Ροή
Το Κέντρο της Αθήνας χαρακτηρίζεται από μία μεγάλη πλειονότητα παλαιότερων κατοικιών με αρκετές εξαιρέσεις νεότερων ακινήτων, μεγάλο εύρος τιμών και φυσικά έναν αναξιοποίητο πολλές φορές πλούτο όσον αφορά τα διατηρητέα και νεοκλασικά κτίρια της παλιάς Αθήνας. Συνολικά, το 2022 η πορεία των τιμών στις περιοχές του κέντρου της Αθήνας είναι ανοδική, σε σύγκριση με το 2020, αναμένεται σημαντική αύξηση των μεταβιβάσεων λόγω της υψηλής ζήτησης, ενώ οι ξένοι είναι αγοραστές σε ποσοστό 15%-25% στο κέντρο της πρωτεύουσας, σύμφωνα με τις εκτιμήσεις της μεσιτικής εταιρείας Engel & Völkers Ελλάδας.
Κατά την εταιρεία, το Κολωνάκι, τα Ανάκτορα, η Πλάκα και τα Εξάρχεια βρίσκονται στην πρώτη γραμμή της ζήτησης από αγοραστές. Το Κουκάκι επωφελείται σταθερά από τους επισκέπτες του Μουσείου της Ακρόπολης, με πολύ ανεπτυγμένη την οικονομία της βραχυχρόνιας μίσθωσης στις πιο περιζήτητες και πολυτελείς κατοικίες γύρω από την Ακρόπολη. Οι κατοικίες αυτές εμφανίζονται σταθερά ανερχόμενες, λόγω των επενδύσεων που γίνονται στο κομμάτι του τουρισμού και στις υποδομές της πόλης με το ευρύ πρόγραμμα πεζοδρομήσεων.
Το Παγκράτι και το Μετς, έχουν χαρακτήρα, χρώμα και το αίσθημα της γειτονιάς, με αρκετούς χώρους πράσινου, ενώ από τις πιο ανερχόμενες και ακόμα οικονομικές περιοχές του κέντρου, είναι η Κυψέλη όπου οι μελλοντικές υποδομές του μετρό αναμένεται να ενισχύσουν σημαντικά τη γύρω περιοχή.
Το ενδιαφέρον για αυτές τις περιοχές (μαζί σε αυτές και η περιοχή που βρίσκεται το Αρχαιολογικό Μουσείο) είναι κυρίως επενδυτικό, ενώ δεν είναι λίγοι αυτοί που λόγω των χαμηλών τιμών αλλά και της καλαισθησίας των κτιρίων τις προτιμούν για κατοικία. Οι περιοχές των Αμπελοκήπων, του Ζωγράφου και της Καισαριανής, είναι οι πρώτες ως επί το πλείστον επιλογές των Ελλήνων αγοραστών λόγω της σχέσης τιμής, ασφάλειας και προσβασιμότητας στο κέντρο της πόλης.
Ποτέ ξανά στην ιστορία του, το κέντρο της Αθήνας δεν έχει λάβει τόση προσοχή και ενδιαφέρον για τις γειτονιές του όσο έχει λάβει τα τελευταία τρία χρόνια, όχι μόνο από το εσωτερικό κοινό, αλλά και από την παγκόσμια αγορά. Η ζήτηση για τις περιοχές του κέντρου σε σχέση με την περασμένη χρονιά βαίνει συνεχώς ανοδικά, με μία μεγάλη μερίδα των αγοραστών να αναζητούν ακίνητα μικρά, της τάξεως των 50 - 70 τ.μ. για επενδυτικούς σκοπούς. Παράλληλα, η υγειονομική κρίση έφερε στο προσκήνιο μία καινούργια ανάγκη για επιπλέον χώρο, ο οποίος προορίζεται είτε για τηλεργασία είτε για πολλαπλές χρήσεις.
Αυτή η καινούργια τάση που τώρα διαμορφώνεται, ωθεί ένα ποσοστό αγοραστών στην αναζήτηση περισσότερων τετραγωνικών μέτρων στην ευρύτερη περιοχή του κέντρου. Η υγειονομική κρίση έγινε η αφορμή, ως ένα βαθμό, για ένα ξεκαθάρισμα στην αγορά των βραχυχρόνιων μισθώσεων ακινήτων, τύπου Airbnb, καθώς αρκετοί ήταν οι ιδιοκτήτες οι οποίοι απέσυραν τα ακίνητά τους από τις πλατφόρμες, με στόχο να καρπωθούν τα οφέλη μιας καλής πώλησης εντός του 2021 - 2022.
Όσον αφορά στις μεταβιβάσεις στο κέντρο της Αθήνας, μέσα στο 2021 μεσοσταθμικά υπολογίζεται μία αύξηση έως και 15% σε συγκεκριμένες περιοχές συγκριτικά με το 2020. Από την άλλη πλευρά, για τις περιοχές της Καισαριανής και των Αμπελοκήπων, ένα σημαντικό μέρος των αγοραπωλησιών αφορά τα πιο καινούρια ή νεόδμητα ακίνητα, σε αντίθεση με τις περιοχές του κέντρου όπου η συντριπτική πλειονότητα των μεταβιβάσεων αφορά σε παλαιότερες κατασκευές.
Η ζήτηση και οι τιμές
Στο κέντρο της Αθήνας, οι περιοχές που παρουσιάζουν μεγάλη ζήτηση από αγοραστές με μεγαλύτερη οικονομική επιφάνεια, είναι γύρω από το ιστορικό κέντρο της πόλης, όπως η Ακρόπολη, η Πλάκα, τα Ανάκτορα και το Κολωνάκι.
Ωστόσο, ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζουν και οι περιοχές που ακολουθούν παρακάτω. Το Παγκράτι, έχει εξελιχθεί σε μια από τις πιο δημοφιλείς περιοχές με τις τιμές να καθορίζονται ανάλογα πάντα με την θέα, την θέση και το είδος της ανακαίνισης (ολική ή μερική).
Παρομοίως, το Κουκάκι και τα Εξάρχεια, έχουν σταθερή ανάπτυξη και ζήτηση, αποτελώντας νούμερο ένα επιλογή στην προτίμηση των αγοραστών. Ως προς το επενδυτικό ενδιαφέρον αυτών των περιοχών, το Παγκράτι και το Κουκάκι είναι οι πρώτες επιλογές με υψηλές τιμές, τόσο για αγορά, όσο και για ενοικίαση, είτε πρόκειται για ξένους αγοραστές που επιθυμούν ένα ακίνητο με απόδοση σε μια κεντρική και αναβαθμισμένη γειτονιά μέσω του προγράμματος Golden Visa, είτε πρόκειται για Έλληνες που θέλουν να κατοικήσουν ή να επενδύσουν στην συγκεκριμένη περιοχή. Το αμέσως επόμενο αγοραστικό ενδιαφέρον, επικεντρώνεται στη Νεάπολη, το Γκύζη και στους Αμπελόκηπους.
Σε σχέση με τις τιμές, το κέντρο της Αθήνας έχει κυριολεκτικά τεράστια ποικιλομορφία, με την συντριπτική πλειονότητα των διαμερισμάτων να είναι παλιά, προηγούμενων δεκαετιών, ενώ έχουν αυξηθεί αντίστοιχα και τα ανακαινισμένα. Χαρακτηριστικά, αν υπολογίσουμε τα διαμερίσματα στο Κολωνάκι, έχουν μία μέση τιμή κοντά στις 3.900 ευρώ ανά τ.μ., και αν βρίσκονται σε όροφο και απολαμβάνουν θέα, ανεβαίνουν στις 4.500 ευρώ ανά τ.μ. ή και παραπάνω. Μάλιστα, αν πρόκειται για πολυτελές ανακαινισμένο ρετιρέ, η τιμή μπορεί να φτάσει ή και να ξεπεράσει τις 6.500 ευρώ ανά τ.μ.
Στην Πλάκα, τα περιορισμένα ακίνητα που βγαίνουν στην αγορά, μπορεί να αγγίξουν τα 6.500 ευρώ ή μερικές φορές ακόμα και να ξεπεράσουν τα 7.000 - 8.000 ευρώ ανά τ.μ. ανάλογα με την θέση και την θέα τους. Για τις συνοικίες που απευθύνονται στο πιο ευρύ κοινό όπως π.χ. το Παγκράτι, οι τιμές διαμορφώνονται μεταξύ 1.900 - 2.800 ευρώ ανά τ.μ. για τα παλιά ακίνητα, φτάνοντας και τα 3.500 ευρώ ανά τ.μ. για τα ανακαινισμένα, με θέα.
Στην πιο οικονομική Κυψέλη, οι τιμές για τα παλιά ακίνητα ξεκινάνε ακόμη και από τα 950 ευρώ ανά τ.μ. και φθάνουν έως τα 1.800 ευρώ ανά τ.μ. για τα ανακαινισμένα. Στα Εξάρχεια, οι τιμές για τα ανακαινισμένα μπορεί να αγγίξουν και τα 2.300 ευρώ ανά τ.μ., ενώ στα παλιά από 1.300 ευρώ έως 1.800 - 1.900 ευρώ ανάλογα με τη τοποθεσία, τον όροφο και τη κατάσταση.
Συνολικά, το 2022 η πορεία των τιμών στις περιοχές του κέντρου της Αθήνας είναι ανοδική, σε σύγκριση με το 2020. Αντίστοιχα, το τελευταίο διάστημα παρατηρείται μία αυξημένη κίνηση για τα ακίνητα που ήταν προς πώληση για διάστημα άνω των δύο χρόνων με αποτέλεσμα να «φεύγουν» σαφώς πιο γρήγορα. Όσοι ενδιαφέρονται για την αγορά κατοικίας στο κέντρο της Αθήνας που να διαθέτει όλες τις σύγχρονες ανέσεις, όπως π.χ. πάρκινγκ, αποθηκευτικούς χώρους αλλά και θέα, γνωρίζουν καλά ότι στην πλειονότητα των περιπτώσεων είναι δύσκολο να ικανοποιηθεί το αίτημά τους, λόγω εξαιρετικά περιορισμένης διάθεσης καινούργιων οικοδομών καθώς και ρετιρέ που να διατίθενται προς πώληση.
Οι ξένοι αγοραστές του κέντρου είναι κοντά στο 12%- 15% επί του συνόλου, με το υπόλοιπο να είναι Έλληνες. Σε συγκεκριμένες γειτονιές όπως στα Εξάρχεια, υπάρχουν αρκετοί Γάλλοι, Γερμανοί και Ισραηλινοί αγοραστές. Στο Παγκράτι υπάρχουν αρκετές περιπτώσεις επενδυτών που προέρχονται από το Λίβανο, την Τουρκία και το Ισραήλ. Στην Κυψέλη πάλι, οι περισσότεροι από τους αγοραστές είναι Γάλλοι και Βρετανοί ενώ υπάρχουν και αρκετοί Τούρκοι που ζητούν ακίνητα μέσω του προγράμματος Golden Visa.
Οι ακριβές περιοχές του κέντρου όπως η Πλάκα και η Ακρόπολη επίσης συγκεντρώνουν το ενδιαφέρον ξένων και Ελλήνων αγοραστών ενώ μία ακόμη τάση που έχει ενισχυθεί είναι και η αγορά παλαιότερων κτιρίων από επενδυτές, με σκοπό τη μετατροπή τους σε σύγχρονα διαμερίσματα και την εμπορική τους εκμετάλλευση. Με δεδομένο την υψηλή ζήτηση κι επομένως τον «ανταγωνισμό» που παρατηρείται για τα μικρότερα ακίνητα του κέντρου, είναι πολλές οι αγοραπωλησίες που πραγματοποιούνται με μετρητά - ώστε να ολοκληρωθούν άμεσα - ενώ για τα μεγαλύτερα ποσά, πολλοί αγοραστές προτιμούν τη λύση του δανείου για να μη δεσμεύσουν μεγάλο όγκο διαθέσιμων κεφαλαίων.
Σχετικά με την προσφορά καινούριων κατασκευών στη περιοχή του κέντρου, αυτές περιορίζονται σε συγκεκριμένες περιοχές όπως π.χ. στους Αμπελόκηπους, στο Νέο Κόσμο, στου Ζωγράφου και στην Καισαριανή - Γουδί. Το συμπέρασμα είναι ότι εντός του 2022, αναμένεται σημαντική αύξηση των μεταβιβάσεων λόγω της υψηλής ζήτησης.
