Ελκυστική, αν και ωριμότερη πλέον, παραμένει η εγχώρια αγορά επαγγελματικών ακινήτων, παρά τη συμπίεση των αποδόσεων την τελευταία δεκαετία, καθώς τα yields στην Ελλάδα εξακολουθούν να βρίσκονται αισθητά πάνω από αρκετές ώριμες ευρωπαϊκές αγορές, ιδίως στα logistics και στα γραφεία, και οι όγκοι συναλλαγών συνέχισαν να κινούνται ανοδικά. Η Ελλάδα έχει τις υψηλότερες αποδόσεις τόσο στα logistics (6,3%) ανάμεσα σε 15 χώρες της Ευρώπης, όσο και στα γραφεία (5,26%) μεταξύ 12 πόλεων της Γηραιάς Ηπείρου. Πέρυσι, δε, οι συναλλαγές στα επαγγελματικά ακίνητα (logistics, γραφεία, retail – big boxes) προσέγγισαν τα επίπεδα των 1,5 δις ευρώ, διπλάσια από αυτά του 2024 (λίγο άνω των 700 εκατ. ευρώ).
Τα στοιχεία αυτά προκύπτουν από γραφήματα που περιλαμβάνονται σε εταιρική παρουσίαση της Premia Properties (βασισμένα και σε έρευνα της Savills) στο πλαίσιο της πρόσφατης εκδήλωσης για την ομολογιακή έκδοση. Σε γενικές γραμμές, η αγορά των επαγγελματικών ακινήτων και ειδικότερα των logistics, των ποιοτικών γραφείων και των big-box retail φαίνεται να βρίσκεται σε μεταβατικό στάδιο, με τις αποδόσεις να υποχωρούν, υποδηλώνοντας αυξημένη εμπιστοσύνη και ωρίμανση, ενώ η ένταση των συναλλαγών ενισχύεται, αντανακλώντας την αυξανόμενη ζήτηση για περιορισμένο αριθμό ποιοτικών ακινήτων. Παράλληλα, η Ελλάδα εξακολουθεί να προσφέρει υψηλότερες αποδόσεις σε σύγκριση με ώριμες αγορές, στοιχείο που διατηρεί το επενδυτικό ενδιαφέρον, ενώ η άνοδος των συναλλαγών δείχνει ότι η αγορά αποκτά μεγαλύτερη κλίμακα.
Η «εικόνα» στα Logistics και η ελκυστικότητα έναντι της Ευρώπης
Ξεκινώντας από τα logistics και ειδικότερα την περιοχή του Θριασίου που αποτελεί «κόμβο» εμπορευματικό, στην παρουσίαση καταγράφεται η εξέλιξη των prime yields και των prime rents ανά τετραγωνικό μέτρο από το 2007 έως το 2025. Οπως προκύπτει, το 2025 η απόδοση ανήλθε σε 6,80% και το prime rent σε 5,75 ευρώ ανά τ.μ.. Από το γράφημα φαίνεται ότι αποδόσεις έχουν υποχωρήσει αισθητά σε σχέση με τα διψήφια επίπεδα παλαιότερων ετών, ενώ τα μισθώματα έχουν κινηθεί ανοδικά και φτάνουν στο υψηλότερο σημείο. Με απλά λόγια, η αγορά logistics εμφανίζει πλέον χαμηλότερες αποδόσεις αλλά υψηλότερα ενοίκια, κάτι που συνάδει με πιο ώριμη και ισχυρότερη αγορά. Το ίδιο διάγραμμα δείχνει ότι τα yields είχαν κινηθεί πολύ υψηλότερα την περίοδο της κρίσης, σε επίπεδα άνω του 10%, ενώ σταδιακά αποκλιμακώθηκαν, για να φτάσουν το 2025 στο 6,80%. Ενώ τα ενοίκια από επίπεδα 3,5 ευρώ προ 8-9 ευρών, όπως είπαμε έφτασαν στα 5,75 ευρώ/τ.μ./μήνα.
Ενδιαφέρον παρουσιάζει η σύγκριση των prime logistics yields της Ελλάδας με άλλες ευρωπαϊκές αγορές. Η Ελλάδα εμφανίζεται στο 6,30%, δηλαδή στο υψηλότερο επίπεδο μεταξύ των χωρών που περιλαμβάνονται στο γράφημα. Ακολουθούν η Πολωνία με 6,25%, η Νορβηγία με 5,50%, η Πορτογαλία με 5,50%, η Δανία με 5,25%, η Ολλανδία με 5,25%, η Τσεχία με 5,15%, η Ιταλία με 5,20%, η Φινλανδία με 5,00%, η Σουηδία με 4,90%, η Ιρλανδία με 4,90%, το Βέλγιο με 4,70%, η Γαλλία με 4,75% και η Γερμανία με 4,40%. Η διαφορά Ελλάδας–Γερμανίας είναι 1,90 ποσοστιαίες μονάδες, ενώ η διαφορά Ελλάδας–Γαλλίας είναι 1,55 μονάδες, ήτοι η Ελλάδα εξακολουθεί να προσφέρει αισθητά υψηλότερη απόδοση από μεγάλες ώριμες αγορές της δυτικής Ευρώπης.
Πώς κινούνται τα γραφεία, καλύτερα yields η Αθήνα από άλλες πόλεις της Ευρώπης
Σε σχέση με την εξέλιξη των prime yields και των prime rents στα core office markets της Αθήνας, με διάκριση μεταξύ της αγοράς στα βόρεια της πόλης και στο κέντρο αυτής, για το 2025 το γράφημα δείχνει αποδόσεις 5,80% και 5,65%, ενώ τα αντίστοιχα prime rents φτάνουν τα 35 ευρώ/τ.μ./μήνα και τα 34,00 ευρώ ανά τ.μ.. Από τον γράφημα προκύπτει ότι η εν λόγω αγορά είναι σε ακόμη πιο ώριμο στάδιο με τις αποδόσεις να έχουν κατέβει προς την περιοχή του 5,7%-5,8%, ενώ τα ενοίκια έχουν αναρριχηθεί σε πολύ υψηλά επίπεδα, κοντά στα 35 ευρώ/τ.μ. Η πορεία του γραφήματος δείχνει ότι τα μισθώματα έχουν ενισχυθεί σημαντικά τα προηγούμενα χρόνια (κάτω από 25 ευρώ και 15 ευρώ/τ.μ. σε βορά και κέντρο αντίστοιχα στα μέσα της περασμένης δεκαετίας), ενώ οι αποδόσεις συγκλίνουν πλέον σε επίπεδα σαφώς χαμηλότερα από εκείνα περασμένων ετών (8% με 10% το 2010-2012).
Και η ευρωπαϊκή σύγκριση με 12 πόλεις για τα prime office yields είναι επίσης αποκαλυπτική. Η Αθήνα εμφανίζεται με yield 5,26%, που είναι το υψηλότερο ποσοστό στο σχετικό γράφημα. Έπονται το Λονδίνο με 5,25%, η Πράγα με 5,15%, η Βαρκελώνη με 4,65%, οι Βρυξέλλες με 4,80%, το Όσλο με 4,50%, το Άμστερνταμ με 4,40%, το Μιλάνο με 4,25%, το Μόναχο με 4,00%, το Παρίσι με 4,00% και η Στοκχόλμη με 3,90%. Εδώ η διαφορά Αθήνας–Παρισιού είναι 1,26 ποσοστιαίες μονάδες και Αθήνας–Στοκχόλμης 1,36 μονάδες. Άρα και στα γραφεία η ελληνική αγορά συνεχίζει να δίνει premium απόδοσης έναντι πολλών ευρωπαϊκών πρωτευουσών και μητροπολιτικών αγορών.
Τι συμβαίνει σε retail – big boxes
Αναφορικά με την big-box retail αγορά της Αθήνας, για το 2025 καταγράφεται prime yields 7,50% και secondary yields 8,50%, όπως και prime rent 21 ευρώ/τ.μ./μήνα και secondary rent 11,5 ευρώ/τ.μ. ανά μήνα. Οι αποδόσεις στη μεγάλη οργανωμένη λιανική παραμένουν σαφώς υψηλότερες από τις αποδόσεις των prime γραφείων και των prime logistics. Δεύτερον, το μίσθωμα στα prime big-box ακίνητα είναι σχεδόν διπλάσιο από το secondary επίπεδο, ή περίπου 82,6%. Η αγορά αυτή, με βάση το γράφημα, εμφανίζει μεν σχετική σταθερότητα, αλλά και σαφή διάκριση ποιότητας μεταξύ prime και secondary αποθέματος.
Συναλλαγές άνω των 1,46 δισ. ευρώ το 2025
Όπως αναφέραμε και στην αρχή, οι συναλλαγές στα επαγγελματικά ακίνητα βαίνουν ανοδικά τα τελευταία χρόνια και πέρυσι έγιναν κινήσεις 1,463 δις ευρώ, αν και η εικόνα δεν δείχνει μια… μονότονη αυξητική τάση αλλά διακυμάνσεις. Από το 2018 και μετά ανά έτος οι συναλλαγές ανήλθαν σε 175 εκατ. το 2018, το 2019 σε 593 εκατ., το 2020 σε 445 εκατ., το 2021 σε 380 εκατ., το 2022 σε 732 εκατ., το 2023 σε 735 εκατ., το 2024 σε 717 εκατ. ευρώ. Σε ολόκληρη την περίοδο 2018–2025 αθροιστικά, οι συνολικοί καταγεγραμμένοι όγκοι συναλλαγών των τριών κατηγοριών ανέρχονται σε 5,240 δις ευρώ. Το 2025 η αγορά κινείται εξαιρετικά δυνατά στα γραφεία (823 εκατ.) και στο big-box retail (610 εκατ.), όχι όμως στα logistics, όπου ο όγκος συναλλαγών πέφτει στο χαμηλότερο επίπεδο της σειράς μαζί με το 2018, μόλις 30 εκατ. ευρώ. Επομένως, η ανοδική εικόνα των συναλλαγών είναι πραγματική, αλλά είναι σαφώς άνιση μεταξύ των επιμέρους κλάδων.
Το 2018 λειτουργεί ως έτος αναφοράς με περιορισμένο όγκο (175 εκατ. ευρώ), ενώ το 2019 καταγράφεται έντονη άνοδος στα 593 εκατ. ευρώ. Πρόκειται ουσιαστικά για επανεκκίνηση της αγοράς με ισχυρή εισροή κεφαλαίων. Την περίοδο 2020–2021 καταγράφεται υποχώρηση και μεταβλητότητα. Οι συναλλαγές μειώνονται πρώτα στα 445 εκατ. ευρώ και στη συνέχεια στα 380 εκατ. ευρώ. Ακολουθεί την περίοδο 2022–2024 επαναφορά και σταθεροποίηση σε υψηλότερο επίπεδο. Το 2022 σηματοδοτεί ισχυρή ανάκαμψη στα 732 εκατ. ευρώ, ενώ το 2023 (735 εκατ.) και το 2024 (717 εκατ.) δείχνουν ουσιαστικά μια σταθεροποίηση στα 700+ εκατ. ευρώ. Για να φτάσουμε στην εκτόξευση του 2025 με συναλλαγές 1,463 δισ. ευρώ, δηλαδή υπερδιπλάσιο σε σχέση με τα προηγούμενα έτη. Πρόκειται για το υψηλότερο επίπεδο της περιόδου και για σαφή αλλαγή κλίμακας της αγοράς.
Ως προς τους επιμέρους κλάδους, στα logistics οι συναλλαγές διαμορφώθηκαν στα 30 εκατ. το 2018, στα 33 εκατ. το 2019, στα 150 εκατ. το 2020, στα 90 εκατ. το 2021, στα 277 εκατ. το 2022, στα 220 εκατ. το 2023, στα 85 εκατ. το 2024 και στα 30 εκατ. ευρώ το 2025. Η κορύφωση καταγράφεται το 2022 και ακολουθεί αποκλιμάκωση, με το τελευταίο έτος να επιστρέφει στα επίπεδα του 2018.
Στα γραφεία, οι αντίστοιχοι όγκοι συναλλαγών ήταν 125 εκατ. το 2018, 395 εκατ. το 2019, 230 εκατ. το 2020, 240 εκατ. το 2021, 275 εκατ. το 2022, 370 εκατ. το 2023, 455 εκατ. το 2024 και 823 εκατ. ευρώ το 2025. Πρόκειται για την κατηγορία με τη μεγαλύτερη συμβολή στον συνολικό όγκο της αγοράς, αλλά και για εκείνη που δίνει την κύρια ώθηση το 2025.
Στο big-box retail, οι συναλλαγές διαμορφώθηκαν στα 20 εκατ. το 2018, στα 165 εκατ. το 2019, στα 65 εκατ. το 2020, στα 50 εκατ. το 2021, στα 180 εκατ. το 2022, στα 145 εκατ. το 2023, στα 177 εκατ. το 2024 και στα 610 εκατ. ευρώ το 2025. Η πιο έντονη μεταβολή καταγράφεται επίσης στο τελευταίο έτος, όταν η κατηγορία περνά σε σαφώς υψηλότερη κλίμακα.
