Ένα λάθος στην αποτύπωση ενός ακινήτου στο Κτηματολόγιο μπορεί να παραμένει για χρόνια χωρίς να δημιουργεί εμφανές πρόβλημα και να αποκαλυφθεί όταν ο ιδιοκτήτης αποφασίσει να το πουλήσει, να το μεταβιβάσει ή να προχωρήσει σε άλλη πράξη για την οποία απαιτείται ακριβής προσδιορισμός του ακινήτου.
Οι αποκλίσεις μπορεί να αφορούν το εμβαδόν, τα όρια ή τη γεωμετρική απεικόνιση του ακινήτου και αποκτούν ιδιαίτερη σημασία όταν τα στοιχεία που εμφανίζονται στο Κτηματολόγιο δεν συμφωνούν με τους τίτλους ή με τη νεότερη τοπογραφική αποτύπωση.
Σε αυτές τις περιπτώσεις μπορεί να απαιτηθεί προηγουμένως διόρθωση των γεωμετρικών στοιχείων, διαδικασία διαφορετική από τη διόρθωση ενός απλού πρόδηλου σφάλματος.
Ποια λάθη χρειάζονται έλεγχο
Στην πράξη, το πρόβλημα μπορεί να εντοπιστεί όταν ο μηχανικός συγκρίνει την πραγματική κατάσταση και το νέο τοπογραφικό με την εικόνα που έχει καταχωριστεί στην κτηματολογική βάση.
Ενδεικτικά, έλεγχος μπορεί να χρειαστεί όταν:
- το εμβαδόν που προκύπτει από την αποτύπωση δεν συμφωνεί με εκείνο που εμφανίζεται στο Κτηματολόγιο
- τα όρια του ακινήτου έχουν αποτυπωθεί διαφορετικά
- τμήμα της ιδιοκτησίας εμφανίζεται να επικαλύπτεται με όμορο ακίνητο
- η θέση ή το σχήμα του γεωτεμαχίου στην κτηματολογική βάση δεν αντιστοιχεί στην πραγματική κατάσταση
- η διόρθωση ενός ακινήτου επηρεάζει τα γεωμετρικά στοιχεία γειτονικής ιδιοκτησίας.
Οι αποκλίσεις δεν έχουν όλες την ίδια βαρύτητα. Καθοριστικό ρόλο παίζουν το είδος και η έκταση της διαφοράς, αλλά και το κατά πόσο μπορεί να ταυτοποιηθεί το ακίνητο που πρόκειται να μεταβιβαστεί.
Γι’ αυτό ο έλεγχος των στοιχείων καλό είναι να προηγείται της μεταβίβασης, καθώς τυχόν εκκρεμότητες μπορεί να απαιτήσουν πρόσθετες τεχνικές ή διοικητικές ενέργειες και να καθυστερήσουν την ολοκλήρωσή της.
Πώς γίνεται σήμερα η διόρθωση
Σύμφωνα με τις οδηγίες του Ελληνικού Κτηματολογίου, για την αίτηση διόρθωσης γεωμετρικών στοιχείων απαιτείται καταρχάς η έκδοση κτηματογραφικού διαγράμματος για το ακίνητο ή τα ακίνητα που αφορά η διόρθωση.
Η αίτηση συνοδεύεται από ενημερωμένο κτηματογραφικό διάγραμμα, στο οποίο αποτυπώνεται η ζητούμενη μεταβολή, καθώς και από τοπογραφικό διάγραμμα, ενώ στα σχετικά έγγραφα πρέπει να αναφέρεται ο ΚΑΕΚ του ακινήτου.
Ιδιαίτερη σημασία έχει το εάν η μεταβολή επηρεάζει γειτονικές ιδιοκτησίες. Εφόσον συναινούν όλοι οι όμοροι δικαιούχοι που επηρεάζονται, η αίτηση μπορεί να υποβληθεί από κοινού.
Όταν όμως η ζητούμενη διόρθωση μπορεί να επηρεάσει τα δικαιώματα όμορων ιδιοκτητών, προβλέπεται διαδικασία ενημέρωσης και δυνατότητα των τελευταίων να διατυπώσουν τις απόψεις ή τις αντιρρήσεις τους.
Τι αλλάζει από τις 18 Σεπτεμβρίου
Η διαδικασία διόρθωσης των γεωμετρικών στοιχείων μπαίνει πλέον σε νέα φάση, καθώς από τα μέσα Σεπτεμβρίου ένα ακόμη κομμάτι της εξυπηρέτησης των ιδιοκτητών μεταφέρεται ψηφιακά.
Όπως έχει γνωστοποιήσει από τα τέλη Αυγούστου ο υφυπουργός Ψηφιακής Διακυβέρνησης Χρήστος Δερμεντζόπουλος, από τις 18 Σεπτεμβρίου 2026 περνά σε ηλεκτρονικό περιβάλλον και η διαδικασία για τις διορθώσεις σφαλμάτων που αφορούν το εμβαδόν και τα όρια των ακινήτων, η οποία σήμερα αποτελεί μία από τις τελευταίες διαδικασίες του Κτηματολογίου που εξακολουθούν να απαιτούν φυσική παρουσία.
Οι αιτήσεις θα υποβάλλονται μέσω της πλατφόρμας metavoles.ktimatologio.gr, από τον πολίτη ή από εξουσιοδοτημένο πρόσωπο.
Η αλλαγή έρχεται να καλύψει ένα από τα κενά που εξακολουθούν να υπάρχουν στην ηλεκτρονική εξυπηρέτηση. Σήμερα, το ίδιο το Ελληνικό Κτηματολόγιο αναφέρει στις οδηγίες του ότι η αίτηση του άρθρου 19 παρ. 2 του ν. 2664/1998 για διόρθωση γεωμετρικών στοιχείων υποβάλλεται μόνο δια ζώσης στο αρμόδιο Κτηματολογικό Γραφείο ή υποκατάστημα.
Τι γίνεται όταν επηρεάζεται ο γείτονας
Η ψηφιοποίηση της αίτησης δεν καταργεί τις εγγυήσεις για τους ιδιοκτήτες όμορων ακινήτων όταν η διόρθωση μπορεί να επηρεάσει τα δικαιώματά τους.
Το νέο θεσμικό πλαίσιο προβλέπει ειδική ηλεκτρονική εφαρμογή για τις γεωμετρικές διορθώσεις, μέσω της οποίας αναπτύσσεται σταδιακά και η διαδικασία κοινοποιήσεων, συναινέσεων και αντιρρήσεων.
Ωστόσο, κατά την πρώτη εφαρμογή του νέου συστήματος, η κοινοποίηση της αίτησης στους επηρεαζόμενους όμορους εξακολουθεί να γίνεται με δικαστικό επιμελητή. Οι αποφάσεις που εκδίδονται στη συνέχεια μπορούν να κοινοποιούνται στις ηλεκτρονικές διευθύνσεις που δηλώνουν ο αιτών και οι όμοροι που συμμετέχουν στη διαδικασία.
Η πλήρως αυτοματοποιημένη ψηφιακή κοινοποίηση προβλέπεται να ενεργοποιηθεί όταν διαπιστωθεί ότι έχουν ολοκληρωθεί οι αναγκαίες τεχνικές και λειτουργικές προϋποθέσεις.
Η ειδική περίπτωση του Δημοσίου
Το νέο καθεστώς προβλέπει επίσης μεταβατική εξαίρεση για τις περιπτώσεις στις οποίες ιδιοκτήτης ακινήτου που αφορά τη διόρθωση ή επηρεαζόμενος όμορος είναι το Ελληνικό Δημόσιο ή φορέας της Γενικής Κυβέρνησης.
Στις περιπτώσεις αυτές εξακολουθεί, κατά την πρώτη εφαρμογή, να ακολουθείται η υφιστάμενη διαδικασία γεωμετρικών διορθώσεων, έως ότου ολοκληρωθούν οι τεχνικές προϋποθέσεις και ενεργοποιηθεί και για αυτές η νέα ηλεκτρονική διαδικασία.
Πρόκειται για μία λεπτομέρεια με πρακτική σημασία, καθώς η μετάβαση στο νέο σύστημα δεν γίνεται με τον ίδιο τρόπο για όλες ανεξαιρέτως τις υποθέσεις.
Τι πρέπει να κάνει ο ιδιοκτήτης πριν από τη μεταβίβαση
Για έναν ιδιοκτήτη που σχεδιάζει πώληση, γονική παροχή, δωρεά ή άλλη πράξη επί του ακινήτου, είναι σημαντικό ο έλεγχος των κτηματολογικών στοιχείων να γίνεται εγκαίρως και πριν ξεκινήσει η διαδικασία της μεταβίβασης.
Το κτηματολογικό φύλλο και το διάγραμμα μπορούν να δείξουν εάν υπάρχει απόκλιση που χρειάζεται περαιτέρω διερεύνηση, ενώ όταν το ζήτημα αφορά τα όρια, το εμβαδόν ή την αποτύπωση του γεωτεμαχίου καθοριστικός είναι ο τεχνικός έλεγχος από μηχανικό.
Αν διαπιστωθεί γεωμετρικό σφάλμα, πρέπει επίσης να εξεταστεί εάν η διόρθωσή του αφορά αποκλειστικά το συγκεκριμένο ακίνητο ή μεταβάλλει και τα στοιχεία όμορης ιδιοκτησίας, καθώς στη δεύτερη περίπτωση ενεργοποιούνται πρόσθετες διαδικασίες.
Από τις 18 Σεπτεμβρίου οι αιτήσεις θα μπορούν να γίνονται χωρίς επίσκεψη στο Κτηματολογικό Γραφείο. Ωστόσο, ο έλεγχος των στοιχείων του ακινήτου παραμένει απαραίτητος πριν από τη μεταβίβαση, ώστε τυχόν αποκλίσεις να εντοπίζονται και να διορθώνονται εγκαίρως.
