Η 31η Μαρτίου 2026 εξελίσσεται σε μία από τις πιο κρίσιμες ημερομηνίες των τελευταίων ετών για την ελληνική αγορά ακινήτων. Όχι επειδή φέρνει νέες ρυθμίσεις, αλλά γιατί –για πρώτη φορά μετά από αλλεπάλληλες παρατάσεις - απειλεί να κλείσει οριστικά το παράθυρο τακτοποίησης για χιλιάδες αυθαίρετες κατασκευές και πολεοδομικές παραβάσεις. Για ιδιοκτήτες, αγοραστές, μηχανικούς και συμβολαιογράφους, η προθεσμία αυτή λειτουργεί ήδη ως άτυπη «κόκκινη γραμμή», με άμεσες συνέπειες στη μεταβίβαση, την αξία και την αξιοποίηση ακινήτων σε όλη τη χώρα.
Ποια αυθαίρετα αφορά η προθεσμία
Η καταληκτική ημερομηνία της 31ης Μαρτίου 2026 αφορά όλες τις αυθαίρετες κατασκευές και αλλαγές χρήσης που σήμερα μπορούν να τακτοποιηθούν βάσει του ν.4495/2017, δηλαδή τις παραβάσεις που εντάσσονται στις κατηγορίες 1 έως 4. Πρόκειται για ένα πολύ ευρύ φάσμα περιπτώσεων: διαμερίσματα με κλεισμένους ημιυπαίθριους ή μπαλκόνια, υπερβάσεις δόμησης εντός των επιτρεπόμενων ορίων, αλλαγές χρήσης εντός σχεδίου, καθώς και παλαιές αυθαίρετες κατασκευές που έγιναν πριν από τον Ιούλιο του 2011. Δεν πρόκειται για «ακραίες» περιπτώσεις, αλλά για τη μεγάλη μάζα των καθημερινών πολεοδομικών παραβάσεων που συναντώνται στον αστικό ιστό.
Αυθαίρετα: Τι αλλάζει μετά τις 31 Μαρτίου 2026
Εφόσον η προθεσμία της 31ης Μαρτίου λήξει χωρίς νέα νομοθετική παρέμβαση, δεν θα μπορεί να υποβληθεί καμία νέα δήλωση τακτοποίησης για τις κατηγορίες 1–4. Αυτό δεν σημαίνει ότι επιβάλλεται αυτομάτως πρόστιμο την επόμενη ημέρα, αλλά ότι η αυθαιρεσία παραμένει μόνιμα εκτός ρύθμισης. Στην πράξη, το ακίνητο καθίσταται πολεοδομικά «μπλοκαρισμένο»: δεν μπορεί να εκδοθεί Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου και, κατά συνέπεια, δεν μπορεί να μεταβιβαστεί με πώληση, γονική παροχή ή δωρεά. Παράλληλα, παραμένει εκτεθειμένο σε διοικητικές κυρώσεις σε περίπτωση ελέγχου και χάνει σημαντικό μέρος της εμπορικής του αξίας, καθώς η αυθαιρεσία δεν θα μπορεί πλέον να τακτοποιηθεί στο μέλλον.
Αυθαίρετα: Ποιες θα είναι οι συνέπειες για την αγορά ακινήτων
Η επίδραση της προθεσμίας δεν περιορίζεται στους ιδιοκτήτες με αυθαίρετα. Επηρεάζει συνολικά την αγορά, καθώς ένα σημαντικό απόθεμα κατοικιών και επαγγελματικών ακινήτων κινδυνεύει να μείνει εκτός συναλλαγών. Ακίνητα που δεν μπορούν να μεταβιβαστούν ή να χρηματοδοτηθούν υποβαθμίζονται, ενώ αυξάνεται η πίεση στους ιδιοκτήτες να κινηθούν άμεσα. Σε αυτό το περιβάλλον, η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου λειτουργεί ως «φίλτρο» που αποκαλύπτει πολεοδομικές εκκρεμότητες οι οποίες στο παρελθόν μπορούσαν να παρακαμφθούν.
Αυθαίρετα: Τι πρέπει να κάνουν οι ιδιοκτήτες τώρα
Το κρίσιμο μήνυμα είναι ότι η διαδικασία τακτοποίησης δεν πρέπει να μετατεθεί για την «τελευταία στιγμή». Οι ιδιοκτήτες θα πρέπει να απευθυνθούν εγκαίρως σε μηχανικό, ώστε να ελεγχθεί αν η παράβαση υπάγεται στις επιλέξιμες κατηγορίες, να γίνει αυτοψία και να υποβληθεί η δήλωση στο ηλεκτρονικό σύστημα. Η έγκαιρη υποβολή και η πληρωμή του παραβόλου είναι το σημείο που «κλειδώνει» την υπαγωγή, ενώ τα πρόστιμα μπορούν να εξοφληθούν σε δόσεις. Όσοι σχεδιάζουν μεταβίβαση εντός του 2026 θα πρέπει να κινηθούν ακόμη πιο γρήγορα, καθώς απαιτείται και η ολοκλήρωση της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου.
Για να γίνει κατανοητό τι σημαίνουν στην πράξη τα πρόστιμα για έναν κλεισμένο ημιυπαίθριο σε διαμέρισμα, αρκεί να δει κανείς μερικά ενδεικτικά παραδείγματα (με την επιφύλαξη ότι το τελικό ποσό εξαρτάται πάντα από τα ακριβή τετραγωνικά, την τιμή ζώνης και τον χρόνο κατασκευής). Ένας σχετικά μικρός ημιυπαίθριος 10–12 τ.μ. σε περιοχή με τιμή ζώνης στη μεσαία κλίμακα, ο οποίος έχει κλειστεί πριν από το 2003, συνήθως απαιτεί παράβολο 250 ευρώ και οδηγεί σε συνολικό πρόστιμο της τάξης των 2.000–3.000 ευρώ, το οποίο μπορεί να αποπληρωθεί σε δόσεις. Αν ο ίδιος χώρος έχει κλειστεί την περίοδο 2003–2011, το πρόστιμο αυξάνεται λόγω μικρότερου συντελεστή παλαιότητας και μπορεί να κινηθεί ενδεικτικά μεταξύ 3.000 και 5.000 ευρώ, ανάλογα με την τιμή ζώνης.
Σε πιο μεγάλους ημιυπαίθριους, για παράδειγμα 18–20 τ.μ. σε αστική περιοχή με υψηλότερη αντικειμενική αξία, το παράβολο ανεβαίνει στα 500 ευρώ και το συνολικό πρόστιμο μπορεί να φτάσει ή και να ξεπεράσει τις 6.000–8.000 ευρώ, ιδίως αν η κατασκευή έγινε μετά το 2005. Στις περιπτώσεις που ο ιδιοκτήτης χρειάζεται άμεσα να προχωρήσει σε πώληση ή γονική παροχή, απαιτείται η καταβολή του 30% του προστίμου για τη διαδικασία δικαιοπραξίας, γεγονός που σημαίνει ότι για ένα πρόστιμο 4.000 ευρώ θα πρέπει να πληρωθούν προκαταβολικά περίπου 1.200 ευρώ, ενώ το υπόλοιπο εξοφλείται κανονικά σε δόσεις.
Τα παραδείγματα αυτά δείχνουν ότι, παρότι το κόστος δεν είναι αμελητέο, η τακτοποίηση ενός κλεισμένου ημιυπαίθριου παραμένει σαφώς φθηνότερη και ασφαλέστερη επιλογή από το να μείνει η παράβαση εκκρεμής και να μπλοκάρει οποιαδήποτε μελλοντική μεταβίβαση του ακινήτου.
Παράταση ή τέλος των παρατάσεων για τα αυθαίρετα;
Παρότι κατά καιρούς επανέρχονται σενάρια νέας παράτασης, μέχρι σήμερα δεν υπάρχει θεσμοθετημένη απόφαση. Το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας έχει επανειλημμένα επισημάνει την ανάγκη να κλείσει ο κύκλος των διαδοχικών παρατάσεων και να περάσει το σύστημα σε καθεστώς κανονικότητας, με έμφαση στον πολεοδομικό σχεδιασμό και τον διαρκή έλεγχο της νομιμότητας των κτιρίων. Αν αυτό επιβεβαιωθεί στην πράξη, η 31η Μαρτίου 2026 θα μείνει ως η ημερομηνία που διαχώρισε τα ακίνητα που «τακτοποιήθηκαν εγκαίρως» από εκείνα που έμειναν με μόνιμες εκκρεμότητες.
