Η εγχώρια αγορά ακινήτων δείχνει ανθεκτικότητα αλλά καθώς αυτή η δυναμική γίνεται πιο ήπια, είμαι πλέον πιο εμφανές ότι αντιμετωπίζει μία δομική ανισορροπία, με χάσμα μεταξύ των αξιών και όσον αφορά στις δυνατότητες των νοικοκυριών, σημείωσε στο πλαίσιο του συνεδρίου Prodexpo ο κ. Ελευθέριος Ποταμιάνος (President of the Association of Real Estate Agents of Athens-Attica and Vice President of the Hellenic-Serbian Chamber of Commerce of Northern Greece).
Σύμφωνα με τον πρόεδρο της Πανελλήνιας Ομοσπονδίας Μεσιτών Αστικών Συμβάσεων Ελλάδος, «πρόκειται για ένα πρόβλημα που μόνο οι παράγοντες της αγοράς μπορούν να εξηγήσουν. Όταν η μεσαία τάξη αντιμετωπίζει θέμα και η αγορά στηρίζεται σε μεγάλο βαθμό σε εξωγενή ζήτηση, τότε τίθεται θέμα έλλειψης ανθεκτικότητας και βάθους της αγοράς που γίνεται πιο ευάλωτη. Στο σημείο αυτό προκύπτει και το έλλειμμα διαβούλευσης και το πρόβλημα δε λύνεται με πολιτικές που σχεδιάζονται… στο κενό. Η Πολιτεία αλλάζει μέτρα, ανακοινώνει προγράμματα χωρίς να προχωρά σε διαβούλευση με τους φορείς και δημιουργούνται νέες στρεβλώσεις στην κτηματαγορά, προκαλώντας σπατάλη και χρόνου και χρήματος».
Όπως σημείωσε, υπάρχουν δύο σημαντικά προβλήματα. Το πρώτο είναι η παράλυση των μεταβιβάσεων των ακινήτων. «Δεν μπορούμε να μιλάμε για προσέλκυση επενδύσεων και ψηφιακό μετασχηματισμό και να έχουμε τόσες καθυστερήσεις, δεν έχουμε απλές καθυστερήσεις αλλά μία αιμορραγία και παγωμένη ρευστότητα», ανέφερε. Το δεύτερο πρόβλημα είναι το ανενεργό κτιριακό απόθεμα, ένα τεράστιο νεκρό κεφάλαιο που αναμένει να ενεργοποιηθεί, ένας πλούτος που ήδη υπάρχει.
Αύξηση τιμών με πιο ήπιο ρυθμό - Ωριμάζει η αγορά, παραμένουν τα δομικά προβλήματα
Σε σχετικό πάνελ για την δυναμική της αγοράς κατοικίας και τις προβλέψεις για τις τιμές και τη συνέχεια, οι άνθρωποι της κτηματαγοράς - μεσίτες σε γενικές γραμμές σημείωσαν ότι αναμένεται περαιτέρω αύξηση τιμών, σε πιο ήπιους ρυθμούς και μεγαλύτερη ωρίμανση της αγοράς με τα δομικά ζητήματα πάντως σε ό,τι έχει να κάνει με τις διαχρονικές καθυστερήσεις στις συναλλαγές να παραμένουν. Κι αυτό παρά το γεγονός ότι οι χρόνοι έχουν βελτιωθεί -σχετικά- μέσω της ψηφιοποίησης σειράς διαδικασιών στις μεταβιβάσεις.
«Διακρίνουμε μία ποιοτική βελτίωση στο περιβάλλον των συναλλαγών όπου στο παρελθόν για να ολοκληρωθεί για παράδειγμα ένας έλεγχος τίτλων ήταν πραγματικά μία πολύ επίπονη διαδικασία. Έχουν γίνει πλέον σε αυτό το κομμάτι πολλά μικρά βήματα προς τα εμπρός, υπάρχει πράγματι βελτίωση στο κομμάτι της ψηφιοποίησης και οι δυνατότητες που ανοίγονται είναι πραγματικά μεταρρυθμιστικές», ανέφερε χτες από το φόρουμ των μεσιτών στο πλαίσιο του συνεδρίου της Prodexpo ο κ. Γιώργος Ρέκας δικηγόρος και προϊστάμενος Νομικών Υπηρεσιών της Σιούφας και Συνεργάτες Δικηγορική Εταιρεία.
Αντί για το μέσο όρο των 120 - 150 ημερών που χρειάζονταν στο παρελθόν για τις μεταβιβάσεις τώρα ο χρόνος αυτός έχει μειωθεί στις 60- 90 ημέρες, που και πάλι είναι πολλές, ωστόσο υπάρχει μία σχετική βελτίωση. Ο ίδιος σημείωσε ότι η αγορά της κατοικίας το 2025 βρίσκεται σε φάση μεγαλύτερης ωρίμανσης και εξισορρόπησης. «Έχουμε περάσει, από την έκρηξη των τιμών και της ζήτησης μετά την πανδημία, σε πιο ήπια -ανοδική μεν αλλά πιο ήπια αγορά, η οποία είναι πολυεπίπεδη με διάφορες κατηγορίες ακινήτων που προσελκύουν το ενδιαφέρον, είτε πρόκειται για μικρότερα ακίνητα, ανακαινισμένα, σπίτια με στόχο τη βραχυχρόνια μίσθωση κ.ο.κ.», ανέφερε.
Από την πλευρά του, ο κ. Παναγιώτης Μπαρζιώτης επικεφαλής της REInvest Greece, σημείωσε ότι οι τιμές αύξησης δεν είναι διψήφιες όπως τα προηγούμενα χρόνια, ενώ έχουν ωριμάσει και οι αγοραστές και οι πωλητές. Επιπλέον ένα χαρακτηριστικό για το 2025 είναι η διαφοροποίηση αγοραστών ως προς τις περιοχές. «Τα σημεία που έχουν ανάπτυξη είναι εκεί όπου υπάρχουν νέα projects με εξυπηρέτηση από το μετρό, επίσης η περιοχή γύρω από το Ελληνικό, οι πόλεις στην Περιφέρεια με φοιτητικά σπίτια όπως η Πάτρα και το Ηράκλειο. Επιπλέον, η αγορά δείχνει να έχει βελτιωθεί και είναι πιο ώριμη, με μείωση του χρόνου υλοποίησης ενός συμβολαίου από 120 -150 ημέρες στις 60 -90 ημέρες όπως και το περιθώριο διαπραγμάτευσης των τιμών που είναι πλέον στο 8%- 10%, κάτι που σημαίνει ότι όλες οι εμπλεκόμενες πλευρές από τον πωλητή μέχρι το μεσίτη είναι πιο ώριμες σε σύγκριση με το παρελθόν», σημείωσε.
Όπως είπε, η Αθήνα το 2025 έχει το χαρακτηριστικό ότι αποτελείται από μικρές κατά τόπους περιοχές, άρα προσελκύει διαφορετικό κοινό ανά αγορά. Η Θεσσαλονίκη προσελκύει επενδυτές, ενώ πόλεις όπου ο πληθυσμός των φοιτητών διψάει για κατοικίες είναι το Ηράκλειο και η Πάτρα κ.α..
«Σε ό,τι έχει να κάνει με τις τιμές στη Βόρεια Ελλάδα, βλέπουμε μία μεγαλύτερη ισορροπία μέσα στο 2025 στις τιμές και εκεί θεωρούμε ότι για τη μεγάλη αύξηση τα προηγούμενα χρόνια έφταιξε τα προηγούμενα χρόνια Σπίτι Μου Ι και Σπίτι μου ΙΙ. Έχει αλλάξει το προφίλ των αγοραστών, έχει αρχίσει να μειώνεται ο αριθμός των αγοραστών από το Ισραήλ, αυξάνεται ο αριθμός των Βαλκάνιων που επενδύουν στη Βόρεια Ελλάδα και μάλιστα είναι μεγαλύτερος ο αριθμός των Βαλκάνιων που επενδύουν», σημείωσε με τη σειρά του ο κ. Κώστας Γεωργάκος, διευθύνων σύμβουλος της Prelevits & Georgakos Real Estate.
Σύμφωνα δε με τον ίδιο, «αν σήμερα στη Βόρεια Ελλάδα δεν υπήρχαν οι Βαλκάνιοι θα υπήρχε θέμα γιατί δεν αγοράζουν μόνο ακίνητα αλλά είναι και αυτοί που κινούν την αγορά, τα καταστήματα. Οι Έλληνες δυσκολεύονται οικονομικά και δεν κινούνται πάνω από τις 150.000- 200.000 ευρώ ως διαθέσιμο προϋπολογισμό για ένα ακίνητο. Επίσης παραμένει υψηλό το ενδιαφέρον για βραχυχρόνια μίσθωση».
Ο τομέας των δανείων
Στο κομμάτι της στεγαστικής πίστης, από πλευράς της FinTHESIS, της εταιρείας διαμεσολάβησης στεγαστικών Δανείων, ο κ. Ανδρέας Πρωτόπαπας ανέφερε ότι «οι τράπεζες θέλουν να δώσουν δάνεια. Σήμερα το 80% των πράξεων γίνεται με μετρητά και ένα 20% μέσω τραπεζικού δανεισμού, ενώ κάποια χρόνια πίσω αυτό ήταν το εντελώς αντίστροφο. Τα προσεχή έτη θα δούμε μία αύξηση της ποσόστωσης του τραπεζικού δανεισμού που θα αυξήσει και το κομμάτι της αγοραπωλησίας των ακινήτων».
Αναφορικά με το ποιοι ζητούν δάνεια, σημείωσε ότι «το μεγαλύτερο ποσοστό είναι ηλικίας από 35- 45 ετών, νεαρά ζευγάρια είτε ιδιωτικοί υπάλληλοι ή ελεύθεροι επαγγελματίες που θέλουν ένα σπίτι για κύρια κατοικία. Υπάρχει και μία κατηγορία 45- 58 ετών που αγοράζουν μεγαλύτερα ή καλύτερα ακίνητα ή ακίνητο προς επένδυση και αυξάνονται εκεί τα ποσά. Επίσης υπάρχουν και Έλληνες κάτοικοι του εξωτερικού ή αλλοδαποί που διαμένουν στο εξωτερικό που θέλουν να αγοράσουν για ένα καλό ακίνητο με δάνειο. Μία ακόμη κατηγορία είναι αυτή των διαζευγμένων, κυρίως γυναίκες, μονογονεϊκές οικογένειες με μικρότερο budget ή και για το Σπίτι Μου ΙΙ».
Όπως, τέλος, ανέφερε, η μέση ηλικία ενός ακινήτου που αλλάζει χέρια σήμερα είναι 40 ετών και ακριβώς γι’ αυτό το λόγο χρειάζεται περισσότερος χρόνος γιατί τα συγκεκριμένα ακίνητα πρέπει να περάσουν από διαδικασίες νομιμοποίησης και γι’ αυτό καθυστερούν να ολοκληρωθούν περισσότερο οι συναλλαγές. «Είναι πολύ μικρό το ποσοστό των ακινήτων που μπορεί να αλλάξει χέρια πολύ σύντομα σε ένα διάστημα 1,5- 2 μηνών», ανέφερε χαρακτηριστικά. Να προσθέσουμε ότι, σύμφωνα με τον ίδιο, η Finthesis το 2025 θα ξεπεράσει τα 250 εκατ. ευρώ με πάνω από 1.500 αιτήσεις στις τράπεζες.
