Τι μέλλει γενέσθαι με τους πλειστηριασμούς – Το «μαύρο κουτί» των ευάλωτων και η προστασία της πρώτης κατοικίας

Με 14.000 πλειστηριασμούς να είναι προγραμματισμένοι για τους επόμενους 10 μήνες και με πληθώρα «εργαλείων» προστασίας της κατοικίας από την κυβέρνηση και τους χρηματοδοτικούς φορείς (τράπεζες και εταιρείες διαχείρισης) που θα ολοκληρωθούν με τον Φορέα Απόκτησης Ακινήτων που προβλέπεται στο νομοσχέδιο του ΥΠΕΘΟ για τα δάνεια, οι ευάλωτοι οφειλέτες έχουν κυριολεκτικά την τελευταία ευκαιρία για να αποτρέψουν μέτρα αναγκαστικής εκτέλεσης και να σώσουν το σπίτι τους.

Όπως είχε γράψει το insider.gr, η αποχή των ευάλωτων οφειλετών από τα μέτρα προστασίας της α' κατοικίας είναι εντυπωσιακή, παρά το ότι υπάρχει στη διάθεσή τους «βεντάλια» 7 επιλογών στήριξης. Δεδομένου ότι τα μέτρα στήριξης προϋποθέτουν άρση του τραπεζικού απορρήτου, μεγάλη μερίδα οφειλετών που δηλώνουν ευάλωτοι φαίνεται ότι ίσως και να μην είναι, αφού αρνούνται να αποκαλύψουν την πραγματική οικονομική τους κατάσταση.

Όσοι, όμως, δεν έχουν κάτι να κρύψουν, θα πρέπει να σπεύσουν να αξιοποιήσουν τα μέτρα προστασίας της πρώτης κατοικίας και να αποτρέψουν τον πλειστηριασμό. Γιατί πλέον, α) με την οικονομία να έχει επανέλθει στην κανονικότητα και στους όρους που διέπουν τις αγορές όλων των χωρών με επενδυτική βαθμίδα, β) με τα μέτρα στήριξης που δόθηκαν για την αντιμετώπιση της πανδημίας να αποσύρονται από όλες τις χώρες, και γ) το «πάγωμα» επιτοκίων που έδωσαν στους δανειολήπτες οι ελληνικές τράπεζες και εταιρείες διαχείρισης να ολοκληρώνεται στις 31/3/2024, οι πλειστηριασμοί θα αποτελέσουν επίσης μία κανονικότητα. Δεν έχει σημασία ότι δεν τους θέλουν οι οφειλέτες, ότι δεν τους θέλουν οι πιστωτές διότι δέχεται πλήγμα το όνομά τους και η τσέπη τους (σημειώνεται ότι για να κινηθούν οι διαδικασίες πλειστηριασμού ενός μέσου ακινήτου 100.000 ευρώ, ο επισπεύδων καταβάλλει έξοδα 15.000 ευρώ) και ότι δεν τους θέλει προφανώς η εκάστοτε κυβέρνηση.

Γιατί οι πλειστηριασμοί γίνονται κανονικότητα

Το γιατί οι πλειστηριασμοί θα αποτελούν πλέον αναπόφευκτη κανονικότητα, εξηγεί σε άρθρο του ο πρόεδρος της doValue Greece, Θεόδωρος Καλαντώνης.

Όπως λέει:

1. H επενδυτική βαθμίδα που πήρε η Ελλάδα κατέστη δυνατή γιατί προϋπέθετε την εξυγίανση του τραπεζικού συστήματος. Αυτό επιτεύχθηκε με την μέθοδο των τιτλοποιήσεων μη εξυπηρετούμενων δανείων που μεταβιβάστηκαν στον «Ηρακλή» και οι οποίες συνοδεύτηκαν με κρατικές εγγυήσεις. Μέρος των τίτλων, μαζί με τη διαχείριση, μεταβιβάστηκε, έτσι, σε νέους κατόχους-ιδιώτες, ώστε να μην επιβαρυνθεί το Ελληνικό Δημόσιο (δηλ. οι φορολογούμενοι) για την εξυγίανση των τραπεζών. Τα δάνεια αυτά, για λογαριασμό των νέων κατόχων, τα διαχειρίζεται σήμερα ο νέος, εποπτευόμενος κλάδος των servicers, με βάση συγκεκριμένα και αυστηρά business plan. Κάθε αστοχία συνοδεύεται από βαριές κυρώσεις για την εταιρία διαχείρισης (σ.σ. αλλά θέτει επίσης σε κίνδυνο τα λεφτά των φορολογούμενων εάν καταπέσουν οι κρατικές εγγυήσεις). Επομένως, οι servicers κινούνται μέσα στο πολύ στενό πλαίσιο που ορίζουν αφενός η στρατηγική του κατόχου κάθε χαρτοφυλακίου και, αφετέρου, η υποχρέωση εκτέλεσης των επιχειρησιακών σχεδίων, ώστε να μην υπάρξει κίνδυνος ενεργοποίησης των κρατικών εγγυήσεων. Τα business plan δεν προβλέπουν μόνο μια γενική στοχοθεσία αλλά πολύ συγκεκριμένους στόχους για τις ανακτήσεις για κάθε προβλεπόμενο μέσο ξεχωριστά — ρυθμίσεις, συναινετικές πωλήσεις, αναγκαστική εκτέλεση. Επομένως, οι πλειστηριασμοί ακινήτων δεν αποτελούν επιλογή, αλλά υποχρέωση των servicers. Εκ των πραγμάτων, λοιπόν, έχουν δρομολογηθεί για το επόμενο διάστημα πλειστηριασμοί, που περιλαμβάνουν και έναν όχι αμελητέο αριθμό ακινήτων που χρησιμοποιούνται ως πρώτη κατοικία.
2. Δεν υπάρχει κανένα νομικό και κανένα χρηματοοικονομικό σύστημα το οποίο να μην προβλέπει μέτρα αναγκαστικής εκτέλεσης, και μεταξύ αυτών την παροχή ενεχύρων και την εκποίησή τους σε περίπτωση αθέτησης της οφειλής. Ο λόγος είναι προφανής. Χωρίς την αναγκαστική εκτέλεση ως έσχατο (αλλά απολύτως αναγκαίο) μέσο, οι οφειλέτες θα προχωρούσαν σε μαζική αθέτηση κάθε υποχρέωσης, κάτι που θα οδηγούσε αμέσως σε διακοπή της παροχής πίστωσης. Κάτω από το βάρος της κοινωνικής πίεσης, όλοι οι εμπλεκόμενοι — δανειολήπτες, τράπεζες, επενδυτές, Δημόσιο — εδώ και 15 χρόνια κλείνουν τα μάτια σε αυτή την πραγματικότητα. Χωρίς κουλτούρα πληρωμών, όμως, δεν υπάρχει πιστωτικό σύστημα, δεν υπάρχει ανάπτυξη. Και, επιπλέον, παρέχεται έτσι μια εγγύηση ισοτιμίας μεταξύ των πολιτών. Εστιάζοντας αποκλειστικά στους οφειλέτες που δεν εκπληρώνουν τις υποχρεώσεις τους, ξεχνούμε δυο άλλες μεγάλες κατηγορίες. Πρώτον, εκείνους που και με στερήσεις έθεσαν ως προτεραιότητα στις οικογενειακές (ή επιχειρηματικές) δαπάνες τους την εξόφληση των οφειλών. Και, ακόμη περισσότερο, ιδίως στη στεγαστική πίστη, ξεχνούμε εκείνους που δεν δανείστηκαν και καταβάλλουν επί χρόνια κάθε μήνα το κόστος ενοικίασης της στέγης τους, και μάλιστα αυξημένο σημαντικά το τελευταίο διάστημα.

Πόσοι είναι οι ευάλωτοι;

Όπως λέει ο κ. Καλαντώνης, η ελληνική κρίση ήταν εξαιρετικής έντασης και διάρκειας και νοικοκυριά οδηγήθηκαν σε αντικειμενική αδυναμία αποπληρωμής. Η προστασία τους αποτελεί στόχο και υποχρέωση, όπως επετεύχθη μέχρι στιγμής, με την ουσιαστική συμβολή των εργαζομένων και των στελεχών των servicers, ώστε να μην υπάρξουν στην Ελλάδα ακραίες κοινωνικές εντάσεις που έζησαν άλλες χώρες, όπως η Ισπανία. «Η προστασία της πρώτης κατοικίας, όμως, εντάσσεται στην κοινωνική πολιτική. Και η κοινωνική πολιτική ασκείται από το κράτος. Δεν μπορεί να μετατίθεται ούτε στη διακριτική ευχέρεια, ούτε στην ευθύνη των άλλων συμμετόχων στην οικονομική διαδικασία - τραπεζών, ή επενδυτών, ή εταιριών διαχείρισης», τονίζει ο κ. Καλαντώνης. Όπως προσθέτει, σήμερα υπάρχουν και τα εργαλεία και οι πόροι ώστε να τύχουν αρωγής για τη στέγασή τους εκείνοι που πράγματι το έχουν ανάγκη. Για τους πραγματικά ευάλωτους έχει εξαγγελθεί η δημιουργία ενός Φορέα απόκτησης ακινήτων. Όμως, εδώ ξεκινούν τα παράδοξα.

Όπως επισημαίνει ο κ. Καλαντώνης: Το πρώτο που πρέπει να ξεκαθαριστεί είναι η περίμετρος των ευάλωτων νοικοκυριών. Το κράτος έθεσε ένα πλαίσιο και μάλιστα με τον πρόσφατο νόμο Χατζηδάκη επέφερε βελτιώσεις. Πρακτικά, με το πιστοποιητικό ευαλώτου και την ένταξη στο ενδιάμεσο πρόγραμμα (μέχρι τη σύσταση του Φορέα), αναστέλλονται οι ενέργειες αναγκαστικής εκτέλεσης για την πρώτη κατοικία. Η συμμετοχή, όμως, είναι μικρή - σε μια πολύ ήπια διατύπωση. Ποιος είναι ένας από τους βασικούς λόγους; Η βεβαίωση ευαλώτου προϋποθέτει (απολύτως εύλογα) την άρση του τραπεζικού απορρήτου ώστε να διαπιστωθεί ότι υπάρχει αντικειμενική οικονομική αδυναμία. Ένας σημαντικός αριθμός οφειλετών, που δεν πληρώνει το δάνειό του, αρνείται να συναινέσει και να λάβει κάθε μήνα έως και 210 ευρώ για επιδότηση ενοικίου, όπως προβλέπεται. Καθένας μπορεί να υποθέσει τα κίνητρα. Υπάρχει άλλη μία ενδιαφέρουσα εμπειρία. Οι τράπεζες προχώρησαν οικειοθελώς πέρυσι σε πρόγραμμα επιδότησης επιτοκίου για νοικοκυριά σε οικονομική δυσπραγία. Και εδώ απαιτούνταν άρση τραπεζικού απορρήτου, και εδώ η συμμετοχή ήταν ισχνή, παρότι διευρύνθηκε η περίμετρος των ευαλώτων για το συγκεκριμένο πρόγραμμα. Ο αριθμός των αδυνάμων συρρικνώνεται εντυπωσιακά κάθε φορά που ζητείται αντικειμενική απόδειξη της εισοδηματικής ή/και περιουσιακής αδυναμίας.

Ο Φορέας Ακινήτων

O πρόεδρος της doValue τοποθετείται και για τον Φορέα Ακινήτων (σ.σ. που θα αποκτά από τους πλειστηριασμούς τα σπίτια ευάλωτων προκειμένου αυτοί να συνεχίσουν να παραμένουν σε αυτά έναντι μικρού μισθώματος, επιδοτούμενου και από το κράτος). Όπως λέει, η καθυστέρηση στη σύστασή του οφείλεται στην αδυναμία εξεύρεσης ιδιωτικών κεφαλαίων. Όμως «με μια σχετικά χαμηλή συμβολή του Δημοσίου, της τάξης του μισού δις ευρώ, θα μπορούσαν να ενταχθούν στο Φορέα τα επόμενα δύο ή τρία χρόνια περί τις 10 χιλιάδες ακίνητα πρώτης κατοικίας ευαλώτων», εκτιμά ο κ. Καλαντώνης. «Η ανησυχία για την συμβατότητα με τις κοινοτικές προδιαγραφές για τις κρατικές ενισχύσεις αμβλύνεται καθώς υπάρχει πια το προηγούμενο του κυπριακού σχεδίου, που ενέκριναν οι Βρυξέλλες. Σε ό,τι αφορά το τελικό κόστος, οι πιστοποιημένοι ευάλωτοι μπορεί να αποδειχθούν τελικώς αρκετά λιγότεροι από τους τρέχοντες υπολογισμούς. Αυτό σημαίνει ότι υπάρχει η δυνατότητα για μια γενναία επέκταση της περιμέτρου των ευαλώτων, όχι μόνο με οικονομικά κριτήρια (αξία και μέγεθος ακινήτου, εισόδημα) αλλά και με καθαρά κοινωνικά κριτήρια (αριθμός μελών οικογένειας, θέματα υγείας των μελών της κ.λπ.). Όσοι δεν βρεθούν μέσα στην περίμετρο των ευαλώτων, ή επιμείνουν να μην αξιοποιούν την ευκαιρία που τους δίνεται, θα πρέπει να αποδεχθούν ότι δεν είναι δυνατόν να παραμείνουν κάτοχοι ενός ακινήτου χωρίς να το αποπληρώσουν. Και για τη στέγασή τους θα μπορούν να αξιοποιήσουν οποιοδήποτε άλλο πρόγραμμα διαθέτει ή θα θεσπίσει η Πολιτεία», σημειώνει ο κ. Καλαντώνης.