Ροή
Το βασικό ενοίκιο αναφοράς διαμορφώθηκε στα 25 ευρώ/τ.μ. τον μήνα. Αναμένεται ότι αυτό το ύψος στις μισθώσεις θα αντιμετωπίσει… προκλήσεις το 2023 λόγω της παράδοσης νέων χώρων, του αυξανόμενου πληθωρισμού που ασκεί περαιτέρω ανοδική πίεση στα ενοίκια και σε συνδυασμό όμως με την έλλειψη ποιότητας και της καλά τοποθετημένης αγοράς γραφείων στην Αθήνα.
Αυτή είναι η κεντρική εκτίμηση της εξειδικευμένης εταιρείας Cushman & Wakefield Proprius ως προς τη γενική εικόνα και τις προοπτικές της αγοράς γραφείων στην Αθήνα για το 2023, όπως προκύπτει και από τη σχετική της ανάλυση βάσει του γ’ τριμήνου του 2022. Σε γενικές γραμμές, το μέσο ενοίκιο αυξήθηκε από 19 ευρώ/τ.μ. τον μήνα σε 19,8 ευρώ/τ.μ. τον μήνα το 2021, δηλαδή άνοδος κατά μέσο όρο λίγο άνω του 4%, αν και στα νότια προάστια η άνοδος ήταν διψήφια σε ποσοστό, άνω του 15% (από 19 ευρώ/τ.μ. σε 22 ευρώ/τ.μ. τον μήνα).
Επενδύσεις 300 εκατ. το 2022
Όπως σημειώνεται σε γενικό σχόλιο της Cushman & Wakefield Proprius, η αστάθεια αυξάνεται στις επενδύσεις, αν και βρισκόμαστε σε ένα θετικό περιβάλλον. Στο τρίτο τρίμηνο του 2022 η αγορά γραφείων ήταν «υπεύθυνη» για όγκο επενδύσεων ύψους 50 εκατ. ευρώ, χαμηλό νούμερο σε σύγκριση με το αναμενόμενο ύψος επενδύσεων τουλάχιστον 300 εκατ. ευρώ συνολικά στο τέλος του έτους, το οποίο είναι 30% υψηλότερο από αυτό του προηγούμενου έτους. Το επενδυτικό και χρηματοδοτικό κλίμα έχει επιβαρυνθεί, ωστόσο, ο αναζωογονημένος τουριστικός τομέας και τα μέτρα στήριξης των αρχών μετριάζουν τον αντίκτυπο, οδηγώντας σε αύξηση της δραστηριότητας στον κλάδο.
Διαρθρωτικές βελτιώσεις και μεταρρυθμίσεις έχουν βελτιώσει την ανθεκτικότητα της οικονομίας. Ένας ισχυρός τουριστικός τομέας, η εγχώρια κατανάλωση και οι επενδύσεις θα οδηγήσουν σε υγιή αύξηση του πραγματικού ΑΕΠ περίπου 5,3% το 2022, υψηλότερα από τον μέσο όρο της ζώνης του ευρώ στο 2,2%, ενώ αναμένεται ανάπτυξη για το επόμενο έτος στο 1,8% (Moody's analytics). Κατά το 3ο τρίμηνο η Alpha Bank επέλεξε το σχήμα Dimand -EBRD- Premia Properties, ως προτιμώμενο επενδυτής για το έργο Skyline. Το χαρτοφυλάκιο περιλαμβάνει περίπου 575 ιδιόκτητα και ανακτημένα ακίνητα, αξίας €500 εκ. περίπου, με 50 περιουσιακά στοιχεία υψηλής αξίας κυρίως γραφεία.
Προσφορά και ζήτηση
Σε σχέση με την προσφορά και τη ζήτηση, η ποιότητα παραμένει βασική απαίτηση και προτεραιότητα. Η αγορά γραφείων της ευρύτερης Αθήνας κατέγραψε 15 νέες συμφωνίες μίσθωσης σε συνολικό όγκο απορρόφησης 20.000 τ.μ., ανεβάζοντας τον μέχρι σήμερα όγκο στα 53.000 τ.μ. περίπου, στα ίδια επίπεδα με το 2021. Οι συναλλαγές γενικά χρειάζονται περισσότερο χρόνο για να ολοκληρωθούν και η πλειοψηφία των μισθωτών προτιμά να ανανεώσει τις τρέχουσες μισθώσεις με ή χωρίς μείωση χώρου. Η Λ. Κηφισίας στα βόρεια προάστια της Αθήνας κατέχει τη μερίδα του λέοντος το τρίτο τρίμηνο, εξέλιξη που κυρίως επηρεάστηκε από την μελλοντική εγκατάσταση της PwC σε νέα υπερσύγχρονα γραφεία συνολικής επιφάνειας 22.500 τ.μ. (ήδη υπάρχει συμφωνία με Dimand). Tο pipeline αναπτύξεων για τα επόμενα 3 χρόνια ανέρχεται σε 140.000 τ.μ., εκ των οποίων το 18% είναι ήδη προμισθωμένο. Όσον αφορά στους τομείς, οι κρατικές αρχές, οι επιχειρήσεις παροχής υπηρεσιών και οι εταιρείες ITT έπαιξαν πρωταγωνιστικούς ρόλους όσον αφορά στη ζήτηση για χώρους γραφείων, αντιπροσωπεύοντας περίπου το 65% του συνόλου των συναλλαγών. Μετά την αύξηση κατά 10% στο δεύτερο εξάμηνο του 2021, τα βασικά ενοίκια παραμένουν σταθερά έκτοτε.
Οι βασικοί οδικοί άξονες
Σύμφωνα με την έρευνα, για το γ’ τρίμηνο 2022, στο κέντρο της Αθήνας (και σε περιφερειακά του σημεία) η μέση τιμή ενοικίασης ανέρχεται σε 25 ευρώ/τ.μ. τον μήνα (24 ευρώ/τ.μ. τον μήνα στο γ’ τρίμηνο του 2021)και το prime yield σε 5,8% κατά μέσο όρο. Γίνεται αναφορά για καταγραφή χώρων 1.750.000 τ.μ. συνολικής επιφάνειας, διαθεσιμότητα χώρων 157.500 τ.μ., μελλοντικές αναπτύξεις (DEVELOPMENT IN THE PIPELINE) άνω των 62.000 τ.μ., για χώρους που παραδόθηκαν σε βάθος έτους 21.000 τ.μ., για projects υπό κατασκευή 25.864 τ.μ., VACANCY RATE (ποσοστό κενών χώρων) 9% κ.α.
Στα βόρεια προάστια της Αθήνας (Λ. Κηφισίας, Αττική Οδός, Λ. Μεσογείων) η μέση τιμή ενοικίασης ανέρχεται σε 25 ευρώ/τ.μ. τον μήνα (23 ευρώ/τ.μ. τον μήνα στο γ’ τρίμηνο του 2021) και το prime yield σε 6% κατά μέσο όρο. Γίνεται αναφορά για καταγραφή χώρων 1.850.000 τ.μ. συνολικής επιφάνειας, διαθεσιμότητα χώρων 166.500 τ.μ., μελλοντικές αναπτύξεις (DEVELOPMENT IN THE PIPELINE) 34.000 τ.μ., για χώρους που παραδόθηκαν σε βάθος έτους 19.000 τ.μ., για projects υπό κατασκευή 28.000 τ.μ., για VACANCY RATE 5,88%.
Σε άλλα σημεία στα βόρεια προάστια (προς εθνική Οδό), η μέση τιμή ενοικίασης ανέρχεται σε 16 ευρώ/τ.μ. τον μήνα (15 ευρώ/τ.μ. τον μήνα στο γ’ τρίμηνο του 2021) και το prime yield σε 7% κατά μέσο όρο.
Για τις οδικές αρτηρίες στα νότια της πόλης (Λ. Συγγρού, Λ. Βουλιαγμένης) η μέση τιμή ενοικίασης ανέρχεται σε 22 ευρώ/τ.μ. τον μήνα (19 ευρώ/τ.μ. τον μήνα στο γ’ τρίμηνο του 2021) και το prime yield σε 6,3% κατά μέσο όρο. Γίνεται αναφορά για καταγραφή χώρων 1.000.000 τ.μ. συνολικής επιφάνειας, διαθεσιμότητα χώρων 90.000 τ.μ., μελλοντικές αναπτύξεις (DEVELOPMENT IN THE PIPELINE) 173.750 τ.μ., για projects υπό κατασκευή 15.500 τ.μ., για χώρους που παραδόθηκαν σε βάθος έτους 7.000 τ.μ., για VACANCY RATE 7,2%.
Στους γραφειακούς χώρους στον Πειραιά η μέση τιμή ενοικίασης ανέρχεται σε 18 ευρώ/τ.μ. τον μήνα (17 ευρώ/τ.μ. τον μήνα στο γ’ τρίμηνο του 2021) και το prime yield σε 6,9% κατά μέσο όρο. Γίνεται αναφορά για καταγραφή χώρων 280.000 τ.μ. συνολικής επιφάνειας, διαθεσιμότητα χώρων 25.200 τ.μ., για projects υπό κατασκευή 15.500 τ.μ., για χώρους που παραδόθηκαν σε βάθος έτους 7.000 τ.μ., για VACANCY RATE 14%.
Τέλος, για άλλες περιοχές η μέση τιμή ενοικίασης ανέρχεται σε 13 ευρώ/τ.μ. τον μήνα και το prime yield σε 7,5% κατά μέσο όρο. Γίνεται αναφορά για καταγραφή χώρων 150.000 τ.μ. συνολικής επιφάνειας, διαθεσιμότητα χώρων 13.500 τ.μ., μελλοντικές αναπτύξεις (DEVELOPMENT IN THE PIPELINE) 16.000 τ.μ., για projects υπό κατασκευή 15.500 τ.μ., για VACANCY RATE 18%.
Συνολικά, το απόθεμα γραφειακών χώρων ξεπερνά τα 5 εκατ. τ.μ., η διαθεσιμότητα ανέρχεται σε 458.100 τ.μ., το pipeline έργων εκτιμάται σε 296.827 τ.μ., πάνω από 85.300 τ.μ. γραφειακών χώρων είναι υπό κατασκευή, το μέσο ενοίκιο ανέρχεται σε 19,8 ευρώ/τ.μ. τον μήνα και το prime yield σε 6,68%. Η έρευνα κάνει λόγο και για συναλλαγές που ξεχώρισαν όπως αυτή ανάμεσα σε ιδιώτη και την Dromeus Capital στα βόρεια (12 klm National Rd Athens Lamia, 14.868 τ.μ., τιμή 11,570,100 ευρώ) ή την ΤτΕ και την Ελληνική Επιτροπή Ανταγωνισμού στο κέντρο (59-61, Akadimias str, 8.379 τ.μ. έναντι 9,500,000 ευρώ) αλλά και ανάμεσα σε Hellenic Properties και Everty στα βόρεια προάστια (1, Artemidos str, 6.200 τ.μ.). Επίσης, κάνει αναφορά η έρευνα στην ολοκλήρωση εντός του 2022 της ανάπτυξης του χώρου 15.000 τ.μ., από την Dimand, επί Συγγρού και Λαγουμιτζή.
