Αλλαγές στην αρτιότητα και οικοδομησιμότητα των οικοπέδων κάτω από 2 στρέμματα σε οικισμούς μέχρι 2.000 κατοίκους στη ζώνη Γ φέρνει το νέο Προεδρικό Διάταγμα που θέτει τις προδιαγραφές για τα όρια των οικισμών. Το νέο ΠΔ έχει προκαλέσει αναστάτωση τόσο στους μικροϊδιοκτήτες οικοπέδων όσο και στις Τοπικές Αρχές και τον τεχνικό κόσμο, μέρος του οποίου ασχολείται με την εκπόνηση των Τοπικών Πολεοδομικών Σχεδίων.
Ελλείψει πολεοδομικού σχεδίου και σαφούς νομικού πλαισίου, ενώ έχουν χτιστεί οικόπεδα με όρους δόμησης που δεν θα έπρεπε να είχαν λάβει καθώς στο παρελθόν είχαν εφαρμοστεί άτυπες πρακτικές όσον αφορά στις επεκτάσεις οικισμών στο πλαίσιο κοινωνικών υποσχέσεων (οι οποίες ωστόσο δεν είχαν νομική βάση), αυτή τη στιγμή ιδιοκτήτες οικοπέδων σε οικισμούς κάτω των 2.000 κατοίκων – οι οποίοι δεν έχουν προλάβει να χτίσουν – κινδυνεύουν να χάσουν το δικαίωμα δόμησης. Με το νέο καθεστώς το οποίο θα τεθεί σε ισχύ όταν εκδοθούν τα ξεχωριστά ΠΔ για τον κάθε οικισμό και ολοκληρωθούν τα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια (μέχρι το τέλος του 2025) χιλιάδες οικόπεδα τα οποία μέχρι τώρα θεωρούνταν οικοδομήσιμα κινδυνεύουν να βρεθούν εκτός σχεδίου και να χάσουν το 90% της αξίας τους.
Συγκεκριμένα, με το νέο Προεδρικό Διάταγμα του υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας που δημοσιεύθηκε στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως στις 15 Απριλίου 2025 με το οποίο καθορίζονται τα όρια, οι χρήσεις γης και οι όροι δόμησης για τους οικισμούς με πληθυσμό κάτω των 2.000 κατοίκων οι οποίο δημιουργήθηκαν προ του 1923 ή μεταξύ 1923 και 1983, εξαιρούνται από το δικαίωμα δόμησης οικόπεδα που δημιουργήθηκαν μετά από το 1983.
Πλέον, δημιουργούνται τρεις ζώνες στις οποίες θα είναι δυνατόν να χτίσουν οι ιδιοκτήτες οικοπέδων, με τη ζώνη Α να απαιτεί να είναι τουλάχιστον 2 στρέμματα το οικόπεδο για να μπορεί να χτιστεί (και να ισχύουν και κάποιες επιπλέον προϋποθέσεις) και τις ζώνες Β και Β1 οι οποίες είναι κάτω των 2.000 τμ , όπου τα οικόπεδα θα μπορούν να χτιστούν εάν βλέπουν σε κοινόχρηστο δρόμο.
Οι ιδιοκτήτες που διαθέτουν οικόπεδα σε οικισμούς μέχρι 2.000 κατοίκους και θέλουν να διαπιστώσουν εάν μπορούν να χτίσουν ή αν χάνουν το δικαίωμα δόμησης εάν είναι στην επίμαχη ζώνη που δημιουργήθηκε με άτυπες επεκτάσεις που έκαναν οι Νομάρχες μετά το 1983 (και ουσιαστικά θεωρούνται εκτός σχεδίου), θα πρέπει να ελέγχουν α) τα συμβόλαια των οικοπέδων τους και συγκεκριμένα τις ημερομηνίες δημιουργίας αυτών και την ιστορική εξέλιξη της ιδιοκτησίας και β) το ΦΕΚ που είναι σε ισχύ προκειμένου να δουν σε ποια κατηγορία εμπίπτουν.
Το σίγουρο είναι ότι ακόμη και εάν με το νέο ΠΔ επιχειρείται να μπει μία τάξη στα όρια των οικισμών και να λυθούν οι χρόνιες παθογένειες του συστήματος οι οποίες οφείλονται κυρίως στο γεγονός ότι η νομοθεσία δεν ήταν κωδικοποιημένη αλλά και στο ότι δεν υπήρχε πολεοδομικό σχέδιο, αυτή τη στιγμή έχει δημιουργηθεί καθεστώς ανασφάλειας για τους πολίτες, οι οποίοι κινδυνεύουν να αντιμετωπιστούν με διαφορετικά μέτρα και σταθμά. Και αυτό επειδή κάποιοι πολίτες πρόλαβαν να χτίσουν έστω και κάτω από τη μύτη του νομοθέτη αλλά με βάση τα τότε κοινωνικά κριτήρια ενώ άλλοι χάνουν ξαφνικά το δικαίωμα αυτό. Όπως είναι γνωστό, στην επίμαχη ζώνη, στο παρελθόν έχουν χτιστεί πολλά ακίνητα (και μάλιστα και τότε όποιος είχε αντίρρηση είχε δικαίωμα να προσβάλει τις άδειες δόμησης καθώς δεν βασίζονταν σε τυπικά κριτήρια) αλλά τώρα πλέον, αυτή η «ξεχειλωμένη» ζώνη φαίνεται ότι περιχαρακώνεται νομικά με αποτέλεσμα χιλιάδες ιδιοκτήτες να παραμένουν μετέωροι και το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας να αναζητά μία νομικά ορθή αλλά και κοινωνικά αποδεκτή λύση.
Ποια οικόπεδα εξαιρούνται
Με το νέο Προεδρικό Διάταγμα τίθενται περιορισμοί σε συγκεκριμένους οικισμούς και ζώνες και όχι σε όλους. Έτσι, οι νέες διατάξεις δεν εφαρμόζονται σε οικισμούς με πληθυσμό άνω των 2.000 κατοίκων και σε οικισμούς που δημιουργήθηκαν μετά από την έναρξη ισχύος εφαρμογής του ν. 1337/1983 (σύμφωνα με τον οποίο έμπαιναν στο σχέδιο ως ΓΠΣ συγκεκριμένες περιοχές στις Ζώνες Οικιστικού Ελέγχου γύρω από εγκεκριμένα όρια για τα οποία καθορίστηκαν όροι δόμησης και αυτή τη στιγμή έχουν χτιστεί σπίτια). Παράλληλα, εξαιρούνται οικισμοί οι οποίοι εμπίπτουν σε παραθεριστικές παραλιακές περιοχές, οι οποίες έχουν καθοριστεί μέσα σε Ζώνες Οικιστικού Ελέγχου (ΖΟΕ) των νομών Αττικής, Εύβοιας, Κορινθίας, Θεσσαλονίκης, Πιερίας και Χαλκιδικής. Ακόμη με τη ρύθμιση που θα φέρει το ΥΠΕΝ φαίνεται ότι θα εξαιρούνται οικόπεδα από 2 στρέμματα και πάνω που εμπίπτουν στις Ειδικές Περιοχές Ελέγχου που θα οριοθετούν και θα βλέπουν σε κοινόχρηστο δρόμο (τα οποία τυπικά με βάση τα νέα δεδομένα τίθενται εκτός σχεδίου). Οικόπεδα που δεν θα βλέπουν σε κοινόχρηστο δρόμο και θα είναι κάτω από 2 στρέμματα, εάν δεν υπάρξει σαφής πρόβλεψη με τη νέα ρύθμιση, δεν θα μπορούν να χτιστούν και επομένως δεν εντάσσονται στην κατηγορία των εξαιρέσεων εκτός εάν στο μεσοδιάστημα, δηλαδή από τώρα και μέχρι να βγει το ΠΔ για τον κάθε οικισμό οι ιδιοκτήτες τους σπεύσουν να βγάλουν οικοδομική άδεια.
Τι δεν θα συμπεριλαμβάνεται στα όρια των οικισμών
Οι οικισμοί ορίζουν εάν ένα όριο είναι εντός ή εκτός σχεδίου και επομένως και τη χρήση και την αξία του οικοπέδου. Όπως είναι γνωστό με την παρέμβαση των Νομαρχών το 1985 εκτός από τη διεύρυνση των ορίων, μπήκαν στο σχέδιο περιοχές χωρίς να έχει γίνει έλεγχος στο Δασαρχείο, με αποτέλεσμα αυτές να κριθούν με δικαστικές αποφάσεις δασικές. Τέτοιες περιοχές δεν θα συμπεριλαμβάνονται στα όρια των οικισμών. Στην ίδια ομάδα ανήκουν και άλλες περιπτώσεις όπως αναδασωτέες περιοχές, αρχαιολογικοί χώροι, ιστορικοί τόποι, ζώνες προστασίας μνημείων και άλλες περιοχές στις οποίες απαγορεύεται η δόμηση ως ζώνη προστασίας, περιοχές προστασίας της φύσης (εξαιρουμένων των περιπτώσεων που εντός αυτών υφίστανται τμήματα, τα οποία αναγνωρίζονται, κατά περίπτωση, ως Ζώνες Α, Β), εκτάσεις που αποτελούν φυσική κληρονομιά, κατά το άρθρο 2 της Σύμβασης για την προστασία της παγκόσμιας πολιτιστικής και φυσικής κληρονομιάς, εκτάσεις οι οποίες εμπίπτουν σε διατάξεις που αφορούν στην ασφάλεια της υπεραστικής συγκοινωνίας, περί τα 50 μ. από τον άξονα της σιδηροδρομικής γραμμής και, σε κάθε περίπτωση, πέραν του ορίου απαλλοτρίωσης κλπ.
Όροι και περιορισμοί δόμησης
Για να βρει κάποιος σε ποια περίπτωση εμπίπτει το οικόπεδό του πρέπει να ελέγχει την ημερομηνία που αναγράφεται, να ανατρέχει στο ΠΔ/ΦΕΚ αλλά και να εξετάζει εάν είναι άρτιο κατά κανόνα ή κατά παρέκκλιση (όταν είναι κατά κανόνα ισχύουν πιο ευεργετικές διατάξεις). Επίσης, λαμβάνεται υπ’ όψιν και η κατάτμηση που μπορεί να έχει γίνει, εάν έχει χωριστεί δηλαδή ένα οικόπεδο σε μικρότερα μέρη και αυτά έχουν μεταβιβαστεί αυτοτελώς με συμβολαιογραφική πράξη.
Εάν για παράδειγμα, στα συμβόλαια ενός οικοπέδου αναφέρεται ότι αγοράστηκε το 1905 και πωλήθηκε το 1985 αλλά οικοδομήθηκε το 1985, ο ενδιαφερόμενος πρέπει να ανατρέξει στο ισχύον διάταγμα της τελευταίας ημερομηνίας από αυτές για να ελέγξει τι ισχύει για την ιδιοκτησία του. Ακόμη, στις κατά παρέκκλιση περιπτώσεις, ένα οικόπεδο που είναι για παράδειγμα 300 τ.μ και έχει δημιουργηθεί το 1920 δεν μπορεί να μην έχει αρτιότητα.
Όσον αφορά στις νέες προδιαγραφές αρτιότητας, αξίζει να σημειωθεί ότι όπως προβλέπει το ΠΔ για τους οικισμούς μετά το 1983 που έχουν μέχρι 2000 κατοίκους:
Α. Στη Ζώνη Α του οικισμού καθορίζεται αρτιότητα ως εξής:
1. α) Άρτια θεωρούνται τα οικόπεδα που έχουν ελάχιστο εμβαδόν 2.000 τ.μ. και ελάχιστο πρόσωπο σε κοινόχρηστο χώρο 15 μ.
β) Κατ’ εξαίρεση, τα οικόπεδα μικρών οικισμών, π.χ. ορεινοί, ημιορεινοί, θεωρούνται άρτια εφόσον έχουν ελάχιστο εμβαδόν 500 τ.μ. και πρόσωπο 10 μ.
2. Κατά παρέκκλιση των διατάξεων της προηγουμένης περίπτωσης, θεωρούνται άρτια τα οικόπεδα που έχουν:
α) Κατά τη δημοσίευση του παρόντος π.δ.: ελάχιστο εμβαδόν 2.000 τ.μ. και πρόσωπο σε υφιστάμενο κοινόχρηστο χώρο.
β) Κατά την 13.03.1981, ημερομηνία δημοσίευσης του από 02.03.1981 π.δ.: ελάχιστο εμβαδόν 300 τ.μ. και πρόσωπο σε υφιστάμενο κοινόχρηστο χώρο.
γ) Κατά την 25.07.1979, ημερομηνία δημοσίευσης του από 19.07.1979 π.δ. (Δ’401): ελάχιστο εμβαδόν 150 τ.μ. και πρόσωπο σε υφιστάμενο κοινόχρηστο χώρο.
Β. Στις Ζώνες Β και Β1 του οικισμού καθορίζεται αρτιότητα ως εξής:
Άρτια θεωρούνται τα οικόπεδα με εμβαδόν αρτιότητας από 300 τ.μ. έως 2.000 τ.μ. και πρόσωπο σε δρόμο 10 μ. Το εμβαδόν αρτιότητας και το πρόσωπο σε κοινόχρηστο χώρο εξειδικεύονται με το π.δ. οριοθέτησης του οικισμού, κατά περίπτωση.
Για οικόπεδα που δημιουργήθηκαν μετά την 04.11.2011, ημερομηνία δημοσίευσης του από 04.11.2011 π.δ. (ΑΑΠ 289), ισχύει πρόσθετη προϋπόθεση ελάχιστου μήκους προσώπου 10 μ. για εμβαδόν οικοπέδου έως 500 τ.μ. και 15 μ. για εμβαδόν μεγαλύτερο των 500 τ.μ.
Οι γκρίζες ζώνες
Ανοικτά παραμένουν θέματα όπως το τι θα ισχύει για τα κτίρια που έχουν οικοδομηθεί μέχρι σήμερα και είναι εντός ορίων οικισμού αλλά στο εξής , με βάση το νέο ΠΔ, θα τεθούν εκτός ορίων οικισμού, καθώς και το τι θα γίνει με τους φόρους που έχουν πληρώσει στο παρελθόν οι ιδιοκτήτες των οικοπέδων τα οποία καθίστανται στο εξής μη οικοδομήσιμα και μεταπίπτουν σε αγροτεμάχια.
Το σκεπτικό του υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας και οι αντιδράσεις
Με το νέο ΠΔ, το υπουργείο επιχειρεί να βάλει σε τάξη την αναρχία που επικρατεί στα όρια των οικισμών ελλείψει πολεοδομικού σχεδιασμού. Ο Γενικός Γραμματέας Χωρικού Σχεδιασμού και Αστικού Περιβάλλοντος του ΥΠΕΝ, κ. Ευθύμιος Μπακογιάννης, σε δημόσια τοποθέτησή του υπογράμμισε ότι το νέο ΠΔ θέτει προδιαγραφές για το πώς θα σχεδιάζονται και θα οριοθετούνται οι οικισμοί στο εξής και δεν αλλάζει τους όρους δόμησης. Οι συγκεκριμένες προδιαγραφές δεν είναι άμεσα εφαρμοστέες αλλά με τη βάση αυτές θα οριοθετούνται τα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια (ΤΠΣ).
Ως προς το καθεστώς που θα ισχύει από τη στιγμή της δημοσίευσης του ΠΔ (την Μ. Τρίτη) και μέχρι να βγουν τα ΠΔ για κάθε οικισμό χωριστά και τον κίνδυνο που διατρέχουν οι ιδιοκτησίες να μετατραπούν από εντός σχεδίου σε εκτός σχεδίου και να χάσουν την αξία τους και το δικαίωμα δόμησης, σύμφωνα με ό,τι ισχύει μέχρι τώρα, εάν οι ιδιοκτήτες σπεύσουν να λάβουν βεβαίωση όρων δόμησης (οι οποίοι όπως είναι γνωστό λαμβάνονται προτού βγει η οικοδομική άδεια) αυτή θα ισχύει και για τους επίμαχους οικισμούς που είχαν επεκταθεί με πρωτοβουλία των Νομαρχών μετά από το 1983 μέχρι και σήμερα. Αυτό άλλωστε αναφέρεται και στο νέο ΠΔ όπου σημειώνεται ότι «μέχρι τη δημοσίευση ΠΔ οριοθέτησης οικισμού σύμφωνα με το παρόν oικοδομικές άδειες που έχουν εκδοθεί για οικόπεδα εντός ορίου του οικισμού ή κατόπιν αυτοψίας της οικείας πολεοδομικής αρχής, θεωρούνται νόμιμες και ισχυρές και οι οικοδομικές εργασίες που προβλέπονται σε αυτές εκτελούνται νομίμως».
Όπως είναι γνωστό, ως αποτέλεσμα της έλλειψης εφαρμοστέων κανόνων και των γκρίζων ζωνών στο νομικό καθεστώς κάποιων περιοχών, έχουν αναπτυχθεί σε όλη τη χώρα φαινόμενα παράνομης δόμησης με αρνητικές κοινωνικές και περιβαλλοντικές συνέπειες. Το Π.Δ αποτελεί τη συνέχεια απόφασης του ΣτΕ το 2019 για οικισμούς στη Μαγνησία και το Πήλιο η οποία έκρινε ότι κακώς οριοθετήθηκαν με απόφαση Νομάρχη καθώς η πολεοδόμηση ανήκει στην αρμοδιότητα του κράτους. Τότε το ΣτΕ είχε αναφέρει ότι το ίδιο θα ισχύσει και για την υπόλοιπη Ελλάδα ανοίγοντας το δρόμο ώστε να μπει φραγμός στο δικαίωμα δόμησης σε αντίστοιχες περιπτώσεις, δηλαδή σε περίπου 11.000 ακόμη οικισμούς.
Προφανώς και το ΣτΕ ορθώς επισημαίνει ότι δεν υπάρχει πολεοδομικός σχεδιασμός και ότι αυτός πρέπει να προχωρήσει αφού οριστεί και το νομικό πλαίσιο. Από την άλλη, οι φορείς και η αγορά υποστηρίζουν ότι εκτός από το νομικό πλαίσιο θα έπρεπε να ληφθούν ύπ’ όψιν και κοινωνικο-οικονομικά κριτήρια και η δυναμική που παρουσιάζει ο κάθε οικισμός ξεχωριστά και όχι με κριτήρια που ίσχυαν πριν από 40 χρόνια. Αυτό θα μπορούσε να γίνει παραχωρώντας στους πολεοδόμους και τους χωροτάκτες τη δυνατότητα να αποφασίζουν λαμβάνοντας υπ’όψιν τις δυνατότητες/ανάγκες του κάθε οικισμού ξεχωριστά και όχι οριζοντίως και να μην περιορίζεται ο ρόλος τους με βάση τα ιστορικά και μόνο κριτήρια. Ομοίως, δεδομένου ότι από την εφαρμογή του νέου ΠΔ εξαιρούνται περιοχές οι οποίες εμπίπτουν σε παραθεριστικές παραλιακές περιοχές, οι οποίες έχουν καθοριστεί μέσα σε Ζώνες Οικιστικού Ελέγχου (ΖΟΕ) των νομών Αττικής, Εύβοιας, Κορινθίας, Θεσσαλονίκης, Πιερίας και Χαλκιδικής, κάποιοι φορείς θεωρούν ότι δημιουργούνται διαφορετικά μέτρα και σταθμά και αδικούνται οικοπεδούχοι σε όλες τις υπόλοιπες περιοχές.
Τι σχεδιάζει το υπουργείο για την επόμενη μέρα
Προκειμένου να μετριαστεί η ανασφάλεια που έχει δημιουργηθεί στους ιδιοκτήτες οικοπέδων, το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας έχει αναγνωρίσει το πρόβλημα και ετοιμάζει ρύθμιση η οποία θα παρέχει τη δυνατότητα να καθορίζονται από τους μελετητές μέσω των Τοπικών Πολεοδομικών Σχεδίων - των οποίων η εκπόνηση είναι σε εξέλιξη – Ειδικές Περιοχές Ελέγχου (ΕΠΕ) χρήσεων γης σε κάθε περιοχή ώστε ύστερα από ειδικό σχεδιασμό και διαβούλευση να δημιουργηθούν ζώνες που θα αποτελούν τη συνέχεια των ορίων των οικισμών σε απόσταση που δεν θα υπερβαίνει τα 500 μέτρα από αυτούς. Ωστόσο, όπως επισημαίνουν φορείς και επαγγελματίες του κλάδου, με τον τρόπο αυτό, πολλοί οικοπεδούχοι κινδυνεύουν να χάσουν και πάλι το δικαίωμα δόμησης εφόσον τα όρια αρτιότητας τεθούν πάνω από τα 2 στρέμματα (τα οποία θα πρέπει να βλέπουν και σε κοινόχρηστο δρόμο), ένα όριο που εξετάζει αυτή τη στιγμή το υπουργείο. Στο πλαίσιο αυτό, ένα μεγάλο ποσοστό των οικοπέδων στους 11.000 οικισμούς που έχουν μέχρι 2.000 κατοίκους, είναι κάτω των 2 στρεμμάτων και αυτά, εάν δεν υπάρξει σαφής πρόβλεψη θα καταστούν αγροτεμάχια.
