποβολής αιτήσεων διόρθωσης κατά την ανάρτηση, διευκρινίζοντας ότι αιτήσεις που είχαν αποθηκευτεί προσωρινά στο σύστημα θα μπορούσαν να θεωρηθούν εμπρόθεσμες υπό προϋποθέσεις. Η παρέμβαση αυτή ανέδειξε την ανάγκη για ειδικές ρυθμίσεις, ώστε να μην χαθούν δικαιώματα λόγω τεχνικών ή διαδικαστικών δυσκολιών.
Οι συγκεκριμένες ανακοινώσεις αποτυπώνουν προβλήματα που δεν είναι θεωρητικά, αλλά καταγράφονται στην καθημερινή λειτουργία του συστήματος.
Αναστολές λειτουργίας και «παύσεις» σε υπηρεσίες
Στην ίδια κατεύθυνση κινούνται και οι επίσημες αποφάσεις του ίδιου του Κτηματολογίου μέσα στο 2026. Σε διάφορες περιπτώσεις καταγράφηκαν αναστολές λειτουργίας ή περιορισμοί σε επιμέρους υπηρεσίες και γραφεία. Ενδεικτικά, ανεστάλη η υποβολή αιτήσεων για καταχώριση πράξεων σε συγκεκριμένες περιοχές, όπως στο Κτηματολογικό Γραφείο Ιονίων Νήσων από τα τέλη Μαρτίου έως τα μέσα Απριλίου 2026, αλλά και σε υποκαταστήματα όπως της Χαλκίδας για συγκεκριμένα χρονικά διαστήματα. Οι αναστολές αυτές δεν αναιρούν τη συνολική πρόοδο, ωστόσο καταδεικνύουν ότι η λειτουργία του συστήματος δεν είναι σε όλες τις περιπτώσεις απρόσκοπτη.
Οι διεκδικήσεις του Δημοσίου και η αβεβαιότητα για ιδιοκτήτες
Ένα ακόμη κρίσιμο ζήτημα που αναδεικνύεται από επίσημες πηγές είναι οι διεκδικήσεις του Δημοσίου. Το ίδιο το Κτηματολόγιο έχει αναγνωρίσει ότι κατά τη διαδικασία της κτηματογράφησης αναδείχθηκαν χιλιάδες περιπτώσεις όπου το Δημόσιο προβάλλει αξιώσεις επί ακινήτων, ακόμη και σε περιπτώσεις όπου δεν υπάρχουν σαφείς τίτλοι. Το γεγονός αυτό οδήγησε σε προσωρινή αναστολή αγωγών, με στόχο να περιοριστεί η επιβάρυνση πολιτών και δικαστηρίων. Το συγκεκριμένο ζήτημα συνδέεται άμεσα με την ασφάλεια των εγγραφών και παραμένει ένα από τα πιο ευαίσθητα σημεία του έργου.
Επιτάχυνση με εκκρεμότητες
Η εικόνα που προκύπτει είναι διπλή. Από τη μία πλευρά, το Κτηματολόγιο προχωρά με σαφώς ταχύτερους ρυθμούς, με μετρήσιμα αποτελέσματα και σημαντική πρόοδο σε σχέση με το παρελθόν. Από την άλλη, τα ίδια τα επίσημα στοιχεία δείχνουν ότι οι εκκρεμότητες παραμένουν, τα δομικά προβλήματα δεν έχουν πλήρως επιλυθεί και η καθημερινή λειτουργία εξακολουθεί να αντιμετωπίζει προκλήσεις. Έτσι, το βασικό ερώτημα για τους πολίτες δεν είναι μόνο αν το έργο προχωρά, αλλά αν και πότε θα ολοκληρωθεί με τρόπο που να διασφαλίζει πλήρως την ιδιοκτησία τους.
Αυτή τη στιγμή, στην πράξη για ένα μεγάλο μέρος ιδιοκτητών η περιουσία τους παραμένει «παγωμένη» ή λειτουργεί με περιορισμούς, ακόμη κι αν τυπικά έχει καταγραφεί στο σύστημα. Για παράδειγμα, όταν ένα ακίνητο βρίσκεται σε φάση ανάρτησης ή έχει εκκρεμή ένσταση, ο ιδιοκτήτης μπορεί να δυσκολεύεται να το μεταβιβάσει, καθώς ο αγοραστής ή ο συμβολαιογράφος ζητά καθαρή εικόνα τίτλων και οριστική εγγραφή. Αν υπάρχει διεκδίκηση από το Δημόσιο ή χαρακτηρισμός «αγνώστου ιδιοκτήτη», η συναλλαγή ουσιαστικά μπλοκάρει, αφού απαιτείται πρώτα δικαστική ή διοικητική διευθέτηση. Σε άλλες περιπτώσεις, λάθη στα στοιχεία – όπως λανθασμένα όρια οικοπέδου ή εμβαδό – οδηγούν σε καθυστερήσεις σε μεταβιβάσεις, γονικές παροχές ή ακόμη και σε έκδοση οικοδομικής άδειας, μέχρι να διορθωθούν μέσω της διαδικασίας ενστάσεων. Υπάρχουν επίσης περιπτώσεις όπου η μη ολοκλήρωση δασικών χαρτών ή οι επικαλύψεις μεταξύ ιδιωτικών και δημόσιων εκτάσεων δημιουργούν αβεβαιότητα για το αν ένα ακίνητο μπορεί να αξιοποιηθεί ή να οικοδομηθεί. Ακόμη και σε πιο «καθημερινά» ζητήματα, όπως η σύναψη δανείου με εγγύηση ακίνητο, οι τράπεζες συχνά ζητούν πλήρη και οριστική καταχώριση στο Κτηματολόγιο, κάτι που δεν είναι πάντα εφικτό όταν υπάρχουν εκκρεμότητες.
Έτσι, το πρόβλημα δεν είναι μόνο γραφειοκρατικό, αλλά μεταφράζεται σε πραγματική αδυναμία αξιοποίησης της περιουσίας, καθυστερήσεις σε συναλλαγές και, σε ορισμένες περιπτώσεις, σε νομική αβεβαιότητα για το ίδιο το ιδιοκτησιακό δικαίωμα.
