Οι εξαγγελίες στη ΔΕΘ για την αντιμετώπιση της στεγαστικής κρίσης απέδειξαν ότι το «καλάθι» παραμένει μικρό. Δεν παρουσιάστηκε κανένα μέτρο άμεσης αναχαίτισης του κόστους στέγασης ή ουσιαστικής ελάφρυνσης και ενίσχυση της διαθεσιμότητας κατοικιών. Τα μέτρα που παρουσιάστηκαν δεν απαντούν στις πραγματικές ανάγκες του σήμερα.
Φοιτητικές εστίες
Το 2022 στη ΔΕΘ ανακοινώθηκε η δημιουργία 8.153 νέων φοιτητικών εστιών στα μεγαλύτερα πανεπιστήμια της χώρας, με το Πανεπιστήμιο Πατρών να εξαιρείται από το Εθνικό Σχέδιο. Σήμερα, τρία χρόνια αργότερα, δεν γνωρίζουμε τίποτα: είναι έτοιμες; Θα φιλοξενήσουν φοιτητές το ακαδημαϊκό έτος 2025-2026; Στην εξειδίκευση των μέτρων από τους αρμόδιους υπουργούς έγινε αναφορά σε παλαιότερες παρεμβάσεις, χωρίς καμία ενημέρωση για την πορεία υλοποίησης αυτών των εστιών.
Οι 1.500 κοινωνικές κατοικίες
Η κυβέρνηση ανακοίνωσε την δημιουργία 2.000 διαμερισμάτων που θα χτιστούν σε πρώην στρατόπεδα σε Αθήνα, Θεσσαλονίκη και Πάτρα. Όμως, τα 1.500 διαμερίσματα θα αφορούν πολίτες χωρίς πρώτη κατοικία, ενώ τα υπόλοιπα προορίζονται για τα Σώματα Ασφαλείας. Και εδώ αναδεικνύεται η τραγική αντίφαση: πώς μπορούμε να απαντάμε στην απώλεια 180.000 κατοικιών από πλειστηριασμούς την περίοδο 2019-2023 με την υπόσχεση για 1.500 νέες κατοικίες;
Ο Υπουργός Άμυνας κ. Δένδιας είχε ήδη παρουσιάσει τον Μάρτιο του 2025 το νέο θεσμικό πλαίσιο του «Ταμείου Ακινήτων Εθνικής Άμυνας» (ΤΑΕΘΑ) για την δημιουργία 4.000 διαμερισμάτων. Την ίδια ώρα, αναφερόμαστε σε «οικονομικά άστεγους» – εργαζόμενους που δεν μπορούν να καλύψουν τις στεγαστικές τους ανάγκες; Όταν το 47,3% των συμπολιτών μας ζουν σε νοικοκυριά με οφειλές σε ενοίκιο ή δόση στεγαστικού δανείου ή λογαριασμούς ΔΕΚΟ, ενώ ο μέσος όρος στην Ευρώπη είναι 8,3% και η δεύτερη χειρότερη χώρα, η Βουλγαρία, έχει 18,8%;
Όταν το 71,9% των νέων ηλικίας 18-34 ετών εξακολουθούν να ζουν με τους γονείς τους, εγκλωβισμένοι στο παιδικό τους δωμάτιο;
Οι «μαύρες μισθώσεις» & η Φορολογική Πολιτική στα ενοίκια
Στην ΔΕΘ υπήρξε η παραδοχή ότι υπάρχει μαζικό φαινόμενο μαύρης μίσθωσης. Ωστόσο, αντί για σχέδιο αντιμετώπισης, ανακοινώθηκε μόνο μείωση του φορολογικού συντελεστή στο 25% για εισοδήματα από ενοίκια ύψους 12.000–24.000 ευρώ. Η μείωση φόρου είναι θετική, αλλά λύνει τη στεγαστική κρίση; Ας είμαστε ειλικρινείς: θα δηλώσει κάποιος που αποκρύπτει εισοδήματα για να κερδίσει 225 ευρώ τον χρόνο;
Δηλαδή, από φόρο 2.578,5 ευρώ να πάει σε 2.362 ευρώ για εισοδήματα 15.000 ευρώ; Η απάντηση είναι προφανής: όχι. Κι όμως, στον δημόσιο διάλογο έχουν ήδη κατατεθεί συγκεκριμένες προτάσεις:
- πώς μπορεί να γίνει η διασταύρωση για τις πραγματικά κλειστές κατοικίες
- πώς μπορούν να εντοπιστούν οι αναληθείς δηλώσεις εισοδήματος από ενοίκια
Αντί γι’ αυτό, η κυβέρνηση αγνόησε ακόμη και την πρόταση να εκπίπτει (ολικά ή μερικά) το ενοίκιο φοιτητικής στέγης ή πρώτης κατοικίας από το φορολογητέο εισόδημα, με κοινωνικά και οικονομικά κριτήρια. Η μείωση του ΕΝΦΙΑ σε μικρά χωριά είναι ένα θετικό μέτρο, αλλά δεν μπορεί να θεωρείται σοβαρό κίνητρο για να μείνουν οι νέοι εκεί, χωρίς δουλειές και υποδομές – επειδή θα γλιτώσει 150€-300€ το χρόνο.
Τα προγράμματα που «Σπίτι Μου 1» και «Σπίτι Μου 2»
Απαιτούσαν υψηλά ίδια κεφάλαια και χρονοβόρες διαδικασίες, αποκλείοντας τους πιο ευάλωτους νέους και οικογένειες. Αφορούσαν αποκλειστικά όσους δικαιούχους πληρούσαν τις προδιαγραφές των τραπεζικών ιδρυμάτων και ταυτόχρονα διέθεταν ίδια κεφάλαια. Επιπλέον, «πίεσαν» μια ήδη «πιεσμένη» αγορά και προκάλεσαν άνοδο τιμών. Ενώ, κατεύθυναν τους δικαιούχους σε παλιά ακίνητα 40-50 ετών που συχνά χρειάζονταν εκτεταμένες ανακαινίσεις.
Και όμως, υπήρξαν ρεαλιστικές προτάσεις για να μην επαναληφθεί αυτή η εικόνα. Το «Σπίτι Μου 2» θα έπρεπε να έχει επεκταθεί ώστε να περιλαμβάνει:
- Ανέγερση κατοικίας σε ιδιόκτητο οικόπεδο ή σε οικόπεδο που παραχωρήθηκε μέσω γονικής παροχής.
- Ανέγερση κατοικίας μέσω του δικαιώματος ύψους, μέχρι την πλήρη αξιοποίηση του συντελεστή δόμησης.
- Αποπεράτωση ημιτελών κατοικιών, είτε ιδιόκτητων είτε μέσω γονικής παροχής.
Με αυτόν τον τρόπο:
- θα αυξανόταν το οικιστικό απόθεμα,
- θα περιοριζόταν η άνοδος των τιμών,
- οι δικαιούχοι θα αποκτούσαν νεόδμητα ακίνητα αντί να οδηγούνται σε παλαιά που απαιτούν εκτεταμένες ανακαινίσεις.
Παράλληλα, προτάθηκαν μέτρα για την επιτάχυνση και διευκόλυνση της διαδικασίας:
- Θέσπιση χρονικών ορίων στις διαδικασίες έγκρισης και εκταμίευσης.
- Κρατική εγγύηση έναντι του πωλητή μέχρι την ολοκλήρωση της εκταμίευσης.
- Επέκταση τραπεζικής χρηματοδότησης με εγγύηση του Δημοσίου για την κάλυψη της ίδιας συμμετοχής των δικαιούχων.
Η κρατική εγγύηση θα αφορούσε αποκλειστικά δικαιούχους που πληρούν τα κριτήρια αλλά δεν διαθέτουν επαρκή ίδια κεφάλαια. Δεν θα καταχωρούνταν ως άμεση δημοσιονομική δαπάνη, αλλά θα επιβάρυνε τον κρατικό προϋπολογισμό μόνο σε περίπτωση αθέτησης. Το εγγυημένο ποσό θα δινόταν με χαμηλότερο επιτόκιο, μειώνοντας αισθητά το συνολικό κόστος του δανείου και διευκολύνοντας ουσιαστικά τη συμμετοχή νέων με χαμηλότερα εισοδήματα.
Παράταση της Αναστολής του Φ.Π.Α στις νεόδμητες κατοικίες
Η αναστολή του ΦΠΑ για τις νεόδμητες κατοικίες, ισχύει από το 2019 και η κυβέρνηση προχωρά στην παράταση και το 2026, όπως ανακοινώθηκε στην ΔΕΘ ενώ για το 2027 πιθανόν να υπάρξει περαιτέρω παράταση ή κατάργηση του φόρου. Πρόκειται για ένα μέτρο προς την θετική κατεύθυνση, αλλά, δεν απαντά στην στεγαστική κρίση και στην προσβασιμότητα στην απόκτηση κατοικίας προσιτού κόστος στέγασης. Όποιος δεν μπορούσε να αγοράσει νεόδμητο σπίτι από το 2019 έως και σήμερα, πως η αναστολή του Φ.Π.Α και για το 2026 βοηθάει στην απόκτησή του;
Τα κλειστά Ακίνητα
Από τον Σεπτέμβριο 2024 ισχύει μηδενικός φόρος για μισθώσεις «κλειστών» ακινήτων ή μετατροπή τους σε μακροχρόνια μίσθωση. Πρόκειται για πρόταση που είχαμε διατυπώσει ήδη από το 2021–2022. Ωστόσο, στην ΔΕΘ καμία αναφορά δεν έγινε για την υλοποίηση ενός στοχευμένου προγράμματος ανακαίνισης μη κατοικήσιμων , πραγματικά κλειστών κατοικιών με υποχρέωση διάθεσης σε προσιτή μακροχρόνια μίσθωση. Καμία μέριμνα για τους ιδιοκτήτες που αδυνατούν να ενταχθούν σε υπάρχοντα προγράμματα («Ανακαινίζω – Νοικιάζω» ή/και «Αναβαθμίζω») λόγω τραπεζικών κριτηρίων και έλλειψη ιδίων κεφαλαίων.
Η πρότασή μας είναι σαφής:
στοχευμένο πρόγραμμα ανακαίνισης σε «πιεσμένες» περιοχές,
κρατική ενίσχυση για ιδιοκτήτες που δεν μπορούν να ενταχθούν σε υφιστάμενα προγράμματα,
υποχρεωτική διάθεση σε προσιτό ενοίκιο για 6–9 χρόνια.
Η χρηματοδότηση μπορεί να προέλθει είτε από το Ταμείο Ανάκαμψης είτε από τα έσοδα της βραχυχρόνιας μίσθωσης (860 εκατ. € το 2024). Έτσι ενισχύεται η κοινωνική ανταποδοτικότητα και ισορροπεί η αγορά.
Επιστροφή ενοικίου
Η επιστροφή ενός ενοικίου, όταν ως πολιτεία αποδεχόμαστε ότι η μέση ετήσια δαπάνη είναι μόλις 3.058€ - 254€/μήνα, δείχνει ότι κάτι δεν πάει καλά. Στην πράξη όμως, λειτουργεί σαν ένα «pass» που τροφοδοτεί την ακρίβεια αντί να την αναχαιτίζει. Δεν είναι λίγοι οι ιδιοκτήτες που ζητούν αυξήσεις 10% στην ανανέωση, λέγοντας ότι ο ενοικιαστής δεν θα επιβαρυνθεί αφού θα πάρει πίσω ένα ενοίκιο. Έτσι, ακυρώνεται κάθε δυνατότητα ουσιαστικής διαπραγμάτευσης για μείωση ή συγκράτηση του ενοικίου.
Επέκταση της αναστολής εγγράφων νέων ακινήτων στο κλάδο της βραχυχρόνιας μίσθωσης
Η αναστολή νέων εγγραφών παρουσιάζεται ως λύση, αλλά τα στοιχεία δείχνουν αλλιώς: τα ακίνητα βραχυχρόνιας μίσθωσης είναι μόλις 0,4% του αποθέματος - σύμφωνα με μελέτη του Οικονομικού Πανεπιστημίου Αθηνών. Στον Δήμο Αθηναίων είναι 12.000 - 13.000 κατοικίες εγγεγραμμένες σε πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης, ενώ οι δηλωμένες ως κλειστές κατοικίες στον Δήμο φτάνουν τις 117.000 σύμφωνα με την ΕΛΣΤΑΤ.
Στην πράξη, οι περιοχές που ήταν «στο κόκκινο» στον κλάδο της βραχυχρόνιας μίσθωσης παραμένουν στο «κόκκινο». Η αναστολή απλώς επεκτείνεται χρονικά, χωρίς ουσιαστικό αποτέλεσμα. Έχουμε προτείνει τα δημοσιονομικά έσοδα που παράγονται ανά περιοχή από τον κλάδο της βραχυχρόνιας μίσθωσης (περίπου 860 εκατ. € το 2024)να διατεθούν για την κατασκευή νέων φοιτητικών εστιών ή/και κατοικιών προσιτού κόστος στέγασης, σε συνεργασία με τα εκάστοτε πανεπιστήμια και τους Δήμους.
Η κοινωνική κατοικία στην Ελλάδα
Η Ελλάδα είναι από τις ελάχιστες χώρες της Ε.Ε. χωρίς πολιτική κοινωνικής κατοικίας. Στην Ε.Ε. ο μέσος όρος είναι 9 - 9,3% του αποθέματος, ενώ χώρες όπως η Ολλανδία φτάνουν το 30% και η Αυστρία το 24%. Υπάρχουν χώρες που υπερτερούν εντυπωσιακά:
- Ολλανδία: έως και 30%
- Αυστρία: ~24%
- Δανία: ~21%
- Σουηδία: ~19%
- Γαλλία: ~17%
- Ηνωμένο Βασίλειο: ~18%
Ακόμη και η Ισπανία, που βρισκόταν σε χαμηλά επίπεδα, κατάφερε το 2025 να αυξήσει το ποσοστό δημόσιων/προσιτών κατοικιών από 2,5% σε 3,4%. Πώς; Μέσα από συντονισμένα κυβερνητικά μέτρα, όπως η δημιουργία δημόσιας εταιρείας στέγασης και η αξιοποίηση αστικών και άλλων δημόσιων πόρων σε ένα νέο, ενιαίο δημόσιο σύστημα κατοικίας. Η Ελλάδα έχει καθυστερήσει να διαμορφώσει ένα ολοκληρωμένο σχέδιο στεγαστικής πολιτικής που θα ανταποκρίνεται στις σημερινές κοινωνικές και οικονομικές ανάγκες.
Η τρέχουσα πραγματικότητα καθιστά αναγκαία την άμεση κατάρτιση και εφαρμογή ενός συνεκτικού πλαισίου με σαφές χρονοδιάγραμμα και μετρήσιμους στόχους. Το σχέδιο αυτό οφείλει να περιλαμβάνει: αποτελεσματική προστασία της πρώτης κατοικίας, ενίσχυση της μακροχρόνιας μίσθωσης, ανάπτυξη προγραμμάτων κοινωνικής κατοικίας, ανακαίνιση και αξιοποίηση κλειστών ακινήτων, αξιοποίηση της ακίνητης περιουσίας του Δημοσίου, ουσιαστικά φορολογικά κίνητρα για ενοικιαστές και ιδιοκτήτες, καθώς και μηχανισμούς διαφάνειας και ελέγχου στην αγορά ακινήτων. Μια τέτοια στρατηγική θα δημιουργήσει σταθερές βάσεις για τη βιώσιμη ανάπτυξη της στεγαστικής πολιτικής στη χώρα.
