Ροή
Κινδύνους για τις εγγυήσεις του «Ηρακλή», θέτουν αρρυθμίες στην αναγκαστική εκτέλεση για την είσπραξη οφειλών από τις εταιρείες διαχείρισης. Με πολύ αυστηρότερο πλέον το πλαίσιο λειτουργίας των servicers, τους στόχους των business plans να παρουσιάζουν υστέρηση σε 11 από τις 15 τιτλοποιήσεις που έχουν μεταβιβαστεί στον «Ηρακλή Ι και 2» και τον «Ηρακλή ΙΙΙ» να αποδέχεται εντός του 2024 νέες τιτλοποιήσεις και δη μικρών τραπεζών που παρουσιάζουν δείκτες ΝΡΕ της τάξεως του 60%, οι αρρυθμίες στους πλειστηριασμούς επιζητούν επειγόντως… ρύθμιση.
Μέχρι στιγμής, οι ανακτήσεις από πλειστηριασμούς έχουν συμβάλει κατά 20% στους στόχους των business plans, με τις εταιρείες διαχείρισης να κρατούν το ποσοστό χαμηλά διότι οι ίδιες δεν επιδιώκουν πλειστηριασμούς – που άλλωστε κοστίζουν και σε χρήμα και σε φήμη για τις ίδιες -, αλλά ρυθμίσεις και φιλικούς διακανονισμούς. Ωστόσο, τα συνεχή «παγώματα» πλειστηριασμών τόσο με αποφάσεις της κυβέρνησης για λόγους πανδημίας, φυσικών καταστροφών (που ορθώς αποφασίστηκαν και είναι απολύτως σεβαστά από τις εταιρείες διαχείρισης) ή εκλογών, καθώς και εξαιτίας παρατεταμένων αποχών συμβολαιογράφων και δικηγόρων από τα καθήκοντά τους (σημειώνεται ότι και στην παρούσα φάση οι πρώτοι απέχουν μέχρι τις 8 Ιανουαρίου και οι δεύτεροι μέχρι τις 5, ενώ θα επανεξετάσουν την στάση τους ακολούθως), δημιουργούν σοβαρές παρενέργειες στους στόχους που έχουν επιβληθεί στους servicers για τις ανακτήσεις του «Ηρακλή».
Για το 2024, αναγκαστικά το ποσοστό συμβολής των πλειστηριασμών στα business plans θα ανέβει στο 30%, ενώ υπολογίζεται ότι θα διενεργηθούν περίπου 40.000 πλειστηριασμοί, συμπεριλαμβάνοντας και όσους δεν εκτελέστηκαν λόγω των ανωτέρω συγκυριών και τα δάνεια δεν ρυθμίστηκαν. Επισημαίνεται ότι πλειστηριασμοί διενεργούνται σε δάνεια που έχουν καταγγελθεί, δηλαδή είναι για πολλά χρόνια απλήρωτα, και για χρέη κάθε ύψους εφόσον ο οφειλέτης δεν έχει λάβει το πιστοποιητικό του ευάλωτου.
Στελέχη χρηματοδοτικών φορέων θέτουν ως μείζον πρόβλημα τον υπερβολικά μακρύ χρόνο εκδίκασης των ανακοπών κατά πλειστηριασμών που ασκούν οι οφειλέτες, για τις οποίες ανακοπές δίνονται δικάσιμες μετά από 4 – 5 χρόνια (σ.σ. τώρα υπάρχουν ημερομηνίες εκδίκασης από το 2028 μέχρι το 2030). Αν ένα ακίνητο έχει αγοραστεί στον πλειστηριασμό, ο πρώην ιδιοκτήτης και οφειλέτης μπορεί να ασκήσει αναστολή και ανακοπή. Η μεν πρώτη, εν είδει ασφαλιστικών μέτρων, δικάζεται γρήγορα. Η ανακοπή, όμως, εγγράφεται στο Κτηματολόγιο και αποτελεί νομικό ελάττωμα του ακινήτου. Που σημαίνει ότι το ακίνητο δεν μπορεί να μεταβιβαστεί στον αγοραστή (είτε αυτός το αγοράζει για ιδία χρήση είτε για επένδυση). Όπως είναι προφανές, η συγκεκριμένη δικονομική αρρυθμία εμποδίζει τελικά τις ανακτήσεις οφειλών από τους servicers, καθώς κλείνει τον κύκλο των δυνητικών αγοραστών ακινήτων και την πώληση των τελευταίων.
Σημειώνεται ότι για το 2023 είχαν προγραμματιστεί 61.314 πλειστηριασμοί, διενεργήθηκαν 35.900 και κατακυρώθηκαν μόλις 9.078. Στην πράξη δηλαδή, μόλις το 25% των πλειστηριασμών που έγιναν ολοκληρώθηκαν, και αυτό εν μέρει οφείλεται σε αναστολές (υπολογίζεται ότι ένα 20% των οφειλετών ασκεί ανακοπές κατά πλειστηριασμών) και εν μέρει σε ρυθμίσεις.
Η διαχείριση των ακινήτων των πλειστηριασμών παρουσιάζει περαιτέρω προβλήματα, λόγω μεγάλων καθυστερήσεων στο Κτηματολόγιο και στα Υποθηκοφυλακεία. Μέχρι να παρθούν τα πιστοποιητικά μεταγραφής προκειμένου ο αγοραστής να λάβει τον τίτλο του ιδιοκτήτη μεσολαβούν πολλοί μήνες (ενδεικτικά 12 – 15 μήνες σε Αθήνα, Πειραιά έως 3 χρόνια π.χ. από το Υποθηκοφυλακείο Ζωγράφου). Το πρόβλημα έγκειται στο ότι η αίτηση από πλευράς αγοραστή υποβάλλεται μεν ηλεκτρονικά, αλλά «χρεώνεται» σε υπάλληλο να την ελέγξει και να απαντήσει ηλεκτρονικά. Επομένως, για να επιταχυνθούν οι διαδικασίες χρειάζεται ή περισσότερο προσωπικό ή μεγαλύτερη αυτοματοποίηση.
Το ίδιο ισχύει και με τις μονομερείς τροποποιήσεις σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας. Ένας αγοραστής/ιδιοκτήτης ακινήτου μπορεί να υποβάλει μονομερή τροποποίηση οριζόντιας ιδιοκτησίας σε περίπτωση που το ακίνητο έχει καταπατηθεί ή έχει άλλες παραβάσεις στην άδεια, έτσι ώστε να μπορέσει να πληρώσει τον φόρο του ακινήτου στην εφορία. Και στην περίπτωση αυτή, ενώ η αίτηση κατατίθεται ηλεκτρονικά, μεσολαβεί για τον έλεγχό της υπάλληλος. Παλαιότερα, η απάντηση στο αίτημα δινόταν σε μία εβδομάδα, σήμερα αυτό γίνεται σε διάστημα 3 έως 6 μηνών. Που σημαίνει ότι εάν κάποιος θέλει να πουλήσει ένα σπίτι και έχει βρει αγοραστή (τρανταχτό παράδειγμα οφειλέτες που θέλουν να διακανονίσουν τα χρέη τους) και πρέπει να προβεί σε μονομερή τροποποίηση σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας για να διορθώσει ελαττώματα του ακινήτου, να πληρωθεί η εφορία και να γίνει η μεταβίβαση, θα πρέπει να περιμένει, ελπίζοντας ότι δεν θα χάσει εν τω μεταξύ τον αγοραστή.
Σύμφωνα με όσα επισημαίνουν στελέχη της αγοράς των servicers και εταιρειών διαχείρισης ακινήτων, τα παραπάνω ζητήματα απειλούν τους στόχους των ανακτήσεων και κατά συνέπεια συνιστούν κίνδυνο για ενδεχόμενη κατάπτωση των κρατικών εγγυήσεων που έχουν δοθεί για τις τιτλοποιήσεις του «Ηρακλή». Σημειώνεται ότι στον «Ηρακλή Ι» και «Ηρακλή ΙΙ» έχουν δοθεί συνολικά κρατικές εγγυήσεις 18,7 δισ. ευρώ, ενώ 2 δισ. θα είναι οι εγγυήσεις για τον «Ηρακλή ΙΙΙ».
