Απομακρύνεται, σύμφωνα με τραπεζικές πηγές, το ενδεχόμενο τα στεγαστικά δάνεια σε ελβετικό φράγκο που βρίσκονται σε προγράμματα μειωμένων και κλιμακούμενων καταβολών (step-up) να εξελιχθούν σε νέα εστία πίεσης για τις τράπεζες, καθώς η ανταπόκριση των δανειοληπτών στο πλαίσιο του νόμου 5264/2025 κινείται σε ιδιαίτερα υψηλά επίπεδα.
Η εξέλιξη αποκτά ιδιαίτερη σημασία υπό το πρίσμα των εποπτικών απαιτήσεων που έχουν τεθεί για τα χαρτοφυλάκια δανείων με μειωμένες καταβολές, καθώς ο SSM έχει ζητήσει την επιστροφή τους σε τοκοχρεολυτικές δόσεις έως τα τέλη του 2026. Το συνολικό άνοιγμα των τεσσάρων συστημικών τραπεζών σε δάνεια τύπου step-up ανέρχεται σε περίπου 4,5 δισ. ευρώ, με μέρος αυτού αφορά ελβετικό φράγκο.
Πηγές με γνώση του θέματος επισημαίνουν ότι δεν υπάρχει κοινή λογιστική αντιμετώπιση των συγκεκριμένων ανοιγμάτων μεταξύ των τραπεζών. Ορισμένες τράπεζες ακολουθούν προσέγγιση χαρτοφυλακίου (portfolio view), διατηρώντας τα ανοίγματα σε Στάδιο 2, τη στιγμή που η τροποποίηση των όρων της σύμβασης δεν οδηγεί σε αποαναγνώριση του δανείου. Η τελευταία προκύπτει μόνο στην περίπτωση εξόφλησης του υφιστάμενου δανείου και σύναψης νέου, πρακτική που έχει υιοθετηθεί από ορισμένες τράπεζες, οδηγώντας στη δημιουργία δανείων POCI.
Ωστόσο, η εποπτική αντιμετώπιση είναι σαφώς πιο αυστηρή. Ανεξαρτήτως της λογιστικής πρακτικής που ακολουθεί κάθε τράπεζα, οι κανόνες της Ευρωπαϊκής Αρχής Τραπεζών οδηγούν στην ταξινόμηση των συγκεκριμένων ανοιγμάτων ως μη εξυπηρετούμενων στις εποπτικές αναφορές, όταν η τροποποίηση συνεπάγεται απώλεια καθαρής παρούσας αξίας (NPV loss) άνω του 1%. Η επαναφορά τους σε καθεστώς εξυπηρετούμενων ανοιγμάτων απαιτεί περίοδο παρακολούθησης 1+1 ετών.
Από την άλλη, η ιδιαίτερα θετική ανταπόκριση των δανειοληπτών στο πλαίσιο του νόμου 5264/2025, η οποία εκτιμάται ότι θα ενισχυθεί περαιτέρω όσο πλησιάζει η λήξη της περιόδου υπαγωγής (31 Αυγούστου), απομακρύνει την ανάγκη πιο σύνθετων παρεμβάσεων για τα χαρτοφυλάκια step-up σε ελβετικό φράγκο. Οι τράπεζες έχουν σχηματίσει προβλέψεις με βάση παραδοχές συμμετοχής της τάξης του 70% για τα step-up και του 50% περίπου για τα δάνεια σε ελβετικό φράγκο. Στον βαθμό που υπάρχει σημαντική επικάλυψη μεταξύ των δύο, οι τράπεζες με υψηλότερη έκθεση μπορούν με μια κίνηση να έχουν διπλό όφελος.
Χαμηλή συμμετοχή θα οδηγούσε τις τράπεζες να προτείνουν στους δανειολήπτες την τροποποίηση της δανειακής σύμβασης, ώστε από το υφιστάμενο πρόγραμμα μειωμένης, αλλά κλιμακούμενης δόσης, να πάνε σε τοκοχρεωλυτική, με διατήρηση του νομίσματος αναφοράς (ελβετικό φράγκο). Αν δεν υπάρξει αποδοχή, τα δάνεια θα καταταγούν σε μη εξυπηρετούμενα. Ωστόσο, σύμφωνα με τραπεζικές πηγές, η μέχρι στιγμής πορεία των μετατροπών και η υψηλή ανταπόκριση των δανειοληπτών περιορίζουν σημαντικά τον κίνδυνο επιβάρυνσης της ποιότητας του ενεργητικού, ενώ δεν δημιουργούν, με τα σημερινά δεδομένα, ανάγκη για πωλήσεις ή τιτλοποιήσεις των συγκεκριμένων δανείων.
Η αβεβαιότητα για τα επιτόκια ευνοεί τις μετατροπές
Αυξημένη αποδοχή καταγράφεται και στη βάση των προσδοκιών αύξησης των επιτοκίων. Μερίδα αναλυτών αναμένει μια δεύτερη κίνηση τον Σεπτέμβριο από την Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα, μετά τη χθεσινή. Δεδομένης της πιο περιορισμένης μετακύλισης στον δομικό πληθωρισμό από ό,τι το 2022 και ενός περιβάλλοντος ασθενέστερης ζήτησης, αναμένεται αναστροφή των αυξήσεων από τα μέσα του 2027. Από την άλλη βέβαια, πληθαίνουν οι «φωνές» που κάνουν λόγο για μια πιο περιορισμένη παρέμβαση από την ΕΚΤ. Το σενάριο αυτό κερδίζει έδαφος καθώς η γεωπολιτική «σκόνη» κάθεται, με ένα διαφαινόμενο στίγμα γεωπολιτικής συμφωνίας στη Μέση Ανατολή.
Υπό αυτό το πρίσμα, σημαντικό μέρος των δανειοληπτών σπεύδει να αποδεχθεί τις προτάσεις μετατροπής, επωφελούμενο από σταθερά επιτόκια της τάξης του 3% - 3,3% ή από κυμαινόμενα με πλαφόν, που προσφέρουν μεγαλύτερη προβλεψιμότητα στην εξυπηρέτηση του δανείου. Το χαμηλότερο σταθερό επιτόκιο, σε συνδυασμό με το γεγονός ότι η νέα δόση αποπληρώνει μεγαλύτερο μέρος κεφαλαίου, αποτελεί το βασικό κίνητρο για την αποδοχή των προτάσεων μετατροπής. Το όφελος μπορεί να αποδειχθεί ιδιαίτερα σημαντικό σε όρους συνολικού κόστους εξυπηρέτησης του δανείου.
Τι κερδίζουν οι δανειολήπτες
Για παράδειγμα, για υφιστάμενο δάνειο step up, με κυμαινόμενο επιτόκιο 4,72%, ανεξόφλητο υπόλοιπο 100.000 ευρώ και διάρκεια 242 μήνες, ο δανειολήπτης θα κληθεί να πληρώσει, με τα τρέχοντα δεδομένα, 188.000 ευρώ. Αν μετατρέψει το δάνειο σε τοκοχρεωλυτικής δόσης, με σταθερό επιτόκιο 3%, θα έχει όφελος 53.000 ευρώ ή 28%.
Η μηνιαία δόση θα αυξηθεί από 340 ευρώ σε 557 ευρώ, με τη διάρκεια να παραμένει σταθερή. Η αύξηση των 217 ευρώ τον μήνα (63,8%) είναι μεν υψηλή, αλλά πρέπει να συνυπολογιστεί ότι το τρέχον πρόγραμμα προβλέπει σε βάθος χρόνου τελική μηνιαία δόση 615 ευρώ, ενώ η χαμηλότερη αποπληρωμή κεφαλαίου συσσωρεύει μια πληρωμή «μπαλόνι» στο τέλος του συγκεκριμένου δανείου, ύψους 74.000 ευρώ.
Στον αντίποδα, η αύξηση της μηνιαίας δόσης σε 557 ευρώ και το «κλείδωμα» σταθερού επιτοκίου 3% μειώνει το συνολικό κόστος αποπληρωμής κεφαλαίου και τόκων σε 135.000 ευρώ.
Στην περίπτωση που ο δανειολήπτης επιθυμεί χαμηλότερη δόση, μπορεί να ζητήσει την επέκταση της διάρκειας του δανείου κατά 60 μήνες δηλαδή να φθάσει τους 302 μήνες και η σταθερή δόση να διαμορφωθεί σε 478 ευρώ, με σταθερό επιτόκιο 3%. Λόγω της μεγαλύτερης περιόδου αποπληρωμής, το ποσό εξοικονόμησης τόκων μειώνεται σε 43.000 ευρώ και το όφελος περιορίζεται σε 22,8%, με το πληρωτέο ποσό να διαμορφώνεται σε 145.000 ευρώ.
Αντίστοιχα, σημαντική εξοικονόμηση μπορεί να προκύψει και σε δάνεια χαμηλότερου ανεξόφλητου υπολοίπου. Για παράδειγμα, για υφιστάμενο δάνειο step-up, με κυμαινόμενο επιτόκιο 5,12%, ανεξόφλητο υπόλοιπο 51.000 ευρώ και διάρκεια 274 μήνες, ο δανειολήπτης θα κληθεί να πληρώσει, με τα τρέχοντα δεδομένα, 110.000 ευρώ. Αν μετατρέψει το δάνειο σε τοκοχρεωλυτικής δόσης, με σταθερό επιτόκιο 3%, θα έχει όφελος 38.900 ευρώ ή 35,4%.
Η μηνιαία δόση θα αυξηθεί από 161 ευρώ σε 260 ευρώ, με τη διάρκεια να παραμένει σταθερή. Η αύξηση των 99 ευρώ τον μήνα (61,5%) είναι μεν υψηλή, αλλά πρέπει να συνυπολογιστεί ότι το τρέχον πρόγραμμα προβλέπει σε βάθος χρόνου τελική μηνιαία δόση 292 ευρώ, ενώ η χαμηλότερη αποπληρωμή κεφαλαίου συσσωρεύει μια πληρωμή «μπαλόνι» στο τέλος του συγκεκριμένου δανείου, ύψους 49.500 ευρώ.
Στον αντίποδα, η αύξηση της μηνιαίας δόσης σε 260 ευρώ και το «κλείδωμα» σταθερού επιτοκίου 3% μειώνει το συνολικό κόστος αποπληρωμής κεφαλαίου και τόκων σε 71.200 ευρώ. Στην περίπτωση που ο δανειολήπτης επιθυμεί χαμηλότερη δόση, μπορεί να ζητήσει την επέκταση της διάρκειας του δανείου κατά 60 μήνες, δηλαδή να φθάσει τους 334 μήνες, και η σταθερή δόση να διαμορφωθεί σε 243 ευρώ, με σταθερό επιτόκιο 3%. Λόγω της μεγαλύτερης περιόδου αποπληρωμής, το ποσό εξοικονόμησης τόκων μειώνεται σε 36.300 ευρώ και το όφελος περιορίζεται σε 32,9%, με το πληρωτέο ποσό να διαμορφώνεται σε 73.850 ευρώ.
