Τι κάνεις όταν μια ημέρα μαθαίνεις ότι το σπίτι σου απέκτησε ημερομηνία πλειστηριασμού; Από τα τέλη του 2017 που πρωτο-ξεκίνησε το σύστημα ηλεκτρονικών πλειστηριασμών (eauction.gr) μέχρι τέλος 2025, δηλ. σε 8 έτη λειτουργίας του, έχουν σταλεί περίπου 131 χιλιάδες ειδοποιήσεις για πλειστηριασμό κατοικιών (όχι μόνο 1ης κατοικίας, αλλά όλων των ειδών κατοικιών).
Τα αντίστοιχα συγκεντρωτικά στοιχεία για μέχρι τέλος Μαΐου 2026 ανέρχονται σε 143 χιλιάδες ειδοποιήσεις για πλειστηριασμό. Να σημειωθεί ότι τα εν λόγω στοιχεία:
- αφορούν πλειστηριασμούς σε ακίνητα που αποτελούν κατοικίες (όχι μόνο 1η κατοικία, αλλά περιλαμβάνουν και λοιπές κατοικίες, όπως εξοχικές κλπ)
- αποτελούν περίπου το 1/3 του συνόλου των πλειστηριασμών
- δεν περιλαμβάνουν λοιπά είδη ακινήτων (όπως γραφεία, εμπορικά καταστήματα, βιοτεχνικές εγκαταστάσεις, αποθήκες, αγροτεμάχια κλπ)
- δεν περιλαμβάνουν κινητές αξίες, όπως οχήματα, σκάφη κλπ.
Από τα ανωτέρω στοιχεία παρατηρείται ότι ένα αξιοσημείωτο μέρος των πλειστηριασμών που προγραμματίζονται, περίπου το 1/3, τελικά στην πράξη δεν ολοκληρώνονται, διότι βρίσκεται μια λύση ρύθμισης χρέους με τον οφειλέτη. Επιπρόσθετα, στα ανωτέρω στοιχεία ολοκλήρωσης δεν περιλαμβάνονται οι πλειστηριασμοί που τέθηκαν σε αναστολή (π.χ. εξαιτίας υποβολής οριστικής αίτησης προς ρύθμιση στον εξωδικαστικό μηχανισμό ή συμφωνίας προσωρινής ρύθμισης με τον οφειλέτη ή μέσω δικαστικής απόφασης) ή/και αυτούς που ματαιώθηκαν (π.χ. εξαιτίας συμφωνίας οριστικής ρύθμισης της οφειλής με τον οφειλέτη). Άρα ένα σημαντικό μέρος των οφειλετών αποφεύγει τον πλειστηριασμό επειδή ρυθμίζει τα χρέη του.
Σε αυτό το κομμάτι συνέβαλε σημαντικά το θεσμικό πλαίσιο. Η χώρα μας έχει πλέον από το 2020 ένα μόνιμο νομικό πλαίσιο για τη ρύθμιση των χρεών νοικοκυριών και επιχειρήσεων, είτε αφορούν σε ληξιπρόθεσμες οφειλές προς το δημόσιο ή/και αφορούν σε μη εξυπηρετούμενα δάνεια. Με το Νόμο 4738/2020 εναρμονίστηκε η αντίστοιχη Ευρωπαϊκή Οδηγία 1023/2019 για τη ρύθμιση οφειλών και έτσι ατόνησε η θέσπιση επιμέρους Νόμων που ήταν αποσπασματικοί, έκτακτοι ή/και προσωρινοί (δηλ. με συγκεκριμένη προθεσμία λήξης), οι οποίοι δεν έλυσαν το συνολικό ζήτημα του ιδιωτικού χρέους. Το γεγονός αυτό οφείλεται κυρίως στο ότι οι οφειλέτες κατέχουν μια σειρά από χρέη προς πολλαπλούς πιστωτές (τόσο προς δημόσιο όσο και προς ιδιώτες), άρα ήταν αναγκαία η εύρεση μιας συνολικής λύσης.
Πρέπει να επισημανθεί ότι η ανωτέρω Ευρωπαϊκή Οδηγία προβλέπει ειδική μνεία για τη διάσωση της 1ης κατοικίας, καθώς και της επαγγελματικής στέγης, δηλαδή των απαιτούμενων περιουσιακών στοιχείων, με σκοπό την παροχή προϊόντων / υπηρεσιών από επιχειρήσεις (π.χ. βιοτεχνικές εγκαταστάσεις, εξοπλισμός / μηχανήματα, οχήματα κλπ). Όμως, στον αντίστοιχο ελληνικό Νόμο προβλέπεται η διάσωση ολόκληρης της περιουσίας του οφειλέτη και όχι μόνο της 1ης κατοικίας και της επαγγελματικής στέγης του. Επιπρόσθετα προβλέπεται η διάσωση ολόκληρης της περιουσίας των συνοφειλετών και εγγυητών του οφειλέτη, που συνήθως αποτελούν συγγενικά (π.χ. γονείς, σύζυγοι, τέκνα) ή φιλικά του πρόσωπα (π.χ. συνεταίροι).
Βασική φιλοσοφία του ανωτέρω Νόμου αποτελεί η λειτουργία ψηφιακών εργαλείων, που δημιουργεί, υποστηρίζει και διαρκώς βελτιώνει η Γενική Γραμματεία Χρηματοπιστωτικού Τομέα και Διαχείρισης Ιδιωτικού Χρέους (ΓΓΧΤΔΙΧ) του Υπουργείου Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών. Αυτές οι ψηφιακές πλατφόρμες, με «ναυαρχίδα» τον εξωδικαστικό μηχανισμό, ρυθμίζουν τις οφειλές, κυρίως με αυτόματο και εξωδικαστικό τρόπο. Στο παρελθόν εφαρμόζονταν χειροκίνητες διαδικασίες από τους πιστωτές ή/και υποχρεωτική προσφυγή στα δικαστήρια, κάτι που συνεπαγόταν πολυετή καθυστέρηση, ενώ τα χρέη πολλαπλασιάζονταν υπέρογκα, διότι επιβαρύνονταν με τόκους υπερημερίας.
Με τα ψηφιακά εργαλεία χρέους επιτυγχάνεται ταχύτητα, διαφάνεια και δικαιοσύνη, με την έννοια ότι κάθε οφειλέτης λαμβάνει αυτό που πραγματικά δικαιούται από τη νομοθεσία. Επίσης τα εν λόγω εργαλεία έχουν ενσωματώσει και ειδικές δικλείδες ασφαλείας, όπως έλεγχοι και ηλεκτρονικές διασταυρώσεις, οι οποίες διασφαλίζουν ότι αποκλείονται οι στρατηγικοί κακοπληρωτές, δηλαδή αυτοί που έχουν τη δυνατότητα να πληρώσουν τις οφειλές τους, αλλά προσπαθούν δολίως να το αποφύγουν. Ο Νόμος περιέχει και σημαντικές κοινωνικές πρόνοιες για τη στήριξη των ευάλωτων νοικοκυριών (δηλαδή με ετήσιο εισόδημα έως 21 χιλ. ευρώ), των ΑΜΕΑ, καθώς και των νοικοκυριών που ανήκουν στη «μεσαία τάξη» (δηλαδή με ετήσιο εισόδημα έως 42 χιλ. ευρώ).
Η δημιουργία του εξωδικαστικού μηχανισμού παρείχε την τεχνολογική υποδομή και εν γένει ώθησε την ανάπτυξη και άλλων ψηφιακών εργαλείων ρύθμισης οφειλών, όπως ο Κώδικας Δεοντολογίας και οι διμερείς ρυθμίσεις με τις εταιρείες διαχείρισης δανείων (servicers), οι οποίες αγόρασαν τα δάνεια από τις τράπεζες. Τα εν λόγω εργαλεία έχουν επιτύχει εκατοντάδες χιλιάδες ρυθμίσεις των μη εξυπηρετούμενων δανείων, κατά τα τελευταία έτη. Αντίστοιχα, μέσω του εξωδικαστικού μηχανισμού ρύθμισαν επιτυχώς δεκάδες χιλιάδες οφειλέτες, τόσο τα δάνεια τους όσο και τις ληξιπρόθεσμες οφειλές προς το δημόσιο και μάλιστα με ευνοϊκό τρόπο, που περιλαμβάνει διαγραφή μέρους της οφειλής και αποπληρωμή του υπολοίπου σε έως 240 δόσεις.
Συνεπώς, οι οφειλέτες καλούνται να ρυθμίσουν τα χρέη τους, με σκοπό να διασώσουν ολόκληρη την περιουσία τους και έτσι να αποφύγουν την πτώχευση και τη συνεπαγόμενη απώλεια της περιουσίας τους. Στο σημείο αυτό, το θεσμικό πλαίσιο διαχωρίζει τους οφειλέτες σε βιώσιμους και μη:
- οι βιώσιμοι οφειλέτες που δύνανται να εξυπηρετήσουν ένα πλάνο σταδιακής αποπληρωμής των οφειλών, με σκοπό να διασώσουν την περιουσία τους. Στην πράξη αυτό σημαίνει ότι θα πρέπει να πληρώνουν περίπου 500 ευρώ κάθε μήνα για να εξοφλήσουν ένα χρέος 100 χιλ. ευρώ (προσαυξημένο με τόκους) σε χρονικό διάστημα έως 35 ετών. Άρα αν χρωστούν 150 χιλ. ευρώ, θα πρέπει να πληρώνουν περίπου 750 ευρώ μηνιαίως. Αν δεν δύνανται να πληρώσουν αυτές τις δόσεις από τα εισοδήματά τους, τότε έχουν τη δυνατότητα να πουλήσουν κάποιο περιουσιακό στοιχείο, έτσι ώστε να διασώσουν την υπόλοιπη περιουσία τους
- οι μη βιώσιμοι οφειλέτες, δηλαδή αυτοί που αδυνατούν να πληρώσουν τα χρέη τους και δεν δύνανται να εξυπηρετήσουν κανένα πλάνο αποπληρωμής των οφειλών, ακόμη και μακροχρόνιο (π.χ. άνεργοι, χαμηλόμισθοι κλπ). Στην ουσία έχουν πτωχεύσει (με την έννοια της αδυναμίας / στάσης πληρωμών) και κατά συνέπεια θα βρεθούν αντιμέτωποι με τα μέτρα είσπραξης των πιστωτών, όπως πλειστηριασμοί ακινήτων.
Από τα ανωτέρω ανακύπτει το ερώτημα: τι γίνεται με τα 2/3 των πλειστηριασμών που προγραμματίζονται και τελικά διενεργούνται; (επειδή οι οφειλέτες δεν ρύθμισαν και αδυνατούν να πληρώσουν τα χρέη τους)
Η απάντηση είναι ότι ένα μέρος αυτών των πλειστηριασμών καταλήγουν άγονοι, δηλαδή δεν βρίσκεται κάποιος να αγοράσει το ακίνητο και ως εκ τούτου ο οφειλέτης «κερδίζει» χρόνο, μέχρι τον επόμενο πλειστηριασμό που θα διενεργηθεί μετά από μερικούς μήνες. Να επισημανθεί ότι τα ανωτέρω στοιχεία περιλαμβάνουν πλειστηριασμούς που έχουν διενεργηθεί από 1 έως και 4 φορές για το ίδιο ακίνητο, συνεπώς δεν θα πρέπει κανείς να υποθέσει ότι έχουν πλειστηριαστεί ισόποσες κατοικίες με τα στοιχεία που αναγράφονται στον παραπάνω πίνακα.
Κάποια στιγμή, το αργότερο μετά από 4 πλειστηριασμούς, ο πλειστηριασμός θα έχει επιτυχή έκβαση, δηλαδή κάποιος τρίτος θα εμφανιστεί και θα αγοράσει το ακίνητο. Συνεπώς ο οφειλέτης θα βρεθεί αντιμέτωπος με την έξωση, δηλαδή την αποχώρηση / απομάκρυνση από το σπίτι του. Αποτελεί μια πολύ δυσάρεστη κατάσταση που κανένας δεν θα ήθελε να αντιμετωπίσει…
Έτσι, προκύπτει το πλέον κρίσιμο ερώτημα: τι κάνει ο οφειλέτης που βρίσκεται σε αυτή την κατάσταση; Μπορεί να σώσει το σπίτι του τότε;
Η απάντηση είναι: ναι, με την άμεση ένταξη του στο ενδιάμεσο Πρόγραμμα Συνεισφοράς του Δημοσίου για τους ευάλωτους οφειλέτες. Στην πράξη υποβάλλουν αίτηση στην ειδική ψηφιακή πλατφόρμα της ΓΓΧΤΔΙΧ και ακολούθως το Κράτος πληρώνει κάθε μήνα τους συναφείς πιστωτές, έτσι ώστε να ανασταλεί προσωρινά ο πλειστηριασμός της 1ης κατοικίας και να αποφευχθεί η έξωση του ευάλωτου νοικοκυριού. Περίπου 1.100 οφειλέτες έχουν ήδη αξιοποιήσει αυτή την κοινωνική πρόνοια, από το 2022 που πρωτοξεκίνησε η λειτουργία της σχετικής πλατφόρμας μέχρι σήμερα.
Η λέξη «ενδιάμεσο» στον τίτλο του εν λόγω προγράμματος υποδηλώνει ότι είναι μια προσωρινή λύση, ακόμη και αν εφαρμόζεται εδώ και 4 έτη. Ο Νόμος προβλέπει ότι το Κράτος στηρίζει οικονομικά τα ευάλωτα νοικοκυριά για το χρονικό διάστημα μέχρι τη μεταβίβαση της κατοικίας τους στο Φορέα Απόκτησης και Επαναμίσθωσης. Σύμφωνα με τις πρόσφατες ανακοινώσεις του Υπουργείου Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών, ο εν λόγω ιδιωτικός Φορέας θα λειτουργήσει εντός του 2026 και θα αγοράζει τα ακίνητα 1ης κατοικίας των ευάλωτων νοικοκυριών, με σκοπό να αποφεύγονται οι εξώσεις τους, οι οποίες θα λάμβαναν χώρα από τρίτους ιδιώτες που θα αγόραζαν τα σπίτια τους μέσω πλειστηριασμών.
Τα εν λόγω ευάλωτα νοικοκυριά θα υποβάλλουν ταυτόχρονα και αίτηση πτώχευσης και λήψης της 2ης ευκαιρίας, δηλ. της πλήρους απαλλαγής τους από όλα τα χρέη. Άρα θα λάβουν την πολυπόθητη σεισάχθεια, ωστόσο θα έχουν απωλέσει την ιδιοκτησία ολόκληρης της περιουσίας τους. Όμως η 1η τους κατοικία θα ανήκει στον ανωτέρω Φορέα, ο οποίος υποχρεούται δια Νόμου να τους την μισθώσει για 12 έτη.
Το Κράτος συνεχίζει να στηρίζει οικονομικά τα εν λόγω νοικοκυριά με το επίδομα στέγασης που ανέρχεται σε έως 210 ευρώ μηνιαίως και αυτοί καλούνται να πληρώνουν το υπόλοιπο ενοίκιο με ιδίους πόρους. Εφόσον οικονομικά ανακάμψουν, εντός των 12 ετών της μίσθωσης, τότε έχουν τη δυνατότητα να ξανα-αγοράσουν την 1η κατοικία τους από το Φορέα, ο οποίος απαγορεύεται στο διάστημα αυτό να την πουλήσει σε κάποιον τρίτο. Το ενοίκιο και η τιμή αγοράς της κατοικίας καθορίζονται από το μέσο επιτόκιο στεγαστικού δανείου και την εμπορική αξία του ακινήτου.
Κλείνοντας αυτή τη μακροσκελή συνολική ανάλυση του κρίσιμου ζητήματος της διάσωσης 1ης κατοικίας, θα αναφέρω τη γνωστή αρχαιοελληνική ρήση του πατέρα της ιατρικής Ιπποκράτη: «Το προλαμβάνειν καλύτερο του θεραπεύειν» (ή «Κάλλιον το προλαμβάνειν του θεραπεύειν»), δηλαδή η πρόληψη του προβλήματος υγείας είναι πάντοτε απλούστερη, λιγότερο δαπανηρή και πολύ πιο αποτελεσματική από την οποιαδήποτε θεραπεία. Ακριβώς το ίδιο ισχύει και στη διαχείριση οφειλών. Η ρύθμιση και αποπληρωμή των οφειλών αποτελεί πάντοτε τη βέλτιστη λύση, έναντι άλλων εναλλακτικών.
Αξίζει να σημειωθεί ότι η ορθή ενημέρωση πολλές φορές σώζει τον οφειλέτη από δυσμενέστερες καταστάσεις. Στο πλαίσιο αυτό η ΓΓΧΤΔΙΧ παρέχει εξυπηρέτηση με τηλεδιάσκεψη (myegdixlive), έτσι ώστε να γνωρίζει ο οφειλέτης τι πρέπει να κάνει για να διασώσει την περιουσία του, δηλαδή το πώς να αξιοποιήσει τα διαθέσιμα εργαλεία ρύθμισης οφειλών.
Αντίστοιχα για την υποστήριξη των επιχειρήσεων, ειδικά τις μικρομεσαίες, λειτουργεί η αντίστοιχη ψηφιακή πλατφόρμα έγκαιρης προειδοποίησης, η οποία υλοποιείται σε συνεργασία με τα Επιμελητήρια. Ειδική αναφορά πρέπει να γίνει για το Επαγγελματικό Επιμελητήριο Αθηνών που υλοποίησε εκτενές πρόγραμμα εκπαίδευσης και πιστοποίησης γνώσεων περίπου 650 ιδιωτών συμβούλων (οικονομολόγων, λογιστών, δικηγόρων κλπ), οι οποίοι παρέχουν εξειδικευμένες συμβουλές για την επιτυχή και ωφέλιμη διαχείριση των χρεών και τη διάσωση της περιουσίας των οφειλετών.
