Σύμφωνα με τη Eurostat, το ποσοστό του πληθυσμού που δαπανά πάνω από το 40% του διαθέσιμου εισοδήματός του για έξοδα στέγασης (δείκτης επιβάρυνσης κόστους κατοικίας) στην Ελλάδα ανήλθε σε 28,9%, με τον αντίστοιχο ευρωπαϊκό μέσο όρο να εκτιμάται στο 8,2%, κατατάσσοντας την Ελλάδα στην πρώτη θέση ως προς τη στεγαστική επιβάρυνση στην ΕΕ.
Στα μεγάλα αστικά κέντρα αυτό το ποσοστό εκτιμήθηκε στο 29,1%, ενώ στις αγροτικές περιοχές στο 27,7%. Το ποσοστό των ενοικιαστών που εμφανίζονται να καταβάλλουν άνω του 40% του εισοδήματός τους για στέγαση εκτιμάται στο 37,4%, ενώ στην περίπτωση ιδιοκτητών με στεγαστικό δάνειο ο δείκτης επιβάρυνσης υπολογίζεται στο 20,9%. Τα στοιχεία αυτά που συμπεριλαμβάνονταν στην Έκθεση του Διοικητή της Τράπεζας της Ελλάδος για το έτος 2025, είναι ενδεικτικά για το πως διαμορφώνεται η κατάσταση.
Παράγοντες διαμόρφωσης των τιμών των κατοικιών στην Ελλάδα
Όπως σημειώνεται στην ίδια έκθεση, τα αίτια του στεγαστικού προβλήματος μπορούν να αναζητηθούν τόσο στο σκέλος της ζήτησης όσο και στο σκέλος της προσφοράς οικιστικών ακινήτων, με το τελευταίο να φαίνεται να έχει ιδιαίτερη βαρύτητα κατά την πρόσφατη περίοδο και σημαντικό βαθμό δυσκολίας ως προς την αντιμετώπισή του. Οι παράγοντες που δημιουργούν την αυξημένη ζήτηση για κατοικία συνδέονται τόσο με τις μακροοικονομικές συνθήκες όσο και με τα διαρθρωτικά χαρακτηριστικά της οικονομίας και της αγοράς.
Η σταδιακή βελτίωση του διαθέσιμου εισοδήματος τα τελευταία χρόνια έχει ενισχύσει την εγχώρια ζήτηση. Τα νοικοκυριά αναζητούν σύγχρονη κατοικία για αγορά ή μίσθωση, ιδιαίτερα σε περιοχές που πληρούν υψηλότερα κριτήρια υποδομών και ποιότητας οικιστικού περιβάλλοντος. Παράλληλα, η άρση της εσωτερικής αβεβαιότητας που χαρακτήρισε την περίοδο της οικονομικής κρίσης και η σταθερά ανοδική πορεία της αγοράς ακινήτων από το 2018 και μετά ενίσχυσαν την ελκυστικότητα της κατοικίας ως επένδυσης, τόσο για τα φυσικά πρόσωπα όσο και για τις εταιρίες που δραστηριοποιούνται στην ανάπτυξη, διαχείριση και εκμετάλλευση ακινήτων.
Οι αυστηροί όροι χρηματοδότησης των νοικοκυριών που καθιερώθηκαν μετά την οικονομική κρίση, με σκοπό τη διασφάλιση της σταθερότητας του τραπεζικού συστήματος, σε συνδυασμό με την άνοδο των επιτοκίων της περιόδου 2022-23, επηρέασαν αρνητικά τη ζήτηση νέων δανείων. Ωστόσο, το 2023 και ιδίως το 2024 καταγράφηκε ετήσια αύξηση στον αριθμό των νέων στεγαστικών δανείων που χορηγήθηκαν από τα πιστωτικά ιδρύματα, κατά 3,9% και 29,6% αντίστοιχα, στην οποία συνέβαλε και το πρόγραμμα «Σπίτι μου». Αν και κοινωνικά προς τη σωστή κατεύθυνση, το συγκεκριμένο πρόγραμμα εκτιμάται ότι ενίσχυσε περαιτέρω τη ζήτηση, ειδικά για παλαιότερες κατοικίες και διαμερίσματα.
Ο υψηλός βαθμός αστικοποίησης της χώρας και οι δημογραφικές μεταβολές που καταγράφηκαν τη δεκαετία 2011-218 εξηγούν ένα μέρος της αυξημένης ζήτησης για κατοικία, ιδίως στα μεγάλα αστικά κέντρα. Παρά το γεγονός ότι ο πληθυσμός της χώρας μειώνεται τόσο συνολικά (3,1%) όσο και τοπικά στις περισσότερες περιφέρειες, ο αριθμός των μονοπρόσωπων νοικοκυριών αυξάνεται σε όλες τις περιοχές. Ειδικά στην Αττική, όπου ο καταγεγραμμένος πληθυσμός μειώθηκε οριακά κατά 0,4%, ο αριθμός των νοικοκυριών αυξήθηκε κατά 8,4%, ή κατά 127.300 σε απόλυτο αριθμό, κυρίως εξαιτίας της αύξησης των μονοπρόσωπων νοικοκυριών κατά 36,9%.
Η συγκεκριμένη εξέλιξη συμβαδίζει με την οικιστική πίεση στην πρωτεύουσα και υποδεικνύει ταυτόχρονα μια μεταβολή στα χαρακτηριστικά της ζήτησης, η οποία μετατοπίζεται προς χώρους κατοικίας, εντός του αστικού ιστού, ενδεχομένως μικρότερης επιφάνειας σε σχέση με το παρελθόν. Παράλληλα με την εσωτερική ζήτηση για κατοικία αυξήθηκε και η εξωτερική ζήτηση για οικιστικά ακίνητα υψηλών προδιαγραφών θέσης και τεχνικών χαρακτηριστικών.
Οι ξένες άμεσες επενδύσεις που κατευθύνθηκαν σε αγορά ακινήτων, και ειδικότερα το πρόγραμμα Golden Visa, αφαίρεσαν διαθέσιμα ακίνητα από την αγορά πρώτης κατοικίας. Ταυτόχρονα, η σημαντική ενίσχυση του τουρισμού στα αστικά κέντρα και η ανάπτυξη της βραχυχρόνιας μίσθωσης επηρέασαν αυξητικά τα μισθώματα και τις αξίες των ακινήτων σε θέσεις τουριστικού ενδιαφέροντος.
Η βελτίωση των υποδομών και του κτιριακού αποθέματος
Την ίδια στιγμή, η βελτίωση των υποδομών και του κτιριακού αποθέματος στις συγκεκριμένες θέσεις και η ανάπτυξη συμπληρωματικών εμπορικών χρήσεων και χρήσεων εστίασης και αναψυχής αναβάθμισαν τις εν λόγω περιοχές και ενίσχυσαν περαιτέρω τη ζήτηση και τις τιμές των κατοικιών. Παρά την ισχυρή ζήτηση για στέγη, μια σειρά παραγόντων συγκρατεί την προσφορά νέων οικιστικών ακινήτων. Η οικοδομική δραστηριότητα για κατοικία, η οποία γνώρισε ιστορικά υψηλούς ρυθμούς αύξησης την περίοδο 2001-08, κατέγραψε έντονη κάμψη κατά την οικονομική κρίση, ενώ η σταδιακή ανάκαμψη μετά το 2020 παραμένει ανεπαρκής.
Χαρακτηριστικά, o μέσος ετήσιος αριθμός νέων οικοδομικών αδειών που εκδόθηκαν για την ανέγερση κατοικιών την περίοδο 2021-24 ανέρχεται σε περίπου 35.000, ενώ ο αντίστοιχος μέσος ετήσιος αριθμός για την περίοδο 2004-08 ήταν περί τις 125.000 άδειες. Οι επενδύσεις σε κατοικίες (σε σταθερές τιμές) το 2024 αντιπροσώπευαν το 2,6% του Ακαθάριστου Εγχώριου Προϊόντος (ΑΕΠ). Το ποσοστό αυτό υπολείπεται σημαντικά των επιπέδων που καταγράφονταν πριν την οικονομική κρίση, καθώς το αντίστοιχο ποσοστό για την περίοδο 2004-08 εκτιμάται στο 8,5%.
Η μεγάλη αύξηση στο κόστος κατασκευής μετά το 2021, αρχικά εξαιτίας των προβλημάτων στις διεθνείς αλυσίδες εφοδιασμού και στη συνέχεια λόγω της γεωπολιτικής αστάθειας, η οποία επηρέασε το κόστος της ενέργειας και των υλικών αλλά και το κόστος χρηματοδότησης των έργων, περιόρισε τη δυναμική της οικοδομικής δραστηριότητας. Επιχειρηματικά σχέδια για ανάπτυξη νέων ακινήτων αναβλήθηκαν ή αναπροσαρμόστηκαν, ενώ το πρόσθετο κόστος κατασκευής συμπαρέσυρε ανοδικά τις αξίες των νεόδμητων κατοικιών. Τέλος, οι συχνές μεταβολές στο θεσμικό πλαίσιο έχουν αρνητική επίπτωση στην οικοδομική δραστηριότητα και στην προσφορά νέων ακινήτων και μειώνουν την ελκυστικότητα της αγοράς για νέες επενδύσεις.
Καταλληλότητα και μεταβιβάσεις
Εκτός από την υστέρηση στην προσφορά νέων κατοικιών, περιορισμοί εντοπίζονται επίσης στη διάθεση και την καταλληλότητα του υφιστάμενου οικιστικού αποθέματος. Το διαθέσιμο απόθεμα είναι, σε μεγάλο ποσοστό, παλαιό, παρωχημένων προδιαγραφών και χαμηλής ενεργειακής απόδοσης. Σε περιοχές με χαμηλή ζήτηση ή υποβαθμισμένα χαρακτηριστικά η εκμετάλλευση συχνά αποφέρει αρνητική καθαρή απόδοση, γεγονός που αποθαρρύνει τους ιδιοκτήτες να εκμισθώσουν μακροχρόνια τα κενά ακίνητα. Τέλος, σε αρκετές περιπτώσεις η πολυϊδιοκτησία καθιστά δυσχερή τη λήψη αποφάσεων για οποιαδήποτε μορφή αξιοποίησης.
Οι μεταβιβάσεις, ιδίως παλαιότερων ακινήτων, επηρεάζονται σημαντικά από την πολυπλοκότητα των διαδικασιών όπως και από θεσμικές και διοικητικές καθυστερήσεις, με αποτέλεσμα σημαντικός αριθμός κατοικιών να παραμένει εκτός αγοράς μέχρι να επιτευχθεί νομοτεχνική ωρίμανση. Με την ψηφιοποίηση μεγάλου αριθμού δημόσιων υπηρεσιών και με επιμέρους νομοθετικές ρυθμίσεις, έχουν γίνει αρκετά βήματα προς την απλοποίηση των διαδικασιών, ωστόσο εξακολουθούν να υπάρχουν καθυστερήσεις. Στις παραμέτρους που επιδρούν αρνητικά στην προσφορά ακινήτων θα πρέπει να προστεθεί και η καθυστέρηση στην οργάνωση της καταγραφής της ακίνητης περιουσίας. Με την ολοκλήρωση του Κτηματολογίου και των σχετικών έργων ψηφιοποίησης της ακίνητης περιουσίας, εκτιμάται ότι θα ενισχυθεί η διαφάνεια της αγοράς και θα μειωθεί η γραφειοκρατία.
Τέλος, πρέπει να επισημανθεί ότι η εξισορρόπηση προσφοράς και ζήτησης προϋποθέτει την υιοθέτηση μακροπρόθεσμης στρατηγικής στον πολεοδομικό σχεδιασμό. Οι δημογραφικές, κοινωνικές και οικονομικές μεταβολές τόσο στο σύνολο της χώρας όσο και σε τοπικό επίπεδο θα πρέπει να εντάσσονται στον χωροταξικό και πολεοδομικό σχεδιασμό, ώστε οι ανάγκες να αναγνωρίζονται και να καλύπτονται έγκαιρα και οργανωμένα.
Μεγαλύτερη πίεση στην Αττική
Η δυσκολία εύρεσης προσιτής στέγης δεν αφορά ή δεν εμφανίζεται με την ίδια ένταση σε όλη τη χώρα. Στην ευρύτερη περιοχή της πρωτεύουσας η πίεση είναι σαφώς εντονότερη λόγω της υπερσυγκέντρωσης πληθυσμού (με βάση την τελευταία απογραφή της ΕΛΣΤΑΤ, το 36,4% του πληθυσμού της χώρας διαμένει μόνιμα στην πρωτεύουσα), του περιορισμένου και παλαιού οικιστικού αποθέματος, αλλά και της αυξημένης ζήτησης για τουριστικές και άλλες ειδικές οικιστικές χρήσεις υψηλών αποδόσεων, οι οποίες αφαιρούν οικιστικό απόθεμα από τη χρήση πρώτης κατοικίας. Η δυνατότητα των νοικοκυριών να εξασφαλίσουν το απαραίτητο κεφάλαιο για την απόκτηση πρώτης κατοικίας μέσω τραπεζικού δανεισμού εξαρτάται από τις τιμές των ακινήτων, το διαθέσιμο εισόδημα και τις πιστωτικές συνθήκες, ειδικότερα δε από το ύψος των επιτοκίων των στεγαστικών δανείων.
Όπως, επίσης, σημειώνεται, το μέσο ακίνητο στο κέντρο της Αθήνας (Δήμος Αθηναίων) έχει κατασκευαστεί στα μέσα της δεκαετίας του 1970, ενώ το αντίστοιχο στα προάστια της πόλης και στην υπόλοιπη Αττική έχει κατασκευαστεί στις αρχές της δεκαετίας του 1990. Με άλλα λόγια, στα προάστια της Αθήνας, τα οποία αναπτύχθηκαν μεταγενέστερα σε σχέση με το κέντρο, το απόθεμα είναι πιο σύγχρονων τεχνικών προδιαγραφών και βρίσκεται σε καλύτερη κατάσταση. Επομένως, η δυσκολία πρόσβασης των νοικοκυριών μεσαίων εισοδημάτων σε συγκεκριμένες περιοχές δεν οφείλεται μόνο στα ποιοτικά χαρακτηριστικά των θέσεων, αλλά και στις καλύτερες τεχνικές προδιαγραφές των ακινήτων που διατίθενται.
Αντίστροφα, κατοικίες σε περιοχές του κέντρου της Αθήνας, αν και εντός της οικονομικής ικανότητας των νοικοκυριών, ενδεχομένως απαιτούν σημαντικό πρόσθετο κεφάλαιο για να καταστούν σύγχρονες και λειτουργικές ώστε να καλύπτουν επαρκώς τις οικιστικές ανάγκες, γεγονός το οποίο μειώνει το πραγματικό επίπεδο προσιτότητας. Συνεπώς, η παλαιότητα του μέσου τυπικού ακινήτου καθορίζει την πιθανή απαίτηση για πρόσθετες δαπάνες, ώστε να πληρούνται οι βασικές προδιαγραφές στέγασης.
