Ροή
Σημείο έντονης ανησυχίας αποδεικνύεται για τον SSM η πορεία των χαρτοφυλακίων ακινήτων των τραπεζών.
Ενώ η διαδικασία των φετινών stress tests βρίσκεται ουσιαστικά στην τελική ευθεία, την περασμένη εβδομάδα οι τέσσερις ελληνικές συστημικές τράπεζες δέχτηκαν νέα αιτήματα από τον Ευρωπαίο επόπτη για την αποστολή στοιχείων για τα χαρτοφυλάκια ακινήτων και ειδικά για την πορεία των τιμών και το ύψος των απομειώσεων. Ο εξονυχιστικός επανέλεγχος πραγματοποιείται στα χαρτοφυλάκια εμπορικών ακινήτων, καθώς ο SSM παραμένει ανήσυχος για την έκθεση των τραπεζών πανευρωπαϊκά στον τομέα του real estate, εν μέσω του ανοδικού κύκλου των επιτοκίων.
Οι ανησυχίες του SSM πηγάζουν από τις επιθετικές αυξήσεις επιτοκίων και τον αντίκτυπο που μπορεί να έχουν (όπως έδειξε σε έναν άλλο τομέα, η κατάρρευση αμερικανικών τραπεζών) στις τράπεζες, ύστερα, μάλιστα, από μια πανδημική κρίση που άλλαξε τις συνήθειες εργασίας (μείωση γραφειακών χώρων).
Σε σημερινή Έκθεσή της για τη Χρηματοπιστωτική Σταθερότητα, η ΕΚΤ επισημαίνει ως έναν από τους κινδύνους που παραμένουν και καθιστούν εύθραυστη την ευστάθεια του χρηματοπιστωτικού συστήματος, τον κίνδυνο των ακινήτων. Όπως αναφέρει χαρακτηριστικά η ΕΚΤ, οι αγορές ακινήτων της Ευρωζώνης υφίστανται διόρθωση. Στις κατοικίες, οι αυξήσεις των τιμών επιβραδύνθηκαν σημαντικά τους τελευταίους μήνες, μειώνοντας την υπερτίμηση στον κλάδο. Αν και οι προσαρμογές των τιμών ήταν εντός ρυθμού μέχρι στιγμής, θα μπορούσαν να γίνουν άτακτες εάν τα υψηλότερα επιτόκια στεγαστικών δανείων μειώνουν ολοένα και περισσότερο τη ζήτηση. Οι αγορές εμπορικών ακινήτων παραμένουν σε επιβράδυνση, αντιμετωπίζοντας αυστηρότερους όρους χρηματοδότησης και αβέβαιες οικονομικές προοπτικές, καθώς και ασθενέστερη ζήτηση μετά την πανδημία. Η συνεχιζόμενη διόρθωση θα μπορούσε να δοκιμάσει την ανθεκτικότητα των επενδυτικών funds με συμφέροντα στον τομέα των εμπορικών ακινήτων.
Η ΕΚΤ είχε επισημάνει τον κίνδυνο των ακινήτων και σε προηγούμενη έκθεσή της, αναφέροντας ότι η εκτίναξη των επιτοκίων και το υψηλότερο κόστος κατασκευής είναι πιθανό να επηρεάσουν αρνητικά την αγορά εμπορικών ακινήτων, ιδίως τον τομέα των γραφείων, ο οποίος ήδη υποφέρει από τη μεταβολή των εργασιακών πρακτικών και την αναζήτηση ποιότητας που προκύπτει από την πανδημία. Σημειώνεται ότι οι επενδύσεις σε εμπορικά ακίνητα στην Ευρώπη έχουν υποχωρήσει σε χαμηλό 11 ετών, καθώς οι επενδυτές ανησυχούν ιδιαίτερα από τις αυξήσεις των επιτοκίων, τον υψηλό δανεισμό και την οικονομική αστάθεια. Στο πλαίσιο αυτό, ο αριθμός των γραφείων που πωλήθηκαν μειώθηκε το 2022 στο χαμηλότερο επίπεδο όλων των εποχών, ενώ η αξία του όγκου των συναλλαγών βυθίστηκε στο χαμηλότερο επίπεδο των τελευταίων 13 ετών.
Η εικόνα του real estate στην ΕΕ δεν παύει, ωστόσο, να είναι καλύτερη από αυτήν που επικρατεί στις ΗΠΑ. Και η εικόνα της Ελλάδας να είναι πολύ καλύτερη σε σχέση με τις άλλες χώρες της Eυρωζώνης. Όπως επανέλαβαν οι τραπεζίτες στον SSM, οι ελληνικές τράπεζες δεν έχουν μεγάλη έκθεση σε εμπορικά ακίνητα, ενώ δεν τίθεται θέμα φούσκας τιμών.
Σύμφωνα με την έκθεση της ΤτΕ που δημοσιεύτηκε τον Απρίλιο, οι σταθερά θετικές προσδοκίες για την αγορά και το αμείωτο επενδυτικό ενδιαφέρον, ειδικά από το εξωτερικό, συντήρησαν τους υψηλούς ρυθμούς αύξησης των τιμών οικιστικών και επαγγελματικών ακινήτων, κυρίως στις περιοχές υψηλής εμπορικότητας. Παράλληλα, η επιβράδυνση στην οικοδομική δραστηριότητα που καταγράφηκε εκτιμάται ότι συνετέλεσε, και θα συνεχίσει να συντελεί, στην περαιτέρω ενίσχυση των τιμών, αφού η ζήτηση ακινήτων υψηλών προδιαγραφών δεν καλύπτεται επαρκώς από την υπάρχουσα προσφορά.
Η ΤτΕ αναφέρει ότι για πέμπτη συνεχή χρονιά, σημειώνεται σημαντική αύξηση των τιμών στην αγορά κατοικιών, με τις τιμές των διαμερισμάτων (σε ονομαστικούς όρους) να αυξάνονται κατά 11,1% σε ετήσια βάση, έναντι αύξησης κατά 7,6% το 2021 και 4,5% το 2020. Παράλληλα, στον κλάδο των επαγγελματικών ακινήτων, το πρώτο εξάμηνο του 2022 οι τιμές γραφείων υψηλών προδιαγραφών αυξήθηκαν κατά 0,7% σε σχέση με το αμέσως προηγούμενο εξάμηνο, ενώ οι τιμές των καταστημάτων υψηλών προδιαγραφών αυξήθηκαν κατά 2,4%.
Υπενθυμίζεται ότι οι παραδοχές του πανευρωπαϊκού stress test για τις ελληνικές τράπεζες και την έκθεσή τους σε εμπορικά ακίνητα προβλέπει, στο βασικό σενάριο, αύξηση τιμών την περίοδο 2023 - 2025 στο 3,2% το 2023, 3,1% το 2024 και 3% το 2025. Το δυσμενές σενάριο προβλέπει υποχώρηση τιμών στο -9,2% το 2023, -6,1% το 2024 και -2,2% το 2025.
