Με κριτήριο την ημερομηνία εκκίνησης των οικοδομικών εργασιών, οι οποίες εξειδικεύονται πλέον με Προεδρικό Διάταγμα, θα ξεμπλοκάρουν οι οικοδομικές άδειες που κάνουν χρήση των μπόνους ύψους και τετραγωνικών μέτρων του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού.
Όπως είναι γνωστό, με βάση τη σχετική ρύθμιση του ΥΠΕΝ, ορόσημο για την υλοποίηση των οικοδομικών αδειών αποτελεί η 11η Δεκεμβρίου 2024. Κατ’ επέκταση, από εδώ και στο εξής, για τις νέες άδειες ή για τις άδειες που δεν εμπίπτουν στην κατηγορία που επιτρέπεται η χρήση των μπόνους, η μόνη περίπτωση να γίνει αντίστοιχων μπόνους δόμησης είναι σε οικισμούς και δήμους όπου τέτοιες προβλέψεις εντάσσονται στα και Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια (ΤΠΣ – ΕΠΣ) μέσω των οποίων οι μελετητές μπορούν να καθορίσουν ειδικές ζώνες κινήτρων.
Όσον αφορά στις οικοδομικές άδειες που διατηρούν το δικαίωμα χρήσης του μπόνους, δηλαδή στα ακίνητα όπου ήδη έχουν ξεκινήσει οικοδομικές εργασίες πριν από την 11η Δεκεμβρίου 2024 ή όσα αντιμετώπισαν ακύρωση της οικοδομικής άδειας ή έβγαλαν οικοδομική άδεια αλλά δεν πρόλαβαν να ολοκληρώσουν τον φέροντα οργανισμό του κτιρίου, αυτές χωρίζονται σε τρεις κατηγορίες οι οποίες πρέπει να πληρούν συγκεκριμένα κριτήρια.
Πρώτον, οι οικοδομικές άδειες οι οποίες ξεκίνησαν να εκτελούνται πριν από τις 11/12/2024 και αποδεδειγμένα έχουν εκτελεστεί οικοδομικές εργασίες αποτελούν την πιο εύκολη περίπτωση καθώς αυτές συνεχίζουν κανονικά χωρίς αναθεώρηση ή οικονομική επιβάρυνση ενώ τους παρέχεται πλέον και η δυνατότητα αναθεώρησης της άδειας, εφόσον το επιθυμούν, χωρίς οικονομική επιβάρυνση (φόρους, παράβολα, εισφορές, κρατήσεις).
Η δεύτερη κατηγορία περιλαμβάνει τις οικοδομικές άδειες που εκδόθηκαν πριν από τις 11/12/2024 χωρίς να έχουν ξεκινήσει οικοδομικές εργασίες (π.χ εκσκαφές). Σε αυτή την περίπτωση, δεν χάνουν το δικαίωμα δόμησης αλλά χάνουν τα μπόνους και για το λόγο αυτό καλούνται να αναθεωρήσουν την οικοδομική τους άδεια προκειμένου να απαλειφθούν τα κίνητρα και οι προσαυξήσεις.
Η τρίτη περίπτωση αφορά σε οικοδομικές άδειες που είχαν ξεκινήσει οικοδομικές εργασίες έως τη συγκεκριμένη ημερομηνία αλλά αντιμετωπίζουν αιτήσεις ακύρωσης ή άδειες που έχουν ήδη ακυρωθεί οι οποίες μπορούν να υλοποιηθούν κάνοντας χρήση των μπόνους δόμησης εφόσον καταβληθεί ένα περιβαλλοντικό τέλος. Στην τέταρτη κατηγορία υπάγονται άδειες έργων που αξιοποιούν χρηματοδοτικά εργαλεία (ΕΣΠΑ, Ταμείο Ανάκαμψης) για τις οποίες θα ισχύει επίσης το περιβαλλοντικό τέλος.
- ΝΟΚ: Η «έναρξη εργασιών», τα μπόνους και το ΕΣΠΙΑΠ – Τι προβλέπει το ΠΔ
- ΝΟΚ: Εξειδικεύονται οι όροι για τις οικοδομικές άδειες - Κατατίθεται το ΠΔ
Στο ίδιο πλαίσιο προβλέπεται και μια ειδική κατηγορία η οποία αφορά σε άδειες που εντάσσονται σε ειδικά χωρικά σχέδια αναπτυξιακού χαρακτήρα, διατηρητέα κτίρια και μνημεία, τα οποία θα μπορούν να κάνουν χρήση των ευνοϊκών όρων του ΝΟΚ και ταυτόχρονα θα εξαιρούνται και του περιβαλλοντικού ισοδυνάμου.
«Κλειδί» για τη συνέχιση των οικοδομικών εργασιών είναι ο προσδιορισμός της έννοιας της εκκίνησης των εργασιών εφόσον αυτή θα πρέπει να έχει γίνει πριν από τις 11 Δεκεμβρίου 2024 και μέσω του Προεδρικού Διατάγματος που εκδόθηκε πριν από λίγες ημέρες παρέχονται οι κατευθυντήριες γραμμές για την τεκμηρίωσή της. Όπως προβλέπεται, στον ορισμό της εκκίνησης των οικοδομικών εργασιών θα συμπεριλαμβάνεται η έναρξη των εκσκαφών ή σε περίπτωση προσθήκης η σκυροδέτηση, αποδεικνυόμενη με έγγραφα, η κατεδάφιση εντός του ακινήτου, εάν έγινε μετά την 11η Ιουνίου 2024, καθώς και οι αρχαιολογικές εκσκαφές στο πλαίσιο υφιστάμενης οικοδομικής άδειας, αν έχουν διενεργηθεί έως την 11η Δεκεμβρίου 2024.
Από την άλλη, χάνουν το δικαίωμα χρήσης των μπόνους όσοι δεν είχαν ξεκινήσει εργασίες, οι οποίοι θα πρέπει να αναθεωρήσουν τις άδειές τους χωρίς να περιλαμβάνουν τυχόν επιπλέον ύψος ή τετραγωνικά που μπορεί να προβλέπονταν στις αρχικές οικοδομικές άδειες.
Τι ισχύει για τις νέες οικοδομικές άδειες και τις αναθεωρήσεις
Τα πολεοδομικά κίνητρα του ΝΟΚ δεν θα εφαρμόζονται πλέον οριζόντια στις οικοδομικές άδειες που θα εκδίδονται στο εξής αλλά θα εμπίπτουν στην ευθύνη των μελετητών των Ειδικών και Τοπικών Πολεοδομικών Σχεδίων (ΕΠΣ και ΤΠΣ). Μέσω αυτών θα καθορίζονται ειδικές ζώνες κινήτρων όπου θα ισχύουν μπόνους δόμησης λαμβάνοντας υπ’ όψιν τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά κάθε οικισμού.
Η ρύθμιση του ΥΠΕΝ για το ΝΟΚ ορίζει την ανάγκη αναθεώρησης οικοδομικών αδειών στις περιπτώσεις που έχουν εκδοθεί πριν από τις 11/12/204 αλλά δεν έχουν ξεκινήσει οικοδομικές εργασίες ή σε περιπτώσεις που αντιμετωπίζουν αιτήσεις ακύρωσης ακόμη και σε περιπτώσεις που οι άδειες έχουν ακυρωθεί. Σύμφωνα με το ΥΠΕΝ, στις περιπτώσεις αυτές δεν καταβάλλονται άλλοι φόροι, παράβολα, εισφορές ή κρατήσεις για τις αναθεωρήσεις αυτές. Οι εν λόγω αναθεωρήσεις διενεργούνται από τις αρμόδιες Υπηρεσίες Δόμησης ανέξοδα, χωρίς καθυστερήσεις και κατά προτεραιότητα.
Παρ’ όλα αυτά, η αναθεώρηση μιας οικοδομικής άδειας περιλαμβάνει εκ νέου την εμπλοκή μηχανικού (αρχιτεκτονική, στατική και ηλεκτρομηχανολογική μελέτη) ο οποίος θα κληθεί να βγάλει νέα άδεια. Το κόστος αυτό θα πρέπει να το καλύψει ο ενδιαφερόμενος, δηλαδή ο ιδιοκτήτης του ακινήτου ή ο κατασκευαστής κλπ.
