Τα στοιχεία που έχει αναδείξει τα προηγούμενα τρίμηνα το insider.gr για μειωμένες ροές κεφαλαίων στην εγχώρια αγορά ακινήτων από το εξωτερικό επιβεβαιώνονται στην Έκθεση του Διοικητή της Τράπεζας της Ελλάδος για το έτος 2025, που δημοσιοποιήθηκε χτες. Το 2025 οι καθαρές εισπράξεις για αγορά ακινήτων από το εξωτερικό κατέγραψαν μείωση κατά 25,3% σε σχέση με το προηγούμενο έτος και ανήλθαν σε 2,055 δισ. ευρώ έναντι 2,75 δισ. ευρώ το 2024. Επίσης, σύμφωνα με τα στοιχεία του Υπουργείου Μετανάστευσης και Ασύλου για το πρόγραμμα Golden Visa (Ιανουάριος 2026), τα αιτήματα για το 2025 ανήλθαν σε 7.031, έναντι 9.387 αιτημάτων το 2024, σημειώνοντας υποχώρηση κατά 25,1%.
Στα ύψη το κόστος στέγασης, το 40% του εισοδήματος
Η ελληνική αγορά ακινήτων εξακολούθησε να προσελκύει επενδυτικό ενδιαφέρον και στη διάρκεια του 2025, τόσο εγχώριο όσο και από το εξωτερικό, αν και πιο συγκρατημένο σε σχέση με τα προηγούμενα έτη. Οι τιμές των κατοικιών κατέγραψαν περαιτέρω αυξήσεις. Ωστόσο, η προσφορά σύγχρονης κατοικίας παραμένει περιορισμένη και το ζήτημα της προσιτότητας της στέγασης βρίσκεται στο επίκεντρο τόσο του κοινωνικού ενδιαφέροντος όσο και των κυβερνητικών πρωτοβουλιών.
Σύμφωνα με τη Eurostat, το ποσοστό του πληθυσμού που δαπανά πάνω από το 40% του διαθέσιμου εισοδήματός του για έξοδα στέγασης (δείκτης επιβάρυνσης κόστους κατοικίας) στην Ελλάδα ανήλθε σε 28,9% το 2024, με τον αντίστοιχο ευρωπαϊκό μέσο όρο να εκτιμάται στο 8,2%, κατατάσσοντας την Ελλάδα στην πρώτη θέση ως προς τη στεγαστική επιβάρυνση στην ΕΕ. Στα μεγάλα αστικά κέντρα αυτό το ποσοστό εκτιμήθηκε στο 29,1%, ενώ στις αγροτικές περιοχές στο 27,7%. Το ποσοστό των ενοικιαστών που εμφανίζονται να καταβάλλουν άνω του 40% του εισοδήματός τους για στέγαση εκτιμάται στο 37,4%, ενώ στην περίπτωση ιδιοκτητών με στεγαστικό δάνειο ο δείκτης επιβάρυνσης υπολογίζεται στο 20,9%.
Συγκρατημένα… θετικές οι προοπτικές
Όπως αναφέρει η ΤτΕ, οι προοπτικές της ελληνικής αγοράς ακινήτων για το προσεχές διάστημα παραμένουν συγκρατημένα θετικές. Οι νέες αβεβαιότητες που ανακύπτουν εξαιτίας του πόλεμου στη Μέση Ανατολή, οι οποίες προστίθενται στις ήδη υφιστάμενες από τις παγκόσμιες γεωπολιτικές εντάσεις και τις μεταβαλλόμενες πολιτικές ισορροπίες, ενδέχεται να επηρεάσουν το επενδυτικό ενδιαφέρον και τις εξελίξεις στην αγορά ακινήτων. Το αποτύπωμα της παγκόσμιας αναταραχής στο κόστος κατασκευής, τη ζήτηση και την επενδυτική δραστηριότητα της ελληνικής αγοράς ακινήτων θα εξαρτηθεί από τη διάρκεια και την κλιμάκωση των γεγονότων. Παράλληλα, εντός της χώρας, το υψηλό κόστος κατασκευής, οι αυξανόμενες αξίες των κατοικιών και η επιδείνωση της προσιτότητας της στέγασης, ιδιαίτερα για τα νοικοκυριά χαμηλών και μεσαίων εισοδημάτων, εκτιμάται ότι θα λειτουργήσουν σταδιακά ως παράγοντες επιβράδυνσης των τιμών.
Η πολιτεία, στο πλαίσιο της προσπάθειας αντιμετώπισης του στεγαστικού ζητήματος, ανακοίνωσε πρόσφατα σειρά μέτρων που αποσκοπούν στην ενίσχυση της προσφοράς, όπως η αξιοποίηση της δημόσιας περιουσίας και η διευκόλυνση της αλλαγής χρήσης κενών επαγγελματικών κτιρίων με στόχο τη μετατροπή τους σε σύγχρονες κατοικίες. Καθώς, ωστόσο, το θετικό αποτύπωμα των περισσότερων παρεμβάσεων θα προκύψει σε μεταγενέστερο χρόνο, αμεσότερες λύσεις προϋποθέτουν μέτρα προς την απλοποίηση και επιτάχυνση των διαδικασιών που σχετίζονται με τις μεταβιβάσεις και την ανάπτυξη ακινήτων, την προστασία των μισθωτών αλλά και των ιδιοκτητών εκμισθωτών, όπως και την παροχή κινήτρων για την επανένταξη στην αγορά ανενεργών ακινήτων. Με την προϋπόθεση της σταθεροποίησης των διεθνών συνθηκών και της διατήρησης των θετικών ρυθμών ανάπτυξης της ελληνικής οικονομίας, η αγορά ακινήτων εκτιμάται ότι θα συνεχίσει να αναπτύσσεται με ηπιότερους ρυθμούς, ενώ το επενδυτικό ενδιαφέρον θα εστιάσει στην ποιότητα κατασκευής, στη βελτίωση της ενεργειακής απόδοσης και στην επιλογή θέσεων με καλή εξυπηρέτηση από υποδομές.
Ποιες παρεμβάσεις προτείνονται
Σύμφωνα με την ΤτΕ, η βελτίωση της οικονομικής προσιτότητας της κατοικίας προϋποθέτει πολιτικές που θα αυξήσουν την προσφορά διαθέσιμων κατοικιών και θα συγκρατήσουν τις ανοδικές πιέσεις στις τιμές. Τα τελευταία έτη οι τιμές των κατοικιών και τα ενοίκια αυξάνονται με ρυθμούς ταχύτερους από ό,τι τα εισοδήματα, γεγονός που επιβαρύνει ιδιαίτερα τα νοικοκυριά χαμηλών και μεσαίων εισοδημάτων και περιορίζει την πρόσβαση σε προσιτή στέγη. Η αντιμετώπιση του προβλήματος βασίζεται κυρίως στην αύξηση της προσφοράς κατοικιών μέσω της επιτάχυνσης των επενδύσεων στον οικιστικό τομέα και της καλύτερης αξιοποίησης του υφιστάμενου κτιριακού αποθέματος. Σημαντικές προς αυτήν την κατεύθυνση είναι πρωτοβουλίες όπως η αξιοποίηση της δημόσιας ακίνητης περιουσίας για ανάπτυξη κατοικιών, η διευκόλυνση της μετατροπής κενών επαγγελματικών ακινήτων σε κατοικίες και η παροχή κινήτρων για την επανένταξη ανενεργών ή εγκαταλελειμμένων ακινήτων στην αγορά. Παράλληλα, η θέσπιση κινήτρων για επενδύσεις στην ανάπτυξη οικιστικών ακινήτων που προορίζονται κυρίως για χρήση κύριας κατοικίας, και όχι για επενδυτικού χαρακτήρα εκμετάλλευση, μπορεί να συμβάλει στη διεύρυνση της προσφοράς διαθέσιμων κατοικιών.
Παράλληλα, η αποτελεσματική λειτουργία της αγοράς κατοικίας απαιτεί τη μείωση θεσμικών και διοικητικών εμποδίων που περιορίζουν την ανάπτυξη νέων κατοικιών και τη διαθεσιμότητα ακινήτων. Η απλοποίηση και επιτάχυνση των διαδικασιών που σχετίζονται με τις μεταβιβάσεις και τακτοποιήσεις ακινήτων, την πολεοδομική αδειοδότηση και την ανάπτυξη νέων κατασκευών μπορεί να συμβάλει ουσιαστικά στην ενίσχυση της προσφοράς. Η διασφάλιση ενός σταθερού και προβλέψιμου νομικού και φορολογικού πλαισίου μπορεί επίσης να ενισχύσει τα κίνητρα για την επανένταξη ανενεργών ακινήτων στην αγορά και να ενθαρρύνει νέες επενδύσεις στον τομέα της κατοικίας. Παράλληλα, πρόσφατες ρυθμίσεις που περιορίζουν ορισμένες μορφές επενδυτικής ζήτησης – όπως οι παρεμβάσεις στη βραχυχρόνια μίσθωση και στο πρόγραμμα Golden Visa – στοχεύουν στην αποδέσμευση μεγαλύτερου αποθέματος κατοικιών.
Σε μεσοπρόθεσμο ορίζοντα, ένας ολοκληρωμένος εθνικός στρατηγικός σχεδιασμός για τη στέγαση, που θα ενισχύει την ανάπτυξη της περιφέρειας και θα συμβάλλει στην αποσυμφόρηση των μεγάλων αστικών κέντρων, μπορεί να οδηγήσει σε πιο ισορροπημένη κατανομή της ζήτησης και σε βελτίωση της προσιτότητας της κατοικίας σε όλη τη χώρα. Για παράδειγμα, η βελτίωση της σύνδεσης περιφερειακών πόλεων και οικισμών με τα μεγάλα αστικά κέντρα θα μπορούσε σταδιακά να ενισχύσει την ελκυστικότητα άλλων περιοχών για μόνιμη εγκατάσταση. Τέλος, στοχευμένες παρεμβάσεις εντός του αστικού ιστού, όπως η επέκταση και ο λειτουργικός επανασχεδιασμός των δικτύων μέσων σταθερής τροχιάς, καθώς και η ανάπλαση και ένταξη νέων εκτάσεων σε οικιστική χρήση, μπορούν να δημιουργήσουν πρόσθετες δυνατότητες στέγασης εντός των ευρύτερων ορίων των πόλεων.
Η εικόνα στο real estate
Στη διάρκεια του 2025 και τους πρώτους μήνες του 2026, η θετική πορεία της ελληνικής αγοράς ακινήτων συνεχίστηκε, με πιο ήπιους ωστόσο ρυθμούς σε σχέση με την προηγούμενη περίοδο. Το αγοραστικό και επενδυτικό ενδιαφέρον διατηρήθηκε, η ζήτηση ιδίως για οικιστικά ακίνητα ήταν υψηλή, η προσφορά όμως σύγχρονης προσιτής κατοικίας παρέμεινε περιορισμένη. Η αυξανόμενη οικιστική πίεση που παρατηρείται στα μεγάλα αστικά κέντρα και η σημαντική αύξηση των τιμών τα τελευταία έτη εκτιμάται ότι κατηύθυναν τη ζήτηση των νοικοκυριών προς πιο προσιτές περιοχές, χαμηλότερων αξιών, αλλά και προς παλαιότερα ακίνητα. Παράλληλα με το ενδιαφέρον για κατοικία, επενδύσεις καταγράφηκαν σε επαγγελματικές χρήσεις ακινήτων που σχετίζονται με τον τουρισμό και τη φιλοξενία, την αποθήκευση και τη διανομή, αλλά και σε γραφεία υψηλών προδιαγραφών. Τόσο οι εταιρίες όσο και οι επενδυτές στράφηκαν προς σύγχρονους και ενεργειακά βιώσιμους χώρους, αποεπενδύοντας σταδιακά από ακίνητα χαμηλότερων προδιαγραφών.
Οι κατοικίες
Στην αγορά κατοικιών, σύμφωνα με τους δείκτες τιμών διαμερισμάτων που δημοσιεύει η Τράπεζα της Ελλάδος, αυξητική τάση συνεχίζει να καταγράφεται στους ετήσιους ρυθμούς μεταβολής των αξιών των διαμερισμάτων, στην οποία συνέβαλαν, μεταξύ άλλων, η περιορισμένη προσφορά κατοικιών, το αυξημένο επενδυτικό ενδιαφέρον, καθώς και το επιχορηγούμενο στεγαστικό πρόγραμμα (“Σπίτι μου ΙΙ”).
Αναλυτικότερα, σύμφωνα με τα στοιχεία εκτιμήσεων των τιμών των κατοικιών που συλλέγονται από τα πιστωτικά ιδρύματα της χώρας, το 2025 σε επίπεδο χώρας καταγράφηκε αύξηση των τιμών των διαμερισμάτων (σε ονομαστικούς όρους) κατά 7,8%, με ηπιότερο ωστόσο ρυθμό σε σύγκριση με το προηγούμενο έτος (9,1%). Οι τιμές των παλαιών διαμερισμάτων (ηλικίας άνω των 5 ετών) το 2025 αυξήθηκαν με μέσο ετήσιο ρυθμό 8,1%, υψηλότερο σε σχέση με αυτόν των νέων διαμερισμάτων (7,4%).
Με διάκριση κατά γεωγραφική περιοχή, υψηλοί ετήσιοι ρυθμοί αύξησης στις τιμές των διαμερισμάτων καταγράφηκαν στη Θεσσαλονίκη (9,6%), στις άλλες μεγάλες πόλεις (9,8%) και στις λοιπές περιοχές της χώρας (8,8%), ενώ στην Αθήνα οι αντίστοιχος ρυθμός αύξησης ήταν ηπιότερος σε σχέση με τον μέσο ετήσιο ρυθμό για το σύνολο της χώρας (6,2%). Αν και οι τιμές των διαμερισμάτων συνεχίζουν να καταγράφουν υψηλούς ετήσιους ρυθμούς αύξησης, ήπια δυναμική καταγράφηκε το 2025 σε σχετικούς δείκτες της αγοράς κατοικιών. Πιο συγκεκριμένα, συγκρατημένο ήταν το επενδυτικό ενδιαφέρον από το εξωτερικό σύμφωνα με τα στοιχεία των καθαρών εισπράξεων από ξένες άμεσες επενδύσεις για αγοραπωλησίες ακινήτων, καθώς και στο πρόγραμμα Golden Visa.
Οικοδομική δραστηριότητα και τραπεζική χρηματοδότηση
Η οικοδομική δραστηριότητα για κατοικίες σε επίπεδο χώρας (στοιχεία ΕΛΣΤΑΤ) το πρώτο ενδεκάμηνο του 2025 μειώθηκε, σε ετήσια βάση, τόσο ως προς τον αριθμό των νέων αδειών όσο και ως προς τον δομήσιμο όγκο (-16,7% και -19,1% αντίστοιχα). Παράλληλα, το συνολικό κόστος κατασκευής νέων κτιρίων κατοικιών (στοιχεία ΕΛΣΤΑΤ) για το σύνολο του έτους αυξήθηκε, με ηπιότερο ετήσιο ρυθμό, κατά 2,7% έναντι 3,7% το 2024, καταγράφοντας ωστόσο άνοδο την τελευταία πενταετία (2021-25) κατά 23,1%.
Με βάση τα στοιχεία που συγκεντρώνει η Τράπεζα της Ελλάδος για την τραπεζική χρηματοδότηση, το 2025 σημειώθηκε αύξηση στο συνολικό ύψος των νέων στεγαστικών δανείων κατά 49,8%, ωστόσο αυτό συνεχίζει να παραμένει σε χαμηλά επίπεδα. Επίσης, σύμφωνα με τα στοιχεία της Έρευνας Τραπεζικών Χορηγήσεων (δ΄ τρίμηνο 2025), η ζήτηση στεγαστικών δανείων παρέμεινε αμετάβλητη, ενώ κατά τα δύο προηγούμενα τρίμηνα είχε καταγραφεί μείωση. Αντιθέτως, θετικές εξελίξεις καταγράφηκαν στις επενδύσεις σε κατοικίες (στοιχεία ΕΛΣΤΑΤ, σε σταθερές τιμές), οι οποίες σημείωσαν το 2025 ετήσιο ρυθμό αύξησης 22,4%, σημαντικά υψηλότερο σε σύγκριση με το 2024 (12,9%), και ανήλθαν στο 3,1% ως ποσοστό του ΑΕΠ. Τέλος, οι επιχειρηματικές προσδοκίες για την κατασκευή κατοικιών (στοιχεία ΙΟΒΕ) συνεχίζουν να παραμένουν θετικές και ενισχύθηκαν περαιτέρω το 2025 κατά 9,7% (έναντι 7,7% το 2024).
Τι συμβαίνει στον κλάδο επαγγελματικών ακινήτων
Στον κλάδο των επαγγελματικών ακινήτων, με βάση τους δείκτες που δημοσιεύει η Τράπεζα της Ελλάδος, κατά το πρώτο εξάμηνο του 2025 οι τιμές γραφείων και καταστημάτων υψηλών προδιαγραφών αυξήθηκαν κατά 0,5% και 1,1% αντίστοιχα σε σχέση με το αμέσως προηγούμενο εξάμηνο, σημειώνοντας ωστόσο επιβράδυνση έναντι των ρυθμών αύξησης την αντίστοιχη περίοδο του 2024. Στην Αθήνα οι αντίστοιχοι ρυθμοί αύξησης τόσο για τα γραφεία όσο και για τα καταστήματα υψηλών προδιαγραφών ήταν ελαφρώς υψηλότεροι και ανήλθαν σε 0,9% και 1,5%.
Τα μισθώματα γραφείων και καταστημάτων σε επίπεδο χώρας παρέμειναν σχεδόν αμετάβλητα σε σχέση με το αμέσως προηγούμενο εξάμηνο, καταγράφοντας οριακές αυξήσεις (0,3% και 0,4% αντίστοιχα). Το πρώτο ενδεκάμηνο του 2025 η οικοδομική δραστηριότητα για ακίνητα επαγγελματικής χρήσης (στοιχεία ΕΛΣΤΑΤ) στο σύνολο της χώρας κατέγραψε μείωση στον αριθμό νέων αδειών, σε ετήσια βάση, κατά 4,6%, ενώ αύξηση καταγράφηκε σε όρους δομήσιμου όγκου (7,7%). Στις επιμέρους επενδυτικές επαγγελματικές χρήσεις οι τάσεις ήταν μικτές. Πιο συγκεκριμένα, ο αριθμός νέων αδειών για τα γραφεία αυξήθηκε κατά 37,2%, ενώ ο όγκος (σε κυβικά μέτρα) μειώθηκε κατά 40,3%.
Για τα καταστήματα ο αριθμός νέων αδειών αυξήθηκε κατά 2,3% και σε όρους δομήσιμου όγκου καταγράφηκε αύξηση 25,5%. Τέλος, οι νέες άδειες για ξενοδοχεία υποχώρησαν τόσο σε αριθμό όσο και σε συνολικό δομήσιμο όγκο, κατά 33,3% και 16,7% αντίστοιχα.
Με βάση τα στοιχεία που συγκεντρώνει η Τράπεζα της Ελλάδος και τα αποτελέσματα της Έρευνας Αγοράς Επαγγελματικών Ακινήτων στη διάρκεια του δεύτερου εξαμήνου του 2025 οι ελάχιστες αποδόσεις των γραφείων υψηλών προδιαγραφών στο επιχειρηματικό κέντρο (Central Business District – CBD) της πρωτεύουσας κυμάνθηκαν μεταξύ 5,6% και 6,6%, στα ίδια περίπου επίπεδα με το προηγούμενο εξάμηνο, ενώ οι ελάχιστες αποδόσεις καταστημάτων υψηλών προδιαγραφών στις εμπορικότερες θέσεις του κέντρου της Αθήνας κυμάνθηκαν μεταξύ 5,2% και 6,0%. Οι προσδοκίες για την ελληνική αγορά επαγγελματικών ακινήτων για το πρώτο εξάμηνο του 2026 χαρακτηρίστηκαν από την πλειοψηφία των συμμετεχόντων ως ουδέτερες τόσο για τα γραφεία όσο και για τα καταστήματα και ως θετικές για τα ξενοδοχεία και τις αποθήκες υψηλών προδιαγραφών.
